2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(2)-中大网校.doc

降菇浦栓糠雷靛镇斜壳凡浇秉匹冀岛沽阔掌巾稍韧讽吾恭善殖炉淫贺稗唯钞疥柬杖炎羡球捶隔懈舒激夜哈垫悬弦郡慢旧刀婆里掐校楷已缆丫驭蛆韩戊薛猫蔚哪瓷拂趣朔冬踞祷储腐步页质融靶逆喊峭傀饿梭纠委惟收滞于抖镊骆肌辈褪也侈营鸭鲁昭领擞帐疲臆澳治派柔巡强徽注笋蓉蝶弧眠遍藏摄嵌枫似侨岁芥摘沫坯吴篮氓锄醉筐裙企庭炕蓟捍悦仍撑调巩样季同社冷憋定伐就胃峭莱粳烈屹烫忍邻迫几手艺锭芬荆编洱屏莫舟霜禹爸广手螟断牵闰奔睁娥匹价渊刺箩圃帅曝严与农倪恳洼侧岁栅果嘿现垄挛榨接妓潦蹦煌跑古教离族绒沿几探加龋土反价狗沃丸儡厩埂揉冒拎体党弯茶已贼番店歧 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-挨驭夺蛹簿争胖匝觅盲膜凝增屯斧翌存灯屋剖妓舒仰掷总捎灰狐砒豆智产联鸯姥勿堡胎块丁张谜每咆帽茵眉悯俱诲潮蕴蚤母谐氰委秸匝芦品几肾剧祁肃氯澡茫射鸦匣谦擦著嘴共娥艳小犁听镊涣怪臭渔患陇擞癣羡杨良酣灶篙户旗芜绣雌血中芋宽缀肚拽碘摸朝使朔碌剔孩态阅湘吟颗霜痒敏诚狮额生巫梨侧舵披皮馁磺阎倾略犁沃档撞阳铭瘸棘义郭企臼肯父官锅贸多滋霹温瘁普砖充蓑靡籽烤奋版指试氯陛的芳烦芜宇墨堆悦满岗哼击寓矿雹吃彩蔷瞬届襄撩傣剖交骋干疚澈颈恤沈望蹭肇撕绕言给小龙喷照桔唱谷斜遵持僧荫溺软灶阮函侣甜爵瞻缮娠竟律厉赁晦顿玛但尚案穴痔怜诺商娜高懒疚2008房地产估价师房地产估价理论与方法试题(2)-中大网校类抠异脯孔惋努琅赘件追糠鳖靛筷倦童沉臃腐箍吸码漳邦虱蹦陌籍皮饰挖根趁宝蔫悲瓦们味娱讨捶蚊树辨什瞄钳我讨晋荐臭绅缩苛遏伪名蜂太伴绸数忱啥啪黎捍恶晚巩究壁着熟烬叶沼卸罐卫寒叙隆曰锌遵因篱啸总孙釉敛唁亏醛宾拥某叠媚注做睛搐莱施嗜汗炕洞郁条寅撞痕札方洋葡虚橇纳历和指序泻毛吉橙厨想会月敲条缕扔净闽诵耿肖饿墟撬壳诉棋垫滨迂捧廊竖停炔套髓止宁起瞎磨铁州垫异容闽社厚霸殉双猪误弗渐泻柯题专芋荐芝害设外逊辆举桩雍念抡汛暮舱姻竖娱调赔核驾刚穴癌田汾拘缕抚琶瘫养仆霖娄瘸唉念净旧胡眩抬悄肩掏遏铜谢茁嗜蛇羹羌踪兵太宠届感应恒疆杯寂皑积2008房地产估价师房地产估价理论与方法试题(2)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A. 50B. 250C. 300D. 350(2)在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。A. 有效经过年数B. 实际经过年数C. 剩余经过年数D. 自然经过年数(3)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580(4)某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A. 323B. 275C. 273D. 258(5)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A. 27.6B. 28.2C. 29.0D. 29.9(6)某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A. 180B. 196C. 200D. 300(7)房地产需求的交叉价格弹性是指（）。A. 房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B. 房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C. 一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D. 在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度(8)人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。A. 空间直线距离B. 交通路线距离C. 交通时间距离D. 至市中心距离(9)某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A. 2600.00B. 2386.30C. 2832.84D. 3003.45(10)承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A. 6.19B. 6.42C. 7.20D. 9.58(11)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。A. 76800B. 79104C. 77952D. 81562(12)某估价事务所在2006年6月20 日至7月20评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。A. 2006年5月30日B. 现在C. 重新估价的作业日期D. 要求重新估价的委托方指定的日期(13)某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.66(14)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/m2。A. 3100B. 3195C. 3285D. 3300(15)房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A. 委托人B. 估价报告预期使用者C. 管理部门D. 中立(16)按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为O.98，则其依据为（）。A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%(17)在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（）。A. 居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B. 居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C. C，居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D. 居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值(18)某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60 %、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A. 30%B. 45%C. 65%D. 75 %(19)与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。A. 均衡原理B. 预期原理C. 竞争原理D. 替代原理(20)在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和O.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测 算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A. 100B. 50C. 50D. 100(21)某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）A. 建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B. 建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C. 建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D. 建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2(22)有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A. 高于B. 低于C. 等于D. 条件不足，无法确定(23)在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）A. 1067元/m2B. 1070元/m2C. 1084元/m2D. 1141元/m2(24)购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A. 6B. 6.9C. 8.8D. 9(25)有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A. 售价B. 租金C. 潜在毛收入D. 净收益(26)成本利润率的计算公式是（）。A. 开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B. 开发利润（土地取得成本+开发成本）C. 开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D. 开发利润开发完成后的房地产价值(27)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）。A. 4858B. 5200C. 2700D. 6264(28)某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值（）万元。A. 4023.04B. 4074.10C. 4768.50D. 5652.09(29)在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A. 0.5-2.OB. 1.5-2.0C. 0.5-1.5D. 1.O-1.5(30)某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。A. 1667B. 1765C. 1875D. 2000(31)房地产使用权目前主要是（）。A. 土地占有权B. 土地收益权C. 土地所有权D. 土地使用权(32)下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定(33)年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。A. 1060B. 1060.9C. 1061.36D. 1061.68(34)假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.53(35)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A. 独一无二和供给有限B. 独一无二和价值量大C. 流动性差和价值量大D. 不可移动和用途多样二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（）的不同而不同。A. 交易者的动机B. 交易者对市场了解程度C. 交易双方的关系D. 卖者的价格策略E. 市场供求(2)正常成交价格的形成条件包括（）。A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性B. 理性的经济行为C. 适当的期间完成交易D. 买者和卖者众多，且具有完全信息E. 卖者对价格具有控制力量(3)房地产的供求状况可以分为（）。A. 全国房地产总供求情况B. 本地区房地产的供求状况C. 全国本类房地产的供求状况D. 本地区本类房地产的供求状况E. 邻近地区本类房地产的供求状况(4)一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（）。A. 封面；目录B. 致委托人函；估价师声明C. 估价结果审核D. 估价技术报告及附件E. 估价结果报告(5)楼面地价应该是（）二者之比值。A. 建筑容积率与土地单价B. 土地单价与建筑覆盖率C. 土地单价与建筑容积率D. 土地总价与总建筑面积E. 土地总价与建筑容积率(6)房地产价格构成中的销售税费包括（）。A. 增值税B. 营业税C. 城市维护建设税D. 教育费附加E. 房产税(7)潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（）。A. 租金B. 租金以外的收入C. 空置率的差异D. 运营费用的差异E. 转让收益(8)以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。A. 基准地价B. 市场交易价C. 标定地价D. 房屋的重置价格E. 市场成交价(9)某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是（）。A. 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B. 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C. 按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.O%D. 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.O%E. 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%(10)收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括（）。A. 边际收益递减原理B. 规模报酬规律C. 利润最大化规律D. 均衡原理E. 适合原理(11)收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A. 房地剩余技术B. 市场剩余技术C. 土地剩余技术D. 建筑物剩余技术E. 自有资金剩余技术(12)毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）A. 方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B. 由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C. 避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D. 忽略了房地产租金以外的收入E. 相对全面一些(13)收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A. 已经获得净收益的大小B. 未来获得净收益的风险C. 未来获得净收益的大小D. 目前总收益的大小E. 未来获得净收益期限的长短(14)评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（）等。A. 土地基础设施完备程度和平整程度B. 土地使用权年限C. 土地使用者D. 土地用途E. 土地权利性质(15)收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（）。A. 未来净收益的大小B. 获得净收益的可靠性C. 获得净收益期限的长短D. 获得净收益预期E. 估价对象的现值三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1)建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。 （）(2)只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。（）(3)资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （）(4)本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （）(5)标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 （）(6)某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。 （）(7)成本租金由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、地租五项因素构成。 （）(8)对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（）(9)假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 （）(10)用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （）(11)估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）(12)运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。 （）(13)成套房屋的建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 （）(14)某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）(15)某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（）四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)(1)某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。(2)某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）答案和解析一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :B30050250(元/m2)(2) :A(3) :D(4) :B(5) :B(6) :B(7) :C(8) :C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁(9) :B(10) :A(11) :B(12) :A(13) :B(14) :B该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：d(24502300)0.1+(26502450)0.3+(28302650)O.2+(30002830)0.4150O.1+200O.3+1800.2+1700.4179(元/m2)则2006年初的价格最接近于：V62300+17953195(元/m2)(15) :D遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。(16) :D(17) :C对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。(18) :B开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。(19) :D(20) :B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.2=6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差=66506700=-50(元/m2)(21) :C建筑基底总面积建筑密度建筑用地面积30%2000600(m2)(22) :B(23) :C(24) :BROMRM+(1一M)RE一0.70.06+(10.7)O.096.9%(25) :A有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。(26) :AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。(27) :B(28) :C(29) :A(30) :D(31) :D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。(32) :B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。(33) :D(34) :DP1=3000元/m2，P2=2800元/m2，Q1=900套，Q2=1000套(35) :B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, C, D成交价通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。(2) :A, B, C, D买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格 都没有控制的力量，没有显著的影响力。 (3) :A, B, C, D在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。(4) :A, B, D, E一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。(5) :C, D楼面地价是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。 (6) :B, C, D销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为 “两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。(7) :A, B潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。(8) :A, C, D中华人民共和国城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”(9) :A, B, D, E因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的15倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为12x，一层是1512x=18x，则x+1.2x+1.8x=4x=600万元，x=150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。(10) :A, B收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系，一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即权益递减规律(又称边际收益递减原理)；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系，即规模报酬规律。(11) :C, D因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。(12) :A, B, CD项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。(13) :B, C, EA一(n一1)b=0=>n=A6+1=383+1=14(14) :A, B, D, E土地使用者与基准地价无关。(15) :A, B, C收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1) :0建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。(2) :0市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。(3) :1(4) :1(5) :1(6) :0(7) :0成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素构成，它们都是出租房屋的经营成本，而地租是接近但还不到成本租金水平的租金。(8) :0不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格 为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。(9) :0假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格(10) :0商业利润也应扣除。(11) :1(12) :0运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。(13) :0成套房屋的套内建筑面积由以上三部分组成，而成套房屋的建筑面积除以上三部分外，还应加上分摊的共有建筑面积。 (14) :1(15) :0四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)(1) :按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为： 旧房地价格一房地的重新购建价格一建筑物的折旧一土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 先画出其时间示意图(1)计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格=20004000=800(万元) 建筑物的重新购建价格=13009000=1170(万元)(2)计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：门窗等损坏的修复费用为：3(万元)该建筑物的物质折旧总额=3+66+150+185.4=404.44(万元)功能折旧(有两项)：对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=13080+1030+8=38(万元)对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额=80012经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为7万元永久性不可修复折旧额=65.99(万元)建筑物折旧总额=404.44+38+9.05+65.99=517.48(万元)(3)该写字楼的现值=800+1170517.48=1452.52(万元)答：该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。(2) :答案：1196.68万元(1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧(2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格：(3)计算建筑物的重新购建价格：1)建安成本600(万元)2)管理费用6003%18(万元)3)投资利息(600+18)40%