西安市写字楼市场调查报告.doc

西安市写字楼市场调查报告一、 西安市场写字楼总体市场态势（一）从开发量看，近期写字楼开发量逐渐下降，这主要有两大因素，一是市场因素，目前西安市写字楼市场空置率有增无减，市场接受能力和消化能力有限；二是政府职能因素，政府职能通过宏观监控，限制写字楼的过量开发，在一些区域严格甚至停止写字楼物业报批，如城区内写字楼基本上停止报批。（二）从销售量看，近期写字楼销售量差强人意，较上期下降了61.09%。市场已进入“饱中求渴”状态，主要体现在两方面，一是写字楼总体市场进入饱和状态，另一方面在有效细分市场的下仍可以达到供需两旺状态。（三）从产品面积间隔看，中小户型产品仍备受市场青睐，40130平米市场接受率较高，而大户型500平米以上的市场接受率较低。（四）从消费者看，受“非典”影响后，人们对健康的、生态的、主题式的写字楼不断追捧。（五）从市场板块看，南二环、西高新成为西安市场写字楼的亮点，尤其是南二环就架立交桥的建设，更加快了南二环写字楼的价值的提升。二、调查总量分析本次调查楼盘项目共112个(此数据是根据功能计算而非单纯楼盘个数)。其中纯写字楼项目47个，公寓式写字楼项目33个，高层住宅项目32个。（详细资料见附件一）。为了便于调查、形成对比，特将地域分为六个部分，即南A区（长安路以西、环城南路西段以南，含西高新）、南B区（长安路以东、环城南路东段以南，含东高新）、中A区（环城西路以西）、中B区（城墙内区域）、中C区（环城东路以东）和北区（环城北路以北，含城北经济技术开发区）。从区域分布来看，南A区共有楼盘项目45个，数量居各区域之首。中A区共有楼盘项目6个，数量居各区域之末。从楼盘类型的区域分布来看，南A区仍属最多。纯写字楼、公寓式写字楼、高层住宅的数量分别为14、12和19个。最少的仍属中A区，数量分别为2、4和0个。有所变化的是写字楼的数量排序为南A区第一、中B区第二、南B区第三，而在公寓式写字楼的数量排序中南B区成了第二、北区成了第三。在高层住宅的数量排序中南B区和中C区并列第二，中B区位居第三。表六：所调查楼盘项目各类型及区域数量 楼盘类型/区域南A区南B区中A区中B区中C区北 区合 计写字楼1492116547公寓式写字楼126433533高层住宅195025132合计45206161411112在六个区域中，南A区可谓一枝独秀，无论是住宅还是办公，发展速度他人无可企及，相比之下，中A区的发展显得滞后，至今纯写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的数目寥寥可数，而其余各区域都是此短彼长，难分伯仲。从地域环境分析，南A区由于地处高新区和南郊文化区，是西安市未来发展的重点区域，高校林立、科研院所众多，高科技公司密集，区域内人口密度大，人口素质和受教育程度高，同时，高收入者数量远高于其他区域，此外，南A区交通便利、可发展空间大，因此备受发展商和购房者、投资者青睐。而从中A区的地域环境分析，区域内大型企业众多、人口密度大，人均收入中等且收入稳定，此外，由于发展空间限制，中A区难以得到规模发展，因此才有今天调查之结果，但另一方面，这种滞后发展的背后也蕴涵了许多的需求潜力。通过总量分析，我们看到了西安市房地产市场的发展现状及各区域、各类型楼盘的分布情况。同时让我们认识到：地理位置和地域环境仍是决定房地产业发展程度的决定性因素以及南A区对于西安市房地产市场的引导作用值得关注。三、写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的对比分析在本次调查中，纯写字楼共有46个，公寓式写字楼共有28个，如果抛开使用及销售状况不谈，单从数量来看，公寓式写字楼的发展速度让我们感到诧异，同时让我们认识到：如今购买办公空间，您又多了一种选择。通过对比分析我们发现，写字楼和公寓式写字楼各有利弊。从公司形象角度来看，写字楼优势大于公寓式写字楼；从办公的舒适性和功能方面来看，写字楼仍然优于公寓式写字楼。但公寓式写字楼的优势在于可以居住，又可以办公，用途多。此外，公寓式写字楼的售价和使用成本（如管理费）均比写字楼低，因此对于许多小型公司而言，选择公寓式写字楼经济实用，符合公司现状，如果公司今后购买了纯写字楼，现有的办公空间又可以当住宅用或出租，仍旧实用受益。表七：不同因素/类型写字楼公寓式写字楼高层住宅位置及地域环境交通便利，位置好，主干道沿线。交通便利、位置较好。无特别要求。外观外观好。无特别要求。无特别要求。配置配置好，除电梯外，有中央空调。配置较好，有电梯，无中央空调。有电梯，无中央空调。面积及间隔大开间，少数自由间隔。面积普遍较大。有间隔，一般在200300平方米之间。间隔面积普遍小于公寓式写字楼。使用率使用率低。一般在6065%之间。使用率高。一般在7085%之间。使用率高，一般在7085%之间。价格价格在45006000元之间。价格在35004500元之间。价格在30004000元之间。功能办公。功能单一。可办公，可居住。居住。管理费812元之间。（含中央空调费）1.53元。12元。以志诚大厦和亚美大厦为例，前者属于高档次纯写字楼，入驻客户有南方航空、深圳华为等，客户规模较大、实力普遍比较雄厚。亚美大厦属于高档次公寓式写字楼，客户类型普遍较小，但大多却经营得有声有色，在业内成绩不俗。如华宇建筑设计公司、广告公司便是如此。因此不能仅凭纯写字楼或公寓式写字楼来评判客户实力与业绩。客户之所以选择纯写字楼或公寓式写字楼，关键与其所从事行业和现状规模有关，此外，发展理念也影响其选择。以设计公司为例，人员少、客户之间的联络不是非常频繁。且此类公司利润空间有限、缺乏规模发展的可能性，因此，为了节约成本又不影响其发展，公寓式写字楼往往成为其理想选择。从结果来看，纯写字楼的配置普遍高于公寓式写字楼，而公寓式写字楼的配置又略高于高层住宅。以纯写字楼为例，一般都配有中央空调系统和2部以上电梯，并有较大规模的停车场，有部分写字楼为了提高其档次而设有会所和商务中心，以方便客户。此外写字楼一般都采用了自动化报警系统，智能化程度高。相比之下，公寓式写字楼一般没有中央空调，虽然大多有宽带网接入但整体智能化程度低，停车场较小或不是有规划性的来建造，档次较低。配有会所和商务中心的公寓式写字楼项目寥寥无几，但公寓式大多有24小时热水供给，这一点是纯写字楼所没有的。而高层住宅的整体配置和公寓式写字楼比较接近，部分高档次高层住宅的配置往往和中高档次的公寓式写字楼不相上下。和公寓式写字楼有所不同的是高层住宅其配置和管理偏向于居住功能，而公寓式写字楼偏向于办公功能而已。从三者的价差来看，纯写字楼的平均售价高出公寓式写字楼10002000元，这其中有建造成本的因素，也有市场价格的引导因素。而高层住宅的平均售价往往与公寓式写字楼相差无几，在同地点项目中，即使存在二三百元的价差，也主要是由于两者之间的不同配置所造成的。从管理费用和使用成本来看，写字楼的管理费平均在10元上下，这当中主要的费用来自于空调费用和管理费用。此外，纯写字楼的停车费用也较高，并不在管理费之内包含。而公寓式写字楼和高层住宅因为没有中央空调和较多的管理费用，月管理费平均在13元之间。另外，公寓式写字楼和高层住宅的停车费用也较低，每月只需几百元便可。以目前广州、北京房地产市场为例，由于竞争加剧，每个公司都想突出自己、体现公司实力与形象，因此，95%以上的公司都选择纯写字楼作为其办公空间，即使以前选择住宅作为创业阵营的公司也不例外。此外，由于商用水、电及地产发展导向等方面的原因，政府也发布政令，禁止公司在非写字楼办公。而以广州与西安的经济发展速度和房地产市场现状相比，两者的差距在10年左右。因此从发展的角度看：公寓式写字楼是经济发展过程中的一个平衡物。它并不能替代写字楼而成为市场主导，相反随着市场的规范和公司间竞争的加剧，公寓式写字楼的发展空间会受到越来越大的限制，并将最终随着一个时代的结束而结束。但市场的转型需要一个过程，而从西安市目前的经济结构和企业类型来看，经营性公司多、私营公司多、小规模公司多，因此无论是纯写字楼，还是公寓式写字楼，因为其不同档次配置、售价及使用成本等方面的制约性因素而必然各自存在一定规模的需求群体。由此来看，西安公寓式写字楼市场在未来几年内应不会萎缩，仍旧存在一定的发展空间。这一点，从近两年公寓式写字楼的发展速度与规模也可以窥得一斑。四、纯写字楼项目基本配置与面积间隔分析如果以价格和配置将楼盘分成高中低档三种档次，那么价格在4000元以上中高档次楼盘项目占了主流，且95%都配有中央空调，反映了市场的普遍趋势。而价格在4000元以下的低档次楼盘只有寥寥7个，有6个没有中央空调。因此，其难以代表现时写字楼市场的需求特征。在写字楼的配置中，除中央空调外，电梯、自动报警、宽带网、商务中心、停车场一般都不可或缺，这些因素是一般写字楼所应具备的。而以中央空调来说，大多中高档次的写字楼项目有，但也有部分写字楼尤其是低档次写字楼没有。从调查中我们看出，中央空调一方面影响写字楼的建造成本。另一方面，它也是写字楼舒适度和档次的体现。此外，有没有中央空调对使用成本的影响较大。一般来说，有中央空调的写字楼其管理费要比没有中央空调的写字楼管理费高出812元。如果以500平方米写字间为例，有中央空调的其每月管理费应在4000元至6000元，最高可达7500元左右。而没有中央空调的其每月管理费约在750元至1000元之间，最高也一般不会超过1500元。由于管理费用相差甚远，对于创业初期的中小型公司来说，这也是一笔不小的费用，因此，往往有公司退而求其次，选择没有中央空调的写字楼办公，以待创业成功，再另迁新址。表八：西安市纯写字楼面积分类统计表价格范围数量有无中央空调间隔销售率实用率有无主流面积占本类的比例次选面积占本类的比例最大值最小值4000元/ M2以下的716100M2以下约70%100160 M2约20%1300 M2整层26 M280%70%居多40004999元/ M218144100200 M2约55%自由间隔约33%1000M2半层35 M270%72%居多5000元/ M2以上的19181以大面积为主，100、200、300均有约60%自由间隔、整层出售约20%1230 M233 M260%6070%居多合 计44个3311以写字楼的面积和间隔来分析，我们发现：1 写字楼每层面积多在1300平方米左右，最大3000平方米/层，最小454平方米/层。2 间隔取向中，出现售价越高户型间隔面积越大的现象，从中反映出客户群与写字楼档次的关系：对于高价高档次的楼盘客户有大面积间隔的需求；而低价盘和租售均有的楼盘，以小面积间隔为主。3 在实用率中，低价盘实用率并不高，有的甚至低于70%，可能由于设计不合理的原因所致；40004999元/平方米的楼盘，实用率较高，以72%居多；5000元/平方米以上的楼盘，实用率亦较低，主要是公共部分装修档次高、占用的面积大以体现楼盘价值。4 从销售模式看，高档次写字楼一般都是大面积或整层销售，而中低档次的写字楼一般都是自由间隔出售，销售面积可大可小。因此来看：通常情况下，有没有中央空调成了写字楼档次高低的分水岭，同时也是不同档次写字楼在售价和管理费方面的明显区别因素。从目前情况下，大多数写字楼都有中央空调，且多数分布在南A区和中B区，其它区域可能由于目标群体的不同档次而使得没有中央空调的低档次写字楼相对较多，但随着中小型写字楼的推出，分体式空调应用逐渐被推崇，如西部电力大厦、和平银座等。对于写字楼的面积和间隔定位，主要取决于楼盘档次和客户群体的状况。一般而言，高档次写字楼层面积大多在15002500平方米之间，对于注重形象的大公司而言，往往比较看中高档次写字楼，需求面积也较大，往往是半层或整层以上购买。而对于中低档次写字楼而言，层面积普遍在8001500平方米之间，且多为小面积出售。虽然高档次写字楼实用率低，但并不影响其销售。而对于中小型公司来说选择的写字楼档次可以低一些，而实用率会有所偏高，但其需求面积一般较小，同时比较在意管理费等细节问题。五、公寓式写字楼与高层住宅基本配置与间隔面积分析由于高层住宅的客户群体主要以高收入者为主。因此，其配置往往较高，虽然没有中央空调，但中高档次的高层住宅一般都有品牌电梯、大堂、24小时热水、宽带网接入、停车场、自动化报警系统和休闲会所，而普通高层住宅智能化程度会略低一些，此外也没有会所。而高层住宅的面积与间隔比较注重实用性。相对于传统的多层住宅而言，高层住宅的面积普遍较大，功能更多，实用性更好。以调查来看，高层住宅和公寓式写字楼的间隔面积多在100200平方米之间，而对于多层住宅而言，其面积大多在90130平方米之间。对比公寓式写字楼和高层住宅的配置，两者比较相似，而公寓式写字楼由于偏向办公用途，配置会略高一些。这主要体现在电梯的数量、管理的档次、停车场的大小等方面。当然，也有小部分公寓式写字楼配备中央空调。从面积与间隔可以看出，公寓式写字楼和高层住宅之间的面积90%以上都在200平方米之内， 200平方米以上的面积所占比例很低，但100平方米以下的公寓式写字楼要比高层住宅多出三个百分点，而200平方米以上的公寓式写字楼要比高层住宅多出六个百分点。由此来看，公寓式写字楼和高层住宅之间的配置和面积间隔之间没有明显的差异性，几乎接近。表九：楼盘类型100 M2以下所占比例100199 M2所占比例200 M2以上所占比例公寓式写字楼17%74%9%高层住宅14%83%3%从区域之间的面积与间隔对比来看，南A区无论是公寓式写字楼还是高层住宅其平均面积均高于其它区域，面积取向在150200平方米之间。中A区的平均面积最低，其公寓式写字楼的平均面积取向在70100平方米之间。而高层住宅平均面积最小的属中B区，面积取向在100120平方米之间。由此我们认为，南A区由于其位置和地域环境的独有优势而成为了居家办公的理想之选，其它区域难以望其项背，这一点，可以从表十三、表十四中看出。中A区由于推出的楼盘项目少，因此，可比性差。但从其项目的良好销售状况来看，基本上反映了该区域的需求特征。而中B区属于中心商业区，寸土寸金，大多房地产项目以商业和中高档次办公间作为其主要用途。面对该区域公寓式写字楼和高层住宅的潜在需求，发展商往往只有选择位置较偏的位置开发建造。如果面积过大，相对于该区域的地价成本和平均楼价来说，购买者的购买难度就会增大，而最终会影响整个项目的销售。表十：楼盘类型南A区间隔主要取向南B区间隔主要取向中A区间隔主要取向中B区间隔主要取向中C区间隔主要取向北区间隔主要取向公寓式写字楼170200 M2100150 M270100 M2100150 M2140180 M2100200 M2高层住宅150200 M2140170 M2100120 M2140200 M2100180 M2通过分析可以我们认为：对于发展商而言，无论投资公寓式写字楼还是高层住宅，在面积和间隔定位时，一方面应该与市场大的需求趋势相吻合。另一方面，应该认真分析区域内的位置、环境、人口、交通、经济等要素，明晰潜在客户的现有居住、办公状况及需求特征，明确项目定位并依此作出判断和选择。六、销售状况分析（一）销售业绩优秀和业绩较差的写字楼项目分析从调查来看，销售业绩优秀的纯写字楼项目共有9个、公寓式写字楼项目有13个、高层住宅项目有11个。而销售业绩较差的纯写字楼项目有7个、公寓式写字楼项目有3个、高层住宅项目有4个。从整体市场来看，公寓式写字楼表现出色，反映了市场趋势和需求潜力，前景比较乐观。而相比之下纯写字楼的表现喜忧参半，成败与否则受多个因素制约，发展商必须谨慎从事。在销售业绩优秀的9个纯写字楼中，楼盘自身配置达到了写字楼的基本配置，差异不是很大。此外，有4个楼盘居南A区、4个楼盘居南B区，1个楼盘居中A区。而在销售业绩较差的7个写字楼中，3个居北区、2个居中C区。从价格来看，南A区和南B区其售价普遍高出中C区和北区10001500元左右。从现状来看，南A区和中B区的商务办公区的主导地位正在形成，并得到了市场的认同，而其它区域从整体看较为逊色。但这并不代表其它区域就不适宜开发中高档次的写字楼项目，而最终成败与否，有效的需求才是最终关键所在。表十一：销售率达90%以上的优绩写字楼项目统计表在9个优秀楼盘中，从间隔的角度看，既有大开间，又有小间隔，这种结果与客户的规模与所从事行业有密切关系，因此，无论是大开间，还是小间隔，都有其相应的市场需求。以西北文化艺术中心为例，层面积1300平方米，由于其处在闹市区，商业气氛浓郁，交通便利，升值潜力巨大，因此，销售势头良好，不少客户都是整层购买，象民生银行、福龙装饰工程公司、世经广告等。再以百隆广场A座为例，其位置优势带动了售价，此外它间隔较小、总的销售价格远远低于整层销售的大面积写字间，客户的选择性较大而购买价格压力又不是很大，因此吸引了不少客户购买。在现有客户中，既有房地产公司，又有信息公司，类型规模不一。鑫盛大厦的成功在于它迎合了区域内客户的需求，其良好的销售势头也为原本平平淡淡的中A区写字楼市场注入了新的活力，让我们看到了中A区所蕴涵的市场潜力和未来前景。表十二：销售六各月以上销售率低于40%的写字楼项目统计表在7个销售业绩较差的楼盘项目中，除位置因素外，价格及其它因素也不容忽视。以丽华科技大厦为例，其价格高但实用率低，而外观与配置档次相比周边的志诚大厦和E阳国际而言却显得有些逊色，精明的客户自然货比三家之后，明白其选择所在。此外，丽华科技大厦工期拖延时间较长，影响了其声誉，最终导致了其销售业绩比较惨淡。此外，象兴庆花园配置与档次虽然不低，但销售价格却远远高于区域内其它同类写字楼售价不少，与南A区高档次写字楼售价不相上下，这可能是导致其销售结果的主要因素。从楼盘现状角度来分析，我们发现，在9个优秀楼盘中，8个是现楼，1个是期楼。而在7个销售业绩较差的楼盘中，5个是期楼，2个是现楼。如此看来，目前写字楼市场可供客户选择的余地较大，大多数客户希望买了以后能尽快使用，很少将资金押在漫长的等待过程中。此外，期楼的不稳定因素多，其风险性也普遍高于现楼，这也是造成其销售结果的主要因素之一。因此，从有利于销售的角度看，动工初期，写字楼的销售难度较大，而在封顶之后，销售局面往往会有较大改观。这一点，可以从志诚大厦、华融国际商务大厦等多个楼盘项目的销售情况得到验证。（二）销售业绩优秀和业绩较差的公寓式写字楼项目分析从销售良好的13个公寓式写字楼项目看，有8个处在南A区，其中，有三个是期楼。其余的5个楼盘都不同程度的分布在南B区、中B区和中C区。而从销售业绩较差的3个楼盘项目看，有两个处在北区，且都是期楼。从数量方面分析，我们也许可以这样认为：公寓式写字楼的市场整体优于写字楼市场。从开发商的角度看还是从购买者的角度看都应该如此。此外，从公寓式写字楼的硬件配置看，大多没有中央空调，但都一定数量的电梯，宽带网、报警系统、集中供热、天然气和自动化管理系统，这反映了现时公寓式写字楼的整体配置情况和用途设定：既方便办公，又符合居住要求和条件。当然，其中也不乏个别配有中央空调的特殊情况。象西北文化艺术中心和新兴大厦，管理费较高，但同样取得了较好的销售成绩。如果悉心分析其成功原因，可能与新兴大厦推出时间早，当时写字楼少而其位置又接近闹市区等因素有关。从西北文化艺术中心来看，它处在闹市区，交通便利，寸土寸金，升值潜力大，自然会成抢手楼宇。从地域环境分析，公寓式写字楼没有纯写字楼那样地域差异非常明显，而表现得比较平衡。在中B区和中C区都有销售良好的公寓式写字楼，象松江广场、天彩大厦等，虽然不在南A区和南B区，但却都处在人口密集、交通便利的区域。由此可以说明：人口的密度和区域内的产业结构及大众经济收入、交通条件等因素构成了公寓式写字楼产生需求的前提条件。而这一点，可以从销售状况较差的雅荷中环大厦和海洋大厦得到证实。这两个楼盘都处在北区，虽然交通便利，但人口密度小，缺少商业氛围，因此，尽管它们的外观、配置和价格能被客户认可接受，但构成需求的潜力小往往成了其销售的最大障碍。可能由于整个公寓式写字楼市场的火热，从而使得期楼与现楼在销售过程中没有表现出大的差异。因为在调查中，雅荷中环大厦和海洋大厦均已封顶，但销售平平。而蓝色硅谷BC座和华融商务大厦公寓式写字楼在封顶之前，就已销售过半。因此，对于公寓式写字楼而言，由于市场推出量相对纯写字楼而言较小而需求又偏大，以致销售成功与否在现时来看并没有与楼盘的工期，或现楼或期楼的状况之间表现出明显区别和不同。表十三：销售率达90%以上的优绩公寓式写字楼项目统计表表十四：销售六各月以上销售率低于40%的公寓式写字楼项目统计表整体来看，公寓式写字楼市场表现良好，个别的失败并不能归咎于市场原因。以新城国际为例，它虽然处在闹市区，但建成时间较早，采光与通风条件差，整体结构不合理，定位不明确，都是阻碍其销售的直接原因。（三） 销售业绩优秀和业绩较差的高层住宅项目分析高层住宅与公寓式写字楼的市场表现比较接近。11个楼盘业绩良好，4个楼盘业绩较差，数量上前者占了主角，代表了市场的需求和趋势。从地域分布来看，10个业绩优秀的楼盘项目集中分布在南A区，中C区只占了一个招商局广场，且由于推出时间较早，难以代表现时趋势。而在销售业绩较差的4个楼盘中，有2个处在南A区，另外2个分别处在中B区和中C区。分析全局我们认为，象明德广厦，即使其售价较低且处在明德门区域内较好位置，也并不能保证项目的绝对性成功。因此看来，成功是所有关键性因素的集合，任何单一的因素都难以改变最终结果。从现状来看，高层住宅较高的售价是它的位置和地价所造成的，它也并不能成为高尚住宅的代名词。通常情况下，高层住宅都地处主干道或黄金地段，地价普遍较高，在此情况下，发展商为了获取足够利润，只有提高容积率。此外目前由于不少高层住宅配置较高，售价也较高，因此给大众造成了一种错觉，片面认为高层住宅就是豪宅，是高尚生活的体现。从现有各区域的高层住宅数量来看，南A区最多，而中B区由于地价及城市规划限制等原因高层住宅数量较少。从调查结果来看，南A区目前无疑是高层住宅的最佳选择区域。从位置和配置来看，高层住宅对位置的要求并没有公寓式写字楼那样严格，象明德千禧阁、名人居等，虽然距离主干道较远，但这并没有影响其销售。此外，高层住宅的配置和智能化程度普遍略低于公寓式写字楼，但大多都是宽带网接入，这可能与信息时代的发展趋势有关。除便利性和实用性外，高层住宅都是天然气到户，间隔更加注重私密性，售价和使用成本也普遍低于公寓式写字楼，因此从多个方面来看，高层住宅更加偏向、适合于居住。从楼盘的交付时间来看，全是2000年以来的新开发项目，这表明了高层住宅这两年的发展速度和市场需求状况。但从销售业绩较差的4个项目来看，有3个都是在2002年及2003年才交付使用。因此对于高层住宅来说，客户的等待时间有限，期楼的销售难度相对而言大于现楼或封顶以后的准现楼。除此之外，象福园瑞市和兴庆花园相对价格较高但楼盘整体质素一般、明德广厦和金源雅居建筑面积大但周边环境差都可能是导致其销售业绩差的主要因素。另外，从间隔面积、实用率、管理费和配置等方面看，绩优楼盘和业绩较差的楼盘基本相同，两者之间没有明显区别，不构成决定楼盘成败的主要因素。表十五：销售率达90%以上的高层住宅项目统计表表十六：销售六个月以上销售率低于40%的高层住宅项目统计表七、价格走势分析（一）写字楼价格走势分析在47个写字楼项目中，有3个楼盘没有价格记录或只租不售，除此之外的44个项目中，5000元以上的占19个，40005000元之间的占18个，仅有7个写字楼售价在4000元以下。在40005000元的18个项目中，推出时间自98年开始每年都有，其中10个是现楼。而在5000元以上的19个项目中，大多是2000年以后推出的，期楼有8个，现楼有9个。由此来看，价格在5000元以上的写字楼项目反映了目前的需求特征，占据了主流位置，且有进一步壮大发展之势。从区域分布来看，南A区写字楼项目最多，价格在5000元以上的有6个，大多分布在高新开发区主干道沿线，位置好。而价格在4000元以下的有4个，大多分布在位置较偏远或商务氛围不太浓郁的区域，象西部电子A座写字楼、雁塔商务都属于此类。但从南A区在每个价格范围内楼盘的数量来看，都处在各区域前列，真可谓“成也萧何，败也萧何”。尽管中B区不象南A区那样高新技术公司密集并有足够的发展空间，但其寸土寸金地价高、浓郁的商业氛围奠定了其最终售价丝毫不会逊色于南A区。在中B区的10个楼盘中，有8个价格在5000元以上，有2个在40005000元之间，而4000元之下的写字楼为零，因此，如果哪位客户如果想在中B区寻找4000元以下的写字楼，那可真是找错了地方。即使等待若干年，中B区的写字楼价格预计也不会下跌。由于受位置和区域环境的影响，其它区域的写字楼价格就没有南A区和中B区那样高高在上。在5000元以下的楼盘中，有13个处在南B区、中A区、中C区和北区。这反映了此类区域写字楼价格的普遍走势和现状。如果从楼盘档次和配置来看，5000元以上的写字楼项目一般所处环境好、位置显要，交通便利，外观流畅美观，公共部分装修与档次普遍较高，此外，其智能化程度高、电梯与中央空调都采用国外名牌，且都有商务会所、停车场、自动报警系统和宽带网接入，能顺应时代潮流提供完善舒适的办公环境和优良的管理服务，但相应地其管理费用也高，一般都在1015元之间，使用成本高于低质素写字楼。表十七：纯写字楼销售价格统计表价格范围/区域南A区南B区中A区中B区中C区北 区合计（个）4000元/平方米以下511000740005000元/平方米之间241245185000元/平方米以上63081119 注：由于个别楼盘没有价格记录或只租不售，因此不在本统计表之列。而从5000元以下的写字楼现状来看，位置和周边环境相比5000元以上的写字楼项目而显得有些不如，如凯鑫国际大厦外观和配置均不错，但位置决定了其最终售价不可能突破5000元。另外，此类写字楼有些位置虽然好，但推出时间早，或外观形象差、配置较低，从而影响了其整体档次，制约了其售价。如新兴大厦、华苑大厦、百隆广场A座等都属于此类。通过以上分析我们可以初步认为：位置决定了写字楼的价格范围，属于先天性决定因素。而推出时间和软硬件配置决定了项目的档次，属于后天性决定因素。从客户的类型和需求来看，5000元以上的高档次写字楼和5000元以下的中低档次写字楼都有其市场潜力和发展空间。但随着写字楼市场的规范完善以及市场竞争的加剧，一部分小规模的公司不断被市场淘汰，从而使另一部分小公司发展壮大，这种结果使得低档次写字楼的发展空间越来越小，而中高档次的写字楼市场会借机得以进一步扩充和发展。因此我们不妨可以预测：未来的写字楼市场将以中高档次为主，而价格普遍不会低于4500元。从统计结果看，中A区写字楼项目最少。但其售价趋于中等，而中A区和中C区在经济发展程度和人口密度、交通状况方面有一定的等同性，因此，这表明中A区和中C区一样，具有等同位置的先天性价格取向。且由于中A区开发时间短、写字楼市场供给量小、竞争程度低而使得该地区具有中C区不可比拟的市场需求潜力，有待商家挖掘。（二） 公寓式写字楼价格走势分析通过表九、表十的对比分析，我们发现，公寓式写字楼的售价明显低于写字楼，两者的平均价差在10002000元之间。抛开两者之间建筑成本方面的差距而单从购买成本来看，也就不难理解公寓式写字楼为什么会得到如此快速和规模性发展。从数量和区域分布来看，公寓式写字楼共有33个，其中，12个分布在南A区、6个分布在南B区、5个分布在北区、其余不同数量分布在其它三个区域之内。而在4000元以上的7个公寓式写字楼当中，南A区占了4个，中B区占了2个，南B区占了1个。在30003999元之间的11个公寓式写字楼之中，仍旧有4个在南A区，南B区有3个，其余各区各有1个。在2999元以下的公寓式写字楼项目中，北区占了4个，南A区、南B区和中C区各占1个。由此来看，30004000元之间的公寓式写字楼为市场主流，而4000元以上的公寓式写字楼代表了部分高档次市场的需求趋势。和写字楼一样，公寓式写字楼的地域特征比较明显。高质素项目大多分布在南A区和中B区。相比之下，南B区略低一等，公寓式写字楼以中档次为主。而北区虽然总体数量不少，但大多价格在2999元之下，由此可见，位置和地域环境同样对公寓式写字楼的售价起主导性作用。此外，各种软硬件配置因素决定了公寓式写字楼的档次和定价。从配置方面看，价格在4000元以上的公寓式写字楼项目档次普遍较高。以蓝色硅谷BC座为例，售价每平方米4700元，虽然和其它公寓式写字楼一样没有中央空调，但其配备4部德国电梯、宽带网接入、采用智能化管理、并建有商务中心、会所和停车场，此外，其外观新颖、富有时代感，即使和中高档次的写字楼相比，也不显逊色。又如瑞欣大厦，外观独到大气，配有两部电梯和地下停车场、并采用智能化管理系统，在同类型楼盘中，档次较高，从销售结果看，同样深受市场欢迎。再以售价在2999元以下的7个公寓式写字楼为例，有4个处在北区，象海洋大厦、格兰云天等，虽然外观和配置与南A区3000元以上公寓式写字楼相比不相上下，但其所处的位置和市场需求潜力决定了其售价不可能太高。再以南A区、南B区和中C区售价在2999元以下的公寓式写字楼来看，吉祥大厦虽然处在交通要道，但推出时间早，外立面一般，其配套自然不可与近两年新推出的公寓式写字楼同日尔语。再如正信商住大厦，推出时间较早，且位置和配置一般，智能化程度低，因此，不可能有较高售价。表十八：公寓式写字楼销售价格统计表价格范围/区域南A区南B区中A区中B区中C区北 区合计（个）2999元/平方米以下110014730003999元/平方米之间431111114000元/平方米以上4102007 注：有三个公寓式写字楼没有价格记录或只租不售，因此不在本表之列。此外，大多数公寓式写字楼项目位置较好，外立面普通但不落后，配置不是最好，也不是最差，自然售价也处于中等，需求量表现最大，这反映了现时的市场状况和需求特征。如果从发展的角度预测，公寓式写字楼会出现两种结果：一种是4000元以上的公寓式写字楼会步入纯写字楼功能的行列。另外中档次公寓式写字楼会越来越突出居住功能。而低档次公寓式写字楼会转变成为功能单一的高层住宅。但如果从未来几年的发展趋势来看，公寓式写字楼的发展仍然有一定空间，并有相对较大的需求潜力，因为市场的转变往往需要一个过程，越接近末期，市场需求反而表现越大。（三） 高层住宅价格走势分析对比分析公寓式写字楼和高层住宅的销售价格，我们发现，两者之间的价差很小，基本接近。由此我们认为，现时的高层住宅质素普遍较高，与公寓式写字楼的档次比较接近。因此，也就不难理解在高层住宅楼盘中往往有从事商务办公的用户。从区域分布来看，32个楼盘项目中，有19个处在南A区、南B区和中C区各有5个，中B区有2个，而北区只有1个。从价格走势来看，4000元以上的高层住宅有11个在南A区、南B区有4个，其余各区域或很少、或没有。价格在30003499元之间的高层住宅区域分布特征不是非常明显，基本上每个区域都有。而价格在2999元以下的高层住宅有8个分布在南A区，1个在中C区。因此站在居住的角度看，南A区同样是最佳之选。并浓缩了目前不同档次的高层住宅项目的市场现状和需求特征。表十九：高层住宅项目销售价格统计表价格范围/区域南A区南B区中A区中B区中C区北 区合计（个）25002999元/平方米之间800010930003499元/平方米之间21012173500元/平方米以上114012018 注：有2个高层住宅没有价格记录，因此不在本统计表之列。此外，凯旋广场有两种售价。从南A区价格在25002999元之间的8个高层住宅和价格在3500元之上的高层住宅相比来看，前者所处位置相对较偏，象凯旋广场、瑞鑫家园、明德广厦、名人居等都是如此。此外，从楼盘档次和配置来看，前者均低于后者。由此我们分析认为，地域环境对高层住宅的影响较大，同时也是制订价格策略的前提条件。象北区人口密度小、缺少商业氛围、生活配套设施不完善、居住条件不太成熟，因此高层住宅现时也就难以有较大的发展空间和市场需求。此外，从中C区和北区高层住宅的价格来看，大多在3500元以下，3500元以上的项目很少或没有，都可以反映地域环境对于高层住宅的重要性。从价格走势来看，由于高层住宅大多地处旺区，体现了一种高效率的生活，成为了高收入者的首选。而在此需求群体当中，出现了高档次群体和中低档次群体，从发展的角度看，两者之间的影响程度不大，并将在互不干扰、各行其道的情况下得以存在和发展。而高层住宅不同档次的价差则主要取决于地域及其地价成本。从目前市场来看，价格在3500元以上的高档次高层住宅占了市场主流，且大多分布在南A区，反映了市场需求特征。在各个区域中，北区的高层住宅项目最少，仅有1个，而中A区没有，由此我们不能片面地认为中A区没有市场需求，因为从人口密度、商业氛围和居住成熟条件多个方面来看，中A区均优于北区而与中C区相当。因此我们认为，中A区虽然不可与南A区等相提并论，但同样具有一定的市场潜力。如果能迎合需求、科学定位及地价成本合理，相信高层住宅在中A区同样能获得成功。八、多功能项目分析通过调查我们发现，有不少楼盘往往集多种功能于一体，其目的在于降低单一功能定位的风险，可谓是将“鸡蛋放在几个篮子里，一个篮子里的鸡蛋碎了，而其它篮子的鸡蛋仍然是好的。”从多功能楼盘数量来看，共有21个楼盘，几乎占本次所调查写字楼总量的50%。从类型来看，有的楼盘兼具纯写字楼