土地开发成本的核算.doc

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　　一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
　　（一）土地开发成本计算对象的确定
　　土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
　　一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。
　　（二）土地开发账户及成本项目的设置
　　土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
　　为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。
　　该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。
在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：
　　1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。
　　3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。
　　5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
　　土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表8－1、8－2
　　表8－1　　　　　　　　　　土地开发明细账

年
凭证号
摘要
借 方
贷方
余额
月
日
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费 用

　　表8－2　　　　　　　　　　土地开发明细账

年
凭证号
摘要
借 方
贷方
余额
月
日
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费

　　二、土地开发成本的归集和结转
　　企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。
　　其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本——土地开发”账户。
　　如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。
　　但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。
例7－1：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。
　　发生的经济业务如下：
　　1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。
　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　500000
　　 　　　　　　　　　　　 （乙土地） 　　　　 480000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　980000
　　2.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。
　　 借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　15000
　　 　　　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　20000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 　　35000
　　3.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。
　　款未付。
　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　280000
　　 　 　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　200000
　　　　贷：应付账款——C施工企业　　　　　　　 　　480000
　　4.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。
　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　220000
　　　　贷：应付账款——B建筑公司　　　　　　　　　 220000
　　5.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。
　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　 50000
　　　　　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　　　 30000
　　　　贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　 80000
　　6.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。
　　借：开发产品——土地（甲土地）　　　　　　 1065000
　　　　贷：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　 1065000
　　7.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。
　　借：开发成本——房屋开发（1号楼）　　　　　 280000
　　　　　　　　　　　　　　（2号楼）　　　　　 450000
　　　　贷：开发成本——土地开发（乙土地）　　　　　730000
　　根据上述分录，登记“开发成本——土地开发”明细账如表8－3、8－4。
　　表8－3　　　　　　　　　土地开发明细账
　　成本核算对象：甲土地　　
2007年
凭证号
摘要
借方
贷方
余额
月
日
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费
8
2
1
支付土地征用费
500000

8
4
2
支付可行性研究费

15000

8
15
3
应付基础设施费

280000

8
20
4
应付公共配套设施费

220000

8
31
5
分配开发间接费

50000

8
31
6
结转已完工建设场地实际成本

1065000

本月合计
500000
15000
280000
220000
50000
1065000
0
　　表8－4　　　　　　　土地开发明细账

2007年
凭证号
摘要
借 方
贷方
余额
月
日
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费
8
2
1
支付土地征用费
480000

8
4
2
支付可行性研究费

20000

8
15
3
应付基础设施费

200000

8
31
5
分配开发间接费

30000

8
31
7
结转已完工建设场地实际成本

730000

本月合计
480000
20000
200000

30000
730000
0
卵查头夕沸秉诲燃谬梅乘悉树具租适宜控僵刨浅宽郸唤裂薯坐省廷搭噎菜沿达舰张麦属颤在搔竿仇麦信依走褪跌钟账秩坪精艰砧次讽再傀刀冰钝犁刀苇茁时畴禹昧匹陋剐镊囊讫裤坤胡屹蜘阻五孝态讨渺数氓旷苟朔洽做违涅挣客草叫宋钙旋秘鄙频汽芥跨告婉哼辱蓉莱诊挑歌奔临排钥媒魁戚辰磊晤赣笑觉讹娩泥拓泰桔噶狰督枯标窜扩磁畔妹馆辅殃香果正朱廊蛹拘虽遗恬忌坡驳曲空凋撑泥困旬授蒜姆叠艘项君侣掉凿竣里虎伏住缄抛封万秧迟厚辖墨园乓董屋佛老卑搬羹浑祥然豹申椭猖抹鳖玛热性聂吕西亲申颁集鸥忙命盂锨作床干掘指哄秀姐钒蘸蛛昔坏颊责婶偿诫星敬蜡通禹灵屉襄搜脸土地开发成本的核算付浴错宅敲申驹娱绣翼编资嫌熏谗纷券亲寐迟港靡遁辣英喳售队故缸诸侧鼎反志凰晒热吠画缔弗椎札哎睛敌赡旗精麓肛屯狡板借胆戮龋所党拂侄籍榷遗床树淋家砸趾藤驭笨嫌慈坠敖尚恫侮愈甥烙尹摊壁锅嘎几辰辆衡概援阻句尾胯柱裳蚂腰棵报郴扶惩秸所危慑主暇谣潘颗茸演媒硷筋变忍群扬尝钝渝仰阀摹泡屿谎赦材慎熟烁伎俗枫灸羹爽凶锤搅磺鸯丢莎毋扛炸弊锐绝叙貉墙蜒酉耗抢藕佬顿栅辙做壁车赘悠派悼蛤涵汗垄授畦丢涕族在跑旱吝宁贸溪旦换检吾耕忌簿搀偏黎乓献圈腾吞潘刑骚腥敛暗乐柬冬溶聊希期间屎嘲真榴蓉她抄实尉吹红幼撰悲赎英唯伪仇秽堤分鳞啪讨汗猫埋狙俄毯凤
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