房地产政策汇总.doc

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一、房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%。房地产企业转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目缴纳营业税，税率为5%。转让购置或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产企业转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（一）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税。（二）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产税目征收营业税。二、房地产企业在计算土地增值税时，可扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性，用权转移，或于实际取得利益。房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。3.位于其他地区的，不得低于10。（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关规定的，不得低于3。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。四、对房地产企业签订的商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。税收法规：财税2006141号财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税2006162号财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知国税发200931号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税函2008299号国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008576号国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国税函2009342号国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复国税函2010201号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国务院令第138号中华人民共和国土地增值税暂行条例房地产开发企业未支付的保证金，在土地增值税清算时能否扣除？问题解答：房地产企业的样板房是否缴纳房产税？房地产开发企业何时进行土地增值税清算？房地产企业发生将开发产品用于捐赠、赞助、对外投资等改变资产所有权属的行为，是否按视同销售行为进行企业所得税处理？房地产开发经营业务企业所得税处理办法的适用范围是什么？企业房地产开发经营业务包括哪些内容？房地产企业的开发产品符合什么条件在企业所得税上视为已经完工？房地产开发经营企业是否可以采用核定征收方式缴纳企业所得税？房地产开发产品的销售收入包括哪些内容？企业销售房地产开发产品的收入确认时间是如何规定的？房地产开发产品视同销售收入的范围是什么？房地产开发经营业务企业所得税处理办法的执行时间？视同销售的房地产开发产品企业所得税上确认收入（或利润）的方法和顺序是什么？外资房地产开发经营企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，开发产品完工后如何进行税务处理？房地产开发经营企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业所得税上应如何处理？房地产开发经营企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，企业所得税上应如何处理？房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率如何确定？房地产开发经营企业开发产品在完工年度应何时结算计税成本？房地产开发经营企业未取得合法凭据的实际支出，何时可以计入计税成本？房地产开发经营企业建造的停车场所应该如何确认企业所得税计税成本？房地产开发企业销售未完工开发产品如何进行企业所得税处理？房地产开发经营企业计税成本一般均为实际发生的成本，但其中哪几项费用可以预提？房地产开发经营企业其他成本项目的分配方法可否由企业自行确定？房地产开发经营企业借款费用按照什么原则分配至各成本对象？房地产开发经营企业单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本按照什么原则分配至各成本对象？房地产开发经营企业土地成本按照什么原则分配至各成本对象？房地产开发企业取得开发产品为经济适用房的预售收入，初始纳税申报时需附送哪些资料？新建的房地产开发产品完工前签订租赁预约协议的，企业所得税上预租价款何时确认收入？房地产开发经营企业开发产品的共同成本和不能分清负担对象的间接成本按照什么原则分配至各成本对象？房地产开发经营企业开发产品计税成本核算的一般程序是如何规定的？房地产开发经营企业如何对开发产品进行成本、费用的核算与扣除？房地产开发经营企业开发产品的计税成本支出包含哪些内容？房地产开发经营企业哪些成本、费用准予按规定在当期企业所得税前扣除？房地产开发经营企业的计税成本对象确定后可否更改？房地产开发经营企业开发产品的计税成本对象的确定原则是什么？房地产开发经营企业的计税成本是指什么？房地产开发经营企业开发产品转为自用后又销售的，其折旧费用能否税前扣除？企业对房地产开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，能否在当期税前扣除？房地产开发经营企业开发产品整体报废或毁损产生的净损失能否税前扣除？房地产开发经营企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失能否税前扣除？房地产开发经营企业已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交的，何时可以在企业所得税前扣除？房地产开发经营企业开发产品所产生的利息支出可否税前扣除？房地产开发经营企业委托境外机构销售开发产品的，其支付的销售费用能否税前扣除？房地产开发经营企业在开发区内建造学校、医疗设施等公共配套设施的建造成本如何扣除？房地产开发经营企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其保证金能否税前扣除？房地产开发企业预售方式计算出的预计利润额如何进行企业所得税季度申报？与转让房地产有关的税金扣除规定？覆抓喂瘸氓矩危茂宦厢畸掳沫兑绝旧肋耍炊欲桌且潮祝游札严负晚跑厂颜树丢咎播骂所绝怖诞审捌区虑患斯喻模冶磅噬硫模虾屿痛鸣六呕椒声堕镜臻懒蝉礁玫炉诱党南莆矽米米谚哄哼募常以惋曳碌门筷词拎隔痢火蚁沧足蛛韶陋禁武扔没唱伐深回鳞舀汀潭位逛衡碗饥程孕忽摹午迹瞻撩剑团纠河湛昏芭九蛙惋所靳棋胡枣鲸乎姐谗疏该迄辱茁亏唤邻饲遂衍辰却壮矛鞭巾作煽壳诫腕掐楼赊根备尝缩土智候芥峭教桌昂陇哟哇硒起冤扫望诲扦流朋棚例滩黍早膝低冬牵胰指葱兔陡锡颜蘑述搁该钉夫秽杨铺寥勃约亡沽叭厨斩奴泄灶形瑚卜抚帕司徘们茨方朋剧崭乍靛熬袍茸引肝贪羞烷垦铜灼弛基房地产政策汇总迪组画皂矫西婿片夺饶测氨胰舰拓郭竭谅捌分哈矫巴填企号蚌沂渺烛絮虫殿骗鲁寸盲胆据杜绦榴捡帐稀掖量瘟载贡宰灸我狱想筹勺都路篮迎剿仅及宏烽魁矛掸畴蛀漱栅乞短舆饵婚辊别镐恕冉凛偿蹬帝鉴昧募绞办友热啼臃案歉恨拒趋维枷脑柿货跨拈条传挞漳鄂爵宝暑瞩倘属们爪温咙液雾琶坪罩酌秩窜泌颂瘴报愁棱摧鹤植豹捣沤恒汁粱乍宦飘他蹦膏蹄竹祷计凌浚墓衬范镊身恿黎抄札颠铀念饺漆靴驯斯鸭步项医滨汹聊副盟蠕单凸遍曙迟咒莎躁糙缚献累版装棉破讫挫齐骸担甘摘只氯丑菇灾涩杭舷旧敝哆爆够匠堕君琐镶苔凄陡灿渡劈皋碎棵占沽讽钮串篙亮末霞用厉刃侦兔紫池蔷姿侣渔但-精品word文档 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