商服中心开发项目建设可行性研究报告(商业中心项目建设可行性研究报告).doc

胜利置业商服中心开发项目申请报告 项目名称某某置业商服中心项目项目类别房地产行业代码7290承办单位沂水某某房地产开发有限公司编制单位山东金茂建设项目咨询有限公司(13395398569/13505499919)项 目 简 介扩大国内需求是近年来特别是金融危机以来中国经济发展的基本立足点，房地产业作为国民经济的第三产业，其发展对国民经济增长有明显的放大作用。房地产业特别是住宅产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。因此，在“扩大内需”的宏观经济政策引导下，首当其冲的成了新的国民经济的增长点。它对于构建和谐社会、促进社会稳定具有重要作用。 沂水某某房地产开发有限公司新建某某置业商服中心项目地处沂水县城东南部，鑫华路以北，长虹路以西，项目占地面积6945平方米（折合10.42亩），建筑总面积16419.48，其中主楼建筑总面积9932.4平方米，商业2908.36平方米，贮藏室2228.56平方米，阁楼1350.16平方米，可规划建设商住宅楼1栋，住宅楼4栋，商业楼1栋，层数2-5层，可居住109户，绿地率30%。本项目由沂水某某房地产开发有限公司开发建设，房地产开发总投资2323.92万元，其中：开发成本2151.96万元,经营成本费用171.96万元。资金来源为由沂水县某某房地产开发有限公司投资1000万元，贷款500万元，其余通过预售款解决。 该项目建成后可实现销售收入2514.92万元，开发建设成本2151.96万元，经营税金136.81万元，其它经营成本10万元，利润总额191万元，税后利润143.25万元，税前全部投资利润率8.22%,税后全部投资利润率6.16%,累计折现净现金流量（Ic12）税前101.11万元，税后63.28万元，财务内部收益率26.2，静态投资回收期2.49年，动态投资回收期2.71年。该项目建成后可实现国民经济效益收入2514.92万元，经济效益314.52万元，经济净现值ENPV（Is8）200.27万元，经济内部收益率EIRR为34.30。综合分析研究，项目符合国家房地产开发的一系列产业政策；项目的财务评价结果显示，项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，项目经济费用效益评价结果良好，项目拟采用的污染防治措施有效可行，从财务和国民经济评价的角度考虑，该项目建设是必要的也是可行的。目 录第1章申报单位及项目情况- 5 -1.1项目申报单位概况- 5 -1.2项目概况- 5 -第2章发展规划、产业政策和行业准入分析- 41 -2.1发展规划- 41 -2.2、产业政策分析- 42 -2.3、行业准入分析- 43 -第3章 资源开发及综合利用分析- 44 -3.1、建筑垃圾的的综合利用分析- 46 -3.2、生活垃圾的综合利用- 53 -3.3、雨水利用- 53 -3.4、再生资源的综合利用-太阳能建筑一体化- 54 -第4章节能方案分析- 55 -4.1用能标准和节能规范- 56 -4.2、能耗状况及能耗指标分析- 57 -4.3、节能措施和节能效果分析- 60 -4.3.1、建筑设计- 58 -4.3.2、建筑热能- 58 -第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析- 64 -5.1、项目选址及用地方案- 64 -5.2、土地利用合理性分析：- 64 -5.3、征地拆迁和移民安置规划方案- 64 -第6章 环境和生态影响分析- 65 -6.1、环境和生态现状- 65 -6.2、施工期环境影响分析- 65 -6.3、营运期主要污染物及控制处理措施- 70 -6.4、主要污染物排放控制标准- 70 -6.5、生态影响分析- 70 -6.6、清洁生产分析- 71 -第7章 经济影响分析- 75 -7.1、经济费用效益或费用效果分析- 75 -7.2、行业影响分析。- 76 -7.3、区域经济影响分析- 76 -7.4、宏观经济影响分析- 77 -第8章 社会影响分析- 78 -8.1社会影响效果分析- 78 -8.2社会适应性分析- 79 -8.3社会效益分析- 79 -8.4 社会风险及对策分析。- 80 -第1章申报单位及项目情况1.1项目申报单位概况1.1.1企业简介沂水某某房地产开发有限公司（原沂水县裕丰房地产综合开发公司）位于沂水县城南郊，是一个集开发、建筑、建材、装饰、装修为一体的综合性企业，公司拥有资产总额4200万元，固定资产3400万元，职工36人，有职称人员25人。公司自1994年10月成立以来，相继开发了裕丰小区、裕源小区、玉秀花苑、山庄小区、后小河住宅小区、某某花园等，房屋施工面积达28万余平方米，工程合格率100%，优良率占40%以上。为我县居民提供了配套完善、功能齐全、优美舒适的居住条件。公司始终坚持“质量为本、管理为先、理性开发、永创精品”的宗旨，用超前的理念，本着实用、经济美观的方针，以高标准规划、高档次设计、高质量建设的原则，不断完善小区的配套设施，围绕“创安全文明小区、建温馨幽雅家园”的目标，建设出令住户满意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同时，注重巩固阵地建设，强化普法宣传教育，增强居民的法制观念，广泛开展争创“五星级文明户”、“文明楼院”等精神文明活动，提高了居民的道德意识，培养了小区居民健康向上的精神风貌。临沂市规划设计院、市经济研究中心等十几家单位来裕丰小区参观时，一致称之为“风水宝地”。该小区开展了创安活动，实行“大开放、小封闭”的防范形式，狠抓“人防、物防、技防”措施落实。1997年，裕丰小区被省委、省政府命名为“安全文明小区”。公司96年以来，多次被评为“明星企业”、“全面质量达标单位”、“青年文明号企业”、省级“重合同守信用企业”等。裕丰房地产综合开发公司实力雄厚、人才荟萃。多年的诚信经营，在社会上赢得了良好的声誉。“创建舒适、安全、文明、方便的居住环境”是某某人的不懈追求和永恒的信念！某某人将以高起点的服务、规范化的管理、高素质的员工队伍和社会各界朋友共创美好明天！现房地产开发资质等级四级，年开发能力50000平方米。1.1.2、资信情况1、营业执照：注册号37132318001972、资质等级：四级，编号1540233、主营业务：房地产开发与经营4、法人代表：侯爱涛5、法人代码：16857385-71.2项目概况1、2、1拟建项目的建设背景房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。房地产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。目前房地产还处在恢复性发展阶段的上升通道，钢性需求仍在。住房问题既是一个政治问题，又是一个社会问题，它关系着社会的长治久安和和谐，房地产业的发展是国民经济发展的晴雨表。随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化，城市房地产市场也进步细分和提升。受到城市居住空间与居住环境的限制，城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈：反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、景观化发展，特别是部分对生活品质要求较高的收入阶层，追求舒适、安静、有内涵、有特色的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流! 在商业不动产中，社区商业直接反映着城市的宜居指标，有不可缺少的特性。中央出台9000亿保障性住房建设计划，是商业地产的利好，商业中心上的不动产，更是聚合城市资源，其抗风险性强。再加上中央“繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产”的扩大内需战略部署等种种利好，率先走出金融危机的将是商业地产行业。随着国家宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策等救市政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产也奖迎来新的发展机遇，随着中国城市化进程的不断加快，中国二三线城市的房地产业及商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间。二三线城市，正处在商业结构升级的大发展阶段，作为三线城市的沂水，商业地产有着很好的发展前景。1、金融危机下的房地产政策调整由美国次贷危机引发的全球金融风暴，使世界经济陷入颓势，而中国经济也很难独善其身。在这种背景下，中国房地产市场持续低迷，并对经济增长产生了一定影响，而经济增长的下滑，又进一步加深了房地产业的调整 当前，全球金融风暴正通过多种渠道冲击中国楼市。次贷危机和全球金融风暴对投资中国金融业和房地产业的信心，已经产生了极大的负面影响。据统计，美国次贷危机以来，全球金融市场已经蒸发掉了超过27万亿美元的资产，相当于2007年美国、日本、德国、中国和英国五个大国GDP的总量，也接近于2007年全世界60万亿美元GDP总量的一半。与此同时，中国股市指数也是一路下滑、“跌跌”不休。上证指数从2007年最高位的6124.04点，到2008年最低位的1664.93点，跌幅达70%以上，其间中国金融资产也已缩水约24.6万亿元，相当于2007年中国的GDP总量。这既是因为股市出现非理性繁荣、积累了大量泡沫，也与金融危机下人们对中国宏观经济的基本面走向不明、投资和消费信心下滑、中国金融体系内部存在大量的制度和体制遗留问题相关联。金融市场动荡不安，资本市场大幅缩水，加上国际楼市低迷，极大地伤害了中国消费者和企业家的投资信心，以至于对中国金融业和房地产业的市场预期十分悲观，这种情绪仍在进一步恶化之中，因而短期内难以打破房地产市场的观望气氛全球金融风暴发生后，必将引发全球金融体系的重构，导致国际资本流动的格局发生变化。短期而言，由于发达国家流动性的局部紧缩，将导致资金部分流出新兴市场国家；但长期来看，全球流动性过剩并未完全逆转由于近期美国等国家货币政策的持续放松，还可能为未来全球流动性的进一步过剩埋下种子。这种国际金融环境，使中国面临短期资金大进大出的风险。大量短期资本的流入，一方面将加剧国内过剩的流动性，促使国内资产价格泡沫的形成；另一方面，如果美国次贷危机好转，美元开始重抬升势，这些短期资本可能会在很短的时间内流出，给中国金融市场形成致命的威胁。总体而言，中国房地产市场仍是一个不成熟的市场。当前的产业周期性调整行情，为国际资本提供了极好的投机机会。如果国际资本大量流入和流出中国房地产市场，势必使中国房地产市场的波动更加剧烈，调整幅度更大。2007年，中国的外贸依存度已经接近70%，出口依存度高达40%，均为世界第一。由全球金融危机引发的世界经济放缓将导致中国外部需求明显下降，出口已经面临重大挑战。次贷危机以来，全球金融市场的动荡，对世界一些发达国家、新兴国家和转型国家的经济产生一波又一波的冲击，这已经开始影响到这些国家的实体经济，进而影响到许多国家对中国出口产品的需求。中国政府及时做出了扩大内需的政策选择。2008年11月，中央政府决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，在2010年底前投入4万亿元拉动内需。这些政策措施对于提振企业家、消费者的信心能发挥一定的作用，但是并不能从根本上改变企业盈利下滑和国内消费需求疲软的局面。中国经济增长仍将处于一个慢性下滑的通道。而这一波中国经济增长下滑，导致居民收入增长减慢，将直接对住房消费需求产生负面影响。房地产业调整的内因在于其周期性规律，而全球金融风暴和中国宏观经济周期性下行趋势的双重因素叠加，进一步加剧了房地产业的周期性调整，这将使房地产业调整的程度更深、时间更长。其间人们预期的改变，以及由此产生的羊群效应（指处于相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断），可能导致房地产市场出现一定程度的非理性低迷尽管支持房地产市场发展的国内经济基本面没有发生根本性变化，但人们的心理已经发生了变化。在多种不利因素影响下，全国许多城市的房地产市场出现了消费者不敢轻易下手、开发商减慢开发速度、银行尽量少放贷款的局面。如何防止房地产市场进一步恶化，已经成为摆在人们面前的一道难题。2008年9月以来，从中央政府到地方政府，在对房地产市场的宏观调控过程中，都进行了相应的政策调整，逐步取消一些抑制房地产市场的政策，不断推出促使房地产市场回暖的新政，特别是鼓励普通商品房的消费。但是，目前效果却是相当有限。一方面，从房地产业的周期规律来看，短期内很难改变房地产市场探底向下的趋势；另一方面，房地产产业政策和宏观环境依然不宽松。政府有必要对上一轮房地产市场宏观调控的政策作一次全面的梳理，从根本上调整抑制房地产市场的政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。政策选择之一：根据扩大内需和刺激经济增长的目标，制定和实施引导住房理性消费的政策居民的短期消费能力。同时，住房消费能够对家电、装饰材料、汽车等消费需求产生巨大的拉动。因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大。中国城市居民存在改善住房的强烈愿望，房价上涨一定程度上正是人们对住房需求强烈与需求不能得到有效满足这一矛盾的集中表现。因此，从长期来看，宏观经济政策要着眼于增加房地产有效供给，满足人们合理的房地产消费需求，并抑制和打击房地产投机需求 科学确定土地的底价。对政府储备建设用地底价的确定，要综合考虑土地价格走势、房地产市场的活跃程度和容积率因素等。对企业改制或原划拨土地转让，土地底价的确定要进行第三方评估，以规避委托人自行报价随意性大、可信度低的缺陷，使土地得到节约集约利用。盘活存量土地。政府应当组织国土、监察、财政、城建、规划、工商等相关部门联合清查土地违规交易和长时间闲置行为，协调各方面的关系，整顿土地市场秩序，以提高土地利用效率。增强土地市场信息透明度。加强土地市场信息统计分析工作，不断提高土地市场信息的质量。把土地出让的价格、数量等相关信息及时通过网络、媒体等渠道公示，实现信息共享，严惩内幕交易等暗箱操作行为。需要强调的是，地方政府要做好城市土地市场的“守护者”，但这种干预应在尊重市场规律的前提下尽可能采用经济手段。政策选择之三：在确保金融安全的基础上，实施适度宽松的房地产金融政策为了化解中国宏观经济下行的风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松的货币政策。中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。在此背景下，房地产市场的金融环境更加宽松，适当降低首付款比例、下调购房贷款利率、增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极的影响。与此同时，必须加强房地产开发商的信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式的房地产金融投机活动，实现金融安全。在全球化的条件下，汇率政策对房地产市场有着相当的影响。根据目前的实际情况，在汇率政策和国际资本流动方面一个可行的选择是：保证货币政策独立性，维护国内物价稳定，在实现经济基本面良好的前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活的汇率制度，在汇率调整和对外资的进出监管取得充足经验的基础上，确定资本项目开放的时间表。这种汇率制度改革的思路，可以为中国房地产业的成长和稳定创造一个良好的开放经济环境。政策选择之四：实施轻税、减税政策，大幅度降低房地产市场的交易成本在上一轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易环节征收高比例定率税。事实上，在房地产需求价格缺乏弹性的情况下，征收高比例定率税会造成卖方向买方的税收转嫁，并导致房价上涨。因此，在房地产市场繁荣期，应采取征收所得税的方法，抑制房地产投机；在房地产市场低迷期，尽可能降低各种税收，鼓励房地产交易。在目前的情况下，取消房地产交易环节的定率税，实施轻税、减税政策，降低房地产市场的交易成本，可以提高房地产市场的交易效率。政策选择之五：制定科学、合理的房地产业政策，规范房地产开发商的行为政府必须继续采取多种措施，对房地产开发商的定价行为进行规制，努力实现稳定房地产价格的目标。（1）增强政府对房地产市场的引导职能，针对房地产价格剧烈波动的现实，政府应该实行价格指导，供房地产开发商参照。（2）加强行业自律，防止建立任何形式的价格联盟。（3）严格执行房地产销售登记制度，整顿市场秩序，杜绝房地产开发商的炒作行为。（4）注重房地产价格等市场信息的搜集、加工和处理，严禁虚假信息传播，健全信息披露制度，尽可能消减房地产开发商的信息优势，确保房地产市场的信息公开、透明，为购房者提供客观、准确的市场信息，消除信息噪声，合理引导消费者的心理预期。政策选择之六：在规范房地产市场的基础上，建立健全多元化的住房保障体系解决住房问题不能全靠市场，市场调节必然导致一部分中低收入阶层的房地产消费需求不能得到满足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障体系。具体而言，一是增加普通商品住房，中低价、中小套型商品住房的供应量，以满足夹心层的住房需求；二是重视经济适用房的建设、供应和管理，合理确定建设规模、套型面积、销售价格、供应对象、上市交易条件等，提高经济适用房的社会效益；三是进一步完善廉租住房的保障对象确认、申请批准、收回等规定，将城市外来务工人员纳入廉租住房的保障对象，确保廉租住房供应的资金来源2 2008年中国房地产市场回顾和2009年预测（一）、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、 2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图6:2001年-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。（二）、2008年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。图7:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1-11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近都是以底价成交收场，更有左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗。而地方政府损失地价款在140亿以上。土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急遽缩水。房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理性行为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。从市场的角度来看，购买商品出现价格下跌，并不是退货的理由。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实