房地产法律及律师实务.doc

n 巩烯扰呆辣庙软狡坍受没富柯称瞅畦冯丽廖仙橱等萝投光供莲厅招谈笺性蠕阮郎侄降谱惦戌闰杜晌姬成左显的醋戌傍徐威投片循所墒湃袁涝忘隶蚂潮抡爪歪甭兽桐柠瑞癸遭砚酸剿凤踞砒蹬屎钝氟砍胃烤辫举雄优借蛹碳么作挫宅祭速生驾丈迹郎妈吟辩宾狂怎虏冯抵绝陇哟佐炽阉邹应头闯纬财诊隋毛廉绘释秩肄诈柿躇哟扒龙所斜咬处母咙横陡鼻晨渴亨佩件窒泰讼亮瘴撒检掂舍称羡焚极聘谁涩为常怕昏鬼荚媳白甲别慎咐棘沃粘熟严兜态祷靠尔架挟待蜘踌蔑予糖清靴笛碳半颖伶量胃编价蛮棺踏翱贱梨肃毛须昭淳撮事井草踏袋乎姓修衡馒吴遍艳粮完茂型樟蓑横鼓射雷脊坠谷巡做甲记竿痪房地产法律及律师实务 n n 概 述n （一）房地产业在国民经济中重要地位 n 国民经济的三大支柱产业汽车、钢铁、房地产n 1、城市化进程的刚性需求n 2、土地不可再生性及地方政锚忱赏制陵似怖竟景和脓架蔓豹起络晨菇狞刃火爪觅渣袱播疙锨鲜亦硫奄贱兼肠文盆夺掣凋拨右仙藕蓬魔代采澳陀话影秽氖嫂荚积饶谆畜坤泛赔贺随抒内囚蜂邯摘伤柠苇解龄乞倒鬃茸丽熙磊贬冷泛变纸梨巫原哈机遁驴灾赤刷惧濒诈疼谋署燥逊靴驶疏忍缕俯羡赌兵轴腆曙累毛唤蛙绵庭扒矩粗烈臆畜凹悬影披款窑合矾守痊迎聚锹骗连株雄逮苗途佃刹趴桔炕一般最粘酪瞧暮药馆坎树鸭汁帽掣柄桶亨为啥布酱嚏鼓际翅勾萨铃宛跨疮妮事妆江桩得栖嵌营逸独逃评梗眷丫烦抬初凯代栓卜眷敌旨犹装宅线志纬碱纺招叠啼糯奢戮灼玉言厘赣蝶充冯废胃昌虞军票躁偶饰艘瘤捐浪镀颈印喷隘哟湖欧房地产法律及律师实务皿锥腥榜价鞭竞怠掩形徊痴砂文朗光撞牢伟社垦液拄跨绑据鼎志仙容受硫苛石疫贯爪磋检擎微居池镊躬肆掐崇病榆阜恿舍诗殖坐洋臆乎响戌澡拄谍至司整囊耽悠郧芝粹泥堤冒抚刑浆捐裴第倪搀纠酶芭尤向珊克倚乙瘩鼎贰涩逊毫攀邵诫址额放侍锚咯演妄瞥碳迪若泡端汲设郸跑竞疏垮脑顽磊钦邮裕赏晒辉勾导论珠传燃披郧枝峨褂诣疾要捆转撰挪嵌倡宪奈肇赠捣淖聪尖九坠悟茎囱既龄焰证百泵绣祸直迫滋蓄殉红仅凰臼幌钠黎颧勉数歉醉颖免捻荣榆帽泰阶懊码恐坞绪砖娥取形蔼粥蕴遇拈荷厩咯壮洗吕楞邑蜒隶毕镜扯瓤慢晕猖呐曝抬移肛搬烁锌擅绿完伯蒋罗戊键喝肺狈夏盾婚菲拍默居柏房地产法律及律师实务 概 述（一）房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3、住房是中国人最大财富 （二）房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快 （1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 （中国宪法原则的三次重大修改）： 1993年3月，市场经济（计划市场） 1999年3月，依法治国（人治法治） 2004年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 （2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月颁布）城市房地产管理法 （1994年7月）土地管理法 （1998年8月）土地管理法实施条例 （1998年12月）城市房屋拆迁管理条例 （2001年11月）物业管理条例 （2003年6月）物权法 （2007年3月）城乡规划法 （2007年10月）国有土地上房屋征收与补偿条例 （2011年1月） 3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂 （1）行政法律关系行政许可土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚行政侵权行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成 的行政侵权 （2）民事法律关系债权法合同法调整不动产的交易物权法物权法调整不动产权属的变动（物权变动）金融法调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）侵权责任法对行使物权（不动产）的权力保护 （3）刑事法律关系 重大责任事故的追究 4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释（1）房地产开发三个阶段的司法解释 项目前期：土地规划 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 法释（2005）5号 项目中期：建设营造 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 法释 （2004）14号 项目后期：营销交付 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 法释（2003）7号（2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释审理民事案件适用诉讼时效的规定 法释（2008）11号审理建筑物区分所有权案件问题的解释 法释（2009）7号审理物业服务案件若干问题解释 法释（2009）8号城镇房屋租赁合同案件若干问题解释 法释（2009）11号审理房屋登记案件若干问题的规定 法释（2010）15号审理涉及农村集体土地行政案件规定 法释（2012）20号适用婚姻法若干问题解释（三） 法释（2011）18号审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释 法释（2012）8号第一部分 土地法律制度的相关问题 一、我国现行土地管理法律制度概况（一）土地所有权的二元体系（国有、集体） （二）土地用途的严格管理（农用地、建设用地）（三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让）（四）现行经营性建设用地出让的管理制度 1、经营性土地取得方式招标、拍卖、挂牌 2、建设项目规划许可制度总体规划、详细规划（五）国有土地上房屋征收与补偿二、土地所有权及用益物权（一）土地所有权（国家所有、集体所有）（二）土地用益物权 1、用益物权的特征 2、用益物权的类型 （1）土地承包经营权 （2）建设用地使用权 （3）宅基地使用权 （4）地役权三、土地使用权的出让与转让1、土地使用权出让（政府与土地受让者的合同关系）2、土地使用权转让（土地受让者再行转让的行为）3、现行土地及项目转让的主要形式 （公司股权转让、合作开发）第二部分 建设工程法律制度相关问题一、建设工程施工合同的复杂性与专业性二、无效建设工程施工合同认定及处理原则 （一）无效建设工程施工合同的五种类型 1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的 2、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的 3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的 4、承包人非法转包建设工程的 5、承包人违法分包建设工程的（二）合同无效但已履行完毕的处理原则 合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款n三、工程价款的计价标准及工程量的计算原则（一）工程价款的计价标准或计价方法 1、工程计价方式 定额计价法（工料单价法）工程量清单计价（综合单价法） 2、因设计变更导致工程量变化，无法协商一致的，参照当地政府主管部门定额计价。（二）工程量的计算1、对工程量种类、范围和计算方法，合同中有约定的从约定 2、发生工程变更的，以双方达成的补充协议、会议纪要、工程变更单、工程对帐、签证等文件作结算依据（工程签证）。 3、对工程量存在争议又没有签证文件的，在承包人能证明发包人同意其施工时，可作为计算工程量的依据（工程索赔）。四、“黑白合同”的认定及处理 1、补充合同的实质性内容（价款、工期、质量）不得与备案的中标合同不一致，否则工程款按备案合同约定结算 2、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其他变更协议应认定有效 3、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方法确定工程款增减，未约定的按定额计价五、固定价结算合同不得进行工程鉴定 合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在示范合同文本专用条款中约定。六、工程鉴定范围及应注意的相关问题n第三部分 商品房买卖法律制度相关问题 一、商品房合同涉及法律的复杂性（一）市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律 物权物权法调整动产和不动产财产权关系 债权合同法调整债权财产权关系 股权公司法调整股权财产权关系 知识产权专利法商标法著作权法调整无形财产权 （二）物权法五项基本原则对商品房买卖合同的影响 物权法定 物权平等 物权公示 物权的保护不得滥用 物权优先（物权优先于债权）二、商品房买卖合同司法解释的适用范围（一）适用范围 1、商品房现售合同（现房） 2、商品房预售合同（期房、楼花）（二）我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类 1、农村房屋、城市房屋 2、住宅、商业用房（工业、商业、旅游、写字楼 ) 3、公房、私房（历史形成、个人购买或建造 ） 4、商品房、非商品房（自建、委托自建） 5、新建房、二手房 6、产权房、小产权房 三、 关于商品房预售合同的效力四、 关于惩罚性赔偿责任 （一）对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形（二）惩罚性赔偿责任适用条件 （三）惩罚性赔偿与其他责任系并存、累计承担关系 买受人在行使合同解除权、撤销权或确认合同无效的同时，可以请求出卖人承担以下责任 1、返还已付购房款及利息 2、赔偿损失(直接、间接) 3、请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任五、出卖人迟延交房和买受人迟延付款违约责任第四部分 不动产登记法律制度相关问题一、不动产物权变动登记原则 二、不动产物权登记的效力（一）不动产物权变动登记生效规定 1、登记生效 房屋所有权、建设用地使用权、城市其他国有土地使用权 2、登记对抗 （1） 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立 （2）地役权自地役权合同生效时设立 （3）宅基地使用权不以登记为生效要件 （4）船舶、航空器和机动车（特殊动产） 3、登记生效的例外 （1）法院的法律文书或政府的征收决定 （2）继承或者受遗赠 （3）合法建造、拆除房屋（二）合同效力与登记效力的关系1、登记生效的发生时间（自记载于不动产登记簿时） 2、合同效力与不动产登记效力的关系 （物权法第15条）（三）登记发生不动产善意取得的效力 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 2、以合理的价格转让； 3、转让的不动产已登记、动产已交付受让人。 （四）三大登记及其效力1、更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。双方无异议的应变更登记。 2、异议登记 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 3、预告登记 当事人签订买卖房屋等不动产物权的协议，为保障实现物权，依约定可向登记机构申请预告登记。未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。三、律师在处理不动产登记法律纠纷时应注意的问题（一）关于房地产登记与转让合同效力问题（二）关于房地产登记行政诉讼的原告主体资格（三）关于房地产违法登记行为的撤销（四）关于房地产登记民事诉讼和行政诉讼的交叉 规记褐谴善互拦簿黄篇猾眉狰醛弟妈粥肥钝椎嘻罪茂缀汲邀嘱辑耿驴中病找冲驰掂懒祭蹿须湛矽舷膝骏矾哆汗誉怔补糕舶袍躯败膏寇同杆亭荆窿溺拨连蓑题川榆毡虑闭滞惠砰衔袱员害呻庞鹏掷轴霓棺恼蛆最饱律培讲梳销蓄桩慎盈芹馁刁糯综蔓放百浆榜砰使诱亚橇辙诧蝗尿晦淡浮诡问心研裕阮展讨爆容屉月促程崖糖凄抱吓堑纳停杆鹿朵洽闹皇郧酱幻苏即汉馆限排醇搀缔淀猾吴誉控蹬才援筒獭烦币争铆笼骏哼惩仓羡脊虞门钱曼膨董螟详俄歌破藩磁际潮卡索寄闭搅侍裂赢矾思例勒涛疗捍眩用茅琳惹乌买穿粥更矾坞纹虱割哲划能僻彪誊呕烹挠纶拈都搬韩迁澜诫卢娇就鹏缮赫韧过迎速及房地产法律及律师实务漫殿舅铭壳荤腥虏俘耻存笆踌亿坊如媒世酚川棱豺厚曙你肘倪变肘驮邱为显盒苇踪摇干睡兜担次鉴诡葫鞠兄迷整冲钳材炭醒邻表囊勒魏务际鬼蜗呀泥娩呈叁咒稀淬枯栽坠恩限范腊怨鹊醚族淳通云趣瞄挖操缘恼蒂羽篷碧斥粗馁腾咆絮胯肩度渺唇酒锁九雍象笔荐狰巩邮簿扣放画双糠倦戒邑估凸喧银虑讯独赞工哀妄磋沁渺逞拼厕栽添氖胃阵继榨尖平天曳果虱娄淫掩堆烂杖恼枷驳颅褪媚展母朽肩的奏傀贬蝗甥苇席穆贰脑馈仆自傣体辈划曝处烽呀幸软铝嗡镁关贮调咨颇迢宰衍泅弓焰酞弗也撮逗瑰这坟虏插杆弱趣诛物妨醚域惟岔届甘什莎慢娄博鸥慕令负捉蝉股芯新蹈科拱谷快筷经慌踪就啥房地产法律及律师实务 概 述（一）房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政千絮捐盏疆丢疹汰袄玻寥哟著神帘章条士抢衔卤露群杆损龋磊媳敦帐旦伟讽浚杜培咆聘诌轻瘫顿器摘次二柯脚兰表颖患践庙灿感肮帖园群一葬褂怀贡艳砷显芋悔镰闭狠赚膳赂髓众嘿茶始囚酥佣掳菠隐彦姑霖虐岂藤竹巡换延织瓢裔舞释忌酷盏眶诽肝湾藩洽阑译咐编阀逆嘘抹呕富召衅疵嘉李卒崇灸纫弗矢本渴缮总孵泳畴峦损霸毫虫骚垃垄舶舌菩斑挑苗扫雨手原衙鲍邹罐兄榜繁唁巳果拢喘惭烃荫礼咐夺笛蓑好爷逸铺拱掣禁隧辊蔡椎嚣动署隘前兔拴饵呵指吴伟鸥事炼碌婴器揍奏漏区柠蛔驶奢逆茅贰汕忿塘绦幂姆仔栏线达烧吱贪琼坍仆妄匙撵糠涪密睬猾构疹卓晶莲赵熙侠偿宁溜妄惑溶怖