重庆市城镇房地产交易管理条例解读.doc

《重庆市城镇房地产交易管理条例》解读
（《重庆市城镇房地产交易管理条例》于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过，自2012年1月1日起施行）。
概 况

一、修订原则
1.相关法律有规定的不再重复（如要求交易必须签定合同、办理登记等）；
2.只针对交易管理，涉及权属登记的不再表述；
3.立足当前，考虑长远；以解决实际问题为主要目的。
二、篇幅
总计八章七十三条，分为总则、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介服务、监督管理、法律责任、附则。
第一章 总则
第三条：…公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门…
【说明】：增加了公安、银监两个部门。主要目的强化市场监督管理。
第五条：…房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进行业建设。
【说明】:新增条款，发挥和加强行业协会对房地产市场的服务和引导作用。
第二章 房地产转让
第一节 一般规定
第六条 房地产转让包括：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）产权调换；
（四）以房地产清尝债务；
（五）以房地产合作开发、作价入股，或者因收购、兼并、合并，房地产权属发生转移；
（六）法律法规规定的其他情形。
【说明】：1.删除了继承、划拨；2.产权调换的含义更广泛(原条例：房屋拆迁中房屋所有权人已产权调换换形式获得的期房权利转移的)；
第七条 ……附有违法建筑的房地产不得转让。城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的，应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门，房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让限制和抵押限制。……情形消除的，…应解除转让和抵押限制。
【说明】：
主要目的是针对一段时期，部分产权人未经规划和相关部门批准，乱打乱建（如开挖地下室，侵占小区公共绿地）等行为，从法律上加以约束。
在执行中应注意严肃性，不能随意限制，必须有规划部门的书面告知，才能予以限制。
第九条 房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全状况和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
（原条例第十条：房地产转让，与转让人有共有关系的房地产权利人、与转让人有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。）
【说明】：原条例规定不严谨，对优先权的享有，法律规定仅针对的是买卖而言，对于其他方式形成的产权转让共有人和承租人并无优先购买权。
第十一条…非住宅需要改变原登记的基本单位进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。
第五十五条 违反本条例第十一条规定，未经批准擅自改变房屋基本单元进行转让的，由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。
【说明】：
1.主要目的是规范非住宅的分零销售等行为（实践中存在开发企业随意分割若干摊位对外出售，对分割后的使用、通道是否合理、建筑消防安全是否符合规定均不考虑，带来极大的社会隐患。如农贸市场、超市等）。
2.无论是期房还是现房分割分零必须履行相应程序，经过相关部门批准。
3.在实践过程中，如果相关部门不受理当事人申请的，均可理解为不予批准。
4.实践中出现这种未经批准的分割行为，按照第五十五条的规定，应该由规划、建设、消防等部门管理处罚，房地产部门配合。
第二节 商品房销售
第十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现销。
第七十二条 （五）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并支办理房地产权属登记商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。
【说明】：注意现售定义重庆与国家的区别，重庆要求更高。重庆市现售是指办理了房屋初始登记的房屋出售，住建部《商品房销售管理办法》第八条：房地产开发企业在商品房现售前将房地产… …有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第十三条 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当应套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。
第五十六条 违反本条例第十三条规定的，房地产开发企业未按照规定公布价格，明码标价对外销售的，由价格主管部门依法查处。
【说明】：1.两种价格同时进入合同内容，房屋总价相同；2.以套内价格和套内面积作为计价依据；3.由价格主管部门负责查处。
第十四条 …
（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上…
（最后）…未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。
【说明】：1.对预售进度条件作出新的规定（实践中注意按照“面积”把握）；2.对物业管理提出要求（有物业备案即可）；3.对房屋征收提出新的证明要求（无论是否有原地还房，均必须出具证明，实践中注意证明应对还房做总体描述）；4.增加商品房预售方案内容（商品住房预售方案按照示范文本执行）；5.对合作联建作出具体规定，联合建设必须共同取得土地使用权（实践中各证件主体必须一致）；6.对土地已经抵押办理预售的情形作出规定（实践中严格执行，必须放弃抵押权）。
第五十七条 违反本条例第十四条的规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，退还预售款，并处以收取预售款5%以上，10%以下的罚款。
【说明】：实践中注意与《商品房销售管理办法》规定1%以下处罚的区别。
第十七条 取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。
【说明】：1.“十日”不是十个工作日；2.按照物价部门的方式。
第十八条 房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当设立公示栏，并公示以下证件信息： … …应当设立信息查询处，并提供以下信息查询……
【说明】：将交易监督管理办法的内容以法规的形式予以明确，更加权威。
第五十八条 房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下罚款；拒不改正的，吊销商品房预售许可证；（一）违反本条例第十七条规定，未在规定时间内公开全部房源的；（二）违反本条例第十八条的规定，售房现场未达到标准的； ……
【说明】：对商品房信息公开和公示的法律责任提出了明确的处罚措施和标准。
第十九条 … 已实行商品房网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当签订网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以…领取预购商品房买卖合同登记备案证明。
未实行…地区，预售人应当在签约之日起十五日…申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理起五个工作日内向买卖双方出具预售商品房买卖合同登记备案证明。
已登记备案的合同需要变更或者解除合同的， …应当向房地产交易管理机构提交书面申请。 …可以依法申请预告登记。
【说明】：1.明确了网上签约的法律地位；2.对合同登记申请办理时间重新规定为15日（原条例为10日，住建部《城市商品房预售管理办法》规定的时间是30日）；3.明确了办理合同登记备案的工作时限，为5个工作日（原条例没规定）；4.如需变更必须双方共同申请；5.注意预告登记的含义。
第五十九条 违反本条例第十九条的规定，房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的，有房地产行政主管部门责令补办登记备案手续；拒不补办的，处以转让价格款5%以上10%以下的罚款。
【说明】：新增条款，明确了合同登记的而法律责任。
第二十条 商品房预售人应当从发放项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行，并设立预售资金监管账户。一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管账户。
预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取。办理按揭贷款的银行应当在办理抵押权预告登记之日起五日内将预购人的按揭贷款直接划入该项目预售资金监管账户。
【说明】：1.预售资金监管银行一定是按揭银行；2.一个项目可以有多家预售资金银行，但一个预售证范围内的房屋只能有一个监管银行（原条例：一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户，多个预售项目应当分别设立预售款专用帐户）；3.按揭贷款必须按时划入监管银行。
第二十一条 ……预售资金应当向预购人公示，供预购人查询和监督。项目所在地房地产行政主管部门在对辖区商品房预售资金的使用情况进行监督检查时，徐查阅相关资料的，预售人、预售资金监管银行、工程监理机构应当予以配合和协助。
【说明】：增加条款，加强预售资金使用社会监督作用。
第六十条 预售资金监管银行未履行预售资金监管职责，给预购人造成损失的，由金融监管部门依法查处，房地产行政主管管部门可依法禁止其从事预售资金监管业务。
按揭贷款银行违反本条例第二十条规定未按期划款的，有金融监管部门责令限期改正，逾期不改的，依法给与行政处罚，由此给预购人造成损失的，按揭贷款银行依法承担民事责任。
工程监理机构违反本条例第二十一条规定，由建设行政主管部门依法给予行政处罚。
【说明】：1.进一步明确了监管银行的法律责任，增加了房地产行政主管部门对监管银行履职监督的措施手段；2.加强了对按揭银行贷款资金的监管。
第二十三条 预售人依法转让在建商品房项目的，应当自申请转让之日起，停止预售。在批转转让之日起十五日内，书面告知预购人，并在本市公开发行的报刊上公告。
项目受让人再行预售商品房的，应当重新申领商品房预售许可证。
预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同。预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案注销手续。预购人愿意继续履行合同或者在被告知之日起三十日内未提出异议的，愿预售人的权利义务全部转移给项目受让人。项目受让人应当在取得商品房预售许可证后，与预购人重新签订买卖合同，并向房地产交易管理机构办理变更登记。
【说明】：1.项目转让必须批准；2.项目转让必须对原已销售的情况进行清理（非常重要，实践中经常会忽略）；3.项目转让经过批准后，必须办理规划、建设、土地等相应证件的变更手续，再按照新的项目申请办理预售许可证件；4.新的预售许可办理后，应按照与原预购人达成的协议重新签订合同并办理登记手续。
第二十六条 商品房现售的，预售人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，为购房人办理申请房地产权属登记手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。
商品房预售的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。
【说明】：1.开发企业的职责是递交办理登记的手续，以取得登记受理通知书为完成标志。2.现房住建部《商品房销售管理办法》规定时间是60日，重庆更为严格。3.预售住建部《城市商品房预售管理办法》规定的时间是90日，且为承购人完成产权登记，重庆更为严格。
第二十七条 房地产开发企业或其委托的中介服务机构销售商品房的，不得有下列行为（一）采取返本销售或者变相反本销售的方式销售商品房；（二）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
【说明】：1.现房和期房均不得返本销售；2.期房不得售后包租。
第六十一条 违反本条例第二十七条的规定，房地产开发企业或者委托的房地产中介机构采取返本销售或者变相返本销售的方式销售房屋的；或者采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以一万元以上十万元以下罚款。
【说明】：本条规定较住建部《商品房销售管理办法》严格（规定为1-3万元）。
第六十二条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产行政主管部门处已转让价款一倍以下的罚款；
（一）将已办理合同登记备案的商品房再出售给他人；
（二）未明示商品房已抵押的事实而将已办理抵押登记的商品房出售给他人；
（三）将已经预售的商品房设定抵押的。
【说明】：以上三类情况为交易管理环节中违法行为十分严重的情况，予以重处。
第三章 房地产抵押
【说明】：1.删除了有关抵押登记的相关内容；2.删除了“贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的，购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同”。不再对按揭做三方签订合同的强制性规定。
第四章 房屋租赁
主要内容：
1.对承租人和出租人的义务作了更为细致的规定；
2.删除了公有住房租赁的相关内容；
3.明确了物业服务企业应当配合租赁管理工作。
第五章 房地产中介服务
第四十三条 房地产经纪、房地产咨询机构及其分支机构应当在取得工商营业执照或者办理工商营业执照之日起三十日内，持下列资料向经营场所所在地房地产行政主管部门申请备案……
第六十四条 违反本条例第四十三条的规定，… 未按照规定申请备案的，由房地产行主管部门责令限期补办，逾期不补办的，处一万元以上三万元以下罚款，并处房地产中介服务机构法定代表人一万元以上三万元以下罚款。
【说明】：1.将原条例对经纪机构的资质管理的相关内容删除；2.用备案管理代替资质管理；3.对不进行备案的行为作出了明确的处罚措施（重庆本地规定），对机构和法人均以处罚。
第四十四条 房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所醒目位置公示以下内容：…
【说明】：对经纪门店的信息公开作出具体的要求，为房地产管理部门日常巡查监管提供执行标准。
第四十五条 经房地产经纪机构居间或者代理的房屋买卖，应当按照有关规定实行网上签约。
【说明】：明确了经过居间代理的买卖，应当网签约的法律要求。
第六十五条，违反本条例四十五条的规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，可并处一万元以上三万元以下的罚款。
第四十六条 房地产经纪、房地产咨询人员应当加入一个相应的中介服务机构，并按规定办理执业注册。未取得注册证书的房地产经纪人、房地产咨询人员不得从事房地产经纪、房地产咨询业务。
【说明】根据《建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部国家工商行政管理总局监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房〔2002〕123号）要求“商品房销售人员持证上岗制度，所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。”
第四十七条 房地产经纪、房地产咨询业务，应当由房地产经纪机构、房地产咨询机构统一承接后交由注册的执业人员执行。房地产中介服务机构不得以个人名义承接业务。
第六十五条，违反本条例四十七条的规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，可并处一万元以上三万元以下的罚款。
【说明】：1.必须取得国家认可的房地产经纪资质证书（包括房地产经纪人和房地产经纪人协理），并经过注册取得注册证书后才可从事相关业务。2.不得以个人名义承接业务。
第四十八条 房地产经纪机构或经纪人员不得代为收取客户交易资金和相关税费。
房地产交易资金支付方式由当事人约定。通过房地产经纪机构居间或者代理成交的二手房买卖，当事人可以选择自行支付交易资金，也可以通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易资金专用存款帐户划转交易资金。客户交易资金专用帐户的资金不属于房地产经纪机构或者交易保证机构的资产。
第四十九条 房地产经纪人、房地产咨询机构及其从业人员不得有下列行为：
（一）伪造、涂改、转让、租借房地产经纪机构备案证明、执业资格证书、注册证书、执业专用章。（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务；（三）同时在两个以上房地产经纪机构、房地产咨询机构执业；（四）虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人或者赚取交易差价；（五）与一方当事人串通，损害另一当事人利益；（六）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财务，或者利用工作之便谋取不正收入；（七）从事经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房的经纪业务；（八）法律、法规禁止的其他行为。
第六十六条 违反本条例第四十八条、第四十九条规定的，由房地产行政主管部门责令改正，拒不改正的，对单位处以五万元以上三十万元以下的罚款，对个人处以五千元以上三万元以下的罚款，情节严重的，对单位处以六个月以上，两年以下停业整顿，对个人由原注册机关吊销注册证书。
房地产经纪管理从以下三个方面去把握:
（一）加强机构管理——强制备案；
（二）加强从业人员管理——取得房地产经纪人或房地产经纪协理资质证书、注册证书；
（三）经营行为管理——门店信息公示、签定专业经纪服务合同并由专业人士签字、明码标价、八大禁止行为。
【说明】：根据《铜梁县国土房管局 铜梁县发改委关于贯彻落实加强房地产经纪管理规范房地产交易秩序的通知》（铜国土房管发〔2011〕36号），从2011年10月1日至2012年9月30日为过渡整改期，对暂未取得房地产经纪人协理执业资格的，各房地产经纪机构应积极组织相关从业人员按照《重庆市国土房管局、重庆市人力社保局关于房地产经纪人协理执业资格考试及管理工作的通知》（渝国土房管发〔2011〕132号）参加考试取得从业资格，并按照《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》的规定申请评定等级、备案。从2012年10月1日起，我们将联合物价和工商部门对各房屋中介门店进行全面监督检查，凡未取得《房地产经纪机构等级证书》的，一律不得从事房地产经纪业务，否则将按有关规定依法查处。
第六章 监督管理
第五十一条 房地产行政主管部门和其他有关部门部门依法对房地产交易和中介服务进行监督检查，有权采取以下措施：
（一）进入有关单位办公场所、经营场所现场进行检查；
（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题进行解释和说明；
（三）有求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并进行复制；
（四）拍照、摄像、记录与检查有关的情况；
（五）责令有关单位和个人停止违反法律、法规的行为；
第五十三条 房地产行政主管部门在监督管理活动中，发现违法行为的，应当按照规定发出责令停止违法行为通知书；情节严重的，可采取在现场和办公场所公示违法行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记以及暂停资产转移登记手续等限制措施，责令限期改正。改正后，应当及时解除限制。
市场监管中对企业指导应把握以下十个方面的内容：
1.在市场特别好和特别差时期价格制定的策略性；
2.准确把握开盘时间，避免当政府的家；
3.应尽量避免集中开盘，最好采取摇号方式；
4.特别注意对相关配套的宣传承诺，广告宣传的严谨性（学校、公园等）；
5.注意开盘时间、交房时间、产权办理时间三个重要节点的控制，避免出现大规模违约引起的巨额赔偿；
6.合同签定注意与工程部衔接，避免出现合同附图错误；
7.注意房屋坐落的准确，规划编号与公安编号的对应、物理层与名义层的对应、门牌与附图的对应；
8.注意对物业用房、小区会所、社区用房等公共配套用房的前期准确宣传；
9.装修房与毛坯房的界定；外立面、门窗选材的宣传；
10.出现矛盾的预案处理，切忌推拖，激化矛盾。注意与政府各部门建立联系，信访、公安、规划、建设、国土房管、消防等部门。
特别注意：
在市场监管的具体工作中预防比惩罚重要。注意在处理市场矛盾中要以保护个人购房者利益为出发点，以确保项目按期竣工交付使用为出发点，以减少市场矛盾为出发点，以确保市场平稳为出发点，注意执法度的把握。
相关重点
一、关于附有违法建筑的房地产转让（第7条）；
二、关于分零销售的相关规定（第11条）；
三、预售许可条件的规定（第14条、16条） ：进度要求、联合建设认定、土地抵押、面积核发依据；
四、开盘时间要求（第17条）；
五、网上签约合同备案的法律效力（第19条）；
六、预售资金监管银行的选择、帐户的设立（第20条、21条）；
七、项目转让对已经出售部分房屋的清理、相关手续的变更办理（第23条）；
八、预售、现售对产权手续办理时间要求和开发企业责任的认定（第26、27条）；
九、承租人、出租人义务的规定（第34、35条）；
十、对群租的原则认定（第36条）；
十一、房地产经纪机构办理备案的要求、条件（第43条）；
十二、对房地产经纪机构经营门店信息公示要求（第44条）；
十三、经纪从业人员执业资格注册要求（第46条）；
十四、二手房交易资金监管要求（第47条）；
十五、对房地产经纪、咨询机构及从业人员的禁止性规定（第49条）；
十六、交易监管部门的取证权利（第51条）；
十七、对违法违规行为的行政限制措施（第53条）。合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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