某地老年公寓建设项目可行性研究报告(养老院建设项目).doc

-1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称市某某县养老服务设施建设项目（某某县老年公寓建设项目）1.1.2承办单位某某县老年公寓有限公司法人代表：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。老年公寓有限公司法人代表，男，中共党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97，至1999年已达到10，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平（10.5左右）。 中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中共安徽省委、安徽省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）（4）安徽省发展和改革委员会安徽省老年服务业2005-2010年发展规划（5）安徽省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）（6）某某县老年公寓项目建议书和项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。1.4.2建设规模本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓4栋 建筑面积3330平方米长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元7001.1.1其中 建设投资万元6831.1.2 建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元171.2建筑面积平方米55101.3老年公寓床位总数个2001.3.1其中 医护型床位个44患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个132供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个24供健康老人居住1-3年2新增职工人数人203经济指标3.1投资利润率5.433.2投资利税率6.293.3成本利润率25.683.4内部收益率6.52全部投资3.5净现值（I6）万元27.33.6盈亏平衡点54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口 图2-2 中国人口抚养比的变化表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。某某县所属的市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。明代汤显祖有诗曰：“一生痴绝处，无梦到徽州”。徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。本项目建设地某某县位于西南麓，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃，素有“桃花源”之美誉。境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居、祠堂、牌坊等古建筑，西递、宏村已被联合国科教文组织列入世界文化遗产名录。其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。某某县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。另一方面，在外定居的某某县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以某某县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模3.1建设规模本项目投资700万元，建设某某县老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。其中：标准单人间：每套20平方米，共22套标准双人间：每套25平方米，共88套其中：残疾人双人间、每套30平方米，共5套3.3建设内容（1）老年公寓楼 四栋 建筑面积3330平方米（2）办公楼 一栋 建筑面积800平方米（3）综合服务楼 一栋 建筑面积1000平方米（4）门卫、值班室 建筑面积50平方米 车库 建筑面积100平方米 厕所 建筑平面20平方米 配电房 建筑平面40平方米 锅炉房 建筑平面130平方米 污水处理房 建筑平面40平方米 污水处理池 围墙 道路 停车场网球场运动场绿化消防表31 工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注1老年公寓星级标准双人间、单人间1998两栋2老年公寓星级标准双人间1332两栋3办公楼行政办公、接待、档案室医务室、康复室、会议室8004综合楼餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室10005门卫门卫、警卫、值班室506车库小车库1007厕所公共卫生间、洗手间208配电房409锅炉房0.5t锅炉及配套设施13010污水处理房污水处理水池、清水池4011围墙长466米、高2.3米12停车场13道路14羽毛球场15运动场安装各类健身器械16绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等17消防消防给水管网合计55104、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 经某某县政府同意（某某政2003139号），某某县社区老年公寓选址在某某县南郊，碧阳镇碧西村打算亭。占地8286.92平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距某某县林场800米，西距208省道800米，距某某县城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。4.1.2地理位置 某某县地处安徽省南部，西麓，县城南距市区54公里，东至风景区43公里，西离江西景德镇151公里。境内有西递、宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。某某县东北邻风景区，南接祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。地跨东经1173811806，北纬29473011。县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。4.2场址条件4.2.1地形、地貌某某县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。境内山峦重迭，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。县境中部高（平场海拔800米以上）逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200400米。县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高、东南低，地面标高在203216米之间。4.2.2气候、气温某某县属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8。北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2，最冷月份（1月）平均气温3.7，最热月份（7月）平均气温27.1。平均年降雨量1686.1毫米，最多年份2953.3毫米，最少年份1.30.8毫米。雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。年降水量75集中在春夏两季（3月8月），年降水日次161天。全区年日照时数1815.7小时，日照率41，年辐射总量108.4千卡/平方厘米。年蒸发量1261.5毫米，相对湿度年平均为78。初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。4.2.3河流水文境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204205米，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。漳河城区段从柏山碣至蒨村碣全长2500米，宽度2570米不等。某某县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方米，其中城区为3129万立方米。地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5米。全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方米。4.2.4工程地质、水文地质条件建设场地地基土分布有：耕植土；粉质粘土；含粘土卵石；强风化花岗闪长岩。场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.5交通条件老年公寓距某某县城3.5公里，西距某某七公路（S208线）800米，东至风景区43公里，市区54公里，距西递、宏村均7公里，交通条件十分便捷，随着徽杭（杭州）、合铜（合肥铜陵）高速公路的开通，黄景（景德镇）高速的建设，入境旅游更为便利。同时随着“两山一湖”战略的实施和交通条件改善，与上海、南京、杭州、合肥、武汉、南昌等主要客源中心城市的公路交通联系均在5小时以内。江浙等富庶地区及海内外游客正以每年20增幅上升。4.2.6社会环境条件 随着社会的发展，某某县也和全国一样已进入老龄化社会。通过2003年底对全县模底调查，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口的13.8，同时在外地定居的某某县籍人很多，仅江西景德镇就有十多万人。不少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重某某县的地理、自然环境是老年人修身养性的好地方。上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住某某县老年公寓。根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和国发200019号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进某某县老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，经某某县政府同意，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区老年公寓。老年公寓的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。某某县老年人以及在外地的徽州籍老年人都十分关注。4.2.7社会经济状况2001年某某县国内生产总值4.24亿元，财政收入4816万元，农民人均收入2218元，2003年一、二、三产比重为29.929.640.5。某某县农业以粮油种植为主，在种植业的基础上，初步形成了蚕桑、果蔬、木竹三大特色产业，成为某某县的优势产品，在省内小有名气。此外，名优茶和深冲高产高效茶园、泗溪的香榧、柯村的皖南花猪也已名扬省内外，正逐步形成某某县的名优茶、经果林和皖南花猪保种基地。工业主要有丝织、食品、机电、玩具、旅游工艺品、木竹六大支柱产业，主要的工业产品有白厂丝、糖水板栗、箬叶、薇菜干、捻线、旅游商品、轴承、长毛绒玩具、高性能磁材、小型茶机、竹胶板、精制植物油等。形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；如桃源罐头食品有限公司，其糖水板栗产量在全国同行中名列第一，产品95以上出口海外；华盛丝绸集团的白厂丝加工量名列全省第二，捻线加工量名列全省第一；金星工艺厂、旅游产品开发中心为全国旅游商品定点企业。某某县旅游资源十分丰富，尤其是西递、宏村为徽文化之精品。旅游产业的主体地位在不断增强，2001年旅游接待20.2万人次，2002年接待109.8万人次，2003年接待110.85万人次，直接收入分别为1700万元，3181.6万元和2781.6万元和2748.85万元。成为居风景区之后的全省第二旅游景区。4.2.8公共设施条件（1）供电碧西村内已有600KVA变压器一台，农网改造时已考虑本项目用电，不需要另建变电站。（2）供水本项目用水由碧阳镇自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。目前，碧阳镇自来水供水管网已辅设至场地。（3）排水场区内辅设排水管网，通往碧阳镇排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）蒸汽本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。五、建筑方案5.1指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在安徽省某某县碧阳镇。碧西村南实施，占地8286.92平方米，长130米，宽103米，呈长方形地块。本项目利用已划拔土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置两栋老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的西南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述（1）徽派建筑艺术与风格本项目建筑按徽派园林式风格建造。明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。于是乎给后世留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。它是中国古代社会后期成熟的一大建筑流派。徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南北各大城镇扎根落户。作为设计和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对这一流派的形成起了重要作用。如今，在某某县的秀水间，明清民居、祠堂随处可见，还有不少古桥、古寺、古塔。使人步入某某县仿佛走进了一座古典建筑艺术的博物馆。徽式民居集中反映了徽州的山地特征、风水意愿和地域美饰倾向，民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫第“作退一步想”的思维和墙角的匠心处理，某某县屏山村里环村小溪两岸玫瑰的精心培植，绩溪棋盘村民居的整体规划布局等等，充分表现出徽派建筑文化的丰富性、艺术性和科学性。徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。在城乡坚持徽派建筑风格，解决古风古韵和现代化相统一，更突现了徽文化创新的现实意义。（2）建筑特征本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。四栋公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型a公寓1号楼，建筑长38米，宽7.8米，两层建筑，底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为593平方米，为钢筋混凝土砖混结构，柱网尺寸为3.4米3米。b.公寓2号楼，建筑长38米，宽9米，两层建筑底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为685平方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为3.4米3.4米。c.综合楼，建筑长20米，宽17米，三层建筑，层高4.2米，建筑高度12.6米，展开面积为1000平方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为6米5.1米。d.公寓3、4号楼建筑长38米，宽9米，三层建筑底层高3.3米，二、三层层高3米，建筑高度9.9米，为钢筋混凝土砖混结构。柱网尺寸3.43.4米。展开面积均为1026平方米。e.办公楼， 建筑长40米，宽10米，两层建筑，层高4.2米，建筑高度8.4米，展开面积800平方米，为钢筋混凝土框架结构，柱网尺寸9米4米。（4）建筑、平面布置a.公寓1号楼：为二层建筑，每一层设有12套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积20平方米。可供24位单身老人居住。1号楼为健康型老年公寓，接收短期（1-3年）入住老人。b.公寓2号楼：为二层建筑，每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米。其中，每层设有3套残疾人双间起居室。每套面积30平方米。可供32位老年人和12位残疾老年人居住。2号楼为医护型老年公寓，接收生活不能自理的老人和残疾人。c.公寓3号楼、4号楼：均为三层建筑、每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米，两栋可供132位老年人居住。3号楼、4号楼为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人。d.综合楼：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室