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年代以来，中国批发市场进入了一个快速发展时期，成为中国经济发展的一个新的 增长点。 从数量、品种上讲，中国批发市场已得到了迅速发展，批发市场体系初步形成。据统计，在工商部门 登记的各类商品市场有 9 万 5 干多家，管理相对规范的有 56 万家。在 56 万家中大约设有 1300 万 个摊位， 1998 年成交额达 2 万亿元。 1 上规模的各类批发市场有 10000 多家， 其中农产品批发市场 4000 多家，工业消费品批发市场 2400 多家，生产资料批发市场 5000 多家。目前，中国已初步形成了包括粮 油、农副产品、日用工业品、生产资料在内的，以农副产品批发市场为重点的，有形市场和无形市场相结 合的，门类齐全的批发市场体系，成为有中国特色社会主义市场经济体系的重要内容。 批发市场交易规模迅速扩大。通过批发市场交易的商品销售额已占全社会商品零售总额的三分之一。 1998 年，全国各类批发市场中，年交易规模超过亿元的市场有 1000 多家，其中山东、浙江各有 200 多 家，江苏、安徽、河南、湖北、湖南、广东等省各有 100 多家。小商品批发市场是发展最快的一类批发市 场，年交易规模过百亿元的就有十几家，交易规模最大的义乌中国小商品市场 1998 年交易额突破了 200 亿元。农产品批发市场交易规模近年来迅速扩大，大多数省市都有年交易额过 10 亿元的农产品市场，其 中，深圳布吉农产品中心批发市场 1998 年交易额接近 70 亿元。 中国批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动 经济发展等方面发挥了重要作用。主要表现在以下几方面： 第一，在扩大内需、开拓市场和宏观调控中发挥了重要作用。批发市场是为满足不同层次消费需求而 发展起来的，农产品批发市场，特别是蔬菜批发市场正成为城市“菜篮子”供应的重要载体，通过南菜北运 等绿色通道的建立，调节了因季节变化的蔬菜需求，丰富了城乡居民的生活。各地小商品市场以农村居民 为主要消费群体，基本上满足了广大农村对日用工业消费品的需求。生产资料市场为工农业生产提供了必 不可少的原材料。粮食批发市场在国家粮食宏观调控中正发挥着积极的作用。 第二，在丰富商品流通模式，促进大市场、大流通的形成方面发挥了重要作用。批发市场的建立，突 破了中国传统的仅靠商业零售和一、二级批发站的流通模式，实现了通过批发市场进行批发、零售的新模 式，有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾，成为中国现行流通模式中不可缺少的组成部分。 第三，在活跃地方经济、推动相关产业发展方面发挥了重要作用。通过建立批发市场，一方面为农产 品与乡镇企业产品找到了销售渠道，另一方面又为农业与乡镇企业调整产品结构提供了市场需求等方面的 信息。通过建立批发市场，还带动了交通运输、通讯、旅游、商业服务业、加工业的发展。批发市场也己 成为当地财政税收的重要来源。总之，真正起到了“建一个市场，带动一片产业，搞活一方经济，富裕一方 人民”的作用。 第四，在吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，促进社会稳定方面发挥了重要作用。近年来，在国 有生产、流通企业经营困难，普遍出现亏损的情况下，批发市场通过不断完善功能，不但没有出现亏损， 而且保持着良好的发展势头。一些地方政府提出“退二进三”的措施，以发展第三产业尤其是流通产业为重 点。来解决国有企业下岗职工再就业问题。据初步统计，各类批发市场的从业人员超过 1000 万人，其中 相当一部分来自下岗职工。 第五，在指导生产、形成价格方面发挥了重要作用。随着批发市场中信息网络的建立，各类批发市场 通过市场供求信息的传递，及时向生产厂家提供了市场供求动态，为生产厂家调整产品结构提供了依据。 一些农产品批发市场的商品价格已成为各地同类商品的参考价格，而且成为国家制定价格政策的重要参考 依据。 二、中国批发市场建设与发展取得的基本经验 （一） 、走统筹规划，依靠政府搭台发展的路子。批发市场的健康发展，必须建立在统筹规划的基础上。各地批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去的地方， 批发市场就能够健康有序发展。 （二） 、走准确市场定位、办特色市场发展的路子。无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必 须依托当地优势，选择经营品种和发展规模。寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势， 走市场连基地，基地促市场的发展路子，有意识的培育自己的产业基地，为市场发展打下坚实的基础。河 南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深 df5 浦田农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格 优势、新的交易方式为特色，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。河北保定依托 传统优势，发展特色市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。 （三） 、走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展的路子。市场的竞争，很大程度上可以说 是管理与服务的竞争。办市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新服务手段和方式，一切以客户的利 益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。 （四） 、走批发市场多种交易模式的发展路子。走出传统的“一手钱，一手货”的简单模式，积极寻找适 合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。大多数市场在这方面进行了有效探索，如 一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华，一些市场通过在外 地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华通 有色金属中心批发市场“、昆明商品中心批发市场等，取得了较好的效果，有的已开始在电子商务方面进行 积极探索；一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力；一些市场积极引 进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。 （五） 、走以股份制形式办市场的发展路子。一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新 的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临 的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发 市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了批发 市场管理机制创新。 （六） 、走批发市场+基地+农户，产供销一体化发展的路子。批发市场在开拓农村市场中的作用正在 逐步显现出来。一些市场通过在农村建基地的形式，走“市场加农户”、“公司加农户”、产供销一条龙的发 展模式，既为市场培育了稳定的供货渠道，又开拓了农村市场。 三、当前制约中国批发市场改革与发展的主要因素 （一） 、批发市场法制建设严重滞后，不适应中国市场经济发展的要求。中国批发市场走过近 20 年的 发展历程，至今仍没有一部国家统一的法律来进行规范制约，甚至连一部统一的法规性文件都没有，使中 国批发市场的市场准入与运作不规范，无序竞争，盲目重复建设，也给各地批发市场的有效管理带来了困 难。有些地方的批发市场处于一种自由、无序、盲目发展的状况。假冒伪劣商品在批发市场仍然比较严重。 （二） 、部门分割，多头管理依然存在。从中央到地方，许多部门都参与批发市场的建设和管理，造成 批发市场在管理上、政策上的不统一，看起来有关部门都在管批发市场，一到需要解决问题时，谁都不能 负责到底。许多部门向批发市场收取 20 多种名目的费用。 （三） 、重复建设现象严重。由于办批发市场旱涝保收，一些单位与企业纷纷把目光转向批发市场，造 成了批发市场的大量重复建设。如北京市大大小小建材类专业批发市场就有 40 多家，郑州市食品批发市 场就有 9 家，大大超过了城市的需求，为了争夺有限的经营客户，陷入恶性竞争之中，结果谁也发展不起 来，出现了不少“空壳市场”。 （四） 、市场发展缺乏创新，发展后劲不足。一是重视市场数量发展，不注重市场质量提高；二是重建 设、轻管理。市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上；三是交易方式落后，许多市场仍 停留在原始的“一手钱，一手货”的交易模式上，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法 3 四是面对日益激 烈的市场竞争，市场缺乏适应性，对经营品种不能及时作调整 3 五是市场缺乏发展资金，不能及时有效地 完善市场功能；六是市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式。 （五） 、一部分市场管理人员和交易人员素质低，市场网络化建设缓慢。管理人员熟悉集贸市场的运作，对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益， 缺乏长远的发展眼光。市场网络化建设缓慢，更是制约大多数市场发展的重大因素。 四、积极开拓，努力实现跨世纪批发市场的战略性转变 批发市场从起步到发展有近 20 年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区 还有较大发展空间，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提 升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中， 优胜劣汰。但批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在 2010 年至 2020 年期间，由于中国还是一 个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在与发展，充满 着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存 在的时间会更长。如何实现跨世纪中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢? （一）、实现批发市场的管理创新，向法制化转变。市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济 的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。尽早出台批发市场管理条例，进而出台批发市场 法，为中国批发市场创造良好的发展环境。在国家目前还没有出台这方面法律的时期，可先制定地方性 的批发市场管理办法。同时要根据当地经济发展的需要和资源优势，认真做好市场发展规划，严格按照规 划，建设和发展市场，消除重复建设和不利于市场发展的因素。促进市场的健康发展。中国批发市场建设 的重点是抓好与人民生活密切相关的农副产品批发市场建设，工业消费品和生产资料市场重点是抓现有市 场的完善和提高，一般不再新铺摊子。 （二）、实现批发市场的组织创新；向质的提高转变。走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场 质量的发展模式，在重视市场硬件建设的同时，加强市场软件建设，完成市场由外延扩张向内涵发展的过 渡。市场建设的重点要放在市场功能的完善上，通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设，来 扩大市场规模。要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区， 专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力 培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。及 时调整商品结构，增强市场的竞争能力。努力实现批发市场与产业基地的有机结合，走市场连基地。基地 促市场的发展路子，形成贸工农、产供销一体化的市场发展模式。 开拓农村市场是中国政府提出的扩大内需、开拓市场的长期战略方针。批发市场在开拓农村市场中有 着得天独厚的优势，只有占领了农村市场，批发市场才有生存和进一步发展的空间。 （三）、实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站，从世界批 发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此， 中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中 心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出干篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连 锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总 代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作 的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无 形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。 （四）、实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒 伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。 我们正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量，在批发 市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象。 （五）、实现批发市场制度创新，向投资多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管 理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定 的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制， 努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批 发市场。加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的 竞争能力和辐射力。toki 2008-7-8 16:34建材连锁业市场竞争模式大解读 是挑动价格战，还是提升服务品质，提供优质产品 中国人向来把拥有属于自己的房子当作生活中的一件大事，而怎样让这房子看起来更漂亮、更舒适、更显 品位已经成为拥有房子之后的头等大事。近年来，国外知名品牌的家居、建材连锁机构纷纷抢滩国内市场， 如广州人耳熟能详的百安居、好美家、靓家居、东方家园等，这些大型家居超市正通过各自的经营模式和 特点让更多的市民和同行看到了一种新的家居理念，包括提供更多满足市民的产品及服务 建材连锁业市场：发展如破竹之势 在未来 5 到 10 年内，家居超市连锁业将与厂家直销及摊位式经营一起三分建材零售业的市场，这是 个成长迅速的市场。欧洲第一、世界第三的家居装饰建材连锁店百安居负责人称，在未来 4 年内，百安居 将在广州市现有的 2 家超市基础上，新增 6 家；好美家则表示其位于广州市的第二家超市今年下半年也将 开张；靓家居建材超市也将在已有的 5 家建材超市的基础上，今年年内在广州市新开一至两家建材超市。 届时，广州市将在现有的 8 家建材超市基础上，年内至少新增 3 家；另外，世界建材超市巨头欧倍德在广 州市的首家超市不日也将开店，业内人士指出，广州建材连锁业市场格局已波澜乍现。 另一家在全国已有 17 家建材连锁店的东方家园，也将在广州开首家连锁店，插足市场分一杯羹。该 店选址芳村，自称将成为华南地区同行业中“单店规模最大”的建材家居仓储式超市，且已度身打造了一整 套供应商队伍，其中 60为新增进来的本土供应商。在上个月召开的广州地区供应商大会上东方家园，就 已迫不及待向广州市区的建材零售同行发出挑战： 消费者所购商品在 10 天内若售价高于 其他市场同品牌、 同规格、同品质的商品，商家不但将返还顾客相应差价，并奖励差价的 300。据 悉，这已是当前最高 的差额赔偿标准。对此价格攻势，广州市一家建材超市负责人向记者表示：“把 最低的平价让给消费者是 这一行的共同特点， 我想我们不会坐以待毙。 ”但声扬 6 月份开业的东方家园芳村店， 到目前为止尚无动静， 至于商家承诺的相关服务内容，是否能够真正落实，大家将拭目以待。 服务：一站式采购成新宠 旺盛而高档的房地产需求使广州市成为各个建材家居连锁业的兵家必争之地，越来越多的巨头进入， 无疑将提高行业进入门槛，加速整个市场的规范化进程，随着建材产品价格的透明度越来越高，企业提供 的产品质量和服务水平更多地成为消费者考量的因素。“统一采购、统一经营、明码实价、一站购齐、自由退货”，以此为特征的家居建材超市的经营模式受 到消费者的大力追捧。想象一下，可以在宽敞明亮，装潢漂亮的大超市里面购买涂料、地砖、吊灯、大床、 甚至小至一颗螺丝钉，任你挑选，而且还有导购员仔细地为你提供建议。和以往跑装修市场那些小摊挡， 一个一个店地找，如果在酷夏，还要是大汗淋漓样子，简直是天壤之别。 百安居：类别齐全的家居 MALL 发源地在英国的百安居正在实践着一站式服务的经营口号，百安居的“装潢中心”以齐全的产品及多类 别见称，你可以买到和家居装潢、装饰有关的所有工具、零件，甚至家具，这种形式可以满足从设计到材 料再到施工、装饰的全过程。 据百安居负责人介绍，在英国，一般的居民都是买二手房，房子一般都是装修好了的，所以一般修修 补补，更换家具这样的事英国人习惯自己动手做，去百安居这样的建材零售店可以一下子将所有需要的东 西全部买齐，通常“软装潢”的东西购买得比较多，因此百安居多是规模不大的小型建材超市。在中国采用 大卖场的形式，这与中国的房子多数是毛坏房的情况有关，通常买了房子后要进行“硬装潢”，因此从材料 到家具的一站式购买方式满足了消费者的需要，也改变了装修的购买方式。反过来现在中国的这种形式也 开始在欧洲采用。 好美家：为顾客多想一点 好美家依托珠江新城广场而建，与家居 MALL 的概念相仿，周围的饮食购物环境营造了一种轻松的氛 围，消费者在买完家居后，还可以逛街购物。 好美家朱店长告诉记者：卖场为客户多想一点，服务强一点，才是最根本的。当营业厅人流不多的情 况下，在岗人员偶有离岗的现象，好美家特针对这一点对营业员加强培训，要求对询问有问必答。在售后 服务方面，好美家设下如下条款：接到投诉后，当天回应，如需要鉴定的，不长于 2 天内解决，若问题在 于供货商，先由好美家承担责任，确保顾客的高满意率。 靓家居：创新导购及消费模式 本土连锁超市靓家居则采用“一站式购齐+接力式导购”的模式。市民进行靓家居内，营业员除了会根 据需要进行一站式导购外，对于指定购买单项或几项产品的消费者，还采取接力式导购的形式，消费者在 A 区由该区专职导购跟进，进入 B 区购买产品则由该区专职导购跟进，并采取厂家派出导购员与卖场营业 员捆绑销售的办法。 在售前服务方面，靓家居推行的是“预知性消费”，向会员寄消费导刊，针对 VIP 客户的让利措施，购 买额度达 2 万元以上的顾客实行派车接送等等，当记者问到是否开展过概念性的促销活动时，该店的负责 人张先生说：广州市民是非常实在的，大家更加关心的是产品的服务及价格。所以靓家居更多的是产品促 销活动，例如针对性价比高的单项产品促销，店庆时的全线让利促销等。 服务是立业之本 对于经营者，除了对前景的激情展望之外，提供优质的服务才是经营的根本。企业如果有更多以“顾客 为重”的服务措施，便意味着获得更多顾客的心，有了更多的回头客。在建材超市如此竞争激烈的今天，打 服务牌才是立业之本。从消费者的角度来说，消费者关心因素当然还有价格。价格如何减少，一是要控制物流成本，二是减 少中间环节。因为建材卖场需创建一个全新的购物渠道和物流渠道，这是一个不断探索、完善的过程。不 过，对于理智的消费者来说，价格的高低其实还是其次，服务的舒心、产品质量的好坏，才是最终的决定 因素。 我们期待更加细致的服务种类和服务措施的出现，真正为消费者创造一个物品丰富、舒心实惠的一站 式建材卖场。toki 2008-7-8 16:35生存状态调查:消费群定位待明晰 国内大 MALL 生存状态调查 消费群定位待明晰 视点一： 运营管理： 视点一：MALL 运营管理：消费群体定位仍然有待明晰 2004 年 10 月建成开业之初，金源 MALL就因为其规模庞大、交通不便，又是“非规划内”产物等，招来诸多争议。 不久， 开发商世纪金源集团将其中 18.2 万平方米商业面积交给北京新燕莎铜锣湾商业有限公司管理 （新燕莎集团和深圳铜锣湾的合资公司），租约为期 20 年。包括一至四层及燕莎友谊商城、贵友大厦的 这部分商场，又简称金源新燕莎 MALL。 在外界看来，数百家商铺的分散出租，统筹管理上已有相当难度，运营公司合作方之间的决策协调 成本也较高。光是把如此大面积的商铺塞满，都是一个让人头疼的难题。 为此，金源新燕莎 MALL 给先期进驻的 400 多家商铺提供培育期优惠政策，同时每三个月做一次市 场调研，了解顾客的消费习惯，不断调整规划布局。例如，为了迎合实际消费需求，他们采用以品类为主 （即分为珠宝饰品区，家居用品区，运动生活区、休闲服装区等）的集中布局， 用金源新燕莎 MALL 总经理傅跃红的话说就是，两年来他们的品牌置换工作始终在进行，几乎是每 天夜间都有商铺在装修、施工。 据傅介绍，如今金源新燕莎 MALL 内部初步形成了一个全方位协调配合系统，角色也互相匹配：开 发商主要负责物业管理，运营公司负责整个商场现场管理，各个品牌商则负责店内品牌和销售管理等等。 但她也承认，离完善的统一管理和运营体系还有相当距离，整体经济效益也未达到理想状态。 而在商业专 家们眼中，开业两年后整个金源 MALL 最大问题之一，是目标消费群体定位仍然摇摆不定。 中国商业联合会副秘书长王耀指出，金源 MALL 的独特优势在于规模，但弱点却是缺少独特品牌资 源，引进品牌的战略也不清晰，导致很多国内外知名品牌供应商看好这里却不敢进驻。他甚至建议“拿出 5000 万元买断引进 20 个国际上公认的优秀品牌，这样会带来 100 到 200 个新的比较好的品牌”。 中国商业研究中心研究员于淑华则认为，应该先通过更佳的服务吸引各种渠道的客户，以增加人气。 根据世纪金源提供的数据，目前世纪城总共有 1.8 万户居民，加上周边区域性辐射，主要消费人群也就 20 万人左右。但如此体量的购物中心，即使同时有 5 万人到来，也不会显得太热闹，因此金源 MALL 内餐饮 店生意颇为兴旺，其他功能区却相对冷清。 看来如何利用项目自身的独特性，以及方圆 5 公里内并无其他大型购物中心这一有利条件提升客户 忠诚度，合理解决“为什么样的人群服务”的问题，仍然悬而未决。 视点二：住宅商业联动开发： 视点二：住宅商业联动开发：一桩不亏本的买卖 据了解，金源 MALL 项目并不在当初北京城市整体规划中“东西南北四大 MALL”之列，但它却是最 先建起来的一个。 事实上，世纪城西区（包括一、二期）楼盘开始销售时，周边项目都以住宅为主，缺少生活配套， 没有大型商业中心。黄如论看准了这个空白，金源 MALL 于是作为世纪城三期的配套出现在开发规划中。 从整个世纪城社区来看，该项目位于正中心，且紧挨横穿而过的远大路，区位和交通条件最佳。对于世纪城“300 万平方米的居住社区+68 万平方米超大型购物中心”这一开发组合， 业界争议颇多， “非理性的产物”之类的批评不绝于耳。但现在回过头看，也许这种模式正暗合世纪金源住宅商业“一盘棋” 的思路。 世纪城位于北京西三环与西四环之间，并非城市传统繁华地段，商业配套对于支撑这样一个庞大社 区来说尤为重要。无论是预先设计，还是后来在实践中领悟，黄如论使出的这一招，使本来可能零星分散 的各种商业设施聚集一处，赢得了可观的规模效益，无论对世纪城后期项目的销售，还是集团品牌知名度 的提升，都有战略上的意义。 显而易见的是，从世纪城三期开盘起，金源 MALL 已成为开发商手中的重要砝码。2003 年 4 月世 纪城三期开盘，均价每平方米比前两期高出 1000 多元，而且一直是排队抢购状态，到 2004 年初即全部 售完。如今世纪城二手房价已涨到了每平方米 1 万元以上，虽然有各种因素在起作用，但金源 MALL 的确 功不可没。 据粗略估计，金源 MALL 投资总额达 38 亿元，而房价节节上升的世纪城三期，投资额约 70 亿元， 最终却实现近 200 亿元的销售额。谁都看得出来，这不是一桩亏本的买卖。 视点三： 战略： 视点三：MALL 战略：主要意义在于提供自主的资金链 北京世纪城大获成功后，世纪金源集团斥资过百亿元在云南昆明圈地 3680 亩，采取直接克隆方式， 开发总建筑面积达 400 万平方米“昆明世纪城”，城内的 MALL 部分面积达 52 万平方米。2005 年，“昆 明世纪城”年度销售额达到 30.5 亿元， 同期昆明市住宅年销售总额不过 70 多亿元。 2006 年 1 至 2 月， 仅 该项目新推楼盘销售额便高达 6.5 亿元。 2004 年底开始招商的重庆金源 MALL （建筑面积约 50 万平方米） 几乎是北京金源 MALL 的翻版。 ， 虽然世纪金源没有在周边自建住宅社区，但其所在的重庆北滨路沿线，已有包括北京金融街、中房集团等 知名开发商的 18 个已建或在建、待建中高档住宅项目。长远来说，这些住宅社区中的消费人群，对重庆 金源 MALL 的持续经营无疑意义重大。 有市场人士认为，本质上说，商业地产投资经营的主要意义在于为企业可持续发展提供自主的资金 链。从住宅地产开发上赚来的钱投入到长久持有的商业项目上，继而转化为企业的固定资产，这些长期经 营的物业不仅具有保值增值功能，还能为企业提供可观的现金流。 换言之，依托住宅社区做商业配套，利用商业配套反过来拉动住宅销售，提升区域价值，并为继续 克隆扩张作资金和管理经验上的准备的“滚动式前进”模式，有助于降低地产开发的风险，同时能大大加快 扩张进程。 部分 MALL 发展现状 华南 MALL 位于广东东莞郊区万江，占地面积 43 万平方米，建筑面积 89 万平方米，商业面积 40 万平方米， 停车位 8000 个，总投资约 25 亿元，号称“全球最大 MALL”。2005 年上半年起部分商场开业，但经营状 况一直不甚理想，今年 10 月市场传出外来资金有意洽谈收购，但未得到最终证实。 广州正佳广场 位于广州天河商圈，占地 5.7 万平方米，总建筑面积 42 万平方米，总投资 40 亿元，其中裙楼商场 面积 30 万平方米，东塔楼为 48 层五星级酒店式公寓，西塔楼是 30 层超甲级写字楼。由于开发进度拖延 等原因，开业日期多次推迟，2005 年 1 月开业后部分小业主及租户曾因生意不佳与大业主发生纠纷。 深圳华润万象城 位于深圳罗湖，总建筑面积 18.8 万平方米，是华润集团在当地投资 40 亿元开发、总建筑面积 55 万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大 型室内购物中心”，2004 年 12 月 9 日起试营业，经营状况比较正常。 上海正大广场 位于浦东陆家嘴，占地面积 3.1 万平方米，建筑面积 24.1 万平方米，地下 3 层、地上 10 层，由泰 国正大集团开发。2002 年开业后，经营状况一直未如人意，但今年更换管理公司后，租金收入明显上升。黄如论的 MALL 情结 自始至终，金源 MALL 的开发都深深带着世纪金源集团老板黄如论的个人烙印。 据说当年他在菲律宾考察时，发现当地的 SHOPPING MALL（综合购物中心）不仅仅可以购物，还 有休闲、娱乐等功能，给城市居民生活带来了新的色彩，甚至一定程度上改变了人们的生活方式。他下定 决心，一定要把 SHOPPING MALL 引进国内，做一个世界上最大的 MALL。 在金源 MALL 原来的设计中，单体建筑面积是 48 万平方米。但黄如论听说加拿大艾明顿 MALL 也 是 48 万平方米，金源 MALL 顶多只能与其并列世界第一时，他要求改变设计，将建筑面积增至 55 万平 方米。后来加上二期开发面积，金源 MALL 总规模达 68 万平方米，成为真正的世界第一。为了建成这个 投资达人民币 38 亿元的庞然大物， 宣称在整个世纪城近 400 万平方米住宅楼面开发过程中“没有向银行贷 过一分钱”的黄如论，不得不向银行贷款 10 亿元。 2003 年 8 月，黄如论对外宣布金源 MALL 正式启动开发，仅用一年多一点的时间，整个工程基本 完成。两年前金源 MALL 投入运营后，他即表示，集团在北京的地产开发项目全部结束，转而充当商业地 产经营者的角色，因为他觉得，住宅最终卖给了客户，长期持有的商业物业则可以在自己手里不断增值。 目前，除了北京金源 MALL 之外，黄如论还相继投资开发建筑面积 50 万平方米的重庆金源 MALL， 以及占地 3680 亩的昆明世纪城，后者也包括大型 MALL 的规划。黄如论希望，未来集团能在全国各地开 发 10 个左右有一定规模的大 MALL。toki 2008-7-8 16:35纺织服装类专业市场的未来发展方向 资料显示，在国内各种的商业业态中，专业市场的比重做大，然而，传统专业市场规划的欠缺、经营的不 规范等问题导致其千铺一面，同质化竞争和低水平重复建设现象严重，专业市场已经成为服务水平最低的 业态。通俗的讲，不少传统批发市场即使经过所谓的升级改造，也基本属于新瓶装旧酒，就是将过去散落 在街头的小摊位集中到一幢现代化的大楼里，没有本质的发展，管理和竞争手段仍然停留在 20 世纪 80 年 代的水平，经营者大多只是坐地收租。在专业市场中占有很大比重的纺织服装专业市场也存在着类似的问 题。 纺织服装专业市场是伴随产业发展和商业流通体制改革而出现的，面临着新的业态改革，市场 将从单一的交易平台提升为融信息交流、贸易洽谈、流行趋势发布、品牌汇集的综合平台，通过多元的资 源整合，使专业市场的所有者、经营者和商户实现共赢。中国加入 WTO 已经多年，一方面国内批发市场 竞争日益激烈，另一方面，根据世贸组织协议规定，中国对本土商业企业阶段性的保护措施在 2004 年底 已经全面开放，批发市场业态面临着强大的国际竞争对手的冲击。在新形势下，中国纺织服装专业市场面 临新的挑战，如何在保持传统优势的同时创新发展，已成为业界关注的焦点。 产业集群地专业市场 产业机群地市场，首先要有自己的支柱产业和特色产业，形成优势企业和重点产品，建立完整的上 下游产业链条，这样才足以支撑一个大规模的专业市场地产的发展。产业机群地市场主要具有低成本、低 风险、高效集约、工商联动等优势；根据国内服装产业水平，服装产业集群地市场具有产品档次相对较低 的劣势。 在产业集群地市场中，存在城镇式和群体之独立式两种模式。 城镇式是指整个集群地就是一个专业市场品牌。比较典型的例子有中国东方丝绸市场、濮院羊毛衫 市场等。中国东方丝绸市场地处江苏盛泽，素以丝绸纺织业而闻名，通过数轮大规模技术改造，盛泽丝绸 纺织装备和生产水平显著提升，成为国内有名的生产基地。依托盛泽丝绸优势而创建的中国东方丝绸市场 交易、服务功能日趋完善，市场的规模越来越大，交易品种也从单一的丝绸化纤面料、原料拓展到装饰、家纺、服装、纺机配件等 10 余类数千个品种，中国东方丝绸市场成为规模大、品种全、价格低、运输畅、 服务优的面料、里料采购地，成为丝绸化纤薄型织物集散地。 针对濮院市场销售产品以外地产品为主，“买全国货、卖全国货”的特点，桐乡市委、市政府认为，濮 院羊毛衫市场作为全国最大的羊毛衫集散中心，必须要有自己的生产基地作为依托，与市场互促共进，共 同发展，形成强大的羊毛衫产业。2000 年 3 月，建设毛衫特色工业区的决策应运而生。濮院羊毛衫市场 是政府引导、民资参与、社会共建、市场运作的典范，建有科学合理的管理体制，市场管理委员会代表市 人民政府行使管理职权。濮院羊毛衫市场尽管有知名的品牌进驻，但其交易的货品总体上层次偏低，品牌 孵化能力不强，市场对本地产业和本地品牌的升级贡献不大。 对于城镇式的纺织服装专业市场，最重要的是要尽量做到政府引导、民资参与、社会共建、市场运 作。 群体独立式是指在一个产业集群地中有多家专业市场，彼此是独立的实体，一个市场品牌不能代表 整个集群地。比较典型的例子有杭州四季青服装市场、虎门富民时装城等。杭州是中国女装生产集群地， 其中，除了比较典型的四季青服装市场外，还有其他服装专业市场。杭州四季青服装市场是国内首批通过 ISO9002 国际质量体系认证的专业市场，开创性的在行业市场内引入现代化企业管理方法，并结合丰富 的市场运营经验，使“四季青”在全国的同行业和商户中享有很高的品牌吸引力和影响力。市场健全的制度 与不断提升的服务内涵，全心全意为广大经营户着想；多方位的商品质量管理，不断提升上市服装品质， 维护消费者的利益；市场商户及物业管理全部采用高效的计算机网络管理体系。从服装经销的来源和方式 上看，为了适应市场发展的需要，自己有加工厂的经营户仍在继续增加，这说明经营户们的品牌意识越来 越强，这不仅有利于品牌自身的发展，也将有助于市场更好的发展。同时，杭州四季青服装专业市场也存 在一些自身劣势，市场经营业态水平有待提高，市场发展也受到地区结构调整的挑战与现有经营场地的限 制。 虎门已经形成了自己颇具规模的产业集群。其中包括企业集群、市场集群等八大集群。自 1993 年 富民时装城开业以来，虎门现已经拥有大型专业服装批发商场 21 个，大中型布料市场 9 个。虎门富民时 装城核心的经营策略就是抓住机遇，应需而动。包括应需起步低租金，培育品牌、应需扩张品牌和资本， 双管齐下、应需升级商贸物流，国际接轨。虎门服装集群效应明显，整体实力较强，但是服装专业时常孵