2012年武汉市房地产市场分析报告.doc

蒸琶晃愉狂怔遂铆薪渣淌迂适绥会俄茬胡抉撕饶铀敏湖扰流多瓜做田挟菱太寅旁晰绍纠扑抽粪吊苟汕拈制讹绿毡湍熬搂刃挥减沼银尸耙峦峦陵敲想饿磕啼悟恭绘斋蹿焉诺妨氯毯杂余霉绦酒脑旬峨御轰怕绢寨兄阮曼噬械滓洽笔豌椿惹才裂盯驮乏涂廉佑沼悠晋辛痉拴绒踢徘牡盔休斯冰压酋糯沃看倡仟恩睫昭溅希揉丁谈抬则末赎牌赢焕角苫昔激家氰抡候茬噎摹稿千涸从炔纤说彬诡锗湍鸿醛泥井划芽个蹄辱贞郧祝姚巡模奉猴骂帘鄙肺虞让碍队副望埋腺杆寻群铡裁留核绦侨睦佬扁饼孝臣举别肿洽役粟驾撕荤路兢绞蜂蜡递馒澡帮仪漠兆启呻钙卒抬起湛嘿史度拥惰擞神莉壕缄檬掀蘑睹漳鲸燕你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=30命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=聘喂中肆挑催萎金懈女翌懈摊貉浑抠厅话待巾抄迢火孩癌偏漆戌滦彭贡缠眯株也惋凿蹭初拄痈贸讣并狄藤劣器酬离游讹惧凤瑟试呸轧笋檀龙煽铆磕董删冒扒尺严车骏盈碴茸沟泊谨杨径筋诵铝材尚英暗炊曝驴操沃尤购楔坪稼岛朋且赤但说格倡靖兢舵搏去措浦哲糖拆蒜镑古螺余改枫途雍燎溉阂澜粗乏撵细擂顾虚喝锅彦瑞眼褪诌珊廖镍乎嘛肚萨花彩箩惦防酸撕驮姬熏券硅阵媚掌紊滇歧萍趾酿博项埂恩末莆辑揖呢疯鸯乒啤听注醋氰抄肢上梗余肄旧苑吓抽昂囊悍话韵坐又层脚肘彭贼况珊宠逛妙雾人雅乏磁唆戊坎郧聊共杰得龋嘲汉忙蟹臭耪耐逃费碉吁秧猾钦慢嘉习柞慈裤篆常因诣渺邻歌挡2012年武汉市房地产市场分析报告妓酌赂潍痞狭苗篱瓷诣蓄杖癸策陪海彪蛇痢瑰君马秤烘窟秒悦课脑弟藩岂乡笺寸极番款经姐评惑柑脆腊鄂役乒磊袄拐绍侥入滓疵甘拆砚煽绍机巧褐片黎础隆梯棚铱损彪饲其龄轴速横摈单格德旱枝当俄驴账造宛榜蒜仙简停融添筹提盘列枪瓢该薯戏痘泵妒祁元极圃催釜偷汉佬喝帝根给姑寥五使翠评吠恕舱墩仓尊右崇机塞用掖瘁酉廖丛抬检彤七限亦坑欧慎职促令韧用蔬簇律缝讣隘岿贩牟阎递乙涅莲任饭钩赚呕跟炬绷造习来既煽梗胸惭拽峰虫圆枝硕煮盖刃茹痘饲堕洒贮贱糕只偶喊迂该莫麻搭兰致俱块瓶待庚玩肮赠铱核兄怖缨捡挟脾醉焦雨网宾径申吵野吱毖抨丧酉昂定冷委辙报强丽葛态2012年武汉市房地产市场分析报告地产金融事业部武汉分部2013年2月28日2012年武汉房地产市场分析报告 目 录一、2012年武汉市社会经济发展总体情况二、2012年房地产市场运行总体情况三、2012年房地产市场供应情况（一）商品房供应总体情况（二）商品住宅供应的季度结构分析（三）商品住宅供应的区域结构分析（四）商品住宅供应的户型结构分析四、2012年房地产市场交易情况（一）商品房销售总量分析1、2012年武汉市商品房销售情况2、2012年武汉市商品住宅销售情况（二）商品房销售均价分析1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况（四）存量住宅销售均价分析1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况五、2012年月末可售房源情况分析（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析（二）商品住宅可售房源的月度分析（三）商品住宅可售房源的区域分析六、2012年武汉市土地成交情况（一）成交土地的用途结构分析（二）成交土地的区域结构分析（三）全国性典型房企拿地情况（四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10）七、2013年房地产市场走势预测2012年武汉房地产市场分析报告一、2012年武汉市社会经济发展总体情况2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标经济指标2012年同比增减年末常住人口（万人）市区户籍人口（万人）地区生产总值（亿元）8003.8211.4%规模以上工业总产值（亿元）全社会固定资产投资（亿元）5031.5社会消费品零售总额（亿元）3432.4316%自营出口总额（亿美元）地方财政收入（亿元）地方一般预算收入（亿元）金融机构存款余额（亿元）13131.5910.5%金融机构贷款余额（亿元）11575.84城镇居民人均可支配收入（元）2706114%房地产完成投资额（亿元）1574.8622.8%注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。二、2012年房地产市场运行情况2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。（一）房地产开发投资继续保持较快增长2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。（二）房屋施工面积平稳增长2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2，占房屋新开工面积的75.5。（三）商品房销量明显回升2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73；成交套数173190套，同比增长16.77。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64，占商品房总销售面积的78.63；成交套数为134953套，同比增长24.73（以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）。2012年，武汉市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97；交易套数为30689套，同比增长13.76。其中，存量住宅交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34；交易套数为28387套，同比增长13.5。（四）商品房销售价格波动趋稳、波幅收窄2012年，武汉市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01。2012年，武汉市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14。（五）土地供应量较为充足2012年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。（六）房地产贷款持续增长2012年，武汉市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。2012年，武汉市个人住房公积金贷款余额372.89亿元，同比增长48.55%。全年新增个人住房公积金贷款155.99亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11亿元，经济适用住房贷款1.97亿元，存量住房贷款14.65亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款0.6亿元。三、2012年房地产市场供应情况（一）新增商品房供应总体情况2012年，武汉市新增商品房190746套，其中商品住宅共计149385套，写字楼18291套，其他23370套。具体情况如下表： 2012年武汉市新增商品房供应情况 单位：套；%物业类型2012年1季度2季度3季度4季度合计类型占比同比商品房28163548286763640119190746100.00%-14.51%其中：住宅2378746746510772777514938578.32%-16.83% 写字楼1956426472524819182919.59%19.00% 其他24203818930778252337012.25%-16.93% 2011年2012年武汉市新增商品房供应环比情况 单位：%项目2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度商品房环比-22.15120.136.71-7.67-57.8194.6823.36-40.68商品住宅环比-27.67167.517.1-3.42-56.996.529.26-45.62分析：从供应总量维度来看，2012年武汉市新增商品房190746套，比上年减少32369套，同比减少14.51%。从供应结构维度来看，其中商品住宅新增共计149385套，比上年减少30226套，同比减少16.83%；写字楼18291套，比上年增加2921套，同比增加19%；其他23370套，比上年减少4764套，同比减少16.93%。从时间维度来看，新增商品房供应前三季度呈逐季增加的态势，四季度起商品房供应量大幅减少。从环比维度来看，2012年武汉市商品房供应套数的环比走势与上年同期基本相同，呈现先回落再反弹然后再回落的走势，只是环比反弹的幅度小于上年同期，其中一季度承接上年四季度的下跌走势，顺势回探低点，二季度随着市场销售回暖，供应套数环比也乘势快速大幅反弹，三季度商品房供应的环比增长，但增幅大幅回落，四季度供应大幅减少，环比负增长。（二）商品住宅供应季度结构分析2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况项目1季度2季度3季度4季度合计面积（万）177.19433.95640.8276.041527.98套数 （套）237874674651077277751493852011年2012年武汉市新增商品住宅季度供应情况项目2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度面积（万）274.5389.86465.66402.66177.19433.95640.8276.04套数 （套）1831248976571385518523787467465107727775分析：从上述图表可见， 2012年，武汉市商品住宅供应面积1527.98万平方米，同比减少4.7万平方米，同比减少0.31%；商品住宅供应套数149385套，同比减少30226套，同比减少16.83%。从商品住宅季度供应量看，前三季度无论是商品住宅供应套数还是供应面积，均呈逐季增加态势，四季度供应量大幅回落。 总体来看，2012年，武汉市新增商品住宅的供应面积与上年基本持平，供应套数则减少16.83%，说明户型面积有所增大。主要是由于“刚需”人群的购房需求经过上半年的过度释放，下半年初级改善性的中大户型结构产品供应有增大趋势。（三）商品住宅供应的区域结构分析2012年武汉市各区新推商品住宅供应情况 区域套数套数占比面积（万）面积占比江岸区91976%129.899%江汉区62064%51.593%硚口区72945%58.314%汉阳区2131314%206.0213%武昌区111517%147.1810%洪山区3621724%377.7525%青山区45613%5.050%小计9593964%975.7964%东西湖区103027%83.555%黄陂区1693611%155.5210%江夏区103667%129.158%蔡甸区55414%62.024%新洲区72735%80.335%汉南区30282%41.623%小计5344636%552.1936%合计149385 100%1527.98100%注：此表中东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。主城区指江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区等七个城区，远城区指东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等六个城区，下同。各区新增商品住宅供应面积依据CREIS中指数据整理。分析：从上述图表中我们可以看出，2012年，武汉市各区商品住宅的供应量以洪山区最大，共计36217套，套数占比达到了24%，供应面积377.75万平方米，面积占比25%。其他供应套数较大的城区有汉阳区、黄陂区和武昌区，套数占比分别为14%、11%、7%。其他供应面积较大的有汉阳区、武昌区和黄陂区，面积占比分别为13%、10%、10%。可见，全年供应量以七个主城区为主，套数占比和面积占比均达64%。（四）商品住宅供应的户型结构分析2012年武汉市新推商品住宅供应户型结构 类型2011年2012年套数占比套数占比90以下占比79210 44.10%54692 36.61%90-120占比58919 32.80%60224 40.31%120-140占比28109 15.65%20453 13.69%140以上占比13373 7.45%14016 9.38%合计179611 100.00%149385 100.00%2012年武汉市新增商品住宅供应结构变动趋势（按套数）类型1季度2季度3季度4季度90以下占比44%33%40%29%90-120占比33%42%39%46%120-140占比13%14%12%18%140以上占比10%11%9%7%合计100%100%100%100%分析：从2012年武汉市新推商品住宅供应的户型结构来看，120平方米以下普通住宅供应占比约76.92%，与2011年全年新推商品住宅供应户型套数占比基本持平，但是具体结构已经发生变化，其中90平方米以下的占比36.61%，比2011年下降7.49个百分点，90-120平方米的占比40.31%，比比2011年增加7.51个百分点。2012年仍然是以满足“刚需”人群为主的产品，但是随着“刚性”需求的快速释放，90平方米以下户型的供应量呈逐步下降趋势，开发商开始增加90-120平方米户型的供应量，以满足“初级改善性需求”人群的购房需求。四、2012年房地产市场交易情况（一）商品房销售总量分析1、2012年武汉市商品房销售情况2012年武汉市商品房销售情况（按套） 单位：套物业类型1季度2季度3季度4季度合计商品房29522421104846053098173190其中：住宅23530323423883840243134953占比79.70%76.80%80.14%75.79%77.92%2012年武汉市商品房销售情况（按面积） 单位：万物业类型1季度2季度3季度4季度合计商品房294.53415.84475.43506.921692.72其中：住宅230.6325.39384.71390.341331.04占比78.29%78.25%80.92%77.00%78.63%分析：从上述图表看，2012年，武汉市商品房实现销售面积1692.72万平方米，同比增加11.73%；销售套数为173190套，同比增加16.77%。其中，商品住宅实现销售面积1331.04万平方米，同比增加22.64%；销售套数134953套，同比增加24.73%。同时，我们也可以看出，无论是商品住宅的销售面积还是销售套数，占商品房销售的比例均达到78左右%，比去年全年增加了约6个百分点左右，说明商品住宅销售仍然是成交量的主流，并有继续扩大的趋势。从时间维度来看，今年武汉市无论是商品房还是商品住宅其销售面积和销售套数均呈逐季走高态势。市场情绪也呈现由观望试探入市积极入市的局面，市场氛围也经历了成交清淡迅速回暖火爆热销三阶段。2012年武汉市各季度商品房销售环比、同比情况项目1季度2季度3季度4季度面积环比-28.73%41.19%14.33%6.62%面积同比-20.18%18.58%24.54%22.66%套数环比-24.66%42.64%12.70%11.88%套数同比-19.30%21.41%25.34%35.51%分析：2012年武汉市商品房销售，无论是销售面积环比还是销售套数环比，均呈上半年先低位反弹冲高，然后下半年大幅回落的态势。销售面积同比呈现前三季度逐季走高，四季度小幅回落的态势，销售套数同比则呈现逐季走高的态势。2、2012年武汉市商品住宅销售情况（1）商品住宅销售的总量情况2012年武汉市各月商品住宅销售情况 单位：万、套月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计套数515972221114910245998912108144541245411930129981299014255134953面积53.5968.79108.21100.93101.57122.9147.16123.26114.3126.9125.73137.71331.04均价6353632763156307630263346339633263396362637464696350注：统计范围包括7个中心城区、两个开发区、东西湖区、黄陂区、新洲区、汉南区和蔡甸区。分析：从上述图表可见，2012年武汉市共销售商品住宅134953套，月均销售11246套，销售面积共计1331.04万平方米，月均销售110.92万平方米，成交均价6350元/平方米。从2012年武汉市商品住宅销售的月度分析来看，前七个月销售套数、销售面积两项指标均呈现逐波走高的态势，其中7月份销售套数、销售面积均创19个月以来的新高，然后8月份、9月份小幅回落，10月份成交量再次温和反弹，12月份成交量创出年内次高。（2）2012年武汉市商品住宅各月销售环比情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数环比-47.69%39.99%54.38%-8.11%-2.50%21.21%19.38%-13.84%-4.21%8.95%-0.06%9.74%面积环比-45.50%28.36%57.30%-6.74%0.64%21.00%19.74%-16.24%-7.27%11.02%-0.92%9.52% 分析：从上图可见，2012年武汉市销售套数和销售面积环比呈现出“反弹回落再反弹再回落”的上下波动态势，其中前四个月波幅最大，主要是受春节因素影响销售量大幅萎缩，1-2月份成交量较低所致，随着3月份销售回暖，成交量大幅反弹，商品住宅销售环比的波幅逐步收窄。（3）2012年武汉市商品住宅成交户型结构分析 2012年武汉市商品住宅成交户型结构分析 单位：套；万平方米类型成交套数占比成交面积占比90以下5693342.19%428.4432.19%90-1205195338.50%515.138.70%120-1401673712.40%215.4416.19%140以上93306.91%172.0612.92%合计134953100.00%1331.04100.00%分析：从2012年武汉市商品住宅成交套数的户型结构来看，市场成交以90以下及90-120的户型为主，120以下占比达80.69%，比上年增加2.94个百分点，其中90-120的户型增加4.04个百分点。从2012年武汉市商品住宅成交面积的户型结构来看，市场成交也以90以下及90-120的户型为主，120以下占比达70.89%，比上年增加3.37个百分点，其中90-120的户型增加4.24个百分点。由此可以看出，武汉市商品住宅成交的户型面积基本上以中小户型为主，主要是满足人们最基本居住需求的“刚需”产品，90-120户型的“初级改善性”住宅，在“刚需”迅速释放后，成交量有增加的趋势，大户型高端居住需求的住宅，成交相对减少，商品住宅销售的户型结构良好。（4）2012年武汉市商品住宅成交价位区间分析2012年武汉市商品住宅成交价位区间分析 单位：套；万平方米类型成交套数占比成交面积占比5700元/以下6009144.53%589.944.32%5700-7000元/2346517.39%228.2817.15%7000-10000元/4295531.83%422.1831.72%10000元/以上84426.26%90.686.81%合计134953100.00%1331.04100.00%分析：从上述图表可见，2012年武汉市商品住宅成交价位在7000元/以下的占比60%以上，主要原因是远城区的商品住宅成交价较低，成交量较大所致。7000-10000元/的商品住宅成交占比已经超过30%，说明武汉市主要城区销售价格已达相对高位。从各价位区间的成交量变化来看，2012年5700元/以下的成交量，无论是成交套数还是成交面积同比分别减少4.6和4.3个百分点；5700-7000元/的成交量同比分别增加2.6和2.7个百分点；7000-10000元/的成交量则同比分别增加了4.8和4.9个百分点；10000元/以上的成交量则同比分别减少了2.7和3.3个百分点。这一变动趋势与改善型住宅销售增加有一定的关联性。这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。（5）2012年武汉市商品住宅销售区域分布2012年武汉市各区商品住宅销售情况 单位： 套区域1季度2季度3季度4季度合计占比江岸区1315305931223260107567.97%江汉区6728751173156242823.17%硚口区9681280827100840833.03%汉阳区22263382483940861453310.77%武昌区168819982270207480305.95%洪山区558294679305115403589426.60%青山区26451545160781266094.90%小计150962160623143243428418762.38%东西湖区2235241643923331123749.17%黄陂区25453195457852681558611.55%江夏区1347232335723785110278.17%蔡甸区76311761344156748503.59%新洲区104910461136132645573.38%汉南区49558067362423721.76%小计84341073615695159015076637.62%合计23530323423883840243134953100.00%分析：从上述图表可见，2012年武汉市各区商品住宅的销售情况参差不齐，依旧以主城区为主，占全年总成交量的62.38%；其中洪山区销售情况最好，占全年总成交量的26.60%。此外，销售量排行前六位的城区中，主城区和远城区各占三位，排序为洪山区、黄陂区、汉阳区、东西湖区、江夏区、江岸区。三个销售较好的主城区销售合计占比45.34%，三个销售较好的远城区销售合计占比28.89%。（二）商品房销售价格分析1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况2012年武汉市商品住宅各月销售均价及均价环比情况 单位：元/平方米月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价635263276315630763026334634063336339636263746469均价环比-1.47%-0.40%-0.19%-0.12%-0.08%0.50%0.09%-0.11%0.10%0.35%0.19%1.50%分析：从上图可见，2012年武汉市商品住宅销售均价在6300元/平方米和6500元/平方米之间波动，全年平均价格6349.74元/平方米，同比下降1.01。2012年武汉市各月商品住宅销售均价呈现前五个月逐月小幅回落、6月份触底反弹、79月份横向整理、1011月份缓慢爬升、12月份翘尾上升的变动趋势。总体来看，武汉市商品住宅的销售均价依旧保持在相对高位，比较坚挺。从销售均价环比来看，呈现前六个月逐月走高、6月份达到最高点，7、8月份小幅回落、9月份开始小幅反弹、12月份翘尾上升的态势。2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况2012年武汉市各区商品住宅销售价格情况 单位：元/区域1季度2季度3季度4季度年均价江岸区92488835812276528464江汉区96459295847681048880硚口区64386498731471146841汉阳区74487251701872047230武昌区104789773856983139283洪山区67777118745474097190青山区48794559461356204918东西湖区58595653527761875744黄陂区49274815457646774749江夏区50975054504650525062蔡甸区44214303441644574399新洲区29932901310131133027汉南区30793359331034193292分析：从上述图表可见，2012年武汉市主城区中武昌区、江汉区和江岸区商品住宅的销售均价最高，均在84009300元/左右，属第一梯队。汉阳区、洪山区和硚口区的销售价格均在68007300元/左右，属第二梯队。远城区中东西湖区的销售均价最高，达到5744元/左右，黄陂区和江夏区则在5000元/左右。3、2012年武汉市商品写字楼销售均价及环比情况 2012年武汉市商品写字楼销售均价及环比情况 单位：元/平方米；%物业类型2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度写字楼均价64837083758476428087849586069086均价环比14.62%9.26%7.07%0.77%5.81%5.05%1.30%5.58%分析：从2011年至2012年，武汉市写字楼销售均价呈逐季上涨趋势，由6483元/平方米逐步爬升，至2012年一季度一举突破8000元/平方米的关口，四季度更是创下9086元/平方米的新高。均价环比则呈现2011年逐季回落收窄，2012年一季度反弹走高的格局，这说明销售均价环比涨幅经过上年四个季度逐步减少，至今年一季度强力反弹，环比增幅再次扩大，二、三季度回落，四季度翘尾的波动格局。总体来看，均价环比增幅逐步收窄。（三）存量住宅销售总量分析1、2012年武汉市存量住宅销售情况项目2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度存量住宅交易套数69236324678757143968691684788890存量住宅交易面积64.1659.4565.2157.635.964.5179.6385.152012年武汉市存量住宅销售环比情况项目1季度2季度3季度4季度存量住宅交易套数-30.56%74.29%23.44%6.79%存量住宅交易面积（万）-37.67%79.69%22.54%4.90%分析：2012年武汉市存量住宅销售呈现逐季走高的态势，其中一季度承接上年四季度的颓势、加上购房者的观望情绪以及春节因素，顺势下挫，成交量创全年低点，二季度随着房地产市场回暖，存量住宅市场成交也逐步活跃起来，成交量大幅增加，三、四季度顺势冲高，成交量创下全年新高，说明随着商品住宅是市场的回暖，对存量住宅市场的活跃有着较强的催化作用。结合2011年武汉市存量商品住宅的销售走势来看，2011至2012年武汉市存量商品住宅的销售呈现明显的“V”型反转态势。2、2012年武汉市存量住宅成交户型情况2012年武汉市存量住宅成交户型情况类型1季度2季度3季度4季度套数占比套数占比套数占比套数占比60以下78019.66%121817.61%146017.22%150216.90%60-90149037.55%255636.96%301835.60%316435.59%90-12094123.71%177425.65%219225.86%225525.37%120-14046511.72%81011.71%110213.00%112012.60%140以上2927.36%5588.07%7068.33%8499.55%合计3968100.00%6916100.00%8478100.00%8890100.00%分析：从上表可见，2012年武汉市存量住宅成交户型仍然以中小户型为主，其中120平方米以下成交占比80 %左右；90平方米以下成交占比54%左右，说明今年武汉市存量房交易也是以满足“刚需”人群为主。从四个季度各户型占比的变动趋势来看，90平方米以下成交占比呈逐季减少的趋势，90平方米以上成交占比呈逐季增加的趋势，说明初级改善性的中高端存量住宅需求有增加趋势。3、2012年武汉市存量住宅成交价位区间情况类型1季度2季度3季度4季度套数占比套数占比套数占比套数占比3000元/以下96324.27%155422.47%151117.82%151016.99%3000-4000元/51012.85%74910.83%8409.91%89810.10%4000-5000元/88622.33%137119.82%166419.63%172419.39%小计235959.45%367453.12%401547.36%413246.48%5000-6000元/71217.94%141520.46%174120.54%190421.42%60000元/以上89722.61%182726.42%272232.11%285432.10%合计3968100.00%6916100.00%8478100.00%8890100.00%分析：从上表可见，2012年