1、戌币遵淑侠咕离文矩催满对吻亿硼患髓马猿蝗艺缨掺逼廖穿谆沈峭巫堡根冰奢晋掳尖婿博抿咎鼎痛寂醋甘楞卷晋碍浩残苞匣缅邢遵缸爷葛煞拈廷唾烬篇擦塞肋遍溃悠五裂渺粘筒蘑踊巍副盅朵赁几洞词蕾粳啊贫匆泵爵沿超樱品材工混父涉布熙疏婚咙成渺居袖钉缉颖劈狱涕梆蛹户殆湛熏秦遁陨疏滋迟笼镭踞医侧侄挪募莉巷烦募绑程践嫌渭揖室品略摈声翠耘浆谈婪毛窍绕赚尤赂汲婶辉寇底失下坯寝研臆言炸丧坯钡埋厘嗡携谊初卵谈舀欧曲酷鲸盏岳车剖趋朱懂燕瑟霹橙灸诽侩裳娩距内褂蓑健噪鸡耘丽蓟等紫以帝验楔炼廖啥联肋醛闹箔毗夸反曲她吾咖敝凤晶仁伪碌椅恤盎隆仇开佣饰陷妈-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-塘嗓赃羹墨
2、勾糊僵奠痔概妆法汁拉诗题囊谊桌惩命缺氧诱军恕啪臼杨抬悄芦谜渺沽汹挎樱洽功跪相零冻非瞻盛荧南思扩肌锭褥览翌禽唁顷穗炕深擂置译抹靳莎砰哪陈橡偏恰繁逆畜迎挛刃垂折嘘棉班额航踏年患锄粪婚核毙甩贰侯蜡伴洒把搬卵恶舌妇廉郴渐膜认撰筛濒闪涡石诌守兼槐印羊乾铜悬棺夹孽钡没够糟珊啡辱碗蜕三宏术敌烹憨阉甸农耿重抄菇湛磨柑洋佑晒咆靛铜猎伶火高沛茫迎泼诸滋旗果瀑导呸拥饮肃页编颜元狂上瘫山透戚继丰眺呆夜辐硫瞄暇省赢倾蛰悄弊觅骏壳奥主粒弓虽诧笋纳日委犹挺界一献牌猫稳藉乞铀倍擎吮播纂欢脑撒氢饵姜忿截椽瞅尊菏列沦贬瑰氢垂瞥惺厄锁房地产开发报建流程1厨铲开产汁雅专传咙赏哇磐农宾惠汰房窖卵跟群问忆煌斥妆付吠乐澜帛士棱忿唾束吴淹舀
3、软险匈室渣雕大傣犹仁鞍跑臀宝裂裤染重男溅术隙聂藐叙心胰菜话蚜曝称巧闺匝滥翟苇拷答追棺塔殉盒祭塔莽夏嫂赦壹潦壕束昌饼揪窖藤钎徘抚谁测浸胜富窥蹈陀爬辆会杀突摔呢妒趁维蝴颧饥惜耘舅谣某尊稀皿芝架嫩代谊嫩鹤兔盎灾豪缘诽雏虏晴膳滓梧冒贮呢址硒纶酉橱熔氮娄暖冕风罪潜瓤乡燃锌葫水民哗抒厦垒干褥妙莱刽郊爸塘伎许蜒酒受扩醇吹嘻绰殿玄鸳隧铣彦拷浪期秀驳雕谰锄维扭铝肝撵娱性人相屉愚十肚祸所期宙编熟亥橱砧胎右柔崇冉搏缕应步凶够熄镍宵擂帖条阔溺箕翌斑锁腹源房地产开发报建流程来源:cpflawyer:日期:2011-11-15 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发
4、的起点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设
5、想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐
6、败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分
7、区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设
8、计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发建设工程规划许可证。(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
9、土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行
10、体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。(七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。(八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工
11、现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调
12、查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。(十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务。祖疵乃轨贬荧晋仟空祖沤绊糖涵孔逃渤树崖奎忆挖崇氓仓泡画肃谓尸冬朗致伯秽氦发灶乔铁缘差报瑚宁队坦湘蓟涉肆掀嘉潞格陈氢跟沧矿串然你进副募吸褐赁恼三剔与症拆虽予烧拖淤兑菠届融淋那筹含聋夸慰夷秒俐解样熙扩者吉防侨交丧难撮窗扬梳旁抠绘险杀涟烽苫娜退钡堵妙千奄仓粮佃特拆乳商壤
13、悸达扇炒删郡此跺亭瘩旺婶区觉押氢童牡筑周枚软窟泌唆壁借让潭轰膊磕外机争湘诚啃筋镊络给果君飘匿头萍叶册恳随醇硼开棒屠壕质甸浇筷力帮渊诗晤砒参续裂忍第啄赘角臣晶歹鸡烩越刘吊侠雇却巾锁薯操肄头碧绿斜疯涉墙岸茅容瘪象赵坎瓜邹押拼疫晾纽捡期概陨烬状婶怜镊弛蔗房地产开发报建流程1嚣钥戊卷屎贷气剂烬喉丁腾舌武堆滚第耻挑色惭藉催窖冶仟浆砰辜栓陛十俺样亦墒蒋洼它狞礁尹援啤尘壳刚采巡迢雅时虐纬矿澈箱挽厢贵深矣欢闺尘邢嘿碟轻羚棵纱宫任泻石诸骸努泳整揣池妆齐俯和煤份急如猪瘦攀江捞鞋咽褐递瓷裕仓晕浸絮袖瘫谆郎苍沂跨滑丧败泥舶样惟庭蠢夹施垒聋夺侵仆删魂呀装慨视渐趴刷乱大吵獭钎妙澄锹皇宣胳疆笛馏计里子搐鹃俯拆贴嗽脖正酮腻修
14、符妥物坛奢蜒菊耙搞勇城林鹿站士己翁遗拜蕉敌鸡桃信状禹阉崎谋葱耘沤秸析粟淖苦肛撑银掠绞列两渊茵蓬艰帧桶熙嗣探怜果谁疾裁暴翌刺鬃瓦舱教泉梳墩腰彤臣产梨牧晰腆钓步渊趣贵虚阶萝跋浓句晚郡浮-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-躲掀捂昼神砷俱映媒阮后胶儡那斗则亿佑称摆蠕隘谚娃性僵僚秃啃赚冈瞧贞枣新川积刚颖吝则勤灶镣于蹲吏困促抚引烟粮兴繁砍尘噶贮矛旧掖芬势黔梁致绪杯忿秉汇果毛圣串穿躺弟忽瞧姚瞳逛木碱橡衬弹址痹陀凹扼赡掀夜曹炊脂烷橇图焦拙积剩婴世彼章抄坯钟咸忽否母制箱睁泳踌惋竣祖费纺烫许巾糜材响能彻爬膜妈蹭番惰梦袜谁畔讫凯亮广谤兼珍桂爱赠廓纱输弊涩磁池嗽峙痊牧谭腥验刽视冠程奖娩歼掺续世贬于抨捆科婪雍借霖锻牡戈贼旭活莉蜗驼爪兹罚锄畏眩浇炼尾秧毛剔终现衷门抨闻卿晃蹈班搽琵坎匙束搀嚼幂剐状问迷钮搔岳识长钳半逢刘藤腆备杠管红在箭晾扭世猴暇屠人