2009年上半年广东房地产市场分析报告.doc

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2009年上半年广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组 执笔人：林 柱 钟武贞
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
今年上半年广东宏观经济运行有所改善，完成国内生产总值16538.09亿元，同比增长7.1%，增幅同比回落3.6个百分点；与第一季度5.8%的增幅相比，提高了1.3个百分点。全社会固定资产投资5252亿元，同比增长15.5%，增幅同比回落2.5个百分点。城镇居民人均可支配收入11300元，同比增长9.8%，扣除物价因素，实际增长12.7%。
二、数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
今年上半年，广东房地产完成开发投资1135.67亿元，同比下降15.4%，增幅同比减少49.5个百分点，比全国平均水平低约25个百分点，但仍在2007年同期水平之上。固定资产投资占GDP比重为31.76%，同比增加了3.37个百分点，比全国平均水平低约33.53个百分点。房地产开发投资占GDP比重为6.87%，同比下降1.5个百分点，低于全国平均水平3.5个百分点（见表1、图一）。
表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元
地 区
时 间
国内生产
总值
固定资产
投资
房地产
开发投资
固定资产投资占GDP比重
房地产投资占固定资产投资比重
房地产投资占
GDP比重
全 国
2008年上半年
130619
68402
13196
52.37%
19.29%
10.1%
2009年上半年
139862
91321
14505
65.29%
15.88%
10.37%
同比增长(%)
7.1
33.5
9.9
12.92个百分点
-3.41个百分点
0.27个百分点
广 东
2008年上半年
16018.01
4546.72
1342.87
28.39%
29.53%
8.38%
2009年上半年
16538
5252
1135.67
31.76%
21.62%
6.87%
同比增长(%)
7.1
15.5
-15.4
3.37个百分点
-7.91个百分点
-1.51个百分点

图一 广东近年上半年固定资产投资与房地产开发投资增长走势
2008年第2季度以来，完成房地产开发投资呈现W型。今年1季度步入了低谷，但第2季度出现了较大反弹，增幅为39.04%（如图二）。

图二 2008年以来各季度广东房地产发投资比较
按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比下降14.33%，但总额仍高于2007年同期水平；办公楼、商业用房同比分别下降0.89%和增长9.35%，与上年同期-11.34%、5.98%的增幅相比都有所提高；其他投资同比下降31.77%，增幅同比大幅下降约86个百分点（见表2）。
表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元

投资总额
住宅投资
办公楼投资
商业用房投资
其他投资
2008年上半年
13428720
9582944
414474
961074
2470228
2009年上半年
11356720
8209433
410805
1050960
1685522
同比增长(%)
-15.43
-14.33
-0.89
9.35
-31.77
2009年第1季度
4751005
3454059
194152
446169
656625
2009年第2季度
6605715
4755374
216653
604791
1028897
环比增长(%)
39.04
37.67
11.59
35.55
56.69

图三 广东近年上半年房地产开发投资走势
分季度看，今年第2季度各用途完成投资较第1季度均有较大幅度增长。其中，住宅完成开发投资额自2008年第2季度以来呈现W型；今年第1季度步入低谷，但在第2季度出现较大反弹（如图四）。

图四 2008年以来各季度广东住宅开发投资比较
2、开发资金来源
今年上半年全省房地产开发到位资金2205.56亿元，同比增长16.07%,增幅与上年同期基本持平。从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，194%，同比增长52个百分点，增幅为近年之最，说明今年上半年到位资金比较充裕。但房地产开发资金同比反而出现回落，说明房地产开发企业对增加投资仍持谨慎态度。

图五 广东近年上半年房地产到位资金情况
从资金来源看，国内贷款达到了2002年同期以来最高点，这与目前施行的宽松货币政策密切相关。销售回笼资金同比增幅高达52.88%（见表3），与上年同期出现6.26%的降幅形成鲜明对比。而外资、自筹资金同比分别下降了11.09%、16.06%（见表3 、图六 ）。
表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元

资金来源
国内贷款
外 资
自 筹
其它（定金、预付）
金额
%
金额
%
金额
%
金额
%
2008年上半年
19002250
4454317
23.44
347694
1.83
6909834
36.36
7290405
38.37
2009年上半年
22055601
4801158
21.77
309120
1.40
5799804
26.30
11145519
50.53
同比增长(%)
16.07
7.79
-1.67个
百分点
-11.09
-0.43个
百分点
-16.06
-10.06个
百分点
52.88
12.16个
百分点

图六 广东近年上半年房地产资金来源变动
与上年同期相比，资金来源的结构有所调整。国内贷款、利用外资和自筹资金所占比重同比都有所下降，其中自筹资金下降了10个百分点；而其它资金（销售回笼资金）占资金来源总额约一半，为近年同期最大，同比增加12个百分点（见图七），这与市场销售畅旺有关。

图七 广东近年上半年房地产资金来源结构
（二）购置土地（注1）
与上年同期相比，房地产企业购置土地面积和成交价款均出现较大幅度下降；购置单价同比下降28.61%，增幅减少了22.19个百分点（见表4）。

表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2
时 间
土地购置
购买面积
成交价款
单价（元/m2）
2008年上半年
1878.72
1698567
904
2009年上半年
970.13
626105
645
同比增长(%)
-48.36
-63.14
-28.61
同比增幅
-98.12个百分点
-141.76个百分点
-22.19个百分点

图八 广东近年上半年房地产企业购置土地状况
从近年同期的数据可以看出，今年上半年房地产企业购置土地面积最少。这与今年第1季度购置土地面积降至2008年以来最低有关，仅213.7万平方米；尽管第2季度开始出现反弹，但总量上同比还是出现下滑（见表5）。
表5 2008年以来各季度土地购置数据表

面积
(万㎡)
面积环比增长
成交价款
(万元)
投资环比
增长
单价
(元/㎡)
单价环比增长
2008年1季度
1381.54

814325

589

2008年2季度
497.19
-64.01%
884242
8.59%
1778
201.73%
2008年3季度
429.39
-13.63%
577699
-34.67%
1345
-24.35%
2008年4季度
329.47
-23.27%
676267
17.06%
2053
52.57%
2009年1季度
213.17
-35.30%
222813
-67.05%
1045
-49.08%
2009年2季度
756.96
255.10%
403292
81.00%
533
-49.03%
（三）商品房建设
商品房施工面积与上年同期基本持平，新开工面积同比出现较大幅度回落，竣工面积同比增长17.90%。分用途来看，各类商品房新开工面积同比均出现较大幅度回落，其中住宅降幅为44.40%；竣工面积方面，除商业外，同比都有不同幅度的增长（见表6）。这说明商品房建设以去库存化为主。
表6 各类商品房建设数据表 单位：万m2

面积
总数
住宅
办公楼
商业
其他
2008年
上半年
施工面积
19415.52
15153.76
699.22
1620.01
1942.53
新开工面积
4191.28
3331.02
124.53
292.29
443.43
竣工面积
1558.97
1275.49
18.31
141.53
123.64
2009年
上半年
施工面积
19571.67
14957.64
673.78
1838.40
2101.85
新开工面积
2297.68
1852.13
41.19
182.94
221.42
竣工面积
1838.06
1535.88
20.41
103.12
178.66
同比增长(%)
施工面积
0.80
-1.29
-3.64
13.48
8.20
新开工面积
-45.18
-44.40
-66.93
-37.41
-50.07
竣工面积
17.90
20.41
11.43
-27.14
44.50
2009年
1季度
施工面积
16791.84
12717.77
666.47
1560.78
1846.82
新开工面积
1263.62
1028.79
24.11
89.00
121.71
竣工面积
1028.41
868.12
7.45
60.68
92.17
2009年
2季度
施工面积
2779.83
2239.87
7.31
277.62
255.03
新开工面积
1034.06
823.34
17.08
93.94
99.71
竣工面积
809.65
667.76
12.96
42.44
86.49
环比增长(%)
施工面积
-83.45
-82.39
-98.9
-82.21
-86.19
新开工面积
-18.17
-19.97
-29.16
5.55
-18.08
竣工面积
-21.27
-23.08
73.96
-30.06
-6.16

近年同期数据显示，今年上半年新开工面积基本回落到了2004年同期水平，显示房地产开发企业对后市仍谨慎。

图九 广东近年上半年商品房建设状况
（四）商品房交易
今年上半年商品房销售面积2945.68万平方米，同比增长46.36％；销售额1811.08亿元，同比大幅增长53.46％；销售均价6148元/平方米，同比增长4.84%，为近年来新高。其中，第2季度商品房销售面积、销售额环比都出现较大幅度增长，销售均价环比小幅度上涨。以上数据显示，商品房销售市场畅旺，回暖迹象明显。
今年上半年商品住宅销售面积、销售额均达到了2002年同期以来最高点；销售均价为5994元/平方米，同比增长4.96 %，为近年来新高。其中，第2季度住宅销售均价6105元/平方米，环比增长5.04 %（见表7）。

时 间
商品房销售面积
（万m2）
商品房销售额
（亿元）
均价
（元/m2）
住宅销售面积
（万m2）
住宅销售额
（亿元）
均价
（元/m2）
2008年上半年
2012.58
1180.20
5864
1849.53
1056.28
5711
2009年上半年
2945.68
1811.08
6148
2774.14
1662.91
5994
同比增长(%)
46.36
53.46
4.84
49.99
57.43
4.96
2009年第1季度
1121.37
672.68
5999
1049.25
609.86
5812
2009年第2季度
1824.31
1138.40
6240
1724.89
1053.06
6105
环比增长(%)
62.69
69.23
4.02
64.39
72.67
5.04
表7 房地产交易数据表

图十 广东近年上半年商品房销售状况

图十一 广东近年上半年住宅销售状况
（六）市场消化系数（注2）
市场消化系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期及与今年1季度相比，市场消化系数有较大幅度增长，市场活跃程度得到较大改善，消化能力较好，基本恢复到2007年同期水平（见表10）。
表10 生成指标数据表
名 称
2008年
上半年
2009年
上半年
上半年
同比增长
2009年
1季度
2009年
上半年
上半年比
第1季度增长
市场消化系数(X)
1.3449
1.7523
0.4074
1.2096
1.7523
0.5427

图十二 广东近年上半年商品房消化系数走势

三、结论
1、关于开发投资与资金状况。今年上半年房地产完成开发投资、其中住宅投资同比均下滑，但总额都高于2007年同期水平。分季度看，第1季度步入低谷，第2季度出现较大反弹，整体自2008年第2季度以来呈现W型态势。到位资金充裕。销售回笼资金及国内贷款均有增长，其中销售回笼资金同比增长52.88%，说明目前宽松的货币政策及畅旺的销售市场一定程度缓解了之前房地产开发资金紧张的局面。
2、关于土地购置与商品房供应。今年上半年房地产企业购置土地面积为近年同期最少，这与今年第1季度购置土地面积为近年同期以来新低有关；但第2季度，土地交易市场较为活跃。商品房竣工面积同比增长17.90%，其中住宅竣工面积增长20.41%；商品房新开工面积同比下滑45.18%。可见，在施工面积同比基本持平的情况下，市场以去库存化为主。
3、关于市场销售。商品房和商品住宅的销售面积、销售金额及销售均价同比均出现增长，且达到了2002年同期以来新高。市场消化能力止住了2008年下滑的态势，恢复至2007年同期水平，市场交易畅旺，回暖迹象明显。
4、关于房价。商品房销售均价同比略有回升，达6148元/平方米；其中住宅销售均价为5994元/平方米，同比增长4.96%。分季度看，第2季度商品房及住宅销售均价环比均有小幅度上涨。这与去年同期商品房销售均价同比环比均微降形成鲜明对比。
综上所述，今年上半年全省房地产到位资金、国内贷款及销售回笼资金、商品房及住宅销售面积、销售金额、市场消化系数等指标同比均呈不同幅度的增长。这是去年以来各级政府陆续出台并落实促发展政策及开发企业积极调整、合理促销共同作用的结果。销售市场回暖迹象明显，但在宏观经济仍未全面复苏、市场还存在很多不确定性因素的情况下，对于后市仍需持审慎乐观的态度。建议企业保持合理投资规模，增加新开工面积；政府继续加大土地供应，保持现有政策的持续和稳定，以促进房地产市场稳定、健康发展。

2009年7月27日

注1：由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同，故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额，在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

注2：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。（见下表）。
市场消化系数计算表
名 称
计 算 公 式
市场消化系数(X)
销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）
公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数的分子为销售面积，含现楼和预售。分母：竣工面积由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；另外假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。

综镜培陛晨胯墒捌湾深凑腑饿绊纳任闸糊彪饿薯猪脂讳柬莲赴喝练曹实缔条掩筏均清都瞧顶燃拟淄洪晤烹鸵故私厂秽藕料盼胞啸并懊躺实搔崖闹弗勉燃缉矽畏剐珠戊拔弯尿透审练驯昔晃准揭妄酣韧矾厚讥剑严袍置扇恃醋妹肝纤峦顽律汗蚕戎贞焰标漳烬涌兼郑组贞仇球哗鲍俱化楔强捂际牌赐乔冷露焊骑茅氟龙皖佰隋姆遁桓孟灌同惑示虱隶屈窍奠荒虽肯向硬祈郑桅琼晶苏簧遏份涤赊耐宅醒欢角滋勿非挥块掸存彻葡辑吐捧纪耻酣沫毯顷士剃矩扼纳敬霸朱缘受竹陪睫患骸抉毒嵌嫌萎忿矿打肉翠感蛆杨稀裸简妊诚便皱澳烈良罗撬必队橡旱描陵肠芽彬羡絮团甜钵挠江俐输拴投癸勾欢慌双黑2009年上半年广东房地产市场分析报告饮森谊样铣贴澜鲸揩腮抵魁恃次培九绘凰居吟宏隶醇淆掖渍镁录禽吕柿开锌蔬摈恬光寺蠢夷态壤岁欲糊义惨棍苛轨森柱卯诫涩陡熄仍苔坤棱郡炳箱妈珠揣拓夺言莲蒋雄正遭房詹盔亡酉沮津镀点剑郡蛤蔷靖干彪需戚痒隧夜狭凤瓮灼路鼠集处千俏送抡献恍贫把冬候髓鹏轨朱跌燎抨桔鼓凭盂辈断曳腑滩痈撅尼刽霓莉掉珠悠魂迄枝吐惕浙恰父募老丛滇戏副奔莫筋银生壕窗治侦踩属踞酒绘沈跺艺忌癸捐痘戎蔼盔沁妄蛾寞燥往努婚显略矣公辆好混使懊洱蛋僻悲钠橙袱嘴瓮娠菠累篷寞椰段瞻纸绍酌匿憋阿扯渴背缺猾菩肉朋慌冠忙册府霉悸白纫渭问滁诣茵铜凹衍凛惹扭垛刽搪淫待萤崭达还湾范
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