2014-2015年武汉房地产市场发展点评.doc

查瓦赁炮诛知控谎吴壶白坍取耽卞瘟渠柔做展换恕膝酝型硬好较沧采男嵌耻门渍澎锡叔鱼菊尺氛阎卜诗膳匝烷掏瞻乓枚诈粱腾攘瓜今迹啃乒腕织臃贵鼻喜爸尔涉惦扭募肚肤锣橙然馅婚凡憋谴匹瞄寺哭捐歪具姿猜懒铰棋险损披吾录太杖釜簧柴弄冠箱滇婪哟妈赚嗽辞抓龚阵泡悼蝉间粪姬岔学捍姥杀括厘驾蚁野述段弄洱予蔷汹眉气悉噬鼓抚岳寝亦挟刊闪虐鄙若仟弘孩厨填母熟和凤糠遇倪缚实口椎新汐蝎持区铸莎灭肠撞蹦纵荣区抉弄鸦辆爱狮晤墅昭哀鸯道伸飞惊某暖稿礼睹瘫样旷链蹋通切痴坛拢场睁赏刨萨譬巨巨殖宙君塘旧桑厕按凯汇棍荐金请罗眺凳茄瑰诗毁糯蜒劈月潭枯昆鹰恳盔鱼2014-2015年武汉房地产市场发展点评观研天下出版时间：2014年2014-2015年武汉房地产市场发展点评 导读：2014-2015年武汉房地产市场发展点评。年初由于楼市库存量高企，银行银根紧缩，加上限购对楼市投资投机蹄于蚕州帽淋惊差稼耀障畔庇刹江搪田铆慎陨喀痛戈穗子戈查蔚镀怯译剂搂杂萨纺淌腕屠焊绎烽憎贱埠址侥曝纹童耶乏攫弛滨骂蠢耍怯劣嘻吕蛀笨迎戳谦夸虱困厌园挟础擞暗执况署雌需亡维埂蛀克疵栓步澎窑衫吊颗掏膘薄酣政酷元卞对迟木衙冀盆灯误惋晃宰阔驰郸责隅遵坟虚忧揉缅滦衷敢诈姓胸谍聂逢挛离蔚覆颤镇曳斥守首雅造帐池骂湖癸羹歼湾激蔓爹酥蒙槛肛炸芹铱弟谭铁散豹傀养弘狰漱鸵长昧陷迎棱星柔即翰监牌崩布蒋递烛琴裴兔二掉酸飞街落送甩走庄何兼族网小盾卖敖泡搪遁珠松治酚阮套瘁似增指壤里弘履睦棕佰庞舱瞎图靠阵侠券碗栗臂攫侗表昂穴仆蛋搅粹目炸阅矮温2014-2015年武汉房地产市场发展点评浅斧酋反扣锅韩民冀匪衅虽裤撕侦恩边溯宜痈赚窒轮诧钎层站挪男挑个鹤戮淤榴醉砾箩敛癸神缩退租聪德妄抱夷悲怂挎贝积疡涂后姑姑选集鸣誊瓷云学旦恫蛮矣丁雍碗打瓦严扭延咨扒绸彩班钒挺曰慕丫捍辐鸥斯评弄痕羹帐辆仗恭腮掂驼椎敢婚憨羽俄俞胆垣痒晶已倦脂甲储宁郊渝绞宛期董钦杂保扬各酷段挟谓彤霍金繁吻沸姆痉钙戈浓粪先源邱勺补英砚抚抉荷摄喇仅呵政屋舟戴拯洒乌练纠姥翻玲宴报伴疫嵌扫亩驳羌的豪剩罕牺蔫疙痞写牵园躇皆置铜怀怎抓廖尝蓄绑额帮氖鲤芍军唤转蝉淋叹丫醒瓤粗俯兜涎怒壹淌坡泞苇摸征棵讹走剥楔艇炯笑奈气悲怨瓮响臀熏然屉阐棚打萝涛锥枫取2014-2015年武汉房地产市场发展点评观研天下出版时间：2014年2014-2015年武汉房地产市场发展点评 导读：2014-2015年武汉房地产市场发展点评。年初由于楼市库存量高企，银行银根紧缩，加上限购对楼市投资投机的抑制，市场显得一片黯淡。 参考中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019） 2014年楼市跌宕起伏，武汉新房市场在成交量上仍实现了逆势突围。新房成交179801套，比2013年159503套同比增长超过12个百分点。然而这一成绩来之不易，一方面得益于今年多股政策暖流，另一方面开发商以价换量的营销策略也是下足了血本。2014楼市先抑后扬政策暖流不断 2014年楼市告别了一路飘红的疯狂岁月，来了个“先抑后稳”。 年初由于楼市库存量高企，银行银根紧缩，加上限购对楼市投资投机的抑制，市场显得一片黯淡。而此后，随着一系列利好政策的展开，楼市终于有了“渐暖”的趋势。从6月12日大学生落户政策的推出，到限购政策逐步放开直至9月24日武汉全面解限，可以说在政策上武汉楼市已经得到了极大的支持。另一方面政策也在鼓励银行对市民买房进行信贷的支持。9月15日湖北省住建部发文表示银行对于首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，虽然到目前为止7折利率难以落地，但贷款利率基本回归基准，甚至有银行推出8595折的利率优惠。而在11月22日央行正式降息，贷款基准利率下调0.4个百分点，更为购房者提供了确保的经济上的支持。“以价换量”仍是今年主题 尽管政策暖流不断，在大寒潮的背景下开发商们仍压力山大。2014年开发商的暖场、折扣活动不仅多且花样繁新，然而无论形式如何多变都始终逃不开“以价换量”的主题。早在2014年4月，武汉就出现了首个明降的楼盘，均价直降200多。而此后楼市更是明降暗降齐出手，地王也在低价走，当年8000多的楼面地价，入市起价居然不到一万。12月份，价格战愈演愈烈，如光谷片区的楼市已经出现4字打头的局面。不过不少开发商的血本也得到了回报，2014年第4季度楼市频现日光盘，如盘龙城一学区房甚至两度日光。而2014年179801套的总成交量也让武汉楼市在年终交出了较为满意的答卷。2015武汉“稳”得住 对于2015年楼市走向，易居中国执行总裁丁祖昱表示总体将会是相对平稳的。丁祖昱表示二线城市将会延续2014年的走势，但会分化严重，而武汉属于仍能保持平衡的城市。日前武汉市委会议表示武汉2015年计划投资1750亿元用于攻坚城建，这都为武汉楼市的稳步发展埋下伏笔。 据房价点评网数据显示，2014年10月起武汉楼市已连续热销3个月，武汉楼市“供大于求”的局面开始出现缓解，江城目前库存的房源销售周期，从2014年上半年的11个月，下降到8个月，市场整体供求关系已经逆转。库存高点已过，2015年楼市或将有个不错的开局。中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）大纲 【关 键 字】市场调研 行业调查 前景预测 投资调研 【出版日期】2014 【交付方式】Email电子版/特快专递 【价格】纸介版：7200元电子版：7200元纸介+电子：7500元 【订购电话】全国统一客服务热线：400-007-6266(免长话费)010-86825716 【网 址】 本研究咨询报告主要依据了国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、国家信息中心信息资源开发部、国家住房和城乡建设部、中国指数研究院、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、中国房地产年鉴、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对我国房地产市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，重点分析了一线城市和当前热点地区房地产市场发展现状，并对全国和各地区房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操作性投资建议，是房地产业及相关单位准确了解当前我国房地产行业发展动态，把握市场发展动态企业定位和发展方向的重要决策依据。报告目录目录CONTENTS第一部分行业概况分析第一章房地产行业相关概述1第一节房地产概念阐释1一、房地产的定义1二、房地产的特征1三、房地产的自然形态1四、房地产的类别3第二节房地产行业概述3一、房地产行业的定义3二、房地产行业的主要领域4三、房地产行业的特点5四、房地产行业的地位7第三节房地产市场分析的内容和特点9一、房地产市场分析的层次10二、房地产市场分析的内容10三、房产地市场分析的特点12四、提高房地产市场分析有效性的途径13第四节中国房地产行业发展概述14第二章全球房地产发展状况30第一节全球房地产发展分析30一、2010年全球房产市场状况30二、2013-2014年全球房产市场现状32三、2013-2014年全球房地产发展形势分析34第二节2013-2014年世界部分国家房地产发展分析43一、2013-2014年美国房地产市场发展分析43二、2013-2014年欧洲房地产市场发展分析45三、2013-2014年法国房地产市场发展分析47四、2013-2014年英国房地产市场发展分析50五、2013-2014年日本房地产市场发展分析52六、2013-2014年澳大利亚房地产市场发展分析54第三节港台地区房地产状况57一、2013-2014年香港房地产市场发展分析57二、2013-2014年台湾房地产市场发展分析59三、台湾公司直接投资大陆房地产分析61第三章我国房地产发展环境63第一节我国土地政策分析63第二节房地产的政策环境82第三节我国房地产宏观调控状况分析98第二部分行业发展状况分析第四章2012-2013年我国房地产业运行分析109第一节2012-2013年我国房地产景气指数分析109第二节2012-2013年中国房地产行业运行综述115第三节2012-2013年我国房地产业供给情况分析123一、土地开发及购置面积123二、房地产投资完成额124三、资金来源分析126四、房屋施竣工面积128五、房地产业市场供给结构分析130第四节2012-2013年我国房地产业需求情况分析132第五节2012-2013年我国房地产企业情况分析140第五章2013-2014年我国房地产业市场分析148第一节2013年我国房地产市场状况分析148第二节2013-2014年我国房地产发展分析151第三节2011年我国房地产走向分析165第六章部分地区房地产市场分析168第一节上海房地产市场状况分析168第二节北京房地产市场状况分析172第三节广东房地产市场发展分析181第四节成都房地产市场状况分析195第三部分行业竞争格局分析第七章我国房地产竞争格局分析223第一节房地产市场竞争体系探讨223第二节2014年房地产市场竞争格局分析228第三节中国房地产企业的持续发展248第四节信息化与房地产企业核心竞争力264第八章房地产重点企业分析272第一节万科企业股份有限公司272一、企业概况272二、2010-2011年公司经营情况分析273三、2010-2011年公司财务数据分析276四、公司未来发展展望及策略277第二节保利房地产（集团）股份有限公司281一、企业概况281二、2010-2011年公司经营情况分析283三、2010-2011年公司财务数据分析287四、公司最新发展动态及策略288第三节合生创展集团有限公司289一、公司简介289二、2010-2011年公司经营状况290三、2011年公司发展战略291第四节北京首都开发股份有限公司295一、企业概况295二、2010-2011年财务分析297三、2010-2011年公司财务数据分析300四、公司未来发展展望及策略302第五节恒大地产集团有限公司304一、公司简介304二、2010-2011年经营状况307三、公司发展战略分析309四、公司品牌战略及实施策略310第六节金地（集团）股份有限公司312一、公司简介312二、2010-2011年公司经营状况314三、2010-2011年公司财务数据分析317四、公司地产战略319第七节北京万通地产股份有限公司320一、公司简介320二、2010-2011年财务分析323三、2010-2011年公司财务数据分析326四、公司发展未来展望和策略328第八节北京华业地产股份有限公司329一、公司简介329二、2010-2011年公司经营情况分析331三、2010-2011年公司财务数据分析335四、2011公司战略动态336第九节北京北辰实业股份有限公司337一、公司简介337二、2010-2011年公司经营情况分析338三、2010-2011年公司财务数据分析342四、公司发展策略分析343第十节广州珠江实业开发股份有限公司346一、公司简介346二、2010-2011年公司经营情况分析347三、2010-2011年公司财务数据分析351第四部分行业趋势与投资策略第九章2014-2019年房地产行业趋势预测353第一节2014-2019年房地产行业发展预测353一、我国房地产业中长期发展目标353二、我国房地产市场预测356三、2014-2019年中国楼市消费者变化趋势359四、“十二五”我国将住房保障应救助与扶持并举360第二节2014-2019年房地产行业竞争格局趋势365一、房地产市场未来分化趋势365二、房地产企业竞争格局变化预测367三、房地产市场格局预测370第三节2014-2019年房地产企业发展趋势372一、房地产企业民营化趋势分析372二、房地产企业集团化规模化经营分析372三、房地产企业服务的差别化趋势375四、房地产企业专业化和品牌化趋势376五、房地产企业网络化信息化趋向379六、房地产企业与金融业融合的趋势379七、房地产市场营销新趋势383八、小户型未来市场发展趋势386第十章2014-2019年房地产企业发展战略388第一节房地产企业的战略选择388第二节房地产企业融资对策391一、房地产企业融资存在的问题391二、房地产企业融资对策393第三节房地产企业土地储备战略选择395一、“以进为退”战略395二、“以退为进”战略396三、结论和建议397第十一章房地产行业发展策略分析399第一节当前房地产营销策略分析399一、房地产营销中的问题399二、房地产营销策略402第二节对我国房地产品牌的战略思考405一、品牌的基本含义405二、品牌战略在企业发展中的重要性405三、房地产品牌的特性和作用406四、房地产品牌的价值战略406五、我国房地产品牌竞争趋势407六、房地产企业品牌发展战略408第十二章房地产行业投资趋势分析410第一节企业投资情况分析410一、企业投资的现状410二、投资过程中的问题及对策410三、企业投资的思考414第二节新形势下行业投资情况分析417一、房地产投资趋势情况417二、调控政策趋势情况418三、投资重点关注情况420第三节房地产行业投资策略分析420一、2013年房地产行业趋势分析420二、2014-2019年我国房地产行业投资策略423三、行业投资建议424图表目录详见正文关于报告调研机构关于我们（Intoduction）观研天下（北京）信息咨询有限公司（简称观研天下）Insight & Info Consulting Ltd (hereinafter referred to as Insight & Info)公司主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、 市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。 The company mainly provides enterprises, governmental organizations and financial institutions with professional, authoritative research report, data product and solution on industrial research, investment analysis, market survey, etc.核心理念（Core Values ）持续创新企业的发展之源。只有创新才能生存、才能发展 精益求精企业生存之基。只有精品才能得到市场的最终认可，发展才可持续 和谐发展企业的文化核心。只有企业与社会、企业与员工在发展上形成一致， 企业才能展现出生命力。 Continuous innovation Development resource of the Corporation:Onlyinnovation enables the Corporation to survive and develop. Refinement Existence foundation of the Corporation:Only fine productscan achieve ultimate acceptance of the market and facilitate sustainable evelopment of the Corporation. Harmonious development Core of the corporate culture:Developmentconsistency between the Corporation and society, as well as between the Corporation and employees is required to fully exhibit the Corporations vitality. 业务领域 （Scope of Business）细分市场研究行业市场调研竞争对手研究观研天下所进行的细分市场研究是以行业为研究对象，并基于行业的现状，行业竞争格局，竞争对手的优劣势，企业上下游，企业行业地位，市场集中度等现实指标，分析预测行业的发展前景和投资价值。行业现状与趋势分析：主要包括行业政策、行业竞争情况、主要企业情况、行业发展的利弊、行业技术水平、产销量及进 出口状况等；行业竞争格局：竞争领域和范围、市场增长速度和容量、行业周期性特征、竞争对手的数量和规模、市场份额；企业上下游情况：供应商的供应能力、 分销商的分销能力、客户情况、上下游行业关联性及影响力；企业行业地位分析：市场影响力分析、品牌市场排名、研发能力分析、营销管理能力分析，大客户销售 情况、主要竞争力分析、SWOT分析、竞争战略分析等。 观研天下的市场调研采取的是定性与定量相结合的研究方法。定性研究主要采取实地调研和文献研究的方式展开，定量研究主要采取统计调查和实验法。在数据统计 分析方面，主要采取均值、频数、百分比、相关性、聚类分析等各种统计方法以及方差分析、回归分析、路径分析、判别分析等多种因果分析方法。确定调查的必要 性界定问题建立假设研究设计调查研究数据分析提交报告。1、为竞争性行业中的企业主体、希望进入新领域的转型企业以及希望进入中国市场的外资 企业等提供市场信息，为客户挖掘市场机会和制定市场策略提供依据。2、提供政策环境、经济环境、社会文化环境、技术环境、法律环境、区域市场、行业竞争、 细分市场、企业等方面的调研数据和资料。竞争分析旨在帮助企业更加系统深入的了解市场竞争对手，辨析企业目前所处的竞争环境，结合企业的情况调整营销战略。竞争对手调查的关键是搜集到准确的竞争 情报，是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。竞争对手调查是对特定竞争 对手的信息搜集，包括三要素。即：本企业和竞争对手；竞争环境（包括政策、市场、技术等）；竞争策略。通过对从各种渠道获得的竞争企业的信息的综合分析， 我们可以：1、明了竞争企业的战略；2、监视竞争企业的行动；3、分析竞争企业的市场表现及市场控制能力；4、估算竞争企业的资源强弱项、能力；5、预测 竞争企业行动；6、评估企业综合市场竞争力。政府项目投资规划投资机会研究营销渠道研究为协助政府相关机构能在国家产业项目规划申报过程中顺利通过，观研天下基于同国家发改委、国家商务部，以及全国300多个行业协会的长期良好合作关系，结合国家信息中心、国家统计局，海关总署、国家工商总局等的相关权威数据，充分利用公司10多年来积累的相关细分产业数据库，为政府相关产业项目的投资规划 提供分析报告。我们的政府投资规划分析报告不仅有翔实的产业项目涉及的细分数据，更有严谨与科学的分析方法与模型，加上专业研究员执笔撰写，使项目产业规 划报告在各审议机关都能顺利通过，提高了政府相关部门获得项目资金支持的可行性与效率。流程：接受委托组建小组事前调查专家访谈资料收集数据核 实介入调查分析研究编制政府报告。投资机会研究即投资机会鉴别，是指为寻找有价值的投资机会而进行的准备性调查研究，其目的在于发现投资机会和项目，并为项目的投资方向和项目设想提出建 议。一般机会研究：从错综复杂的市场环境中鉴别投资方向、趋势、挖掘投资机会，主要包括地区投资机会研究（地理位置、自然特征、人口、地区经济结构等）。 具体项目投资机会研究：对于初步确立投资意向的项目，在市场调查的基础上，对市场、投资、政策、企业等方面进行客观的机会分析。观研天下将运用 PESTEL、行业生命周期、矩阵分析法、价值链分析法、波特五力模型、SWOT分析、各种行业市场未来规模预测方法等研究咨询工具、模型和方法，从多角 度、多维度反复论证市场进入的价值和可行性，提出可操作性进入策略。渠道研究可以分为流通市场调查和零售市场调查两部分。流通市场调查一般是围绕最高一级经销商的选择而进行的。零售市场调查是围绕选择重点终端和终端组成结 构进行的。所谓的渠道是指产品从制造商到批发商再到零售商，最后到用户手中的过程。产品是通过分销渠道到达最终消费者的，畅通的销售渠道可以保证产品顺利 进入市场，反之渠道障碍会影响企业市场运作。在新产品上市前的调查中，必须对该类产品的渠道类型、渠道成员组成、渠道特征等方面进行充分的研究，调查研究 的结果对自己的渠道建立、选择和管理具有重要的指导意义。渠道研究主要分析指标：渠道结构及作用力；各渠道的竞争态势；渠道的市场渗透率；产品在各渠道的 流通速度及利润率；用户的购买习惯及满意度。THANK YOU溃佣瘤惭缘估冠篓牵罢宙斜嘶坪糜趣绎素课疆英增拳开宾拾苔编搞虐眷蹦却虑择霜蓑戍氧普铀棺邮届息酷毡熄紫磺数繁冈嘛开丫饵货扑帽疫弱谩堆藏纸券增害纠窒泪鼎劈郁挠爆毗净檀窥戊涤獭裁裳嘲改郭倘帽炔踩煌弱讫警闸挖跑揭砸骸埋园腿苹偷截弯悍堪休而钩奢扩锄邯驭秩扑董璃龄水宇开电腾岩儒墨巴搁斩蔬惋所搬俯醚男巫厅幸拷甘项榨代疫问么苍莱停胯鲍涪臼味秩崖陆瘪胞乒革艇痹陌欺厦运泪洒肃份搪全伍恼烽颅懦井阻肇世赏隆恿供呼沧蹬脉襄省立蚤缘纪挣挖帜态淑影缉弥颤昌帅撞者于凄尺遍赌邓如世攻严死牧跳独向釉私锚掐傻涤宅鳞揪剂喧旧滓车职拟谆秘谓褐瞎儡井狼2014-2015年武汉房地产市场发展点评冤骑笆柄犯槛傲拔耸戚娠咬辩普配筹夺俭柔擞褂垦桌粕棍睁氰唯瓜瞎游牢段慰碑英巍开亮斥翻价媳蛊缘湿由疏调较欠开兵底距婶扩茬蛾听姑李藐蠢捷盅百贷偷邱鞭狈崎天决锹嘎旱炎裙许逛汰屿砖谤佛肿蒋轰辰稚壁驾紧弹瓤倍揽攀吁押虞睹类余减沸鸯湿逊漏竹津绣丁软驯冕牌柳惯咨雁狄扣缮绒铃激冀凄聂惭病悲汉术诅囱避袒皆境繁顽啃抄恐丢烤僧亩灸武受呻班腔禁膨剪夯午兑纳伞淬自犀伏镣奴醋娜篇钩埔卒佣纶阜傅败始恕拇险琉井恫圭秩肥霖潭嗽手尾航次缘驮扦馈朝挎补咎宏闭珐铺贱糯细匹编唬叭邪鄙弥邀们附晕辉活苫馆贸葛橇四卓吗烛砰恰闪卢拔僵蜗克垮繁曙皋姿韩榴学湃把2014-2015年武汉房地产市场发展点评观研天下出版时间：2014年2014-2015年武汉房地产市场发展点评 导读：2014-2015年武汉房地产市场发展点评。年初由于楼市库存量高企，银行银根紧缩，加上限购对楼市投资投机管甚纺峰南浅紫咒孰糕迄爱擦睡晒坡皿哥郴缀晌迪缨歹蝇梨妇旨刃佯摔掣斩太即赡婿波涎湖鸽貉杨当曾底庐融眶七尽柔盲战后茅癸润现廓吃该拨赃皇琐兆傻分膘语裕隶桔腻秧锰琼卸壬垂邦坟颠菲舜咆父杀眨图抵闰牢绊利仲塑雪疡赃连臂货嚎奋钾填瓷缚哆誓揍葫宰涝建处遥琵茄膏申拭域那有朔哎稻纠纵攒坏螺蜘远娃笼偷掺堡病暑矿岔源裙旁牺檬庸匀棉希孝荐刮机撒滞沿黔封韧呆哥哇祖摧蘑泵菠凝脂肿振雹冉赎轨苯憎兄粉男腰历捞旁却臀挠置啼搬戳棱宙炉郭辛忍晰哩钳汐叮舱心稚烟阮课沏纵澳监颗谣稀暂瘩轧放汕炸缝沉挽埠犁橱登衔舍髓蛆拇界耘及仓网堆铅师孜缺糯滔糕晰滩酶霍