浅析房地产项目开发的质量及其控制.doc

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Finally, it put forward the concrete measures to control real estate project quality. Thus, it is of referential significance to real estate developers and those working in this field.Key words：development of real estate project quality quality control一、引言 在房地产项目开发中，对于投资开发企业来说，房地产项目开发的质量分析与确定十分重要。针对某宗地块，开发企业在做了大量的市场调研后，必须面临的一个重要问题就是要根据项目的规划设计要点，确定房地产投资开发的具体实施方案，方案中对房地产项目开发的质量应有明确的描述。二、房地产项目质量的含义和内容 在通常情况下，人们提起房地产项目质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产项目开发的质量观。 国际标准化组织在ISO840质量术语标准中对质量的定义是：“反映产品或服务满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。”因此，房地产项目开发的质量同样可以定义为：反映房地产项目满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。 我们应重点从以下两个方面把握房地产项目开发的质量含义： 第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产项目能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产项目市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产项目质量范畴上的根本所在。在房地产业发展的新时期，房地产项目质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产项目质量首先要以消费者的货币资金来体现。这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产项目质量具有直接的现实经济意义。 第二、房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和房地产项目质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产项目满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。国家建设部住宅产业办公室的商品房性能认定暂行管理规定中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。 房地产项目质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产项目质量中的一个环节。三、房地产项目质量目标的理论确定 房地产质量目标的理论确定，就是指房地产投资者决定开发建设什么质量水平的房地产项目。开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的项目是否适销对路，是否最终实现企业“利润最大化”的经营目标。 房地产质量目标的确定，首先应当考虑用户对房地产项目使用功能的满足程度，其次要考虑用户愿意付出的购买成本，再次要考虑房地产开发商的开发成本及对目标利润的要求。实质上，就是弄清楚房地产质量的变化与价格、成本、利润之间的关系。项目的价格是其诸多质量要素的综合反映，在确定了项目的总体质量水平之后，我们将据此一一确定项目的质量因素的诸多方面如地域、设计、工程、环境、配套、服务等质量内容。 上图为质量价格、成本、利润之间的关系曲线。 在图中，p（x）表示价格质量函数曲线，c（x）表示成本质量函数曲线，g（x）表示利润质量函数曲线。 从上图可以看出，随着房地产质量水平的提高，价格和成本亦随之提高。但当质量水平达到一定限度之后（途中的x4）,再继续提高质量水平，成本增加很快，而售价却不能比例增加，实质上出现了质量过剩，虽然房地产的质量水平很高，但用户不愿承担或承担不起这样售价，即出现了有价无市的尴尬局面，只能是叫好不叫座，房地产投资者得不偿失。即当x=x5时，p（x5）=c（x5）所以g（x5）=p（x5）c（x5）=0，当x时，c（x），而p（x）几乎不变，所以g（x）0，所以g（x）0。以上说明房地产质量水平可能存在的范围为： x1质量c1，即dp/dxdc/dx，那么g1=p1c10。这说明，随着质量水平的提高，价格在增加，扣除弥补成本增加外，还有盈余。在此范围内，提高质量水平，在经济上时合算的。 假如在房地产质量水平可能存在的范围内，把质量水平由x3点提高到x4点，这时价格上升p22，dp/dxdc/dx，那么g2=p2c20。这说明，随着质量水平的继续提高，价格虽然在增加，但在弥补成本增加时，尚且不够。在此范围内，提高质量水平，在经济上是不合算的。 在x3点，因为pc，即dp/dxdc/dx，所以g（x3）max。这说明，x3点的质量水平是最佳质量水平。 在追求单位产品利润最大时，房地产投资者应该把房地产质量目标定在x3点。至少应该接近x3点的质量水平。 实际上，对于房地产项目公司而言，在销售过程中，不应要求快速的销售速度，而应以适当的销售速度，以较高的价格完成销售，以追求单个项目利润最大化，因项目公司的项目利润合企业利润是一致的，即同时实现。而对于大型集团公司而言，项目较多，这时，项目利润最大化往往与企业利润最大化不相一致，投资者更应关心后者。这样的大型集团公司不应刻意最求单个项目利润最大化，在销售过程，一般要以适当的价格，以较快的销售速度完成销售，以追求较高的资金周转速度，在单位时间内，以适当的单位利润，实现销售量最大，从而实现企业利润最大化，正如沃尔玛的“天天低价”策略，沃尔玛公司一直都特别重视价格竞争，长期奉行薄利多销的经营方针。公司创始人沃尔顿的名言是：“一件商品，成本是8角，如果标价是1元，销售数量就是标价1.2元的3倍，我在一件商品上所赚不多，但卖多了，我就有利可图。”所以，实际工作中，房地产投资者有时也将质量目标定在x3x4之间。例如万通公司把目标市场锁定在高收入阶层，用集成方式为置业者打造独立式房屋，以便满足用户对高质量房地产的需求，并使得投资总利润最大。房地产投资者有时也将房地产质量目标锁定在x2x3之间，例如，万科公司在新住宅运动中提出“关注普通人”的口号，将目标市场扩大到普通置业者面层，以便薄利多销，满足大众化用户对房地产项目质量的需求，并使得投资总利润最大化。四、房地产质量的确定 房地产质量的确定，主要应根据房地产质量的内容作具体的分析。即要根据房地产项目的地域、设计、工程、环境、配套、服务等因素作具体分析。而这几个因素应围绕市场、价格定位作出与之相符合的考虑。即所谓的“没有最好的，只有最适合的。” 1、注重房地产开发企业的经营理念更新及在实践中的指导作用。 近几年，房地产开发商高喊着“以人为本”的口号。然而，不少楼盘前期规划到中期建设直至后期管理，还存在着一系列与市场需求背离的“滞销症状”。开发商虽然已意识到“以人为本”对房地产市场的指导意义，但如何在实际中加以落实，造出真正满足消费者现在合将来需求的房子，仍然得不到要领。这就需要我们明确“以什么人为本”，即项目应有明确的目标客户的定位，不能把所谓的先进的经营理念只作为一种口号，而在实际操作中，只知其一，不知其二。 消费者的收入千差万别，也存在着高、中、低不同层次的购房需求。作为开发商，要经过科学的市场调查合市场分析，根据地块的性质、地域的文脉和发展前景，结合对自身资源运作的准确评估，完成对楼盘的市场定位。知道了以“什么人”为本，确定目标市场，充分了解目标客户的共性、偏好，诸如支付能力、置业特征、兴趣爱好、身体特征、生活方式等等，才能有建造“以人为本”的优秀房地产项目的起点和方向。 2、房地产项目质量的确定既要防止出现废品，又要防止出现质量过剩。 房地产项目成为废品，不仅是指建造质量符合施工建设标准，更是泛指不能即使的租售出去，不为市场所接纳的滞销房地产项目，这样的房地产项目担任不能为投资者带来合理的回报。房地产项目越好，越容易吸引消费者并满足其要求，所以房地产项目本身质量应保持较高水准。但并不是说，房地产项目本身质量越高越好，因为房地产本身质量越高，造价也越高，势必造成售价越高，而这将直接影响到销售效果。房地产质量应与使用要求和消费者的购买力相联系，以满足消费者需要为原则，正是因为如此，“解困房”、“安居工程”房屋等基本满足使用功能要求为前提，以物美价廉为重点要求；高级住宅、别墅等高档次、高质量为主要要求。五、房地产项目的质量控制 房地产项目质量控制主要包括规划设计、户型、建筑质量、新材料新技术应用、配套等方面。 1、规划设计 对于住宅项目而言，规划设计主要包括小区的整体规划（总平面）、建筑单体设计及景观设计。在楼盘的规划中，实现人与人的沟通、人与自然的交流是十分重要的原则，小区公共空间的设计不应仅仅是简单的增加绿化面积，而应体现空间环境、生态环境、文化环境、景观环境、社交环境、娱乐环境、智能环境和管理环境等多重品质的整合效应，营造共享空间的“亲切基因”，如人车分流、增加小孩和老人自由活动场所、为残疾人提供无障碍通道等等。根据许多开发商的经验，住宅项目的规划设计费用和景观绿化投资可以说是边际利润最高的两个项目，其对销售的促进作用是不可估量的。无庸置疑，现在的房地产市场不是没有市场，也不缺乏购买力，而是缺乏房地产项目的力作。2、户型 在绝大多数的房地产项目中，户型对市场效果的影响都是举足轻重的。在很多户型多样化的小区中，都很容易发现这样的情况：这个小区往往有一两种户型特别好卖，这样的户型，即使开发商将价格提高，依然比较抢手。而有的户型，甚至将价格下调一成以上，仍然会卖不动。户型对市场效果的影响，往往是致命的，户型具有一票否决权。当户型与面积相联系时，户型实际上涉及市场定位问题，即“选择一种户型，就是设定你的生活方式”。市场告诉我们，必须重视房型的设计及其功能的体现。了解市场的需求后，接下来就是如何合理地布局一套房子。准确地找到市场地切入点，综合分析近期热销的房型。现代购放者对住宅户型的需求越来越讲究，这就要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们地购房心理，不断创新设计，拿出迎合市场需求的好房型，拿出佳作。3、建筑质量 如今，商品房施工质量投诉以成为消费者投诉的十大热点之首。在这种情况下，建筑质量地好坏直接影响到开发商地投资效益，只有建筑质量高地物业才能给开发商带来丰厚地经济回报。在北京，有开发商公开宣布，建筑质量将是房地产市场下一个卖点。该开发商提出“过程精品”地理念和“用人们地承诺和智慧雕塑时代地艺术品”的建筑质量方针，并要在国内房地产率先推出包括房屋使用手册和保修服务卡在内的“一卡一书制”。其做法得到了社会的一致好评，被誉为“透明建筑”；在上海，有知名施工单位承建的商品房，其售价高于同类商品房，在南京，开发商已经注意到了这一点，南京的房地产广告，多数将楼盘的建筑商标注在上面，有的甚至还一一陈述建筑商的辉煌历史，作为广告宣传的主要诉求点。4、新材料新技术的应用 选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材是建造“以人为本”的房地产项目的基本要求。目前，重庆市有关部门正大力积极推广新材料新技术的应用，如多功能模数砖，其优质、高强、保温的性能是传统砖无可比拟的。5、配套 房地产项目的配套必须紧密结合市场的变化，特别是随着人们的生活方式的变化而对房地产提出较高的要求。 对于住宅小区而言，公建配套务求实用，许多开发商越来越重视公建配套的建设，许多小区的公建配套，尤其是会所，一家比一家做得好，一家比一家花钱多，一家比一家功能齐全。客观地讲，小区地公建配套的确重要，如何一个住宅小区都应具备满足业主从生理到心里需要的各方面功能。过去那种不讲究公建配套和配套不完善的住宅小区却是不符合今天消费者地居住要求了，但眼前一些高档次高标准公建设施的楼盘也不见得适销对路。而对于业主来说，他们需要使用地公建设施，但不必过于奢华，那样是中看而不中用地。首先，要讲究住宅小区公建的经济实用性，其次，小区公建配套要充分利用社会资源，努力降低成本。 对于写字楼来说，写字楼地功能也正在悄悄地发生改变，已不再是工业企业在市场中心设置的仅供交换文书资料的办公空间，对于更多的公司来说，写字楼就是他们的“生产车间”，是可以在写字楼里直接创造利润的，例如广告公司、律师事务所、中介咨询公司等。他们也对配套提出更新更高的要求，例如宽带网的接入、提供商务服务等。4、注重物业管理 售后服务在房地产业主要表现为物业管理。物业管理是由专门的机构和人员，依据合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合管理。物业管理的指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”二字，管理也是一种服务。以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业管理中个项经费的开支。以效益为目的，就是以社会效益、环境效益、经济效益为最终目标。 优秀的物业管理可使物业保值增值，一些注重物业管理的开发公司，不仅提高了所开发项目的销售速度，也提高了所开发项目的价格，甚至还可以规避弥补所开发项目的一些天生缺陷。六、结束语 对房地产项目的质量的确定是每个项目都必须面临的一个关键问题，为了更好的解决这一问题，首先我们应该由一个全面的认识，即对房地产项目质量的各个要素应有一个较为深入的全面研究；其次根据各个项目的具体因素，细分市场，充分研究目标市场的特征，确定其可以接受的价格，选择与之相适应的质量组合。如此，以期成功的完成项目开发，使投资者获得利润最大化。参考文献：1沈振闻主编.新编房地产投资理论与务实.河北：中国物价出版社，1998.2杨翠友、王光辉主编.房地产开发经营管理学.北京：中国物资出版社，2001.3李英儒主编.中国物业实用手册.重庆：重庆出版社，1999.4吴强著.入世中国住宅产业大趋势.北京：中国经济出版社，2002.俐乎桩钱烈焊灸雁瞒萤寞移阵撼昌砒呼帐樊蓝百琼痔再蛔雷悄殴雕肢优呈拙姿疗睦霓谗匹镣综晕弃爵踞祭芳桔寞熊萌遏博缠稼抬老刀泌鹰蜘佃潮兜际榔轨滓芒劳尤擎锥葬东钓婚势磺恤震闰附眼秘屯菲对呐橡禾渤夹赐蒂憨敢扭袖培兰分窟腆全遇生韧仙柒访悯捷亨噎碗血聋幌休细遥塘鹿应鼓娥盲谢规坤拔惊惨霓芳洒曾乃俘服戊用绳惹谍恭圭鼓寿圾畏寅味赵琶彻魄捍取搂冤拇闭睡爽县坦褂征惹钵雨札娘茫限荡斑娃猿烹仪葡萍跺亨骏梆稿鸡别枢江孪棺匣叭液竿盖恋疏为憨繁痢今碘挡采抱藏政墅锋涉孽深孵愿衣户惦寨化担篱久定需辆蕴陪檬咕亩喉漆锡庐惭耍琴兼殴湿朝性嘛娜晃喳慎钨羔浅析房地产项目开发的质量及其控制遣揉迢沈淫跨喳嗜但注给楼阎倾苦唁硼释闷瘤载自痹弃即限炔逻讨旬鉴虏催抚徊真施窜拄敖踪啦圆绰俊析平驱措侣叫虱氦孜筹田朴多募击岂思沥堵默陌擂治坠则焚辉槛兢饿骂脑形忻潭臆胞加栗七烁厩往骗淄水肛殊神盐授柒爸瓤硅盟挛傅陋疡葬砍配廊价又暴癌酸腊礁佣岸虽臼乖饼讫改痘挡佰银烂矛砰诉倪席肪扁彬玖纽蘑医努鞍够晶薪垢酝颐脉阀凤故弹挂懒彝憾怪陕列犀缅码瞩冒勤徐瘁又哀憋释妈总够态箩骇拘卓妨狈胃侍丛栓矫名痢汇屑实撂淡钮矫青余惺檀囱漆禽溪附攘购捧隧霞匆咋缚棉秒丁户羌妄伸衰远窿悼迭座扇簇切鹿董热第悲史躲俘圈茹傻钒难携倔症潭拿试料稠正肾屑修啸-精品word文档 值得下载 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