深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告-62页.doc

光明商业中心旧改项目可行性研究报告

深圳市光明房地产开发公司
2008-01-27

目 录

一、投资环境和市场研究 4
1、区域市场概况 4
2、光明市场环境 6
3、光明市场概况 9
二、项目背景 16
三、项目分析 16
1、地块解析 16
2、基本指标 18
3、SWOT分析 18
3、地块综合评价 19
四、市场定位及评估 20
1、市场定位 20
2、价格定位 21
五、项目开发实施计划 22
1、工程计划 22
2、施工进度： 22
六、地价拆迁成本分析 23
1、拆迁补偿成本 23
2、地价初步测算 26
七、项目整体经济评价 28
1、经济评价说明 28
2、不同容积率下项目的测算指标 28
3、不同容积率下的投资估算与资金筹措 29
八、项目风险防范建议 36
1、项目风险 36
2、风险防范建措施 37
九、结论及建议 38
1、项目市场条件 38
2、经济分析结论 38
十、附件 39
1、R=4.5估算表格 39
2、R=5.0估算表格 47
3、R=5.5估算表格 55

一、投资环境和市场研究
1、区域市场概况
光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。
目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。光明新区即位于第三圈层。
光明新区于2007年5月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程，可以假设5年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市场的成熟度及开放度与政府对基础设施和市政工程投入紧密相关。
光明新区将有助于改变边缘地带落后的现实状况，并推动第三圈层房地产市场的繁荣。新区的综合服务基地会成为房地产开发建设的热点区域，辐射石岩、沙井、松岗等街道。

光明新区房地产市场现状仍处于启动期，发展前景良好。
光明新区房地产市场处于启动期，开发量和交易量少，仍具有封闭市场的典型特征。物业类型以村民自建、福利房及微利房为主，产权不完整，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品。产品的形式多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无小区、无园林景观、生活配套不足、住宅质素较低，同质化严重。
建筑类型多层及小高层仍为客户的传统选择，高层住宅需进一步引导。房产交易以本地客户为主。
住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。
表：光明新区房地产市场现状表
发展阶段
房地产市场启动期
市场总体特征
相对封闭，住宅的开发量和交易量均较少
产品特征
以村民自建、福利房及微利房为主，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品
客户特征
在光明新区工作和生活的人群
价格特征
非商品房价格约为3200-4000元/㎡，普通二手商品房价格约为5000-8000元/㎡。

未来商品房需求增加，置业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生活，房地产开发成本增加。
光明新区2003-2004年有商品房推出，由于具备完整的产权、较高的品质，获得市场的高度认可，推出后短期内即被市场消化。进入二级市场后，交易量占市场总量的绝对比重，交易价格及租金成为市场的标杆。
主力客户包括两大类：一类是光明新区本地人，另一类是非光明新区的定居人口，以企业主和中高层管理人员为主，辅以当地公务员及部分港、澳、台投资者。这部分消费人口，支付能力强，置业升级需求增加。
消费户型以三房、四房为客户的主要置业目标，其中三房比重较大，主要为改善居住条件而产生的换房需求，受此影响，市场对小户型的产品需求较少；面积需求以80-120㎡的面积区间为主。购房目的以自住为主，占55%以上。
对产品的要求已经超越了位置、交通、采光等初级房地产市场诉求点，而是要求具备良好的景观环境、配套设施、建筑品质、社区人文环境等条件，并愿意为此支付相应的价格。因此，未来市场的房地产开发商面临更高的挑战，需增加产品投入打造优质项目。
随着产业的集聚及规模的扩大，社会经济的发展，区域对外开放程度的提高，这一趋势将日益明显。

2、光明市场环境
（1）区域概况
光明新区光明街道位于深圳市西北部，地处深圳、东莞、惠州三市的交界处，生态环境优美。总面积55.8平方公里，分为南、北两个片区，下辖9个居委会，7个自然村，人口规模约10万人，其中户籍人口约1.9万人。

（2）区域建设
对比宝安区其他街道，光明街道建设用地面积最小，工业产值水平最低
l 两个最低：面积规模、地均规模以上工业产值水平。
l 对比宝安区其他街道，光明整体工业水平不高。
l 光明街道现有工业规模小、工业化程度不高、高新技术产业园尚处于初期建设阶段等等原因，导致光明的整体工业产值水平低下。

产业结构现状不合理、第二产业、第三产业发展滞后
光明产业结构现状：
l 处于第一产业比例较大、第二产业不发达、第三产业滞后的不合理状态
产业结构优化策略：
l “保一”：保持稳定；
l “进二”：利用光明高新技术园区发展，加快工业化发展进程；
l “带三”：利用第二产业发展带动第三产业发展。

（3）固定资产投资
固定资产投资增速明显，但主要集中在工业和基础设施行业。
l 光明投资规模从2006年的全区第7位,截止2007年5月份,涨至全区第3位。
l 光明固定资产投资增速惊人，居全区首位。
l 光明固定资产投资主要集中在工业和基础设施行业，房地产投资为零。

光明房地产开发投资滞后，2007年（1-4月）零投资
与固定资产投资规模快速增长相比，房地产开发投资为零，房地产市场发展处于停滞状态。
各街道2007年1-4月房地产开发投资完成情况
街道名称
计量单位
房地产开发投资额
合计
万元
383323
新安
万元
121039
民治
万元
102210
西乡
万元
72024
龙华
万元
56214
松岗
万元
10000
观澜
万元
9190
沙井
万元
5863
福永
万元
4700
石岩
万元
2083
公明
万元
0
光明
万元
0
大浪
万元
0
资料来源：宝安政府在线网
总结：
l 建设用地及人口规模居全区最低;
l 工业产值低、产业结构不合理，第二产业、第三产业发展滞后；
l 自高新技术产业园启动后，近年固定资产增幅明显，但集中在工业和基础设施行业，基本无房地产开发投资。
相比宝安区内其他街道，本片区经济发展落后，但随着高新技术产业园的建设，光明新区成立，人口规模及经济水平有望持续提升，受此影响，房地产市场发展将有所突破！！

3、光明市场概况
（1）区域发展背景
l “新政”促动：光明新区成立，无疑将进一步促进片区的快速发展，同时与公明一体化发展程度加大。
l “双规”利好：现代化新城规划、西部高新组团规划，区域规划起点高，政府关注及重视度高。
l “核心”区位：规划区域的核心位置，未来的城市中心区。
高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区居住面貌改善、加大土地供应，刺激房地产市场突破性发展，本项目将掀起光明房地产市场发展的新篇章！

（2）房地产市场
A、土地供应
目前光明商住用地供应量少，但土地储备丰富，未来随着新城建设启动，土地供应将逐渐放量。
未来商住用地供应：从06年开始，光明市场有光侨路西侧8.6万方（容积率2.5）的商品房土地出让，预计在2008或2009年推向市场；另挂牌交易光明高新园东片区的限开发对象，限购买对象、限90/70的三限地块。而高新园区在2010年前也将陆续有近27万方的土地供应。

宗地编号
用地位置
用途
土地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
出让
方式
竟得单位(人)
日期
A510-0119
光明高新园东片区
居住用地
46040.66
88640
≤1.92
挂牌
深圳世纪晶源激光技术有限公司
2007-09-10
A511-0023
宝安光明街道办
商住
用地
67079.85
134150
2.0
招标
深圳富泰宏精密工业有限公司
2006-09-15
A510-0040
宝安区光明街道(原光明农场)中心区
酒店
用地
50027.09
60000
1.3
挂牌
深圳市宝利来贸易有限公司
2004-10-29
资料来源：政府公布信息

B、住宅市场
市场供应现状
开发真空地带，无在售项目
楼型：光明住宅市场现无在售正规商品房项目。有少量无产权证的集资房供应，多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无园林景观，住宅质素较低，同质化严重。
除少量自建的别墅， townhouse、叠拼、花园洋房等产品类型在该片区尚属空白。
户型：100-110㎡的三房两厅是两地最受市场欢迎的户型，主力客源是30岁左右的一家三口；其次受欢迎的是80 ㎡左右的两房，主要是光明的外来人口就近为父母而购置。
高正豪景花园50-60 ㎡的一房租售情况较好，主要租客是在高新园区工作的高层管理人员。在户型上，当地人比较注重南北通透，尤其是园区投资厂房的港台老板，对风水比较讲究。

市场价格现状
光明市场不同地段价格差异性不大，无产证集资房的价格水平在3200-3600元/㎡（无产证），二手房的最高价格约为3300元/㎡（无产证）；但有产证的二手房（高正豪景花园）价格可达4000-5000元/㎡。
租金、二手房售价情况对比
代表项目
租金情况（元/套）
二手房价
一房
二房
三房
（元/㎡）
商品房
高正豪景花园
700左右
1000左右
1400左右
4000-5000
集资房
清怡花园
400
700左右
1000左右
3000
资料来源：实地市场调研

楼盘案例：高正豪景花园
项目概况
·开 发 商：光明房地产开发公司
·建筑面积：3.776万平米
·建筑类别：6栋6层公寓
·总 户 数：332户
·容 积 率：1.36
·开盘日期：2003年4月28日
·平均价格：开盘2500元/平米，目前二手楼价4000-4500元/㎡
·车 位：地上车位，月租100元/月，光明唯一的收费停车场所
·备 注：本项目原计划修建二期，约4-5万方体量，但因拆迁及资金问题，迟迟没有进展。据了解，前期进行意向登记的客户已达200多号人，市场需求旺盛。
户 型：
该项目的面积跨度很大，且各户型在比例上较为均匀，市场接受度都很高。
40-50 ㎡
约58 ㎡
90 ㎡
110 ㎡
160 ㎡
1房1厅
2房1厅
3房2厅1卫
3房2厅2卫
4房2厅2卫

主力客户群：公务员、原住民、私营业主、高新区企业以及富士康工业园（临近观澜处）中高级管理人员。两房和三房的客户一般是三口之家，年龄在30-40岁左右。

项目点评：高正豪景花园是光明的第一个商品房项目，也是目前最高端的项目。目前三级市场表现理想，价格和租金都是当地的标杆，是本项目最直接、最重要的参照。

住宅市场总结：
u 处于房地产市场发展的早期阶段：居住以安居房和自建房为主，商住混杂、居住品质差；土地供应量少，无开发项目，产权房稀缺。
u 市场供应量少，求大于供：市场供应少量的无产权证房，规模小，同质化严重，难以满足市场需求。
u 同比其它街道价格较低：受大区域价格影响，市场稀缺优质产品未来价格攀升空间较大。
u 饮头啖汤的最佳机会：有钱买不到，市场稀缺的优质产品面市时，长期得不到渲泻的大量改善居住品质的换房需求将在第一时机得到释放。

C、商业市场
传统聚集内向型商业,业态分散杂乱,档次不高。
光明街道的商业受消费人群、历史积累、发展规划等限制因素影响，发展较为滞后，规模较小，主要集中在河心路、光明大街一带区域，形式为“商业街+中小型集中商业”，商业网点少，业态分散杂乱，档次中低。
l 传统聚集商业，档次低、业态分散。由社区商业组成一处较为集中的商圈，以传统的街铺形式为主，少量中小规模集中商业，现有商业业态分布零散、杂乱，缺乏品牌和集聚效应，经营状况一般。
l 商业规模介于社区型商业和区域型商业之间。相对公明片区，商业发展严重滞后。
l 商业网点规模小、类别单一。缺乏大型中高档百货商场以及规模专业市场，文化娱乐类商业比较缺乏，书店、文具店围绕学校周边零星分布；中高档消费娱乐场所仅有怡康乐休闲中心，经营情况尚可。
l 商业辐射范围少，区域内高端消费流失。消费人群相对独立封闭，仅满足光明本地住户以及周边工厂打工人群的日常基本消费。本地的高端消费和大宗购物需求大多依赖公明消费。

商业街基本情况：
街道名
经营种类
面积范围
租金/售价
经营状况
光明大街
（塘明路与光翠路中间段）
银行、电子通讯、晨光牛奶专卖店、餐饮娱乐、五金装饰等，业态杂乱分布，单店规模较小，塘明路与光翠路中间段商业较旺。
多在60-100㎡少数100-200 ㎡
客运站周边商铺租金约为50-70元/ ㎡，以客运站为中心向周边递减，约为30-50元/ ㎡
临客运站段车载人流较旺，经营情况较好
河心路
主要由高正豪景、青怡花园、侨新花园、滨河苑等社区商业及华泰百货、光明综合市场组成，河心南路业态以日常消费配套、中低档服装服饰为主，河心北路以装饰建材类为主。
多在30-50㎡
高正豪景商铺租20-30元/㎡；滨河路住宅底商租50元/㎡左右；项目临商租30元/㎡左右现二手售价7000-8000元/㎡
临华泰百货路段经营情况较好，高正豪景商铺档次稍高。
光翠路
业态有五金日杂、粮油、服饰皮具等。
延伸段包括光明农贸市场和康之宝超市
多10-40㎡
少数120-180㎡
租30-70元/㎡·月，近光明大街段租金较高；工会楼商铺2002年售4000多元/㎡
经营情况较好，档次中低混杂。
资料来源：实地市场调研

Ø 街道商业主要集中在光明大街、河心路、光翠路以及光明农贸市场周边，由社区商业组成。
Ø 业态以日常消费类为主，零散分布，档次中低；
Ø 街铺面积多集中在30-50㎡，有5-6家店单店规模在100-180㎡；
Ø 客运站周边商铺租金最高，约为50-70元/㎡，以客运站为中心向周边递减，约为30-50元/ ㎡；较少售卖店铺，高正豪景街铺二手售价在7000-8000元/㎡。

集中商业基本情况：
类别
代表性商家
地址
服务对象
经营范围
面积
经营状况
百货超市
康之宝超市
光明笔架山农贸市场综合楼一楼
笔架山附近居民
日用百货、家电、食品、烟酒、化妆品
3200㎡
一般
百货超市
华泰百货商场
河心路与光翠路交汇处
周边住户以及外来流动人员
日用百货、手机、服装、副食
约2000㎡
尚可
超市
华润超市
光明大街
周边住户
日用百货
300㎡
尚可
集贸市场
光明综合市场
华泰百货二楼
周边住户以及外来流动人员
低档服饰鞋帽
约1800㎡
一般
集贸市场
光明农贸市场
笔架山旁
周边住户
日常生鲜粮油、廉价服饰鞋类等
1000㎡
尚可
Ø 缺乏大型百货店和购物中心等高档商业网点，现有集中商业以传统集贸市场和规模中小百货超市为主，普遍档次不高，与公明的商业相比缺乏竞争力。
Ø 消费人群大多依托社区，以周边住户为主，经营情况稳定而平淡，经营绩效变化不大；
Ø 未来随着高新产业园区的发展和光明中心区旅游业的带动，大量外来人口流入，商业配套设施会日趋完善，商业网点将会呈现两极分化的趋势，出现大中型高档购物中心，改变光明人多前往公明消费的现实。

二、项目背景
本项目为宝安区旧城改造办公室于2007年1月10日公布的光明商业中心旧城改造项目，位于宝安光明街道塘明公路与光明汇食街交汇处南侧一用地。
2007年5月31日，光明新区正式宣告诞生，负责管理现宝安光明、公明两个街道。这一政策动向进一步加快光明的城市化建设进程和提升城市地位，本项目作为新区成立后的中大规模旧改项目，且位于光明中心区的核心位置，承担着重建老城中心区价值的重要使命，对整个区域的房地产市场发展，具有举足轻重的作用。
三、项目分析
1、地块解析
项目用地位于塘明大道与河心南路的交汇处，本身无景观资源、地势平坦，两面临路，进入性与昭示性较好。
四至：
北面：东侧为滨河路（河心南路），道路右侧是居民住宅小区滨河苑。
南面：隔水泥围墙与晨光乳业公司相邻。
东面：高正豪景花园小区商铺和光明农贸市场。
西面：隔4车道的主干道塘明大道，正对维他食品饮料厂。
现状：
地块临塘明大道地块上为民房和临建商铺，靠光翠路近高正豪景花园侧地块空置。
配套：
位于光明街道中心区域，周边配套齐全。
商业配套
临商业旺地，河心路商业街、光明大街商业、华泰百货、康之宝超市和光明农贸市场
教育配套
1所中学（光明中学）、6所小学
医疗配套
2个医院（光明医院和光明新医院）
其它配套
2个派出所、金融机构（有中国银行与农业银行）、邮电（邮政支局、电信、移动、联通营业厅）等。
北：隔河心南路正对滨河苑
西：隔塘明大道正对维他饮料厂
东：临高正豪景商铺和光明农贸市场
南：隔水泥围墙临晨光乳业公司
北

2、基本指标
项 目
备 注
用地面积(㎡)
32800
其中：住宅 (㎡)
占总建面58%，其中政策性用房占住宅面积的8%
商业办公(㎡)
占总建面38%
其它配套(㎡)
占总建面4% 
其它要求：建筑限高：80米

3、SWOT分析

优势Strength
1、位于光明中心区，升值潜力大；
2、地块两面临街，西临主干道塘明路，交通便利；
3、紧邻商业集中区域，生活配套全；
4、周边居住氛围浓厚。
5、大型综合项目，利于树立标杆形象
劣势Weak
1、西面受噪音影响较大；
2、东南侧临工厂，环境杂乱，影响项目形象；
3、三面临路，无景观资源。
机会Opportunity
1、光明新城的规划定位，给本项目带来良好的发展前景；
2、目前市场上商品房基本无供应，缺少竞争，存在市场空白机会点；
3、片区近期供应以旧改为主，与当地政府关系良好将获取更多的开发机会。
发挥优势，抢占机会
u 抓住市场机会点与空白点，通过物业类型组合，全产品线占领市场；
u 打造光明标志性项目，树立片区第一地位。
利用机会，克服劣势
u 按地块不同位置的属性分别规划产品，规避劣势；
u 通过开街造坊，内外街铺或两层商铺联体销售，有效解决大体量商业的销售问题；
u 通过产品适当创新和品质的打造，加强项目自身优势。
威胁Threaten
1、宏观调控因素将会对本项目产生一定的影响；
2、观光路地块将对本项目产生一定的威胁。
发挥优势，转化威胁
u 规范操作，积极应对以规避政策风险
u 抢夺先机，利用现有市场空白点，规避市场风险；
减小劣势，避免威胁
u 争取光翠路更改为小区内道路功能；
u 采取降噪措施，提升临路产品价值点；
u 密切关注对手动向，争取主动。

3、地块综合评价
（1）综合判定
本项目属于光明最核心的居住/商业中心区，是政府规划的重要旧改项目，承载光明街道繁荣商业的使命；
项目所在地是光明集团下属晨光乳业公司，是光明集团企业昭示的主力点；
目前片区的居住氛围、相关配套较好，整体大环境发展前景乐观。
项目通达性很好，昭示性好，但是有可能面临南面交通噪音的干扰。
区位、规模、容积率指标、临主干道、定位决定了项目具备建成中高档、低密度、混合社区的潜质。

（2）属性判定
发展前景巨大的新城中心区域中大规模旧改项目，居住及商业价值高。
区位属性：
光明新区中心区域 新区成立，助力光明中心区快速发展
光明新城中心区核心 高新区生活配套服务中心、全市重要的技 能及人才培训中心和旅游休闲中心职能。
西部高新组团主中心 组团行政、商贸、信息、文化和服务中心

项目属性：
首个大型综合性商住项目 包含较大商业办公面积
生活配套设施齐全 周边文化、教育、医疗、商业、交通齐全
居住氛围浓厚 临滨河苑、青怡花园、高正豪景等住宅区

四、市场定位及评估
1、市场定位
根据光明本地实际市场情况，结合项目自身资源情况，本项目定位为：
“城市核心综合体项目”
——精品居家户型为主，包括酒店、公寓和商业
精品居家户型：填补目前光明商品房供应的空白，提升光明居住生活水平。
高端酒店及（酒店式公寓）：根据光明未来旅游产业规划方向，并填补目前市场上缺乏高端酒店配套的空白，打造光明市场上唯一的四星级酒店，并考虑酒店规模，控制经营风险，设置部分酒店式公寓，宜租宜居，可有效规避风险。
商业：临街商铺+集中商业，集中商业拟引入品牌百货超市店，形成光明集中的高端商业消费场所。街铺对外销售，集中商业持有出租。
物业类型安排：
物业类型
配比
备注
中等居家户型住宅
商品房住宅
可售
政策性住房
政府按成本价购买
四星级酒店
持有经营
酒店式公寓
可售
商业
街铺
可售
集中商业
持有

2、价格定位
Ø 住宅及酒店式公寓价格
根据市场参考价值，考虑到市场供应稀缺及一手商品房质素，在现有有产权证二手商品房光明街道较陈旧小区4000－5000元/㎡、公明街道品质较高档社区突破8000元/㎡的基础上，结合正常市场增值因素，预估可实现价格为：
住宅 8000元/㎡
酒店式公寓 8500元/㎡

Ø 商业租金及售价
参考周边商业租金，采取收益还原法进行商业售价测算。
商业租金确定：参考客运站周边商铺租金70元/㎡，预计本商业建成后，受商业档次及集中商业的良性影响，租金可达80元/㎡。
售价计算取80元/平方米·月，收益还原利率取一般商业贷款利率结合社会平均利润率，取6%，空置率取5%，收益年限68年，则项目商业的价格计算如下：
年租金收益=80*（1-5%）*12=912元/平方米
经营成本费用=912*（5%*（1+3%+1%）+2%+10%）= 156.86元/平方米
经营成本费用包括营业税（年租金收益的5%）、教育费附加（营业税的3%）、城市建设维护税（营业税的1%）、房屋租赁管理费（年租金收益的2%）、维修与保险费用（一般为租金收益的8%-10%左右，取10%）
所得税=（912-156.86）*25% = 188.784元/平方米
年租金纯收益=912-156.86-188.784=566.35元/平方米
销售价格=566.35÷6%×[1-1/(1+6%)68]=9308元/平方米
参考：高正豪景街铺二手售价在7000-8000元/㎡。
预估商业可实现均价为：10000元/㎡

五、项目开发实施计划
1、工程计划
工程进度的快慢直接影响项目销售进度，因为它直接反映开发商的资金实力，并影响置业者的入市信心。为树立本项目良好的工程形象，公司制定了严密的工作计划，并在工程进度方面做到快捷、高速、保质保量。
预计总日期：约18个月；（从2008年7月-2009年12月）。

2、施工进度：
工程（18个月）进度计划表
序号
项目名称
持续时间
进度安排
2008年
2009年
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
征地折迁

2
前期工程
3

3
基础工程
2

4
主体结构工程
6

5
设备安装工程
4

6
室内外装修
4

7
红线内外工程
3

8
建配套工程
3

9
竣工验收
1

10
销售
13

六、地价拆迁成本分析
基于政策分析及改造案例研究之上，对项目地价以及拆迁成本进行估算。
1、拆迁补偿成本
（1）项目地块普查数据
地块现状建筑调查数据如下表如示：
光明商业中心项目旧改调查统计表
序号
物业类型
建筑面积（㎡）
1
永久性建筑
1.1
住宅(有房地产证)
2029.3
2
临时性建筑
2.1
商业(铁皮房)
11385.99
2.2
无证(扑克行加建)
4131.96
从调查统计表可以得到：
改造前该地块的用地性质为居住商业用地，地上建筑物主要为临时商业与住宅，现状容积率较低。从城市功能分区及土地本身的利用效率来看，均不符合城市发展的要求。

（2）旧改项目相关研究
Ø 宝安旧改项目特点和风险分析
从2004年8月宝安首批旧改项目的确立，宝安的旧改呈现出以下几个特征：
从最初的大规模全面改造到梯次的逐步推进：2004年，宝安确立旧改项目37项，总占地面积150多公顷，2005年缩减到5个项目共33.15公顷，2006年和2007年分别为34个项目和11个项目，面积分别为29.55公顷和10.32公顷。
2004年的商业旧改项目明显，在2004年第二批确立的旧改项目中，其中商业中心项目8项，占总面积的86%。根据《宝安区旧城旧村（城中村）改造项目公告》，2004年和2005年宝安区旧改计划推出的商业建筑规模达到252万平方米，推出的商业建筑将在2007年后进入市场。
基于上面的情况，宝安旧改项目较正常的房地产开发项目，有着其独特的优势。
随着深圳城市的发展，市区内新增土地供应量不断减少，招拍挂的土地大多处于郊区以及市政配套不完善的区域。而旧改项目一般处于市区较好的地段，具有一定的区位优势。
旧改旧目开发，意味着改善城市面貌、改变产业结构等，社会效益和影响力较强，可以很好地提升公司的品牌价值。
但是，宝安旧改项目较正常的房地产开发项目，也有着自身的局限性，表现在：
目前宝安的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套类似、同受90平方米影响，同类化现象严重；大批项目同期进行，市场竞争激烈，宝安区域客户比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成为其成败的关键。
目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能，因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括学校、商业等等；配套中学校对项目的宣传推广较为有利，但是商业具有一定的销售难度。
旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应；改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生活标准也是旧改项目所义不容辞的责任；社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施；如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素。
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点确定，否则难以预计项目的进度和竞争策略的制定；解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦多”，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地块价值很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目失败。

物业拆迁补偿政策
跟本项目拆迁相关的政策性文件为《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深府161号文）》。
第三十三条 拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：
　　（一）拥有完全产权的商品住宅；
　　（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；
　　（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。
　　本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。
第三十八条 拆迁经批准未到期的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的，按约定办理。

（3）物业补偿方案及初步测算
本项目的拆迁内容包括永久性建筑物和临时性建筑物，依据保守原则，本项目补偿方案制定如下：
Ø 全部采取货币补偿；
Ø 永久性建筑与临时性建筑考虑拆除费、过渡安置费、物业补偿费以及停业损失费的补偿。其中住宅物业补偿费暂按区域商品房交易均价计算（最新公布第三季度的光明片区交易均价为4500元/㎡），其它按照市场重置价格计算。

具体建筑物拆迁补偿标准如下表所示：
光明商业中心项目拆迁补偿标准
序号
补偿明细
补偿单价（元/㎡）
补偿金额合计（万元）
住宅
商业
无证加建
1
拆除费
45
30
30
56
2
过渡安置费
150
0
0
91
3
物业补偿费
4500
1000
500
2258
4
停业损失费
0
45
0
137
5
合计
4695
1075
530
2542
经过初步核算，本项目货币补偿总额为2,542万元。

2、地价初步测算
本项目为旧村（城中村）改造，符合享受旧村（城中村）的地价优惠政策相关规定。测算方案如下：
Ø 地价测算在深圳市2006年公布的公告基准地价标准的基础上，按照相应的地价优惠进行测算。

光明商业中心项目参考基准地价及旧改优惠政策列表

标 准
单位基准地价
统一按深圳国土资源局公布的地区基准楼面地价计；
A）住宅： 810元/㎡；
B）商业：1324元/㎡；
C）酒店、办公：参考商业楼面地价。
旧改优惠政策
宝安城中村改造优惠政策：
建筑容积率在1.5及以下部分——免收地价；
建筑容积率在1.5-3.0之间部分——按现行地价标准的20%收取地价；
建筑容积率超过3.0部分——按现行地价标准收取地价（无优惠）。
Ø 考虑三种容积率方案下，即R=4.5、5.0、5.5三种不同情况下的地价；
Ø 根据深圳市国土资源和房地产管理局2004年发布的地价测算说明，住宅容积率存在地价修正问题，修正系数为1.50-0.1*R。
具体地价测算结果如下表所示：
容积率R
物业类型
建筑面积
（㎡）
基准地价
（元/㎡）
修正系数
地价
（万元）
优惠后地价（万元）
4.5
住宅
85608
810
1.05
7281
6084
商业
56088
1324
1
7426
相关配套
5904
810
1.05
502
合计
147600

1
15209
5.0
住宅
95120
810
1
7705
7584
商业
62320
1324
1
8251
相关配套
6560
810
1
531
合计
164000

1
16487
5.5
住宅
104632
810
0.95
8051
9002
商业
68552
1324
1
9076
相关配套
7216
810
0.95
555
合计
180400

17683
注：其中配套物业相应地价测算根据地价测算容积率修正政策规定，纳入住宅范围内进行地价测算。
通过测算得出，容积率为4.5、5.0、5.5下的优惠后地价分别为6084万元、7584万元、9002万元。

七、项目整体经济评价
1、经济评价说明
本项目为旧改项目，其经济接近平衡是可操作的基础性前提之一。对于经济评价的衡量标准，根据宝安区旧城改造相关资料，一般旧改项目的税后利润率约为13%-18%。因此，本报告的测算将以此为衡量标准。另外，项目根据要求须配备8%的政策性住房，因此，本报告在进行经济分析时将以配备政策性住房情况下的税后成本利润率为主要评价对象。

2、不同容积率下项目的测算指标
序号
项 目
指 标
指标
指标
备注
1
用地面积(㎡)
32800
32800
32800

2
容积率
4.5
5
5.5

3
计容积率总建筑面积(㎡)
147600
164000
180400

3.1
其中：总住宅 (㎡)
85608
95120
104632
占总建面58%，其中政策性用房占住宅面积的8%

3.1.1
可售商品房 (㎡)
78759
87510
96261
3.1.2
政策性住房 (㎡)
6849
7610
8371
3.2
商业办公(㎡)
56088
62320
68552
占总建面38%
3.2.1
其中：酒店(㎡)
20000
20000
20000

3.2.2
酒店式公寓(㎡)
25000
30000
30000

3.2.3
商业(㎡)
11088
12320
18552

3.3
其它配套(㎡)
5904
6560
7216
占总建面4% 
4
地下车库(㎡)
36800
41000
45000
根据政府规划指标初步核算

三种容积率下各类型物业面积配比
建筑面积（元/㎡）
序号
容积率
高层住宅
酒店公寓
酒店
商业
配套
地下车库
1
4.5
85608
25000
20000
11088
5904
36800
2
5
95120
30000
20000
12320
6560
41000
3
5.5
104632
35000
20000
18552
7216
45000

3、不同容积率下的投资估