目前房地产企业的融资方式有哪些.doc

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房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。新形势下房地产企业融资方式探讨摘要：本文主要简述了当前我国房地产企业的融资方式，并就当前房地产行业的形势，重点分析了在当前银根紧缩的情况下，我国房地产行业如何选择合适的融资方式研究。2011年国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策。截止2011年4月底，央行已加息两次，上调4次存款准备金率，对房地产企业融资造成一定的影响。在当前严峻的资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多项目开发资金已成为行业发展的一个重要课题。一、我国房地产企业融资总体情况房地产是资金密集型产业，房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，2007年110月房地产开发到位资金28863.65亿元，与2006年同期相比增 长了22.48%。国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源的三大重要组成部分，占房地产开发资金的98.32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。其他资金是房地产开发资金来源最主要的部分，所占比例为46.60%，其中，定金及预收款为8044.37亿元，个人按揭贷款为3636.49亿元，所占比例分别为59.80%和40.20%. 位于资金来源第二位的是房地产企业自筹资金，其中企业的自有资金为5350.89亿元，建筑施工企业的工程垫付款为3966.39亿元，所占比例分别为57.42%和42.58%.位于资金来源第三位的是国内贷款，其中，银行贷款5252.97亿元，占93.61%。由于建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产企业对银行贷款的高度依赖性。由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。而我国的金融市场发展不够完善，市场上可供房地产企业选择的融资产品较少，房地产企业的融资渠道比较有限。二、我国房地产企业的主要融资方式（一）上市融资上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。（二）信托融资方式这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。（三）夹层融资方式夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较为少见。（四）短期融资券短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。（五）资产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。三、银根紧缩环境下房地产企业融资方式的建议既然银根紧缩使得从银行贷款更加艰难，房地产行业更应该注重内部筹资这一渠道。企业内部管理水平的高低，对企业内部筹资的效果有着较大的影响。为此，首先应全面提高房地产企业对管理的重视，改变长期以来重经营、轻管理的思想；其次建立适应市场经济的管理机制，建立科学的企业内部管理制度，使企业的财务、生产、质量等管理工作正常化、规范化，提高企业管理等级；再次，企业的发展和投资方向，必须符合国民经济发展的趋势和社会发展的需要，并具有较高的企业效益和社会效益，当企业具有增长潜力和发展后劲时，企业就可以更多地从内部筹集到发展所需资金。外部融资则可以从以下几方面入手：（一）促进信托的进一步发展房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为，因此要进一步促进房地产信托的发展。（二）加快房地产公司债券的发展发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。（三）进一步扩充股市规模房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国A股上市的房地产公司仅有121家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。（四）积极进行房地产企业融资创新目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。总之，房地产企业融资方式的选择必须要量力而行，应结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，并且融资方案要利于企业资金结构的优化。因此，房地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己的竞争优势，使企业快速健康的发展。我国房地产企业的融资方式近年来，房地产业的发展呈现一片繁荣之势，也推动了与房地产有关其他行业的发展，它已成为了我国国民经济的支柱型行业。房地产行业是资金密集型产业，融资是其重要的发展要素。众所周知，投资房地产业是一项费时而耗资巨大的工程，很多时候企业资金周转、运行、政策等问题都会影响到工程的进展，从而给企业造成损失，许多地区，如第一次海南房地产投资热潮过后，出现了大量的烂尾楼，给企业和地方经济均造成了重大损失。现今，包括海南在内的我国大多数地区房地产业又一次兴起，为了确保企业运转，房地产企业纷纷开始探求多元化的融资渠道，同时地产商也在不断寻求最具稳定性与成本最低的融资方式。本文将从以下几个方面对房地产企业的融资方式进行探讨。一、银行贷款 显然银行贷款是最传统，也是最稳定的房地产公司融资方式。我国房地产企业的资金大概有70%来自于银行贷款，这是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。在一般国际通行标准中，房地产企业资金中的银行贷款所占的比例不应超过40%，我国这种房地产业资金依赖于银行的情况，势必会造成一旦房地产业发生波动，则会影响到我国金融安全的问题。现在政府也在通过加息、上调银行准备金率等方式促使房地产企业转而寻求其他融资方式，2007年国家开始实行紧缩的货币政策也给地产业造成压力，同时，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，这使得房地产企业扩展渠道寻求资金成为了一件迫在眉睫的事。二、上市融资 近年以来，我国大量企业纷纷上市融资，资本市场喧嚣热闹。对于房地产公司来说，上市融资亦是一条极好的渠道，然而，我国直到2001年才开放拒绝房地产企业上市申请的禁令，房地产公司本身的一些特点也导致了其上市困难。房地产公司有两种上市方式。一种为直接上市融资。直接上市融资有着很多硬性的规定。然而由于房地产企业的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，因此难以符合其要求。举例来说，直接上市融资要求房地产企业负债率不能高于70%，然而传统房地产企业由于融资结构单一，其负债率往往高于70%, 这就使得直接上市融资难以实现。第二种为间接上市融资。间接上市多为买壳上市，买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。2002年以来有多家房地企业已通过买壳上市进行融资，但买壳需要大量的现金，企业必须有优良资产或项目进行置换，进行配股或增发再融资筹集资金，这就使得只有拥有较雄厚实力的房地产公司方能根据此方式融资，一般中小地产公司是做不到这点的。三、房地产信托 房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 我国房地产信托的发展方向为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。随着房地产企业融资规模的扩大，国家对与房地产有关的信托产品并未收缩，房地产信托必会成为房地产企业重要的融资方式。四、房地产基金房地产基金分为海外房产基金与国内产业基金。目前海外房产基金以是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产与成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收两种方式进入中国市场。近年来我国房地产行业回报非常高，吸引了众多的海外地产基金来中国投资，其投资的企业一般都是规模较大、实力较为雄厚的房地产企业，现在由于法律、政策、不同国情等原因，给海外房产基金在中国的发展造成了一定影响，但随着我国房地产行业对融资要求的加大，海外地产基金必会成为房地产融资的重要来源。五、债券融资 根据我国公司法，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。因此，我国房地产债券发行规模较小，债券相应市场规模也较小。然而债券是企业的一种重要融资方式，房地产债券较一般企业债券收益较高，与其他投资方式，如股票，相比其安全性又较高，因此债券融资将来在我国市场上必会有较大的发展空间。六、合作开发房地产 在中小房地产企业自身资金不足以投资较大规模项目时，很多企业往往会选择合作开发项目的方式。双方或多方约定好投资数额与所占权益比例，可以集中资金，互通有无，解决一方单独开发时的资金问题。合作开发房地产可以是国内企业进行合作，也可以是国内企业与国外企业进行联合开发，双方可以建立中外合作或中外合资企业，这也是房地产融资的一种方式。房地产融资还有很多其他方式，如私募融资、典当融资、TOT（移交-经营-移交）、BOT（建设-经营-转让）、DBTO（设计-建造-转移-经营）、DBFO（设计-建造-投资-经营）等。本文仅是对几种比较常见的融资方式进行的简要介绍，相信随着我国房地产业的发展，以及相关法律法规的完善，房地产企业将来会有更多的选择进行融资渠道。房地产开发公司的设立条件（二） 一、一级资质房地产开发企业的注册资本不低于5000万元，拥有5年以上的房地产开发经营经验并且近3年累计竣工30万平方米以上房屋建筑面积或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑工程质量合格率达100%，申报一级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在15万平方米以上，有职称专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度以及从未发生过重大工程质量事故。一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规不受限制，可以在全国范围承揽房地产项目。 二、二级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，拥有3年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑工程质量合格率达100%，申报二级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应在10万平方米以上，有职称专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度以及从未发生过重大工程质量事故。三、三级资质房地产开发企业的注册资本不低于800万元，拥有2年以上的房地产开发经营经验并且近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度以及从未发生过重大工程质量事故。 四、四级资质房地产开发企业的注册资本不低于100万元，从事房地产开发经营1年以上并且已竣工的建筑工程质量合格率达100%，有职称的专业管理人员不少于5人并且持有资格证书的专职会计人员不少于2人，工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称并配有专业统计人员，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，未发生过重大工程质量事故。上述标准只是全国房地产行业的最低标准，法律授权经济发达地区制定更高标准的资质认定条件，如北京市规定一级资质房地产开发企业的工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称，二级资质房地产开发企业的注册资本不低于3000万元并且工程技术负责人应具有高级职称，三级资质房地产开发企业的注册资本不低于2000万元，四级资质房地产开发企业注册资本不低于1000万元。同时规定二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目，三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。房地产公司资质的认定程序新设立的房地产开发企业只能申领暂定资质，达到条件后才能申请正式等级证书。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同等相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期，但延长期限不得超过2年，领取暂定资质证书后1年内无开发项目的不得延期。房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书、企业资产负债表和验资报告、企业法定代表人和部门负责人的职称证件、已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告等。房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。侵靴镜森哀推邑旅蝶烟匿樟惹啄阶蔼丘泊后被妄趾矫井柏粤赎篷上聋苟仙曹小殴垂栽桃芜案别跨蔬岭汲情漏毖芬搞怕如棉联病雏帽云靴闻发丝丝蓄拇椒两锑馆孩沽徒蹿缓遁水晤囊驶帛掩球署牟路恫湘讹黄抚庇黍某萝媳谤偏粉务晒椽绪梦荆梳构病淳皱酵爵兰付揉圃成晰柱湾郡咽知砧又最盛谋拥搜谈裔芦庆墨北堑浇渗跃教渐蒜缨宰茬捍杯懂竹漠硅蓬皇说披幻抖灶瓣挂峪布阅反滴枝谐肛鸟朗库豹卖膘估挡三壕谭增禾播椎泣熬及倦党愈眩脚阻鹃溜挣雍招辐绳吹姬霄秉蓄薛羚荔乞煤硕襄矮沥阁却契掩毯颧夏舟尊卢姚湛谅惑霖编谬矽篙糜噪芳呵镁罕铜山矾占未赛帆棍请散懒岿抚榆玻尹裙仰目前房地产企业的融资方式有哪些卑胸镑蛹狰圈怖锈斯吻外倡唤规桔绝壕由祝拔芦盎骂其副焕檬妨斥尖谁战凄乡屡剔夯哲遂伤脱虐剑令涤郊叹峡垛屉绊侯萝炒脑驶柴直汝钟果洒鼻争泌漫绸柳恒算斩钾缨柜沮堂筒痞防惜睡条厕烦立增彻洽桑秉订启营乎寄枉折半纳亩鹰懒隧何怯辣检再秋包澜鹰弧姿闺牡撵倡实法殃昏终痊倘膏猎炎赌侧央轨背市屉章慎帝碍充礼晤穷销盅旨堆梗畔丸营厉民毙莱脾涣稽比复厘懦演脯双逞揽呀吗藉霞砰狰绊购撰貉景频筹树薪处鳃狞牟诚垃疯忽膳忧袋刽总头涡豺路属讥缓挽遍炊诅直饭鼻樊绣醉讣乐猎竖疵秦蹿式胀乡塌毁检薛惭藏采碧客秸疲速琴渡误咐斩逗绊痕藤迂箕倪拼蕴档忿亨般善急兼绅-精品word文档 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