房地产开发及土地整理知识.doc

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取得房地产开发项目土地使用权的一点基础如下：

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证 ；2、办理建设用地委托钉桩 ；3、办理国有土地使用权出让申请 ；4、主管部门实地勘察 ；5、土地估价报告的预审 ；6、委托地价评估 ；7、办理核定地价手续 ；8、办理土地出让审批 ；9、签订国有土地使用权出让合同 ；10、领取临时国有土地使用证 ；11、领取正式国有土地使用证 ；12、国有土地使用权出让金的返还

二、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金） ；2、资金占用费 ；3、滞纳金 ；4、土地使用费 ；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费 ；7、土地闲置费 ；8、土地权属调查、地籍测绘费 ；9、城镇土地使用税 ；10、地价评估费 ；11、出让土地预订金 ；12、征地管理费 ；13、土地补偿费 ；14、青苗及树木补偿费 ；15、地上物补偿费 ；16、劳动力安置费 ；17、超转人员安置费 ；18、新菜田开发建设基金 ；19、耕地占用税

所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

土地数量结构即各种土地利用类型在数量上表现出的差异。

土地所有权
所有权是指所有人依法享有对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利。

土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。
但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在：
1、主体的特定性
2、交易的禁止性
3、权属的稳定性
4、权能的分离性
土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：
1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务
2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务
3、土地所有权禁止交易

土地所有权流转
十七届三中全会将允许土地所有权流转
“除房子卖地，我也还你”，这是解放前常能听到的一句有种的话。解放后土地归为国有，国民和企市业单位只有使用权。允许土地所有权流转，就是允许土地买卖。有钱就可以买很多的土地，成为土“地”的新“主”人，解放前叫地主，现在不知叫什么。

土地所有权发生转移的唯一方式是：征收

我国土地所有权客体的构成是：土地
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

土地开发整理标准：
请到国土资源局土地整理中心查找，都有专业资料，很明确 的，有全国统一标准，也有地方标准
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