中国房地产价格的影响因素研究.doc

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参考文献···································································································································69 致谢········································································································································72 独创性声明·······························································································································73房地产市场价格产生重要影响，这种理性预期因素导致了一种上有政策，下有对策的结果，使国家出台的相关宏观调控政策难以奏效。（五）有关成本因素影响房地产价格的研究从成本因素影响中国房地产价格角度展开的研究有：李彬认为疯涨的房价是权力腐败的市场折射，腐败成本占到楼盘总成本的3%-5%，腐败已经成为房价上涨的一个重要推手，要想遏制住房价上涨就必须有效的治理腐败，只有实行阳光工程才能有效降低房价。（六）有关其他因素影响房地产价格的研究另外还有一些学者也从对影响中国房地产价格的其他因素角度展开了研究。吴老二，刘婧（2007）则研究了人口迁移与中国房地产市场价格的关系，他们利用计量经济学方法对1997-1999年的广东省进行研究表明，人口迁移因素，对中国房地产的价格有显著影响，空间地理也可以影响中国房地产的价格。孟庆春，卲波（2008）从供应链角度对房地产价格变化进行研究，其结果表明，使中国房地产价格上涨的重要因素不是房地产本身的增值环节，而是供应链上流的的成本上涨和下游的需求刚性，以及中国土地市场的卖方垄断和中国房地产市场的寡头垄断。综上所述，目前有大量对中国房地产价格影响因素的研究，但很多都为定性研究，而且绝大部分只是从某个单独的因素对房地产价格影响的角度来进行分析，很少把各个因素放在一起，来进行对影响中国房地产市场价格因素的全面研究。本文试图在这些方面有所突破。第三节论文结构本文从定性和定量两个角度全面的深入分析和论证了各个相关因素对我国房地产价格所产生的影响以及其作用程度大小。全文一定分七部分：第一部分为绪论，主要介绍本文的选题的背景，意义和目的，以及文献综述和论文的基本结构和有独到见解的地方。第二部分介绍了房地产的基本概念和类型，以及房地产的特点，另外还研究了房地产价格的含义和构成以及其形成的基本机制。第三部分介绍了中国房地产业自建国以后的曲折的发展历程，对每个历史时期的政策制度演变以及发展的总体情况进行了深入分析，并且对每一阶段的价格变动情况以及总体特征进行了研究。第四部分从供给因素角度、需求因素角度、其他因素角度对我国房地产价格的影响因素进行归纳并展开定性分析。第五部分从供给因素角度、需求因素角度、其他因素角度对我国房地产价格的影响因素进行定量分析。第六部分在前面研究成果的基础上，分别从供给因素角度、需求因素角度、其他因素角度提出遏止我国房地产价格过快上涨的对策和建议。第七部分是本文的结论。第四节独到见解因为中国房地产市场形成的时间比较短，所以国内学者对中国房地产价格影响因素研究起步较晚，且多采用定性分析方法。本文主要有以下独到见解: 1.本文分别从供给因素、需求因素和其他因素三个方面来对我国房地产价格影响因素展开定性研究，并由此初步得出主要影响因素有土地的供给和价格、房地产开发投资额、城市人口数量、人均收入水平、金融机构贷款余额。 2.本文采取了计量经济学中的多元线性回归模型分别从供给角度、需求角度、其他因素角度对我国房地产价格影响因素进行了实证研究。通过对各个显著影响因素的系数对比，得出供给影响因素中土地价格大于房地产开发投资额;在需求影响因素中，城镇家庭人均可支配收入作用最大，城镇总人口影响次之，住宅商品房销售面积最弱;在其它方面因素中，金融机构贷款余额是主要因素。 3.本文分别从供给角度、需求角度、其它影响因素角度提出一系列措施，希望通过对土地供给量、房地产开发投资额、城镇人口数量、人均收入水平、金融机构贷款余额等因素的有效调控来遏制我国房地产价格过快上涨。-13- 通，通信通，煤气通，土地平整。这些基础工作要耗费的费用即属于基础设施配套费。（二）建筑物价格建筑物价格也称房产价格。由于其位置的不可变动性，建筑物或房产又可以称为不动产，其位置的固定性是其区别于其它商品的显著特征。房地产价格是商品价值的一种具体形式，是房产价值的外在的货币表现形式。房产价值也是由商品价值C+V+M构成，而房产价格以房产的价值为轴心上下起伏波动。房产价格受到多种因素影响，一方面受到地理位置，交通便利程度，周围环境的影响，同时又受到国家政策和计划的调节。具体来说，包括以下几个方面： 1.勘探设计费。在开发房地产之前必须由一些专业人员对地形地貌，水文地质进行勘探，测绘等，然后根据测绘结果对土地开发和房屋的建设进行总体规划。这些活动中耗费的费用属于勘探设计费。 2.建筑材料、设备费。建设房屋过程中需要消耗大量的建筑材料，比如钢铁、水泥、石料、海砂等，同时还需要各种机器设备，如混凝土搅拌机、塔吊、运输材料的大卡车等。 3.建筑施工费。建筑施工费也就是在建筑房屋过程中要消耗的人力的费用，具体表现为建筑工人的工资。 4.房屋建筑单位管理费。这主要是指房地产开发经营企业管理人员的工资、办公费、差旅补助、固定资产的折旧等费用。 5.建筑单位投资的利息。房地产开发过程中一般很少完全依靠房地产开发经营企业的自有资金。银行贷款必然占用所需资金的很大比例，这就必须定期向银行支付利息。 6.房屋建筑利润。利润是任何一个企业进行生产经营活动的目的，也是企业生存的必要条件。房地产开发企业也不例外，在进行房地产生产经营的过程中必然要产生一部分利润。 7.房地产经营企业经营管理费。这其中包括房屋竣工以后，未出售前的看守费，一些人为或自然损害的修理费。 8.推销(办公、广告)费。这主要是指房屋销售阶段所需要的办公费、广告费、雇佣消费人员展开营销活动的费用。 9.销售税，房屋销售过程中必须向政府缴纳的税费，另外还包括办理各种手续的费用。房产经营利润，也就是在房屋经营过程中产生的那一部分利润。 (三)土地价格和建筑物价格的关系土地价格和建筑物价格也是相互影响的。一般说来土地价格的高低从根本上决定着建筑物价格的高低。例如两所大小，类型，设计样式都相同的房子，因区位不同导致房子的价格相差巨大，所以说房以地贵，有什么样的土地价格就决定了有什么样的建筑物价格。另外对一块土地来说，其上建筑设施的数量与质量也对其价格造成明显影响。还有土地块的容积率也对土地的价格有明显影响。综上所述，房地产的价格就是土地的开发及建筑房屋的生产经营等各个环节的价格，具有一般商品的特点，同时也有其特殊性。第三节房地产价格的形成机制一、从马克思主义经济学角度分析房地产价格形成机制价格机制是市场机制中的基本机制，它又是市场中最敏感最有效的调节机制，价格的变化对于市场有着巨大的影响和作用。那价格是怎么形成的呢?在马克思劳动价值论中，商品的价格取决于商品的价值，即凝结在商品上的无差别的抽象劳动。商品的价格以其价值为中心，上下波动，不会偏离过大。从长期趋势来看商品的价格是一条趋于价值线的曲线。价值规律是商品经济、市场经济的基本规律，只要存在商品生产和商品交换，价值规律就必然存在并起作用。现实中的市场出现价格偏离价值的现象，其可能性在于两方面:一方面价格对价值的偏离受到货币价值的影响。另一方面价格受市场供求关系变动的影响。市场价格决定供求，但供求又反过来会影响商品的价格。马克思说“一般而言，一切商品的价值，只是由于不断变动的市场价格趋于平衡时才能实现，而这种趋于平衡又是供给和-15- 需求不断变动的结果” ① 。商品的生产价格则是利润在资本主义各个生产部门经过分配产生平均利润以后反映商品价值的具体形式，其等于生产成本加平均利润。在资本主义条件下，不同部门之间存在激烈竞争竞争，资本由从有机构成低的部门向有机构成高的部门流动，使利润在总体趋势上出现了平均化的趋势，等量资本获得等量利润。在这个过程中，会产生以下结果：首先是所消耗资本转化为生产成本。商品的价值构成分为三部分C+V+M,C是指生产资料，即用来生产商品的原料和生产工具，V是指活劳动，即工人提供的体力和脑力劳动，M是指剩余价值，即资本家从个人身上暗地里抢夺走的隐形价值。其中C+V构成商品的社会成本。其次是剩余价值转化为利润。对资本家来说，剩余价值不仅是生产成本即所消耗资本的一个增加额，而且是资本家全部预付资本的一个增加额，当剩余价值被看作是全部预付资本的产物时，剩余价值转化为利润。马克思就指出“剩余价值，作为全部预付资本的这样一种观念的产物，取得了利润这个转化形式” ② 。再次是不同部门之间利润平均化。部门之间的竞争和资本在各个部门之间的自由转移，导致利润平均化的一种发展趋势，它使等量资本可以获取等量利润进一步掩盖了资本主义的利润来源。最后是商品价值转化为生产价格。平均利润率的形成以后，商品不是按价值出售，而是按生产价格出售。马克思指出：“平均利润，在资本主义生产中，成为生产价格的调节器” ③ 。所以生产价格就是商品的成本加利润。除了劳动价值论、生产价格理论以外，马克思经典理论中对房地产价格影响因素的研究最重要的贡献是地租理论。最早提出地租理论的，是英国古典政治经济学之创始人威廉·配第(Willian Petty,1623～1687)，他对地租理论做出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：地租＝市场价格—生产成本配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经 ① 马克思,恩格斯.马克思恩格斯全集(第16卷)[M].北京:人民出版社,1964:162. ② 马克思.资本论(第三卷)[M].北京:人民出版社,1975:44. ③ 马克思.资本论(第三卷)[M].北京:人民出版社,1975:881.-16- 历三百多年，从本质上未被动摇过。大卫·李嘉图(David Ricard,1772～1823)是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租，在土地肥力和位置差异的基础上，建立了级差地租的初步体系，对级差地租理论做出了突出贡献。马克思认为土地本身没有价值，人们必须向地主支付的费用属于地租，是地主从工人身上拿走的一部分剩余价值，“是由于肥沃程度不等的土地的产品具有同等的价格造成的”， ① 他认为资本主义地租分为两种形式，即级差地租和绝对地租。土地因为自身的优劣分为不同的等级，由此形成的地租成为级差地租。而级差地租又分为两种，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，由土地肥沃程度和位置优劣不同而产生的地租属于级差地租Ⅰ，由在同一块土地追加投入而产生的利润转化来的地租属于级差地租Ⅱ。劣等土地没有级差地租，但因为存在土地所有权，所以仍要缴纳地租，这部分地租就是绝对地租，这种绝对地租就是“在租金的名义下，把他的租佃者的一部分利润甚至一部分工资刮走” ② 。在我国社会主义市场经济条件下。城市地租包括城市级差地租，城市绝对地租和城市垄断地租。城市地租是指房地产开发企业或使用者必须向土地所有者缴纳的地租。在土地私有制社会，城市地租作为一个重要的经济概念而被人们所熟知。在社会主义条件下，土地属于公有，国家和集体作为土地所有者有权收取地租，在城市里就表现为城市地租，在社会主义条件下，土地经营权垄断导致产生级差地租，土地所有权垄断导致绝对地租。根据马克思的劳动价值论、生产价格理论和地租理论，房地产商品的价值构成分为三部分C+V+M,C是指房地产生产资料，即用来生产房地产商品的原料和生产工具，V是指活劳动，即工人生产房地产时提供的体力和脑力劳动，M是指剩余价值，即资本家在生产和销售房地产过程中从工人身上暗地里抢夺走的隐形价值。这三部分之和构成了房地产商品的总价值，进而决定了房地产商品在市场上的价格。因此说房地产的价格，也就是由房地产的价值决定的，即凝结在房地产上无差别的人类劳动，但由于房地产的特殊性，房地产的价值还包括地租的价值。综 ① 马克思,恩格斯马克思恩格斯选集(第1卷)[M].北京:人民出版社,1972:149. ② 马克思,恩克斯.马克思恩格斯全集(第26卷)[M].北京:人民出版社,1973:448.上所述，房地产价格包括四部分：1.是凝结在房地产上无差别的人类劳动；2.开发房地产所需要的耗费的生产原料和机器的价值；3.房地产商从房地产工人身上所获的剩余价值；4.所征用土地的地租，有级差地租和绝对地租两部分构成。二、从西方经济学角度分析房地产价格的形成机制从西方经济学角度说，商品的价格是由市场上商品的供给量和需求量决定的，其它的影响因素也只是通过直接或间接的影响供给量和需求量来影响价格。马歇尔的均衡价值论认为，商品的价格由商品在市场上的均衡价格决定，在这时，商品的供给价格等于商品的需求价格，即在坐标系当中供给曲线和需求曲线的交汇之处，如下图所示，供给曲线S和需求曲线D的交点M就是供给和需求的均衡点，此时M点在X轴上所对应的P点就是均衡价格。均衡价格的形成是由市场自发调节形成的，其中供给价格是厂商在市场愿意出售商品并且能够接受的价格，其由商品的边际成本大小决定，而需求价格是消费者愿意购买商品，并能够支付的起的价格，其由商品的边际效用大小决定。马歇尔还把均衡价格按时间长短分为三类，瞬时均衡价格、短期均衡价格和长期均衡价格，在瞬时的情况下，商品量无法增加，均衡价格由需求决定；当短期情况下，商品生产量可以变化，均衡价格由生产和需求一起决定；在长期情况下，商品量可以随意变化，均衡价格由生产决定。 -18- 房地产价格是由市场上的房地产的供给量和房地产的需求量来决定的。在需求量一定的条件，房地产供给量的增加会使其价格下降，房地产供给量的减少会使房地产价格上升；在供给量一定的条件下，房地产需求量的增加会使房地产价格上升，房地产需求量的减少会使房地产价格下降。房地产的供给是指在一定时期内在一定价格下房地产企业愿意开发并且有能力开发完成的并向市场出售的房地产数量。同时房地产供给还包括有出售和出租愿望的房地产存量（即过去已经生产完的房地产）。房地产的供给在短期内缺乏弹性，其价格弹性公式为： E=△Q/Q÷△P/P 其中，E为房地产弹性供给系数，△P为房地产供给的价格变动量，P为房地产价格，△Q为房地产供给的变动量，Q为房地产供给量。房地产的供给价格弹性根据时间长短有非常明显的变化。在特短期内，由于房地产开发周期长，其技术和原材料没有变化，故特短期的供给弹性为0。另外由于在短期内土地供给很难发生变化，故土地的供给弹性为0，受土地供给量的影响，房地产的供给弹性较小，位于0和1区间之间，因而一般房地产的弹性大于0。房地产的需求是指市场上的消费者愿意购买并且能够有能力购买的房地产数量。消费者房地产的需求可以分为以下几种类型。1.生存性需求，它是指消费者为了满足自己最基本的居住和生活需求而购买和租用的房屋。人要正常生活就必须有房屋居住，比如说购买廉价房和经济适用房的消费者来满足的就是其生存性需求。2.发展性或享受性需求。这主要是指市场上有较高的收入和支付能力的消费者为改善自己的居住环境，提高自己的居住和生活舒适度而购置的房地产。这一部分需求随着经济发展水平的提高，人们收入和支付能力上升，消费观念的变化而不断扩大。3.投资性需求。这是指市场上一些消费者用自己多余的资金购置一些房地产，其目的不是为了自己居住，而是作为商品进行储备，待将来市场上价格上涨时出手，以赚取差价为目的所带来的需求。投资性需求也是影响市场价格的一个非常重要的因素。-19- 房地产需求的价格弹性，因价格的变动幅度大小不同有所不同。当市场上房地产的价格变化在年收入3-6倍变化时需求弹性较小，由于房屋属于生产和生活必需品，所以需求弹性很小。当房地产价格高于这个范围时，房地产需求弹性比较大。在房地产市场上，当房地产的供给和需求相等的时候，也就是其呈现均衡状态的时候，这时候供给与需求曲线的交点也就是决定当前房地产价格的点。综上所述，市场上的供给和需求的均衡决定了和形成了房地产的价格。本章小结本章首先对房地产的概念进行了阐释，得出房地产是房产和地产的总和，然后具体分析了房地产具有不可移动性、耐用性、异质性、稀缺性、价值的巨大性等几个特点。其次，对房地产价格的含义进行了界定，对其具体的构成内容进行了细致的分析。最后，从马克思主义经典理论角度和西方经济学供求理论角度研究了房地产价格的形成机理。本章的主要目标是对全文研究对象的基本概念进行界定，并为全文提供理论基础。-20- 第二章中国房地产市场发展历程及其价格变动第一节中国房地产市场的发展历程房地产市场的发展源远流长，几乎与农业同样古老，但农业在自然经济和商品经济都可以发展，而房地产市场是商品经济发展到一定阶段的产物。本文只研究研究1949年以来的中国房地产业，重点研究1978年后的中国房地产市场。一、1949-1977年中国房地产业的发展情况旧中国近代房地产业是新中国现代房地产业形成的历史基础。这种由旧到新的革命性变革首先表现为内地房地产业所有制的变化，其次是逐步形成了与计划经济相适应的房地产管理体制。所有制的变革对新中国房地产经济的形成具有极其重大的决定作用，新中国房地产经济的本质特征之一，就是社会主义公有制的产生和主导地位的确立，这主要是在20世纪50年代通过没收国民党政府和外国人的房地产和对资本主义私有产权房地产进行社会主义改造来完成的。社会主义改造的完成，使国有成为房地产业产权的主体，是我国房地产业发展史上的一个重要的里程碑。从1949年10月到改革开放前夕，我国的房地产业不断由弱变强，但有时出现了停滞不前的局面。 1966年，文化大革命爆发，给房地产业的发展带来了巨大冲击，在这期间房地产业管理体制的弊端不断暴露，原有的管理体制受到质疑，房地产管理部门无法进行正常管理，房地产业秩序混乱，国有房地产绝大部分折旧严重，房地产业陷入停滞局面，由此可见，这期间的房地产经营体制与计划经济体制一起，损害了房地产业的正常发展。二、1978-1997年中国房地产市场的发展（一）住房和土地使用制度改革取得巨大进展 1978年底，十一届三中全会在北京召开，我国开始了改革开放，我国房地产业的有了一个新的起点。邓小平在70年代末八十年代初作了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，这一谈话成为我国房地产业发展史上又一个重要的里程碑。学术界进行了有关住宅商品化，开发土地商品价值及有偿转让探讨和研究，使我国房地产业发生了变化，房地产交易市场在我国开始重新形成。在土地制度方面，八十年代初国家同意收取土地使用金，并在一些地方展开试点工作。深圳经济特区借鉴邻居香港的土地制度，开始以协议、招标、拍卖等形式出售国有土地使用权，收取土地转让金，成为我国土地制度改革的一个重要起点。1988年在第一次全国住房制度改革工作会议通过了房地产改革方案，要分批推进改革。从此，我国房地产业重新开始了市场化进程，从80年代末起全国各个地方开始建立房地产交易市场及其常设机构。在各个地方也采取各种改革方式，鼓励人们建房，买房。这期间深圳首次公开对住房用地进行拍卖，中国土地市场开始形成。 1992年邓小平南巡并发表重要讲话，在这种情况下，房地产市场经历一个过热阶段，又因为房地产业本身的连锁带动作用，它本身也刺激了中国国民经济过热趋向。第二年，中央政府开始制定一系列措施对过热的房地产市场进行治理。 1994年到1997年之间中国房地产市场特征可以归纳为在调整中发展，这段时间，各种产权房地产价格的制定方式等政策也相继被提出。中国房地产市场开始健康发展，逐渐走向成熟，这一阶段的房地产发展逐步进入稳健理性化发展轨道，针对中低收入群体房地产供给的开始增加，各类房地产经营主体数量也稳步增长。（二）1978-1997年房地产市场投资额快速增长下表是1986年到1997年的房地产投资开发额情况，因为统计年鉴在1978年到1986年的数据缺失，因此我们只看到1986年以后的数据。从表中可以看到，中国房地产市场投资一直在高速增长，尤其是在1993年几乎比前一年投资额增长一倍，可以看出这时间中国房地产市场有过热趋向，各个地方都有着强烈的投资冲动，在1994年以后房地产市场投资情况比较平稳。这主要得益于中央政府出台的宏观调控政策有效了遏制住了经济过热，使房地产市场进入理性发展轨道。从上表可以看出我国房地产业从业人员的数量一直在稳步增长，这与我国房地产业的快速发展是同步的。1978年我国房地产业从业人员才31万人，而到了1997 年，中国房地产业从业人员已达87万人，增长率超过100% 上图是1987年到1997年之间房地产销售额的变动情况，其中1987年商品房销售额为110.0967亿元，1988年为147.2164亿元，1993年为863.7141亿元，1996 年为1427.1292亿元，1997年为1799.4763亿元 ① ，从上面我们可以看到这段时期内商品房销售额每年的增量都在100-400亿之间，平均年增长率在109%左右。上图是中国房地产市场1986年到1997年之间的商品房销售面积表(1986年以前统计数据缺失)，从中我们可以看出这段时间内住宅商品房的销售额一直稳步增长，1986年销售面积为1834.95万平方米，1993年的销售面积6035.19万平方米， 1997年销售面积为7864.3万平方米。1986-1997年增长了328%，平均每年增长 73% ① 三、1998年以后中国房地产市场的发展 1998年以后我国房地产市场进入快速发展期，尤其是1998-2008年十年间被认为是中国房地产业的黄金十年。这一阶段在中国房地产发展史上有着举足轻重的地位，并对我国整个国民经济的发展产生了极为重大的影响。从宏观层面看我国房地产市场开始向经营专业化、企业规模化、操作规范化方面演化。（一）中国房地产市场制度演变 1998年是中国现代房地产发展史上具有重大意义的一年，这一年第四次全国住房制度改革工作会议通过决议，实物分配式的房地产分配方式彻底终结，货币式分配制度正式形成，决议指出要不断提高居民的消费支付能力以能满足新形势的要求。这次会议标志着中国房地产改革取得实质性突破，中国房地产市场真正形成。这一阶段的住房制度改革的背景是中国整个经济体制改革进入攻坚阶段，而且从中国中长期经济发展的动力来看，房地产市场发展将会成为中国经济一个新的经济增长点和支柱产业。这期间中国政府出台的重要措施见下表：目前，中国经济持续稳定健康发展，世界经济也已经克服2008年金融危机所带来的消极影响而走向逐渐复苏，使中国面临的外部经济环境得到改善。与此同时中国房地产市场也一直欣欣向荣。（二）我国房地产市场投资额度快速增长从1998年以来，我国房地产业高速发展，投资额度也一直在稳定增加。1998 年房地产投资额为3614.2292亿元，2000年我国房地产市场投资额为4984.0529亿元，2010年为36241.8000亿元，比1998年增长了902%，年平均增长率为87%。从下面这张表格上可以具体看到最近十年的房地产投资情况。 -25- 从上面的图表中可以看出我国房地产业的投资额一直在高速稳定增长，其中 2008年度到2009年度的增长额甚至也达到5038.6多亿元，显然并没受到国际金融危机太大冲击，增长稳定。中国房地产业的投资额之所以能保持这么高的增长速度，主要有一下几个原因：第一、我国经济高速发展，人民收入水平不断提高，对住房的需求也不断增强，其中改善性住房需求和投资性住房需求更是水涨船高推动了房价的上涨；第二、中国城市化进程加快，2000年中国城市化率为36.22%，到2009年增长到46.59% ① ，从2000年到2009年我国的城市化率平均每年都要增长1-2个百分点。在城市化进程中，大量农民和农民工成为市民，就要在城市安家落户，就要购买或租用住房，这就给房地产市场带来很大一部分需求；第三、我国自90年代以来大学连续扩招，每年的大学毕业生人数都在大幅度增长，2000 年毕业人数为96.58万人，2002年毕业人数为108.36万人，2004年为220.61万人， 2006年为320.50万人，2009年为475万人，2009年比2000年增长了391%，年均增长率为99% ② 。据专家预测，我国2011年度全国高校各类毕业生人数将会高达660万人。“十二五”期间每年将会有700万大学生毕业，这些新毕业的学生走上工作岗位之后，所要解决的一个重大问题就是要买房，这就又给房地产市场带来一部分很强劲的需求。从而推动房价上涨，房地产商投资信心增强，最后导致房地产投资额上升。（三）我国房地产销售额稳定增长图2.3 1998年以后房地产市场销售额情况图 ③ 从图2.3可以看出，我国房地产市场商品房和住宅商品房的销售额的变化情况，其中1998年商品房销售额为2513.3027亿元，2007年为29889.1189亿元， 2008年为25068.1830亿元，2009年为44355.1695亿元，2009年比1998年增长了1089%，年平均增长率为45%。从中可以看出我国房地产业强劲的发展势头，以及人民对住房的不断增长的需求。自1998年以来我国房地产市场销售面积稳步增长（见表2.6），办公楼1998 年销售面积为400.6万平方米，2009年增长到1544.43万平方米，将近翻了两番。别墅高档公寓1998年的销售面积为345.3万平房米，到2009年则增长到4626.05 万平方米，是1998年的将近十倍，经济适用房的销售面积1998年为1666.5万平方米，1999年为2701.31万平方米，2000年为3760.07万平方米，2001年增加到 4021万平方米，然后到2003年之间一直保持稳定，到2004年以后又回落到3000 多万平方米并基本保持稳定。这反映出政府对建设经济适用房，解决中下等收入人民住房问题的政策一直保持稳定。从住宅商品房的销售面积来看，1998年我国住宅商品房销售总面积为10827.1万平米，以后每年都保持一个较高的增长份额，到2009年住宅商品房销售面积高达86184.89万平方米。从表2.6也可以看出市场需求量最大的就是面向中低收入群体的商品房，其次是经济适用住房，但由于政府和开发商在这方面投入有限，供给数量稳定，因此销售面积也基本保持稳定。同时从上面可以看出，我国房地产市场成交量高速增长，已经成为我国经济高速发展的重要推动力。下面再来看一下我国2010年的房地产市场发展情况（见表2.7）。2010年房地产投资额总共完成48267亿元，比2009年增长33.2%。2010年房屋竣工面积为 75961万平方米，比2009年增长4.5%，这其中有61216万平方米是商品住宅，比上年增幅为2.7%。商品房销售面积为104349万平米，比2009年增长10.1%。由此可见房地产市场的供给量的增长速度要低于需求量的增长速度，这也是2010年房价增长的一个重要原因。从2010年国家统计局发布的统计公报中我们还可以得知，2010年12个月期间，我国70个主要城市的房价月度同比变动情况，其中1月份新建商品住宅销售价格同比涨幅为12.7%，2月份为14.5%。3月份为15.9%，4月份为17.3%，5月份为16.9%，6月份为15.8%，7月份为14.4%，8月份为13.1%，9月份为12.6%， 10月份为11.9%，11月份为10.4%，12月份为8.5%，房价的涨幅在4月份达到最高值，剩下的八个月内逐步降低，这主要是因为后几个月国家出台了一系列治理房地产过热的措施所致。第二节中国房地产价格的变动一、1949-1977年中国房地产的价格情况建国初期，可购买解放前留下来的旧房，但数量太少，无法满足需求，而新建房屋一般不能作为商品买卖。需要房屋的单位也是向政府申请，如果得到批准，就由政府拨款给申请单位，由申请单位去组织建设。这些房屋中即包括开展业务活动用的房屋，也包括职工住宅。各单位建的住宅由单位用行政的办法分配给职工，只收取很少的租金，这一套办法，人们称之为“政府投资、行政分配” ① 的体制。有些学者认为“房地产业消失了”或者“房地产业的商品经济活动停止了”。这阶段内房地产开发建设的主题是各单位的承建处，而不是房地产开发企业。据此我认为，这段时期内中国只存在房地产业，不存在房地产交易行为，也就不存在房地产市场，也就没有房地产价格的存在，房地产价格是只有在市场经济条件下才存在的一种现象。二、1978-1997年中国房地产价格的变动因为中国统计年鉴上的数据缺失，我们只能找到1991年到1997年之间的并不完整的统计数据，从上表可以看出1991年到1997年中国住宅商品房平均销售价格从756元每平米增长到1790元每平米，保持了一个较稳定的增长速度。三、1998年以后中国房地产价格的变动 -30- 从上表可以看出中国房地产市场不同层次的产品在1998年到2009年间的变化情况，其中住宅商品房平均销售价格一直在稳步增长，从1998年1854元/平方米上涨到2009年的4459元/平方米，上涨了2605元/平方米，增长的绝对量还是很大的。办公楼的平均销售价格2009年比1998年增长了91%，从5552元/平方米上涨到2009年的10608元/平方米。另外别墅和高档公寓的平均销售价格也有一定程度增长。第三节中国房地产价格变动的特征自改革开放三十年以来，我国房地产业取得长足发展，在中国国民经济体系内占有重要地位，甚至成为支柱产业。房地产的投资在我国的总投资中占有重要地位，以至成为某些地方政府拉动经济增长的主要手段。同时随着我国经济和房地产业快速发展的步伐，我国的房价也在连续不断的攀升，引起了一系列的社会问题，通过以上对中国房地产发展历程和房地产价格的变动趋势研究可以得出中国房地产价格具有以下特征：（一）我国房地产价格随着经济发展逐步上涨自1978年以来，中国的国内生产总值保持一个较高的增长率水平，伴随着经济发展，房价和土地价格也在不断上涨，这是在经济发展过程中不可避免的一个趋势，西方发达资本主义国家也经历了一个类似的过程。以1999年到2008年这段时间为例： -31- 从以上表2.9，表2.10和表2.11中可以看出从1999年到2009年期间中国的 GDP年均增长率在8%以上，而土地交易价格指数增长量也保持在一个稳定水平，也就是说土地的交易价格每年都会有所上涨，进而也成为房价上涨的一个重要推-32- 手。从1999年到2008年我国住宅商品房平均销售价格稳步增长，从1999年的1857 元/平方米，增长到2009年的4459元/平方米，增长了140%，办公楼的平均价格除2000-2003年3年间有所下降以外，也保持了一定程度的增长，别墅高档公寓的平均销售价格也有一定程度增长，从4503元每平米增长到9662元每平米，增长幅度为115%。（二）目前我国主要城市房地产价格租售比过高目前我国主要城市房地产价格增长过快，在一些中心城市甚至产生了一定的价格泡沫。房地产具有消费品和投资品双重属性。作为消费品来说，国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指

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