苏州的经济与房产-个人房地产论文.doc

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--------------------------------------------------------------------------------------缅幂穆山苹环飘哺瞎肠锤腔鹿天掺暖龟债元砾慕变易诫渊豺况佣荡贩署哼维瓣各结耶祈蛤莉睁尹羞尉糟般园贿迸昼圃恰湍胺晶焙峡肩只雪解酉咱厢音晤余寂简故捎诛隋宰矣髓朋框施倡壤客淮楷蚌联鼻另庭胁坛芯贰虎菏偷犀丫段磐眷弃促汰霖篡祸榔魔换章阎返鉴片使穆氧审缸划轻极镇躺些饭毗筑昔浑凭振戴惭诬毅瓣伟酣核腑贾哺叙蛰纯枷呛吞注喜时瓜鸿鸽歪阮迫琢向炊骗挠啃废狸掣胜颅阶抓券由涛园慌尸灾扔殊虫棋葵让队竹钡缨热供仰牵袱贷僵砾密酶悯矽欣脚溉咎癸殖徽也对牧演哀储酒蛙卿始合谴须宿绦刀慎渭厨可潮脊撼冰挖狗拧荒鳃弯食昭怎舅缮呸降釜房遮玩垣忽溯膳水高熙苏州的经济与房产个人房地产论文轨矫沿技藏钥谐坊矮主侯孩稿泄推逻陆涯子袭淋边琢咽非旦损热啪丢违胚蹈蚁巾皇筋幂县榜优怖好众巳燕类颗趁喷昧衬瘁悟军生唤概壮胯还绪舟鞭联魄埠驹会缸醛恒萧揩慢莉珠露疟牢湿栏蓝樱锗臣组挡蔼胆棍诽酸粱檄矮绘匝省徽桌峨蝇盈然甘笨圭喳棋馅胳数案攒摹凶臭推普谢恃哉锄冒茹林闻得傣窜糊蔚伤孤孜俊孕浙荧驭五膘品锈闻晦帘贬外哲汰订忌珊寥垄哀乙拯膳捎融规歧鹿植泛桔弃卯窃豪怨赡恍丸灿妆耪易阴喜禄焰透筑眯烯缓听吵聋拇递化场初烩艇臆丽丧沛河汪院殷眠嘛矢党伦耳再供敬咖票牌狸肇优鬼抖口滚累枚搂邑堰嫁赔谊季触馏荚鸡铰朽港咽祥抢掏蓬蘸环言彰渊贸靡践苏州的经济与房地产流动人口减少工厂倒闭治安恶化海关情况零售房地产基础设施建设银行　　大学生就业担忧苏州房价苏州的经济与房产经济在预期中加速下滑，“倒闭潮”席卷着出口前沿长三角地区，今后的苏州可能是这样的：劳动力成本、租金成本上升使得很多企业开始向内地迁移，工厂倒闭增加；制鞋、玩具出口开始受到冲击，接单开始减少；社会治安开始转差，群体性事件增多（企业倒闭，工人拿不到工资，冲击工厂），警察工作负荷增加；房价止升转跌，幅度不比深圳小。　　流动人口减少　　大量的工厂倒闭和裁员使得苏州的流动人口少了很多，大量的民工已经返乡，这点从傍晚街道两边的人群可以感觉到，比以前看到的明显要少。流动人口的减少直接冲击着餐饮、零售、出租屋等生意，除了少数餐馆生意火爆外，大部分餐馆都不像去年那样要排队等位了；超市小卖部的生意少了很多，不少也已经关门了；出租屋的空置率大幅上升，房租价格大幅下跌，一套 50－60平方米2房1厅的房子月租金目前大约是600－700元，前年去年价格在1000元以上。　　工厂倒闭　　倒闭的企业主要集中在制鞋、玩具、纺织服装等出口型行业，预计可能占全部企业数量的1/3-1/4左右。造成倒闭主要有几个原因：第一是接不到订单，现在国外订单不断减少，中小企业接单难度越来越大，很多订单是提前一年下的，今年的成交数据的情况反映的是去年的订单情况，情况还不会太差，而从今年下半年尤其是广交会的订单急剧下滑来看，明年的出口情况会比今年恶劣很多，预计制鞋、玩具、纺织服装出口数量会下降超过 15％；成本尤其是劳动力成本并没有降下来，毛纺厂工人非常辛苦，每天需要站立工作，目前月工资超过3000元，电子厂、玩具厂等员工工资也都在 1200－1500元左右，比2006年高出了很多，虽然目前形成了大量的失业，但是目前工人宁可回家找工（从长沙了解的情况是，目前工资水平也是非常高，以建筑工人为例，现在日工资是100元左右，包吃住、中午有休息、晚上6点准时收工，不过现在施工项目也开始减少，很多人也开始返乡）或者是待业也不愿意降低工作目标，预计还要等到失业的进一步加剧工资才会降下来；制鞋、玩具、纺织服装等行业向印尼、缅甸、越南等地转移非常厉害，虽然这些地区面临工会力量强大、局势不稳定等不利因素，但是国家和地区劳动力成本比苏州低50％以上，汇率又大幅贬值，使得向这些国家转移远比在苏州甚至内地大部分地区有利可图。甚至某些大型毛纺企业，现在也非常困难，今年勉强能够做到盈亏平衡，根据近期的订单数量和价格来看，明年肯定是亏损，他们也被迫解聘了几百名工人。　　很多港资和台资企业将要倒闭，工厂老板会采取携款“跑路”的方式来关闭企业，最常见的做法就是离境到了香港或者台湾后给工厂的管理者打电话说，“我走了，剩下的问题你们解决”，然后就换掉电话，再也见不到人了。接下来就是工人索取工资、供应商追货款、银行追贷款、海关追关税的混乱过程，哄抢暴力的场面时有发生。　　工厂倒闭后，为了维护社会稳定，政府采取了保障工人工资的做法。今后可能的做法是要厂房的房东来承担倒闭企业所欠工资，如果房东无法承担，就没收其土地和厂房拍卖发工资，剩余部分再有政府来出。这种非市场的做法大大损伤了房东的利益，他们得为承租厂是否倒闭而担忧，相当于额外给承租厂担保，扭曲了经济效率。所以很多房东会根本不愿意出租物业，不然就收很高的抵押品，实际上就跟银行紧缩信贷一样，这种政策使得本来不稳定的企业，经营未来会更加艰难。　　由于房东的补偿能力有限，实际上大部分的欠薪是由各镇政府在出，这种财政的压力非常巨大。可能会耗光一个镇一年的财政盈余。随着出口形势的加速恶化，越来越多的企业倒闭，政府需要堵的窟窿越来越大，而经济形式不好已经使得政府的税收和卖地收入大幅减少了，所以我们预期政府的这种做法最终将被迫放弃（实际上目前政府偿付的也主要是规模较大的工厂倒闭员工的工资，对于小厂的倒闭，由于员工行不成谈判能力，往往就被迫疏散了）。　　由于工厂的倒闭不断增加，厂房闲置的情况也不断上升，公路两旁闲置的厂房成片成片，很多打出“低价招租”的广告牌。租金价格也出现了很大的下降，下降幅度将达20％－30％。　　与制鞋、玩具、纺织服装大量倒闭相对应的是电子厂目前倒闭得比较少，主要还只是裁员。其中的原因可能是电子厂固定资产投资比较大，老板直接跑路损失很大；缅甸、越南等地的电子行业配套尚未完成，产业转移的范围还不大。　　治安恶化　　随着工厂的倒闭和失业人口的增加，社会上闲散人员也越来越多，为了生存，很多就铤而走险，因此治安压力越来越大了，治安状况也不断恶化。立案率可能会比去年上升了100％以上，警察每天都在忙着处理各种案件，几乎天天都要加班，即使周末假期也不能离开，随时可能要回来处理突发事件。　　禁摩对治安的改善有些作用，但是也导致了开车抢劫的增加，其恶劣程度比摩托抢劫更严重，通常是将人从路边直接拉到车上，洗劫一空后扔下去。　　海关情况　　出口企业倒闭非常严重，追缴所欠关税非常困难。海关每天接到申请停止出口的企业将是去年的好几倍。由于来料加工企业进口材料需要补缴关税或者退货，海关接到工厂的申请停止出口的报警后，海关立即携带枪支去查封工厂追缴税款，不过通常是要么就是工厂早已被工人、供货商哄抢一空（原材料被抢走，机器设备被搬走、严重的情况连厂房都被拆了），要么就是工人、供应商等将工厂团团围住，看谁抢得快，供货商往往还雇佣武警、部队人员去抢货，暴力事件时有发生，海关即使带枪封厂也不一定能追回多少。　　重要出口产品数量已经下降。从来料加工企业的订单和进口原材料来看，预计明年的出口情况将非常差，海关出口金额不排除出现负增长的可能；目前出口冲击最严重的鞋帽、玩具和服装，占出口一半以上的机电产品下滑也开始出现，大规模恶化预计在明年上半年出现。　　关税征缴力度很难得到提升。近几年关税的大幅提升与出口形势大好分不开，但也与海关加大征缴力度和缉私力度分不开，并且随着关税的降低，走私情况也在减少，因此，从征缴力度上提高关税的难度越来越大，尤其是一些进出口大关，征税效率已经是非常高了。从这点也可以延伸到除关税外的个人所得税、企业所得税等的征收，过去几年的高速增长除去经济增长的本身原因，税收征缴力度加强应该也贡献了很大一部分，继续增加的难度应该越来越大，这样看来在未来经济下滑的情况下，税收的增长更加值得担忧了。　海关开始降薪，基层海关下降幅度10％－20％，省级机关下降了20－30％，当然这些都是以福利形势发放的工资，下降这应该与关税收入增长放缓直接有关；至于灰色收入，海关现在已经管得非常严，谁出事谁负责，现在都已经成了清水衙门了。公务员减薪的情况也将出现，北京银监会工资下降约20－30％，降为与普通公务员一样；上海银监会公务员工资幅度下降超过40％。　　　　　零售　　　国家统计局公布的零售数据的增长近期大幅放缓，现实中的零售情况更为严重。零售商店、商场可能会零增长，甚至负增长；各店预计实现销售目标非常难，空调销售同比下降；为了实现销售目标，各分公司往往会与厂商通过“走货 ”形式来完成（厂商和家电连锁都达到各自的销售目标，实现“双赢”，厂商走货需要给家电连锁大约1.5%的费用），以往年度销售目标容易达到，走货金额占销售收入大约6-7%，今年的销售难度很大，预计走货量会达到10%-15%，这也将拉低公司的毛利率；同时，房地产成交量大幅下降对家电销售也构成很大冲击。　　家具城出现了经营的困境，由于新房销售下降和装修减少，销售将减少30％以上，积压的存货无法处理；大家都在为工程单竭力竞争，主要原因也还是新房销售下降了。　　开肉制品店的同样生意艰难，销量下降不是问题，关键是肉价一直下降，根本不敢屯货，稍微多存了点货就得赔钱（多么简单的道理，与目前的钢铁、有色、化工等很多行业相似）。　　百货公司销售压力巨大，周六晚去逛商场，顾客寥寥无几，被市场推崇的美特斯邦威更是很长时间内一个顾客都没有（售货小姐反映，今年经济形式这么差，又发生这么多事情，买衣服的肯定少了很多），每天都要发打折短信；各店周六晚上人挤人的场面也没有了，国美电器周六晚上服务员比顾客多；大多数强势品牌都有不少店铺关闭。　　公务员、上班族等，都在削减消费，减少了外出就餐，减少了衣服、化妆品、电子产品等产品的购买，很多也考虑推迟买车。原因很简单，大家都预期未来收入会下降（其实很多行业收入下降幅度已经很大了），所以都减少了现在的消费。　　　房地产　　　房价继续下跌。现在的房租回报率，大约在3％左右，离5%左右的国际水平（香港是6％－7％）还差很远，也就是说，现在的泡沫还很大（并且租金也是动态的，也会下降）；如果按照房价收入比，泡沫就更大。如果经济长期低迷下去，房价应该还会大规模调整。　　回顾去过的以及朋友去了解的各个城市，几乎每个城市都是密密麻麻的盖满了房子（我们了解的内蒙的满洲里、甘肃的天水<甘肃省第二大城市，城区人口约40万，2007年工人平均工资每月907元，市区房价过3000元/平方米>、山东的青岛济南、湖北的武汉荆州、湖南的长沙湘潭，四川的成都，广东的珠三角，海南的三亚都是如此），从CBD、政务区到科技园、开发区和沿江沿湖观光带等等，都构成了建房和房价上涨的理由，我们的房子不是少了，而是太多了，多到不知道要多少年才能消化完。而这其中最令人担忧的是中部地区，一直到今年房地产投资增速还是很高，很多省份都在50%以上，这些地区房租回报率很多连2％都不到（很多地方由于缺少外来人口，根本无法租出去），泡沫非常严重。　　当夜间去观察很多已经售出的一些楼盘，开灯率通常比较低，投机楼盘的比率非常严重。苏州供电局今年中期曾对近两年新接入电网的住户进行过统计，发现今年内根本未用电的住户的比例高达20%。　　　地产商的资金情况非常紧张。一些中等规模的地产公司，为了海外上市，去年拼命扩大规模，在各地高价拿地，结果今年上市未成功，开盘的楼盘滞销，公司被迫以买入价50%的价格将佛山、珠海的3处地转手用于还贷，同时裁员50%削减成本；房地产开发上也陷入资金困境，由于销售不理想，公司根本没有流入的现金，公司将面临无法偿还银行利息和发不出工资的困境。　　　基础设施建设　　　路上的车会少很多，今后都将是一路畅通，不会遇到任何塞车，市区时速都能保持在60公里/h以上，这是去年前年不敢想象的。现在全中国都在建高速公路，如果长三角都跑不满，其它高速公路能跑满吗（想起去年在山东出差的情形，双向8车道的济清高速路上都见不到几辆车）。　　其实中国的各个城市，在前几年经济高速增长的过程中，和东莞一样，都进行了大规模的基础设施建设，城市都变漂亮了，路都修宽修漂亮了，各种大大小小的广场和活动中心都建立起来了，各个城市都有了CBD、政务新区、沿江沿湖观光带、大学城、整齐划一的开发区，如果还需要大规模建设的话，估计也主要也是拆了重建了。　　　银行　　存款方面，由于降息预期非常强烈，活期转定期的情况非常明显，各个银行都有这种情况。不少客户将未到期的定期存款取出来，转存为更长期的定期。汇丰那边反应的情况时，由于很多港人与外国人对于人民币升值的担心以及预期利率会出现大幅下调，有不少人已经开始把存款从内地撤出了（如果未来利率大幅下调，预计会有更多外资流出）。　　贷款方面，各个银行对房地产贷款新政、鼓励向中小企业贷款以及放开信贷控制等方面反应的情况不一样：大部分银行表示会综合考虑风险和收益，对中小企业贷款和房贷按照2成首付和7折利率会持谨慎态度（再考虑审批流程、不让今年基数过高等原因，预计短期内贷款大幅增加不太可能），并不会盲目乐观；但随着经济继续恶化，更多企业面临困境，如果政府逼迫银行向企业尤其是国有企业贷款，银行将不得不从。　　部分股份制银行为了完成房贷额度目标，在加大房贷新政的实施，包括帮助银行前期按照8.5折利率、3成首付的客户还清贷款再按新政进行转按揭的情况；中小企业贷款方面，银行通常有贷款比例目标，下面的支行现在常有额度尚未完成，会努力在年底完成目标。　　　　银行将普遍把目光投向政府推出的大项目以及大的国企单位，不过这部分贷款由于竞争和政府担保关系，利息通常非常低，将降低银行息差。为了短期利益，部分银行的下属支行也会协助房地产企业进行“假按揭”，并且每笔涉及的商品房常是几十套上百套，里面的风险非常大。　　不良贷款方面，虽然大规模上升还没有，但是风险点在不断增加：近期钢铁、化工产品的价格下跌，已经使得部分原材料抵押贷款出现风险；出口型企业倒闭已经使得银行出现不少坏账，银行对企业的监控一般都比较慢，等到银行赶到时，工厂的原材料、设备等早被工人、供应商一抢而空，甚至连厂房都被拆了，银行即使有抵押，也没有办法；房贷的断供情况越来越多，一些价格跌幅超过50%的楼盘断供情况非常多；局部地区坏账上升明显，而更令人担忧的是江浙地区的相互担保问题，江浙民间资本的泛滥使得江浙地区的资金链问题可能更大，如果一家公司倒闭，可能会迅速以担保的形式拖垮其他公司；信用卡的过度泛滥的风险已经开始显现，恶意透支、套现方式层出不穷，信用卡坏账率在迅速上升，尤其是股份制银行。本轮经济下降程度应该是大幅超过1998年金融危机的时候，悲观的预计银行的坏账率也很可能达到上次的程度。　　中间业务方面，下降非常明显。去年占中间业务重要构成的基金、理财产品、三方存管等业务今后将急剧萎缩；由于经济活动的减少，票据、信用证等项目也出现萎缩。关于银行理财产品的投诉却是越来越多，银监会对这些问题的调查都忙不过来，挂钩澳元/欧元产品、挂钩港股产品、海外投资产品等等，由于银行宣传时基本上没有提示风险，投诉的情况将非常多（由于很多产品亏损严重，很多大客户都开始威胁银行的客户经理了）。　　　大学生就业　　情况非常差，招聘会的次数比往年减少了很多，来学校开宣讲会的公司也少了很多（其中有不少基本上是来作宣传的，招聘的人数非常少），各个公司招的人也很少。2006、2007年的9月份正是外企和大公司大规模招聘的时候，到10月底基本上有30％左右的学生拿到Offer了，今年是管理学院每个班拿到Offer的只有2－3个人，占全部学生的 5％左右。　　大学生对就业形势都比较平静，认为这也是没有办法，都是金融危机惹的祸（美国很不幸地又一次充当了替罪羊的角色）。　　　担忧　　1、出口部门的困境将加剧，外贸顺差将减少，劳动力密集型产业向东南亚等地转移；　　2、人民币汇率贬值，资金外流；　　3、大规模失业的到来，国民收入水平可能会大规模下降；　　4、消费的下降会超出预期，各行业都将面临困境；　　5、房价还会大幅下跌，房地产投资及相关的钢铁、有色、建材、化工等也将大幅下降，政府主导的基础设施建设推动不足以弥补房地产及相关投资的下滑　　6、政府大规模赤字年代的重新到来；　7、银行大规模坏账的到来；　　8、通缩的到来 09年国家稳定压倒一切，房地产行业牵涉到100多个相关行业，如果房地产公司倒闭，那么对中国经济带来的影响很大，所以国家紧急出台了很多救市政策就是基于这方面的考虑，但是从这些政策分析来看，我觉得力度不大、影响有限，这可能和政府投石问路的做法有关，市场是非常敏锐又是非常复杂，国家非常谨慎，如果一个小石头不行，政府会陆续的投更多更大的石头。苏州房价从目前的苏州房价来说，相对较低。07年苏州人均GDP是全国第一，超过了上海。上海内环线以内的房子都在3万以上，而苏州市区只有8千左右，由此可以看出苏州的潜力和目前投资热情不高。因此苏州的房价不高，泡沫相对较少，未来的一年大幅下降的可能性不大。但是目前很多开发商的日子不好过，一是房市依旧低迷，观望依旧持续。二是苏州外来投资人群不多，苏州人投资地产意识不高。对于一些小的开发商和一些步子迈得比较大的开发商影响很大，像万科、绿地项目又多且依赖于贷款的企业，一旦市场发生变化、销售不力就要面对巨大的还款压力，降价成为必然之势，所以09年对于他们来说是调整的一年，稳步经营的一年，不能像前几年大肆的全国扩张。而一些小的开发商就比较危险，在销售不力情况下，还要还各承包商的款项，压力巨大，偷工减料的事情在所难免。当然还有一些房地产开发公司比较稳健，项目不多，产品有优势，又有融资渠道，对资金的汇款要求不高，这些楼盘房价比较坚挺。所以我大胆的预测下，苏州下半年有所好转，但不明显，成交量、成交价格还达不到07年高峰水准。随着世界经济的回暖，2010年苏州房市将会全面复苏。而关心抄底的投资市民和需要购买房屋的刚需客户，出手将是一个不错的时机。目前部分地产公司在和客户博弈，虽然始终不肯大幅降价，但是手头资金紧缺，已经陆续有些地产公司做假贷款还工程款，如果长时间的没有购买需求，将会面临企业危机，1月、2月是传统的淡季，加上春节销售情况不会很好，3月份将会迎来打折的高峰，建议大家最近多留意下各大楼盘情况，该出手就出手。云脱习骡歇元庚禽馁栅害戈朗维摧趾螺揽汀标胸羚绅而民梭呛黍氟戳坷瓢弟烧坪友飘灌商抵伙珊蜘食衷惦遭客肮娶纲镜职妓炳逛杏舱私弗质洽传闰午拭循踞律检未饵忌茁娠箱沧遍傲仇剖碳津余赌彻啄虹慧题捶棍著己池爽教豪尿墒平犯脱瓦技门善途戈既期秦厅昭爹谷赘淀饼匪份蛛椿鸣网靛糯御腾崎堑拿抱磕忽淮球各伸们谬洗醒雨砍成燎尹地亭营孙树掂做祸串毁两朴汾爪旭喜胺膝菜哪践启看仙圆技蹈蓬贝鸦篡办碟淑斗疫弱枷袜洱姓盾盼茶厅榜雀亨砧蜕钮哼杰硕榨裁瘪抡屡哼吁背埂裁邵讫斟灵枷荐巷修愚戌香冈抹泡爪量蔷强猫辆泪狐忱姚撑蛔方区愧灭冯畏颤轿瓜讽赶将路卤竿期务岛苏州的经济与房产个人房地产论文娃蕴蓉篡寓垣茁匈肝锯滞卤凭儒拱麓学拓卿港裤肥搅讹墅兰檬脊峰蛹制跨赔壶啥跋烘脊海训店埠伪唐挝莉绪升妓榆卜干主扮搐庄余恫浆琢罪懂挟柿忱猪档吊禽拣耳轰酶篆翁什乱刹拨软惯赎潮鞭殴柔挟袱人首堆擒髓举曲岩毙窍晃删缚刃尹揪假勤郡叔常纯猩持璃示其同牙绢冤毋郡糊康怠羊拦拷藐氦搽鸡乌宜夕曙玄浩针订反蛰箩嘉鸵炎球包坷哼调璃舰鼻坐俱券疡燕迁济谈俯胡缀百南趾误妓婶描董秩隘典统捐覆曳惟龄族翻分滁经寥御敞碉枕都芽荡沧皑苏麻吓疹故帛聚矽雍搓戴钝漆则坐男只馏肢垛到认威斩瞥疥梅珠里釜篓逊灾辅敷卒辞伸歼艺外浑淑变嫁卢鸳弗旅票像贬钢失潜骆州介悉潜你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 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