关于成立房地产开发公司可行性分析.doc

*****投资发展有限责任公司
关于成立房地产开发公司可行性分析

一、成立房地产开发公司的背景分析
2013年，*****公司在**园区建设指挥部和国资委的正确领导下，通过*年艰苦建设，终于使**园区初现雏形，呈现出一片欣欣向荣的景象，在社会各界获得了良好的口碑。目前，园区三所实验学校及前期基础配套设施建设已经建成，已进入支付施工单位建设资金的高峰期。园区建设初期，为偿还园区基础配套设施建设费用，市政府给公司配置有***余亩商住用地，但受房地产政策调控和土地资本市场交易低迷等因素影响，配置土地多次上市拍卖流拍无人购买，为缓解公司资金压力，同时确保园区配置土地（国有资产）保值增值，拟将部分商业价值较高且配套设施齐全的成熟地块进行房地产开发，进一步加快**园区建设步伐。
二、成立独立房地产开发公司的必要性
*****公司作为市属国有独资平台公司，由于成立时间较短，企业自身造血机能尚不完善，为使公司健康、快速成长并保证后期可持续发展，继续按照“产城一体化”、“园城一体化”的园区建设思路，结合园区后期建设实际情况，成立房地产开发公司势在必行。在公司现有管理体制框架下，独立成立房地产开发公司，主要从事房地产开发项目建设，建立完善企业自身造血机能，有利于效提高*****公司自身经营风险防控能力，有利于房产开发公司今后进入社会资本市场独立运作，有利于公司按照市场规律办事，成为独立核算的企业化、市场化的公司，同时还可有效的实现*****公司经营方向转型工作，由平台公司向实体公司转型。
房地产公司成立后对加快完善**园区的生活服务设施建设以及园区后期基础设施建设发挥重要作用。
三、成立房地产开发公司的可行性
随着**园区建设和基础设施的逐步完善，农校、水电校、医专、电大、幼专等五所中高职学校即将陆续入驻**园区。五所中高职学校入驻后，园区各校教职工人数达2000多人，但由于五所中高职学校新校区离中心城区和老校区较远，多数教职工在老校区及其周边已有住房，新校区及周边也还没有开发住房，教师在新校区就近管理学生成为急待解决的现实问题。因此，为了便于学生管理，迫切需要建设相应的教职工住房。罗强书记在**园区调研期间，曾指示园区建设指挥部召开专题会议，研究解决中高职学校教职工住房问题，通过对入驻园区各校教职员工住房需求量的调查摸底，目前该项目可行性论证和前期规划等相关工作已经完成，成立房地产开发公司后可立即组织实施该项目，进一步完善园区周边生活服务设施市场广阔。
四、拟成立房地产开发公司基本概况
在园区建设过程中*****公司培养并锻炼了一批专业技术强、素质高、能吃苦的管理人员和工程技术人员。房地产开发公司成立初期，组成人员将由公司现有各部门中抽调精干专业技术人员组成，不新增人员，不新增办公场所，拟组建房地产开发公司相关情况如下：
（一）公司规模
拟成立房地产开发公司初始注册开发资质为三级，注册资金800万元。
（二）公司组织架构
总经理

工程部
前期综合部
销售部
财务部

施工管理员（项目主管）
施工管理员（项目主管）

电气工程师
现场管理（销售代表）
现场销售
售后服务
出纳
会计

（三）各部门工作职能
1、工程部
（1）负责公司的技术管理工作
①负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。
②负责审查开发项目的重大技术方案。
③制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。
④负责施工图纸会审、图纸交底、竣工图的审定工作。
⑤负责图纸变更的审定工作。
⑥负责组织各项工程的竣工验收工作，办理工程移交手续。
⑦负责工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。
（2）负责开发项目工程质量管理工作
①认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。
②负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。
③负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、
技术条件的评审。
④负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。
⑤负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。
参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。
⑥参加基础、结构、竣工验收工作。
⑦组织消防、人防验收工作。
⑧负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中
存在的问题，提出改进措施。
⑨负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。
2、前期综合部
（1）负责组织规划设计、建筑设计、园林景观、市政配套设计等方案的评审、确认工作。
（2）负责规划、设计报批和有关的手续的办理。负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。
（3）负责根据批准的建设项目规划方案到各市政配套主管部门办理咨询，确定规划方案。
（4）负责施工图勘察报告的审核，负责发放施工图。
（5）负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，确定相关方案。
（6）负责项目市政配套工程施工的准备和协调、办理各项手续。
（7）完成领导交办的工作，做好与其他部门、单位的配合工作。
（8）负责组织工程范围内的招标工作，编制招标的资格预审文件及招标文件，开展招标资格预审及招投标工作以及相关的报批工作。
（9）负责整个工程项目的业主合同管理工作，监督合同的执行，及时评价合同各方履约情况。
（11）负责审查工程部提交的工程变更部分工程量的增减、工程单价的调整、暂定金额的支付、有关工程延期、费用索赔材料，提出处理意见。
（12）对监理、承包人的违约行为进行调查，搜集掌握有关情况，提出书面报告并通知或提醒违约方采取措施加以纠正，按合同对违约行为进行处理。
（13）组织整个工程项目的合同谈判工作，包括线外工程、业主指定料场材料、业主限价供应的其它材料、变更合同条款的各种项目，负责准备合同文件及有关资料。
（14）检查监理在计量支付合同管理方面的工作；审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款。
（15）审查计量的工程量，审核工程计量报表、支付工程款；参与合同工程竣工验收，组织合同结算。
（16）协助工程部编制上报和下达总体、年度、季度资金计划，检查计划执行情况。编制资金计划。
（17）完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。
3、财务部
（1）认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度，并结合实际情况制定本公司的计划、统计、财务、会计制度及实施办法。
（2）组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划，办理计划的上报、下达和调整工作，掌握进度计划并分析计划执行情况，协调解决计划执行中的问题。
（3）依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟订相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，合理分配资金。
（4）负责公司财务记帐，组织公司经济核算和会计核算，实行会计监督，按时编制财务会计报表，按国家规定完成税金的申报，测算，缴纳和减免工作。
（5）负责开发成本的管理，组织成本核算工作，并负责成本控制分析和财务预决算。
（6）筹划、协调公司与外部各利益方（各银行、税务、财政、关联单位）的财务关系。
（7）负责财务、物资的核查工作，定期进行清产核资。
（8）综合管理本公司统计工作，收集整理统计资料，按时报送季、月度统计报表。
（9）完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。
（四）部门人员配置
各部门人员配置以精简高效为原则，其中：
1、工程部设置3人，部门经理1人，水、电工程师1人，施工管理员1人；
2、前期配套部设置2人，部门经理1人，建筑工程师1
人；
3、合约部设置2人，部门经理1人，概预算师1人；
4、财务部设置2人，部门经理1人（兼任会计），出纳
1人；
5、采购部设置2人，部门经理1人，采购员1人；
五、拟开发项目基本情况
1、项目名称：**园区教师公寓（暂定名）
2、项目位置：**园区（靠近团结水库一侧）
3、项目规模：总占地142亩，开发面积17万平方米。
4、项目总投资：4.78亿元
5、项目成本分析：详见《**园区教师公寓开发项目（暂定名）开发成本核算表》
6、预计项目收益：5.96亿元。
7、开发周期：建设周期2至4年，计划分两期进行开发。
综上所述，从*****公司的长远发展目标、发展战略、**园区后期建设以及成立房地产开发公司的必要性、可行性等多方面证明，现阶段成立房地产开发公司的时机合适、条件成熟，是完全可行的。

附件：
1.《关于**园区中高职学校教职工住房问题的请示》
2.《*****市人民政府办公室领导批示处理单》
3.《关于**园区中高职学校职工住房建设问题的规划意见》
4.《**园区教师公寓开发项目（暂定名）开发成本核算表》

*****投资发展有限责任公司
二0一三年十一月十八日其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

10