财富中心项目可行性研究报告.doc

润翔.财富山庄贴近自然，和谐环境 吴忠市东南片区“润翔.财富山庄”项目可行性研究报告建设单位：宁夏润翔房地产开发有限公司二0一一年九月目 录 第一章 绪论-5一、市场现状-5房地产市场发展的有利因素-5房地产市场展望-7二、吴忠市近年房地产市场情况-10吴忠市房地产市场发展特点-10吴忠市房地产市场预测-12三、本报告的编制依据-13四、本报告的编制说明-14五、项目概况-15项目名称-15项目背景-15项目建设场地-16规划设计条件-16公共配套条件-17规划方案-17环保、安保、消防、卫生及劳动保护-18物料供应-18水、电、气-19第二章 项目组织机构及运行机制-19一、项目组织机构-19二、项目运行机制-19第三章 项目实施进度-20一、建设工期-20二、项目实施进度安排-20第四章 投资估算及资金筹措-22一、项目总投资估算-22二、投资计划与资金筹措-22第五章 市场调查与项目定位-24一、市场调查-24市场概况及物业状况调查-24目标市场需求调查及分析-27二、项目定位-29产品定位-29价格定位-29第六章 财务效益分析与经济效益评价-30一、财务效益分析-30销售收入-30销售税金-31二、利润测算-32企业所得税-32利润-32三、经济效益评价-32现金流量分析-32贷款偿还分析-35第七章 风险分析-35一、盈亏平衡分析-35二、敏感性分析-37第八章 项目评价的结论-38一、结论-38二、建议-39第九章 附表-41附表1 建设项目技术经济指标-41附表2 建设工程分项投资估算表-42附表3 建设项目总投资估算表-45第一章 绪论一、市场现状：（一）房地产市场发展的有利因素：1、近两年，国家建设系统出台了一系列的法规政策，以保证房地产行业健康快速的发展。坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难职工的住房问题，严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。加强宏观调控，整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，完善房地产市场信息系统和预警预报体系。住房和城乡建设部已同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度，引导企业理性投资，消费者理性置业。配合国务院办公厅下发关于开展房地产市场专项整顿的通知，全面部署整治工作。完善房地产信用档案系统，健全房地产中介服务监管机制，开展执法检查，曝光一批失信企业，切实维护购房者的合法权益。大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。建立和完善住宅产业的经济政策、技术政策，健全推进机制，规范住宅性能认定和住宅产品认证、淘汰制度，鼓励研发和推广适用的建筑成套技术、产品和材料。认真贯彻物权法和物业管理条例，规范发展物业管理。制定住房专项维修资金管理办法和业主公约、物业服务合同等示范文本。贯彻物业管理收费管理办法，指导建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，规范物业服务收费行为。2、居民消费能力的不断提高。随着我市经济的发展，2010年，全国城市居民人均可支配收入达9200元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费（2010年，个人购买住房已达到98.6%），随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，住房消费环境的改善，全国住房市场将进一步繁荣，全国住房消费有望再上台阶。3、城镇化步伐的加快。按照“十二五”国民经济发展规划，我国的城镇化水平将在2011年提高到70%。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十二五”期间吴忠市城镇居民住宅潜在年均需求量约150万平方米左右，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。4、土地供应市场化。2003年全国加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度，全国各地经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。近年来这些举措得到了了进一步深化，并且土地收购、整治、储备机制加快运行，“生地”出让大幅减少，“熟地”出让大幅增加，土地供应的市场化加速推进。（二）房地产市场展望：1、房地产市场秩序更加规范近两年来，吴忠市开展了土地市场和房地产市场秩序整顿和规范工作，2011年还接受了国家国土资源部西安督察局对吴忠市的国土资源管理工作的督察，土地供应市场化制度基本建立，通过房地产开发企业诚信交易评选和开发企业开发能力的竞争，对开发企业从广告、“放号”、收费、面积计算、项目竣工综合验收、物业管理等一系列违法行为的清理整顿、查处，建立了较完善的广告发布审查、商品房销售公示、开发限时申报、房地产中介服务人员执业资格等制度并落实实施。这一系列举措必将使我市房地产市场秩序更加规范。2、房地产开发规模持续上升在各大城镇，需求引导供给。目前，全国范围内的旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，必将带来房地产开发投资规模不减反增。虽然，吴忠市在本轮规划期内国家批准的土地利用指标偏紧，最近又再次强调执行严格的耕地保护和土地征用制度，但由于历年来批准出让的土地还有较大规模未建设开发，不会造成土地供应紧张。因此，2012年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。3、土地供应重心向郊区转移随着各大城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于近两年动拆迁纠纷案件的增加，导致了部分城市动拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度大大减速。目前各大城市郊区土地供应量迅速增加，预计今后郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区。4、住房消费有望再上新台阶作为市政府扩大消费，推动经济增长的一项重要内容，近年来出台的各项扩大住房消费政策的逐步实施。随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，再加之房地产市场秩序的规范所带来的住房消费环境的改善，城市人均可支配收入的提高，全市住房市场将进一步繁荣，全市住房消费有望再上台阶。由于房屋拆迁量增大的影响，二手房交易量价继续保持上升势头，二手房的活跃，又势必带动商品房市场的繁荣，形成住房梯级消费、住房一、二级市场联动的格局。5、房地产市场竞争加剧，房价稳中有升由于2009、2010年房地产开发施工面积的大幅上升，2010年批准预售量较2009年有大幅度增长，增幅达59.8%，预计2011年将有大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧。更多的企业将从消费者需求出发，进一步强化楼盘个性，积极适应市场形势，在合理价位上为广大消费者提供尽可能完善的产品。与此同时，路桥收费改革、配套费上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在今后两年逐渐显现，这些政策对房地产市场的影响是长期的，加上各商品楼盘品质的提高，2010年商品房价继续保持上升的势头，由于吴忠市房地产开发规模较大，商品房供略大于求，受市场规律的作用，价格不会大幅上升，预计2012年房价将保持稳定上升态势，但不同品质楼盘的价格差距将会增大。二、吴忠市近年房地产市场情况这两年,吴忠市房地产市场，基本保持稳步发展的势态，在国家宏观调控政策指导下，2010年商品房市场投入量，销售量出现了下滑趋势，但二手房市场趋于活跃，外地人购房数量增大，仍然支撑着房地产市场平衡发展。（一）吴忠市房地产市场发展特点1、房地产开发投资增幅减缓吴忠市2010年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2010年上半年商品房市场投入面积为1007228平方米，下半年商品房市场投入面积为785273平方米，上半年与下半年投放量比重分别为56.2%、43.8%。2、房价基本平稳近年来，吴忠的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在3800元/平方米左右上下浮动（按套内计算），电梯公寓在45005000元/平方米左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，价格一直保持稳步上升态势。3、商品房2010年上半年销售形势较好，下半年销售量有所回落。2009年下半年至2010年上半年，吴忠市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到974540平方米，销售金额36亿多元，但2010年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额20亿多元。4、商业用房投资势头强劲2011年，吴忠市商业地产呈现出强劲的投资势头，汽车4S服务中心、十大专业市场、金积工业园区、失地农民创业园、利通区立德慈善园、红寺堡弘德慈善园等一批项目陆续投入施工建设。据统计，2011年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米,占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。5、二手房市场活跃，商品房市场联动效应明显。衡量一个城市房地产市场是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年，吴忠市二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，从而拉动了商品房市场的快速发展。6、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房123880平方米，2008年购商品房262745平方米，2009年购商品房267965平方米，2010年达到474836平方米，与本地人购房比例分别为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。7、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商和消费者追捧。（二）2011年吴忠市房地产市场预测1、吴忠市经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。但是，由于国民经济GDP增长速度将放慢，势必会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011年投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2010年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。2、政府对土地调控度加强，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竞价。3、2012年商品房价格预计将保持相对平稳，但应有一定升幅。吴忠市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟。房价稳中有升应该是2012年的总趋势。2012年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，楼盘周期较长的项目，价格则会下降。4、二手房屋市场交易将继续保持畅旺1998年以来，吴忠市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房制度改革的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补贴制度，更加促进了二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2012年二手房市场将更加畅旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。5、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑吴忠市房地产市场的繁荣。但随着周边城市竞争力的加强，需采取强有力的措施推广吴忠城市品牌，以吸引更多外来人口来吴忠购买商品房。三、本报告的编制依据1、住房和城乡建设部房地产开发项目经济评价方法；2、国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、中华人民共和国国务院305号令城市房屋拆迁管理条例；4、中华人民共和国城乡规划法；5、中华人民共和国房地产管理法；6、工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）；7、吴忠市市城市房地产经营管理条例；8、吴忠市城市建设配套费征收管理办法；9、吴忠市房地产开发项目资本金制度管理办法。四、本报告的编制说明本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、吴忠市相关政府职能机构颁布的文件提供的资料，以及经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算，采用业内通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和吴忠市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案，待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后，方可进行进一步的财务分析，从而为成本控制提供更详尽的依据。因房地产市场不可抗力因素及不可预见等原因，后附各项房地产资金投入及财务计算表中数据会和项目实际运作略有误差，仅供参考。五、项目概况（一）项目名称“润翔.财富山庄（暂命名）。开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司。公司成立时间：2011年4月21日。公司注册资本：1200万元。公司技术人员：有各类技术职称人员共22人，其中高级工程师4人。项目性质：因开发商代建吴忠市政府秦桥中心村安置楼三期得以置换市区东南片区7#地块。项目占地面积：102.5亩。项目负责人：罗虎。联系电话：[phone].（二）项目背景该项目地处吴忠市东南片区。项目用地东至利华街南段，西至文卫路，南至南一环路。项目相邻用地为吴忠市2011年城市建设重点工程之一的十大专业市场。项目可供开发的总的用地面积为68333.7平方米（合102.5亩），本项目规划建筑面积为185650平方米，旨在通过前期的地块开发，产品定位为商业与住宅区，以期获得较好的利润和提升发展商品牌。（三）项目建设场地本项目地处吴忠市城市道路主干道旁边，交通方便，地势较为平缓，满足七通一平，施工需要的用水用电很方便与接口进行连接，目前，拆迁工作已经全部完成，只需取得土地出让合同及规划设计方案得到规划部门审批后即可进行开发。（四）规划设计条件1、规划用地规划建设用地土地使用权为出让用地，土地使用年限为70年，规划总用地为68333.7平方米，前期拟开发185650平方米。沿公路两侧后退一定距离后建设高层住宅，沿用地东侧利华街建设小区配套商业设施（包括物业管理用房、幼儿园、社区用房、医疗卫生用房及其他设施用房等）6500平方米。2、项目经济技术指标项目规划总占地面积为68333平方米，总建筑面积（不含人防）为185650平方米，容积率2.39，其中住宅建筑面积为157000平方米，幼儿园建筑面积1500平方米，小区配套建筑面积6500平方米，地下建筑面积（包括地下车库和地下设备用房）22150平方米。规划总户数为1230户，建筑密度为10.5%，绿化率40%，泊车位1230个。（五）公共配套条件本项目地处吴忠市城市东南片区，周边无各大品牌楼盘，邻近城市十大专业市场，周边教育、医院、银行、邮局等公共配套成熟，商业已经形成一定的规模，而且能够提供居民日常消费，本项目的商业配套也有更新地区商圈的作用。（六）规划方案1、设计指导思想针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境高度融合，将该项目总体定位为以居家、养生为主；集餐饮、购物、休闲、居家于一体，是中产阶级的理想居住场所。2、建筑结构采用框架结构或框架剪力墙结构。3、户型及平面布局以三室两厅两卫户型为主，四室二厅单卫和两室两厅单卫户型为辅；户型面积为88平方米145平方米不等，以面积为120-145平方米为主力户型。4、建筑装修在销售期间提供样板房区，交房标准为清水房，为客户提供装修套餐，供业主自行选择。5、安装及设备配置预留洗衣机位置及上、下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道公用天线、宽带插座到单元；阳台、窗户全部采用断桥塑钢窗。（七）环保、安保、消防、卫生及劳动保护1、环境保护本项目主要定位为居住型中高档生活社区，同时配套具有商业、餐饮和娱乐健身的综合性功能。在建设期和投入使用后，不会产生有毒、有害气体和液体及其它污染源而危害环境。2、安全保卫建成后的小区实行封闭管理，24小时保安巡逻值勤，确保小区安全。3、消防建成后的小区实行智能化管理，消防监控连动反应。（八）物料供应建筑结构主要为框架和框架剪力墙结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，市场供应质量不断提高、价格平稳走低，完全可以满足本项目的需要。目前钢材价格也已经下降。（九）水、电、气项目所在地为吴忠市城市东南片区，水、电、气的耗用量不受限制；具体耗用量待市政公用部门实地堪察后再行确定。根据市政配套能力，所需水、电、气及其供应是可以保证的。第二章 项目组织机构及运行机制一、项目组织机构开发公司实行董事长领导下的总经理负责制，为保证本项目的顺利实施，该项目专门成立一个工程部，负责项目实施的有关事宜。主要职责有：与设计单位签订设计合同；与施工单位签订施工合同；同材料供应单位签订材料供应合同；与工程监理公司签订工程监理合同；与工程咨询机构签订工程咨询合同。二、项目运行机制项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签定合同交由各承包商完成。项目工程部主要负责：1、建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。2、及时办理拟建单位工程的报建等工作，及时为乙方提供工程建设所需的各种批复文件。3、协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程监理。第三章 项目实施进度一、建设工期工程项目总建筑面积为185650平方米，根据本项目建设特点及现有工程施工技术水平，从前期工作到项目建设完成，本项目计划建设周期为3年。二、项目实施进度安排本项目计划在2011年9月开始，具体实施进度安排如下：1、前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可研报告编制及报批、完成立项审批；以上工作在3个月内完成。2、设计招标阶段本项目根据初步设计方案，采取边施工边设计，边招标的措施（先后引入多家施工单位进行施工），确保工程尽早完工。对土建及材料设备进行招投标；以上工作分阶段在3个月内完成。3、施工阶段将所有房屋分两期修建完成，第一期修建4栋住宅楼和商业综合楼，第二期修建3栋住宅楼和小区室外环境配套设施。且一边施工一边预售房屋，以便早日实现资金回笼。各阶段竣工后马上交付使用。施工阶段预计从2012年3月开始，2012年10月2013年10底完成第一期，2013年10月2014年11月底建完第二期。根据一期预售情况和市场行情，二期的建设开工时间可适时调整。第一期工程将第一期工程分成两个阶段进行流水施工，各阶段都包含2栋楼，整个第一期工程时间内商用住宅连续修建。一个施工段合计18个月即可全部完工，采用流水施工后，当一阶段2个月完成基础，且等收到一定预售款，马上开工第二阶段基础，总计二十个月刚好可以完成第一期工程，房屋交付使用。第二期工程第二期工程量与第一期大致相同，按照第一期的方法组织工程建设即可。并且尽量采取流水施工以节约成本。在三年半时间内完成主体工程，设备安装，室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。4、竣工验收根据计划在建设期内，在各分期工程的装饰阶段内逐步完成水、电安装。且要在各期工程完工时交付使用前进行竣工验收。第四章 投资估算及资金筹措一、项目总投资估算依据行业计算标准，开发项目总投资通常包括建设投资（开发成本）与项目在建期贷款利息（财务费用）。从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为54201.2万元。其中工程建设前期费用为12535.8万元（其中土地取得费10600万元），工程建设费、设备费29200.5万元，管理费用650.62万元，销售推广费用1115.1万元，不可预见费为862万元，财务费2250万元，营业税费为4137.2万元。开发项目总投资中的固定资产投资为50064万元。详细情况见附表2“建设工程分项投资估算表”和附表3“建设项目总投资估算表”。二、投资计划与资金筹措资金投放与筹措在财务静态分析中对经济指标的影响较少，因涉及到财务费用及利息指标的计算，故对其仅进行简单的资金投放与筹措的模拟。按行业基本运作模式，发展商自有资金比例为固定资产投资总额的3550%，承包商垫资为固定资产投资总额的1525%，银行贷款为固定资产投资总额的5065%，本项目按照工程进度与各种开发费用使用情况，根据预售款回收情况，建议贷款10000万元，自有资金为7000万元，工程垫资为6000万元，按照此融资比例，开发资金略有盈余，以规避风险。1、投资计划本项目总投资为54201.2万元，其中固定资产投资为50064万元；按工程进度算2011年9月至2012年3月约需要资金15985.8万元；2012年第2、3、4季度所需资金为12300万元；2012年12月至2013年三月约需要资金4950万元；2013年第2、3、4各季度所需资金为10300万元。2013年12月至2014年三月约需要资金4950万元；2014年第2、3、4各季度所需资金为5715.4万元。2、资金来源本项目的投资资金来源主要来自四个方面：自有资金的投入和银行授信贷款及承建商垫资，以及销售房款的回笼。建设期银行贷款总额为建设项目固定资产投资的20%，即10000万元，于2011年12月和2012年1月和2月分三次贷入，贷款期限为2.5年，建设期末一次还本付息。根据开发商的社会关系及其信誉，承建商垫资视同开发商自有资金，本项目承建商垫资为建设项目固定资产投资的20，即10000万元，并且略有盈余以备万一，自开工之日起垫资。自有资金为7000万元，自项目立项开始投入。根据发展商的综合状况、筹资能力及本项目销售预测分析，能够保证自筹资金按时到位。由于前3个季度没有商业的销售，即使商业销售不理想，也不会由于缺乏资金对项目开发带来影响。第五章 市场调查与项目定位一、市场调查（一）市场概况及物业状况调查1、住宅物业.项目所在吴忠市东南片区状况a.上桥镇概况：该项目地处吴忠市市区东南片区，该地区隶属利通区上桥镇，位于吴忠市市区利华街和南一环路交接处。目前吴忠市总人口在30万人以上，由于近年来市委、市政府对城市基础设施建设的投入，城市水系。大型绿地的建设，加之吴忠市正在创建国家级园林城市、国家级卫生城市和国家级优秀旅游城市的“三城联创”。吴忠市是宁夏最适合于居住的城市之一，使得吴忠市的人口还在不断的增加。从目前吴忠市城市总体规划来看，上桥及其周边都在大力规划发展的范围之内。b.城区现阶段状况和经营方式：从调查了解到，东南片区的主要街道组成为：南一环路、南二环路、利华街南段、文卫路南段、利红公路等。这几条街道中有超市、餐饮店、银行、汽车修理厂、十大专业市场、加油站、加气站、政府、医院、中小学、全国有名的涝河桥清真牛羊肉市场、高速公路出入口、高速铁路吴忠火车站等等。且该项目地块临近十大专业市场项目，适合于商住房的开发。c.现有交通路线：5路：黄河公园上桥牛家坊8路：新区汽车站金银滩镇d.经济收入水平：从了解情况看来，吴忠市居民主要生活来源主要有三种，一是外出打工以及部分工薪阶层；二是经营生意（服装、建材、蔬菜、牛羊肉及长途运输等）；三是厂矿企业职工。吴忠市城区人口的收入水平，工薪阶层人均月收入在2500元左右，而经营生意者月收入人均大约为3500元左右。整体人均消费水平趋于中等以上水平，消费意识特别强。因此，在市场定位以及产品价格定位时，应充分把握好这部分消费群体的消费能力。.项目周边楼盘供应情况目前，该区域离吴忠市区繁华的市中心很近且交通方便。周边也有比较多的企业和学校，如银星多晶硅、中华雪面粉、忠兴绒业等等。周边的住宅项目不多，如：花寺花园、华印康城、中华中心村等等。2、商业物业.现有商业状况在市区东南片区，主要由市场、建筑材料、餐饮、超市百货、美容、美发、茶楼、保健等组成。其中已餐饮最为发达，其次是百货、美容、美发、茶楼、保健。在本区域消费的主要是本区域的居民，餐饮方面可吸引部分外区域的消费者。详细的业态统计情况如下：a.餐饮业比较繁荣，占36，所站比列最高。b.由于有十大市场的建设，所以市场经营销售业位具第二位，占20。c.由于有银星多晶硅等厂矿企业位于该区域，所以工业占15。d.建筑材料以及五金占10。e.休闲娱乐产业占10。f.百货超市占6。g.其他产业占到3。.周边商业物业售价伴随着片区开发加速和附近交通、绿化广场等配套设施的逐渐完善，商铺的价格逐渐提升，已经上涨到每平米6500元以上。（二）目标市场需求调查及分析1、住宅物业.居民偏好的物业类型居民对于选择房子的类型，根据居民的收入状况，约有10%的人偏向于不带电梯的低层住宅，约30%的人偏向于有电梯的中低层，60%的人偏向于带电梯的高层。.居民偏好房屋的套型居名在对选择房子结构类型时，偏向平层的被访者比例较高，大约占80%，偏向于选择错层的大约占到10%，而偏向于选择跃层的人大约占到10%。由此可见，大部分的居名都偏向于选择平层房屋。.居民选择购买的面积居民选择购买房子的面积，根据调查显示，选择90以下房子的占到23%，所占比列较低。选择90到150房子的购买者占到55%，所占比列居大多数。选择150以上房子的占到22%，所占比列最少。从调查结果来看，本地居民还是偏向中型面积的房子。但随着收入的逐渐增加，人们对房子面积的要求会逐渐增大。 房屋需求市场调查表调查项目调查内容所站比例偏好的物业类型低层不带电梯10%中低层带电梯30%高低层带电梯60%偏好房屋的套型平层80%错层10%跃层10%喜好的住宅面积90以下23%90到150之间55%150以上22%.不同收入阶层所选择的面积根据调查显示，收入在2500元每月及其以下的会选择购买小面积的住房，即90及其以下的房子。收入每月在2000元3500元的居民会选择购买中型面积的房子，即面积在90-150的住房。收入在每月3500元以上的居民会选择购买150以上的住房。随着人们收入水平的不断提高，人们对房子面积的要求不不断增加。2、居民的消费情况调查对中等收入户的消费情况进行分析，消费支出中食品所占比例最大，占到41%。其次是教育娱乐文化服务支出，比列占到了14%，衣着消费支出占9%，居住房和家庭设备用品费用支出，费用占18%。交通和通讯费用支出占9%，医疗保健及其他消费支出占9%。随着收入的增加，教育娱乐文化服务所占的比重有所增大。二、项目定位（一）产品定位以三室两厅两卫户型为主，四室二厅双卫和两室两厅单卫户型，为辅；户型面积为88平方米145平方米不等，以面积为120-145平方米为主力户型。（二）价格定位本方案采用可比楼盘量化定价法预测本案销售价格：定级因素、指标与分值定级因素指标分值位置A.距所在片区中心区的远近。B.商业为临街或背街。C.写字楼为临街或背街。D.住宅为距所在片区中心区的远近。A.最差（远）1;B.很差（远）2；C一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5价格A.百元以上为等级划分基础。B.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少。C.价格是否具有优势。A.最高1；B.很高2；C.一般3；D很低4；E.最低5配套A.城镇基础设施：供水、排水、供气、供电。B.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业管理A.保安。B.清洁卫生。C.机电。D绿化率及养护状况。E.物业管理费（元/月）。F.是否人车分流。G.物业管理商资质。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑质量A.是否漏水漏雨。B.门窗封闭情况。C.内墙。D.地板。E.排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A.大中小巴士路线数量。B.距公交站远近。C.站点数量。D.大中小巴舒服程度。A.最少（远）1；B.很少（远）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市规划A.规划期限（远中近期）。B.规划完善程度。C规划所在区域重要性程度。D规划现状。A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5楼盘规模A.总建筑面积（在建及未建）。B.总占地面积。C.户数。A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A.按方向。B.按山景。C.按海景。D.视野。A.西（西北、西南）1；B.东（东南、东北）2；C.北（东北、西北）3；D.南（东南、西南）5外观A.是否醒目。B.是否新颖。C.是否高档。D.感官舒适程度。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室内装修A.高档。B.适用。C.功能是否完善。D.质量是否可靠。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5环保A.空气。B噪音。C.废物。D.废水。A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5发展商实业及信誉A.资产及资质。B.开发楼盘多少。C.楼盘质量。D.品牌。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5付款方式A.一次性付款。B.分期付款。C.按揭付款。D.其它。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5户型设计A.客厅和卧室的结构关系。B.厨房和厕所的结构关系。C.是否有暗房。D.实用铝大小。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5销售情况A.销售进度。B销售率。C.尾盘现状。A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5广告A.版面大小。B广告频率。C.广告创意。A.最差（小）1；B.很差（小）2；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停车位数量A.停车位数量。B.住户方便程度。A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多