2009年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(1)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(1)
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

(1)股票与股单（　）。

(2)票据贴现的期限最长不得超过（　　）个月。
A. 2
B. 4
C. 6
D. 8

(3)为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算（　）。

(4)（　）是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

(5)行政裁决应当自收到申请之日起（　　）日内做出。
A. 15
B. 30
C. 45
D. 60

(6)一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，（　）为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

(7)房地产拍卖业务主要来自（　）。

(8)未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由（　）无偿收回土地使用权并予以公告。

(9)不属于宏观经济政策目标的是（　）。

(10)住房公积金的本质属性是（　），是住房分配货币化的重要形式。

(11)下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是（　）。

(12)工程投资额在30万元以下或者建筑面积在（　）m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

(13)下列不属于我国信托机构开办的业务是（　）。

(14)下列不符合工程建设定额特点的是（　）。

(15)住房公积金的结息日是（　）

(16)暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过（　）年。

(17)根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（　　）之问的因果父系来判断。
A. 投保人与保险标的
B. 被保险人与保险标的
C. 保险事故与保险标的的损失
D. 保险人与保险标的的损失

(18)不属于法人成立必须具备的条件是（　）。

(19)甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起（　）日内，到房产部门进行转移登记。

(20)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由（　）依法批准划拨。

(21)维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由（　）制定。

(22)享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是（　）。

(23)施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在（　）监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

(24)已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的（　），或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

(25)铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以（　）申请批准，办理征地手续。

(26)强度相对指标的计算公式为（　）。

(27)全民所有制的土地被称为国家所有土地，其（　）由国务院代表国家行使。

(28)（　）是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

(29)旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取（　）方式。

(30)某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合（　　）级房地产开发企业资质。
A. 一
B. 二
C. 三
D. 四

(31)下列不属于房地产中介服务特点的是（　）。

(32)工程造价控制是（　）控制。

(33)主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是（　）。

(34)设市城市的总体规划由（　）负责组织编制。

(35)关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是（　）。

(36)产权属于全民所有的，以经营管理的（　）为纳税人。

(37)损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿， 无损失则无补偿。损失补偿金额不受到（　）的限制。

(38)业主大会履行的职责不包括（　）。

(39)登记机关自受理登记申请之日起（　）日内应当决定是否予以登记。

(40)若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（　）日内向人民法院起诉。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1)征收土地要通过（　　）的审批。
A. 村委会
B. 乡(镇)级人民政府
C. 市级人民政府
D. 省级人民政府
E. 国务院

(2)农用地包括（　）。

(3)<A href="javascript:;"></A>取得建设用地使用权的途径有（　）。

(4)在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有（　）。

(5)业主应履行的义务有（　　）。
A. 遵守业主公约、业主大会议事规则
B. 遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C. 按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D. 按时交纳物业服务费用
E. 法律法规规定的其他义务

(6)下列行为中，应当缴纳契税的有（　）。

(7)证券自身的基本特征不包括（　）。

(8)对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则（　　）。

(9)不属于对钢的性能有影响的元素是（　）。

(10)住房公积金的增值收益的合法用途包括（　）。

(11)一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（　）等。

(12)在下列各项中不能转让的房地产是（　）。

(13)下列关于中国现行土地制度的论述错误的是（　　）。
A. 农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有
B. 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外
C. 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有
D. 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地是国有土地
E. 城市的土地属于城市人民集体所有

(14)属于产权登记制种类的是（　）。

(15)保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（　）。

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

(1)职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 （　）

(2)房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。 （　）

(3)总体和总体单位不得相互转让。（　　）

(4)持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量的某股份公司新发行的股票的权利。 （　）

(5)拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（　　）

(6)城镇住房制度改革的四项基本原则是在城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段提出的。（　　）

(7)在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。 （　）

(8)按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （　）

(9)房地产估价师必须是通过国家统立考试、执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》的人员。 （　）

(10)对于基金股份的持有人来说，必须有很多的资金，才可以享受到市场上资金大户的功能和好处。 （　）

(11)房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。（　　）

(12)拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式， 依法赋予其进行拆迁房屋的权利。（　　）

(13)边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。 （　）

(14)无差异曲线上各点的边际替代率相同。（　）

(15)依据《公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司，其种类为专营企业。（　）

(16)涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（　）

(17)一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （　）

(18)国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。 （　）

(19)房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （　）

(20)社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （　）

(21)设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 （　）

(22)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10天内，书面通知买房人。 （　）

(23)住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （　）

(24)农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （　）

(25)业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主（包括物业使用人、继受人）有普遍约束力的自律性规范。（　）

(26)对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。 （　）

(27)城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （　）

(28)目前我国建设监理主要是项目决策阶段的监理。（　　）

(29)价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（　）

(30)平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数。 （　）

(31)开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （　）

(32)城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。（　　）

(33)房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。（　　）

(34)无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（　）

(35)制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的义务和权利。 （　）

(36)会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。 （　）

(37)批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （　）

(38)举行拍卖会时，人民法院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 （　）

(39)业主，即物业产权人，指房屋所有权人。 （　）

(40)据计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （　）

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

(1)甲公司实施房屋拆迁时，可对（　　）的房屋依法给予补偿。
A. 产权人下落不明
B. 报建未批准
C. 被依法查封
D. 产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

(2)丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单位为2 000元／m2，则甲房 地产开发公司可以向丙要求补缴房款（　）元。

(3)某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。A乡原耕地面积为100公顷，农业总人口为800人，现征用基本农田以外的耕地40公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4．3万元、4．7万元、4．9万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍。补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元。根据材料，回答第{TSE}题。{TS}A乡人均占有耕地（　）公顷。

(4){TS}该房地产开发公司需安置A乡的农业人口数为（　）人。

(5){TS}该房地产开发公司应支付的农业人口安置补助费为（　）万元。

(6){TS}该房地产开发公司应支付土地补偿费为（　）万元／公顷。

(7){TS}该房地产开发公司共计补偿费用（　）万元。

(8)某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件，办理预售许可证后，开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。根据材料，回答第{TSE}题。 {TS}银行贷款利息是该公司的（　）。

(9){TS}因该开发公司的开发经营利润下降，从而对（　）的经济利益造成直接影响。

(10){TS}该公司直接融资的信用形式或金融工具有（　）。

(11){TS}银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（　）。

(12){TS}若该公司贷款期限到期，而没有能力偿还贷款本息，则（　）。

(13)在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（　）m2。

(14)签订的商品房预售合同应当向（　）行政主管部门备案。

(15)该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项日划分为（　　）等单项工程。
A. 土建
B. 管道
C. 电气安装
D. 住宅

答案和解析
一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
(1) :B
(2) :C
答案：C。票据贴现的期限最长不得超过6个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。(3) :C
(4) :A
(5) :B
答案：B。行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。(6) :B
(7) :C
(8) :B
(9) :B
(10) :D
(11) :B
(12) :C
(13) :C
(14) :A
(15) :C
(16) :A
(17) :C
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。(18) :A
(19) :A
(20) :B
(21) :C
(22) :C
(23) :A
(24) :B
(25) :A
(26) :B
(27) :D
(28) :C
(29) :D
(30) :C
其“近3年房屋建筑面积累计竣工”不满足二级的要求15万平方米。(31) :B
(32) :C
(33) :B
(34) :B
(35) :D
(36) :B
(37) :D
(38) :C
(39) :B
(40) :A
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(1) :D, E
片收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。(2) :A, C, D
(3) :A, B, C, D
(4) :A, B
(5) :A, B, D, E
按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。(6) :A, B, C, D
(7) :B, D, E
(8) :B, D, E
(9) :D, E
(10) :B, C, D
(11) :A, C, D, E
(12) :A, B
(13) :A, C, E
根据我国《宪法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有，城市土地属于国家所有。(14) :B, D
(15) :A, C
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
(1) :0
(2) :1
(3) :0
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。(4) :1
(5) :0
拆除代管房屋，必须经公证机关公证。(6) :0
该政策是在1991年11月提出的，属全面推进和配套改革阶段。(7) :1
(8) :1
(9) :0
(10) :0
(11) :1
(12) :0
应为通过颁发拆迁许可证的形式。(13) :1
(14) :0
从边际替代率本身的含义看，它可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此，无差异曲线上各点的边际替代率也不相同。(15) :0
(16) :1
(17) :0
(18) :1
(19) :0
(20) :1
(21) :0
(22) :1
(23) :1
(24) :0
(25) :1
(26) :1
(27) :1
(28) :0
答案：×监理范围可以是工程建设的全过程监理。也可以是阶段监理。即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。 (29) :0
已更正勿再提交！
(30) :0
(31) :0
(32) :0
绿地是指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。(33) :0
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。(34) :0
(35) :0
(36) :1
(37) :0
(38) :1
(39) :1
(40) :0
四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
(1) :A, C, D
(2) :A
(3) :A
(4) :D
(5) :C
(6) :B
(7) :D
(8) :B, C, D
(9) :A, D
(10) :A, C, D
(11) :C
(12) :A, B
(13) :B
(14) :C
(15) :D
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