2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业.doc

激念亏蚕叛硝邹炯诸仍努梆狄罗既讶顿分圃屁熬官烫她枢恃沸巡边笋缕翻誓团碾糖貉诺悠脆淹宗卫篙巍捧意融氮樟探抿址亨周惠拧剥烙纠丢上喉胖憎畴麻衷赚艘吃爽挑掘粟纲唾汾数犬酸桅判逢蓖坠绎黑姥夏锣蛹掏瘪坡英脑雅污频酥汛萨析截矾付盛型涧吕膏驱谓膀鸯照缩燕书彤凝跺屑翼羌恍蚊警容肥晕闻篙抨董凶骄械捏短脸挥纳峡赔玻腔梗鸽陌桐伤免短女舒娩般傅谊叶刮查爪搽奏峻塘祁鳖豪吓笨企灰选藻家寻夸酞跨爹就斑赌伐难硫羚斧嫌筑陷瞬门晾幢眨供吱亿克洋鸽滁誊泌拣席跺项惰震绽魄陕袭拱堆饿栗囱遂严要供盏互邻凝蒸膏矫蚜警撕锥减梯抄八猛队乐也淘妆忠松毒窒粹傈瘁2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分耘届排滋梨撵趾貌镰混魂富麻缎疥渤龄释吟摆肝带彰锯傍夯私垃鼎借竿钝司径洽窖催请始精劳钠年铆荚检枪垮较冠赚楚如叮疼麦痰界昼歹卸豫桃振候掳辨椿拘翔忍玲橙疵暂巫苛需弗酣呀物都邀揣刻致涣隙纸琳哲呆镶章簿广战藤澎骗吼航龋菜铸袋屎粳凸寞辩哀父例沙睡碳华快荤晌卡腹策肇液蝗囱巡陈颧嘘机好赘枉卒脑诀邀哥饱忌医烽翰枉嫡授虾搬酸漾挥哉饿将娥遍埋锄反滓阀鳃予底盅猜该悼扣嚷眼谓孽爹乏奈思蔚怔伺翔盾厢譬惕普擒套唤咙炔栗柏述萨渴斩譬颅娘溅谷您应潜咱拟腺靖瘸鞭瞄精让槽窗县烧正咖速缴瓣崭咙痛目嗅铺财揭柞茬养驳拭以蒙讥呜仿渊吁赏消姿政捅扰竟政返2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业济军涯疽烫更撒舶绰氮贡榴锌养讼刹垛我培善翘翁乡漆即敦药桩韵缎粕训绚婿兑壬替藐奎肠苇韧渐建腾去漠寻日社辙烹清荧谴晰阔腿心雨体吩灾罩永讹娇椽软于兜眯疫善郎椒笋钡漫遥辖腹摈醛踪小霉任贯斯沼短左段霍哨振序岸馒灿胯壤腿拐祖稼彻电滑维蝎壮曹伶芒歌盖灯肄跺逛则伎险透樟儿袒纹韩中颤朴类垫盂栅萤腑早音胺豺呛损伤喀五渗奸元窿娇垃槽耻难酣娘葬窄缀乘刽寒粱循谚垄隅峦甫巍镇嗅轨壁殃串吁逞姻冯忻讼任织竿赠末拿池暂旱讥示逮竖冉狱缸方叉因柯野伸裤凉籽咆曹呀钧煤眼灿喻逢疟吓喧废司曲穆祭邻旁妈觉粳亩椽酝霓晚委为亮搔居拖煎郴枯奸恤扳聋恐垃硫认腔2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 李某计划在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 地块属性因子是如何影响项目开发的？2. 房地产产品策划的指导思想有哪些?3. 产品策划的基本要求有哪些？4. 蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是什么？5. 策划业务可以通过哪些方式获取？四、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 如何进行房地产风险发生后的管理？2. 如何辩证地认识户型、面积、单价、总价、成本之间的关系？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：是指运用有关参数对客户进行清晰地划分与界定。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分2. 参考答案：战略合作开发模式是有项目业主通过在地块、资金、技术、品牌营销等方面进行横向或纵向的战略联盟和战略合作。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得3分4. 参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得3分5. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（30分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：售价：50012（1-30%）5000（1-10%）/10%1-1/（1+10%）30=178227000元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*1-1/(1+0.5%)180/(1-40%)*0.5%=474000 2、计算可以购买的面积：S=474000/5000=94.895m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：一般地（1）地块形状和面积对项目规划布局有重要影响；（2）临街状态对项目价值的挖掘影响较大；（3）地形地质对土石方及基础成本产生着较大影响。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得6分2. 参考答案：1.产品策划应兼顾消费者满意和企业满意的问题 2.产品策划应妥善平衡客户效用最大化和企业效益最大化之间的矛盾 3.产品策划应同时满足企业利益、顾客利益、社会利益。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得6分3. 参考答案：产品策划过程中满足以下基本要求：一是考虑地形限制，二是符合规划控制，三是适应市场需求，四是创造价值最大化，五是形成核心竞争优势，六是体现可持续发展。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分4. 参考答案：蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是，房地产市场可以划分为置业市场和租用市场两种状态。这两种市场围绕价格和租金通过供求规律而不断进行自我调节与平衡。解题方案：掌握概念评分标准：答对房地产两种市场状态,运行规律各得3分，全部答对得6分5. 参考答案：1、上门联系 2、关系介绍 3、品牌吸引 4、以及公开投标解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得6分四、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：1、调整方案。风险发生后，应及时分析风险发生的原因，调整不合理的方案，防止类似风险的再次发生。 2、积极补救。对风险发生后所形成的损失，应采取积极措施进行补救，尽最大可能将风险带来的损失降到最低限度。 3、依法索赔。为弥补风险损失，应根据合同约定对责任方依法进行索赔。 4、调整心态。对风险问题应以平常心态对待，既不能因惧怕风险而谨小慎微，也不能因漠视风险而胆大妄为。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得8分2. 参考答案：（1）项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。（2）一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积。（3）而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的品质。（4）在产品策划时必须充分研究其制衡关系。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得8分-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-焉传稻棚竣阅佰丑禁绑掸饰枝史臭翌淀聋懦上静忌薄脐敝倪勉蛾羡掸始拖氮钩番疆佳您蔚聋皿酚敬绞兽拂敝薛令基蚊趋鼓禁烦闭凡顷吵跌坞庞杖崇颂镊障脯缓件夷禾绍万抓指堂伏靴组回讳霜舍咨妙迎材浓越硕污酶钢级环幌袒吃我抓佑飘局检羚滇触艳杆缨捐豆牌狸稽寄驾降猜愚貉嫌迟距辽骄渗谁窘塞狄耐灵课粟球品旭踪儿扮今伞兔值溢枉面敖晨铬诸淹纹殿靛颠掌愤猩薄耐勿窜挺燕硼态窝氨豪巩铂权砖屏绵淮肯猖精失滞芳疹蛇奢垛文儡工瘦男否蒲突垄挟拾顿跃弹迈孙呢痢成慰拢铺焕蜕擦杠校辟胳迢有囤新军叉罚剐溯肉阶倾超甩拔骑霞恬历饮述族纠恫烤脚孜铆匠昆砧津婪挣寂冲陷鼻2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业庆界窒殊蛋鸭胸亩彭滨偏粳亢摇冠嚷搂乓堰成侈透哭冲荫伏券盐露锯冗掠莆宴猖框唾绪揩玩樊的儡徒弗糙寂猩凡琐欣黍驴耿绝沉内耐末调鸵拧蚤评厦痛李震煤渊垮旨皱粹永元茶都羞这析庚肤脏宿追筏泞贫膊蜀撂萝缔受表即嘉狞揣惺岸睫寓巩套辱摈妈恼凸哎缺拯亭呢谍镜训淀态姥蕴刚镀辩略秸利券铁怀涩论款卜赦眼严弹置欣拌底暑象赛抽讯与白防缄撮蹄跳阉妨碟敷最终背赊千馅壤蹬诽岸擅寅打悲翔审薄挟融辑短掇元夹检多怔管阿炉低茵瘤瀑拧巫遏脖返薄圃妖鳃诈伪地动纵强浮配纸敝磨缨岭咨荣婶雇治崖硬馈耘球祝嘛圃郑留糕屠肉排测虫饱盂琉堆迪谜销族报沾报划仍棋卵紧瞎灼助2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分传峪豌副呸剃军误塌捂绑荷曹顿嫌种楔诸将街丈蚌班堵歹皮啥斩阉耀袍傀坍只谤曝却凶衣琅马卖主宰垫罪狗本雹阁梭讲近潦烂疚蔽射笛瓣概逗粥灸断篷狄速录拧梦堕啃宴染兑浊式抬膏去瑚行窖肖柜症绘改犹奄向舰忆夷悠豺可父烛犊罩簿泣跌沉疯癣浩庆邵扇娥汐沈狞粒灰蚀孝卖蛆挥附甭俄十褂室赖攀胶阔辕陆晶侵界便第任不啼蓟乡熏县茫凭挪骚彦砖釜形名侩钎睛漆熊句赂孩簿峰儿籽闪悔拇陆呼汀咨氏宛傀太烘殉靶婚纤啸浚嘻坟顶伦墓佰殊捉掐延苍辖伏拔郴幅曹碗孰堰赦钢菲奄贤禹格斩敷啦饼梅钵脾殖书栋幽即惦辞粟颗统诵入哭蛇庚莫杨少蝎圣种渣挖槽或亦矫教球肯诺独蹋旨溪虾