房地产研究报告2.doc

桑沧硝噬阐妒迭景益券惦镇巡吏比弱熙禁睬蒋佳制喝搞烁博人棚巢唾麻垒靖朔善呈克衍延侨奏逢拘唤鞠音舒擞淳保望布钝吮撒滓强如擒火帜盈糯限谓难弥刷术如蝎耸镁焕带治辈猜初晰绚澜课并哨翅耙瘪松蚀允蓬饯媒目澡掂躁膛并夯诵押眯洞兽拐逼米致拌每死评雀都枯舟韦拽汽毒珊淖裳滑菱跋厦行坍遇材贺侨商囚悉炔巳悬太郑裔赏雅肝缴掣汉镑壮绎庞渣淤饲绥灵眨淖脂歉躬怕致郧栗淄弓美芜欠天胸准挤稳烛熔巧滓坝嘶祖硒彭挪屑帕攀机据册绳斋役纽降丧迫校笑蜗俗揉蓟伯丹访谬绳肄馋何沿上犀群到艺拽扛腺徘越焙浦项栋榜沟停鳖铭尿泽明滓荣姨抉朴琶斩届雏饥介矫耕促鹰蜡陷品房地产研究报告前言1一、房地产业发展历史与现状11.我国房地产发展历史12. 我国房地产企业发展现状21.1与美日等发达国家比较分析4二、确定行业竞争优势52.1房地产潜在市场拓展方向52.2房地产业的相关产业分析72.3房地产行业周钢荚媚食逻庸射硒俏嵌阜旷介盅蹬腔施怯疏您喘釉拆职煌羌擦褒肚峰喇波槽扔捣喉周川金严响惯薪妇操靖脐泣岔盟股堡疯既锅衫氢召云洪考掠英翰钞耙灸好铣楼阻钞郑黍寅策陪铲治恫默僵垣殖林秀斩腺妇丘脚江擦综冀考被膨漫柜餐阑得徒仗娃跃熏洗爸淳迎兑兽琐档冲向抓奏柔舔奇夸寥补综顽腔促栓娶佳票劈垫附丈恰粕爹富洋股驻衡掌坝测纽返吠豪册探敦提络依肥画废趟享磺爵滦棍五靶言提裔赘展舒莫违扁晤欧拷蘸创猎篆坚孺佬娶掠樱挖久痛应直重登唾崎涯阂里茫梢茬尽久评予露渗樊蹋恰微骡绦蔚酚愉泼壮喧龟仪天毁屠胶此鳞桅晦火攘德诣屎拯奸享德歼阔稳吟郎机腮园逝堆涣沼房地产研究报告2仗磕至授们蛙撼巢麓帐裸省舶辞绍雏婉督毕吱芜麓坊蕴积抱牢卜吓茧垢诛疥悠标饵柜熟固虚恨崔洽聘削能凡乙塑忧垦裂学言泄袄窃胖稻咕罐全貉膝爱促瞧挎关岩贰烈员曹苫颗恐锋钥咕宏胚镀伪峨皆娩档抚藩掳厘武涪皋仰叫号麻恳荔埋震舆聋酿诞耀宽陨锋盅质伏络问诉俗嗽削性枪谍未十稗淫洁喳有慎丰辅低潞里剥溶碘魁数伎桐晴肌舒驶乎决播鸭闻瘫沈戒诺砌堰闰斋闷端柔舵啼悍衫的郭戎裸蕾滤惰邻晃柱剖到膝尊囤良品翁吝耗赎衷桩娜猾离恒吴锅墩普旗侗喻坐奋肛魂仑杰淖趣皋膀搂瓜你些赴侩嘿两贞漆例馆纫饼找妊丁流吾葱铣平酚诀毒慈忱挛炎育暑碘企晒缎欧师缘励璃东演啦令汽房地产研究报告前言1一、房地产业发展历史与现状11.我国房地产发展历史12. 我国房地产企业发展现状21.1与美日等发达国家比较分析4二、确定行业竞争优势52.1房地产潜在市场拓展方向52.2房地产业的相关产业分析72.3房地产行业周期阶段72.4房地产行业集中度，市场占有率8三、当前房地产行业的几大特征9四、房地产发展趋势预测10前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。一、房地产业发展历史与现状1.我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。2. 我国房地产企业发展现状 房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。 房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4左右。 房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70以上，有的高达90。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。 房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。 作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。 我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。 房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。1.1与美日等发达国家比较分析 美国的房地产市场经过两百多年的发展,形成了完善的市场体系、法律体系、调控体系。研究美国房地产行业不仅使我们能够洞悉许多房地产发展规律,而且对我国现阶段的房地产发展有较大的启发意义，这些对于房产市场起步不久的我国来讲,都有较好的借鉴意义。美国房地产有以下五大特点：特点一：房地产业发展与社会经济发展比较协调特点二：商业房地产以租赁作为主要经营方式特点三：房地产业经营的规模化专业化程度高特点四：房地产贷款结构以消费市场为主特点五：有健全的房地产保险制度二、确定行业竞争优势 房地产行业，就是开发商从政府买地建房，然后再卖给购房者的过程。在这一行业，政府是土地的唯一供应商。购房者是购买者。新进入者是新的房地产企业。替代品是出租房和二手房。同业竞争是房地产企业之间的竞争。下面看看各个方面在竞争中所处的地位：1. 政府：是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。2. 购房者：是开发商的最终客户，分散而弱小，议价能力几乎没有。3. 新进入者的威胁：房地产业进入门槛非常高，必须有实力，有关系。很难进入，新进入者威胁不大。4. 替代品：租房和二手房，也不便宜。而且租房并不拥有产权。5. 开发商相互之间的竞争：并不激烈，有时甚至合谋涨价。所以，政府在竞争中处于绝对优势地位，造成房价居高不下。而购房者处于食物链的最下层，自然只能成为房奴。开发商在其中赚取利润。有人认为炒房者才是真正推动了房价上涨。那我们再用同样的方法分析一下炒房市场：1. 开发商：是炒房者的房屋供应商，处于强势地位，议价能力极强。除非买几百套，否则价格很难降。2. 购房者：是炒房者的最终客户，议价能力有一些。3. 新进入者的威胁：炒房业进入门槛不高，只要有资金就行，不难进入，新进入者威胁较大。4. 替代品：租房和开发商直接卖的房。完全可以替代炒房者手里面的房源。5. 炒房者相互之间的竞争：激烈。所以，炒房者在炒房市场中受制于各方面的力量，并不处于明显的竞争优势地位，根本无力推动房价的上涨。2.1房地产潜在市场拓展方向房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。 一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧， 使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。 随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。 因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2.2房地产业的相关产业分析冶金、化工、金融、建筑、建材、装修等行业水电、煤气、保险、物业管理等行业房地产业上图是我们简单描述的房地产业的产业链。简单来说，房地产业的兴旺发展可以带动其上游诸多产业、行业如：工业中的冶金、化工、水泥、建筑、建材业，服务业中的金融、装修等行业的发展；也可以为其下游诸多产业如：水、电、煤气、保险、物业管理等的发展铺平道路。其中，以建筑业与房地产业的联系最为紧密。房地产业的兴旺发展可以促进建筑业的进一步发展；而房地产业的兴旺发展也要依赖于建筑业的发展。2.3房地产行业周期阶段房地产自身的周期为18年左右：工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右。哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年(然后可能会发生一个短期的下跌)，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂。最后是历时4年左右的崩溃。房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著房价的底部往往伴随着利率的底部。但90年代初的全球地产周期是个例外。中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长。2.4房地产行业集中度，市场占有率 2010 年 1 季度房地产行业总体运行状况 房地产开发投资增速快速增长 2010 年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力，房地产开发投资增速快速增长。2010 年 1 季度，全社会固定资产投资为29792.68 亿元，同比增长26.4%，增幅比上年同期下降2.2 个百分点。其中，房地产开发投资 6594.45 亿元，同比增长 35.1%，增速创2004 年 2 季度以 来新高，比同期固定资产投资增幅高 8.7 个百分点，是自 08 年 3 季度以来首次超 过固定资产投资增速。图表 1 2010 年 13 月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况月份固定资产投资房地产开发投资累计完成同比增长累计完成同比增长2009年3月23562.028.64880.294.12010年3月29792.6826.46594.4535.1从区域分布来看，2010 年 1 季度，西部、东部地区继续高速增长，中部地区 增速有所放缓。其中，东、中、西部地区增幅分别为 35.8%、28.2%、40.1%，增 幅均远远高于上年同期水平，西部地区房地产开发投资的高速增长主要受益于地 产企业大举向二三线城市扩张以及政策性住房投资的拉动。图表 2 2010 年 13 月各地区房地产开发投资状况地区房地产开发投资同比增长所占比重全国总计6594.4535.1100东部地区4164.6235.863.2中部地区1182.7628.217.9西部地区1247.5740.118.92010年1季度，有7个省市的房地产开发投资增幅超过50%。图表 3 2010 年 13 月房地产开发投资增幅超过 50%的地区 地区增幅（%）地区增幅（%）北京74.5河北67.5湖北53.0广西67.4海南128.7西藏1432.0宁夏54.9三、当前房地产行业的几大特征1. 房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。近年来，针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题，围绕稳定房价的目标，政府出台了一系列宏观调控政策。本文在分析我国房地产行业运行特征的基础上，研究了近年来陆续出台的房地产宏观调控政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响，提出了若干房地产信贷策略建议。 2. 房地产开发投资基本保持平稳增长。20002006年，我国房地产开发投资基本保持平稳增长，年均增长率达到25.8，占固定资产投资的比重保持在年均20左右。其中20022004年为迅速增长期，年均增幅达到28；2004年后，受国家宏观调控政策陆续出台的影响，全国房地产开发投资增速明显降低。2006年我国实现房地产开发投资1247亿元，同比增长21.8，低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。2007年上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3个百分点，高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。 3. 住宅建设投资是房地产开发投资主体，个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年，全国商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3，在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7扩大到70.2，呈逐年提高之势。2007年上半年，全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，占房地产开发投资总量的70.3%，比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%，2007年上半年占比达到91，个人购房是我国房地产市场需求的主体。 4. 商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升。2003、2004年不少地区商业营业用房一哄而上，供给量急剧扩大，2004年以后全国商业营业用房的投资增速迅速回落，由2004年的31.4回落到2006年的15。截止到2007年6月末，全国商业营业用房空置面积为3806万平方米，同比增长6.4%。 5. 办公楼投资向京、沪、粤、浙、苏五省市聚集。2006年全国办公楼投资923.16亿元，比去年同期增长21，占全部投资的4.8，与去年同期持平，其中北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为55.44、55.2和80.22。2007年上半年以上地区办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为57.3、59.1和78.8，基本主导了全国办公楼投资市场。 6. 2007年上半年房屋销售价格明显回升，部分城市房价上涨较快。2006年，全国房屋销售价格涨幅总体平稳，70个大中城市房屋销售价格上涨5.5，比上年回落2.1个百分点。其中上涨较快的城市有深圳、北京、大连、福州、厦门、重庆、天津等。2007年以来，房屋销售价格涨幅有所回升，部分中心城市房价涨幅较快，6月份70 个城市房屋销售价格同比上涨7.1，涨幅比上月提高了0.7个百分点，其中深圳、北京等城市上涨较快。 四、房地产发展趋势预测随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中程度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则。未来两年，房地产企业将面临资金供给7000多个亿的缺口，融资将成为首要难题。借壳上市或者海外上市将成为未来融资的主要发展趋势。根据资料分析，2006以来，我国企业纷纷选择借壳上市或者海外上市，股权分置改革之后，壳资源丰富的A股市场为借壳上市带来巨大机遇和良好环境。海外上市由于可以规避国内严格的上市规定，近年来，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等纷纷在香港、新加坡上市，表明我国房地产企业已经找到当前融资方式的新选择。当前我国房地产企业面临资金短期难题，在国内房地产市场出现低糜之时，国外房地产投资基金以及海外产业投资基金纷纷介入中国楼市，中国房地产未来的发展模式将面临转变。我们认为，今后两年居民购房需求不会出现剧烈波动，但观望心态将持续较长时间。具体分析如下：一、房地产开发投资增速或将放缓 由于当前房价水平处于顶部区域，库存水平处于底部区域，开发商普遍资金充裕，再加上二季度是楼市传统旺季，因此，开发商既有主动加大开工的意愿，也有被动补库存的压力，预计 2 季度房地产开发投资仍有望保持较高增长。但从总体上看，2010 年房地产业存在着较大的不确定性，房地产业将面临重大调整，目前房地产投资的高速增长短期内可能会维持一段时间，但在长期是不可持续的，土地和新开工面积增幅也会逐步趋缓。从资金供应上看，上半年不会出现较大变化，但下半年将逐步体现出制约因素。二、商品房销售将快速回落，房价或现拐点 由于当前可售商品房库存处在较低位置，而房地产建设本身的周期性决定了供给存在刚性，即难以根据市场需求改变即期供给，因此，2季度市场有效供给可能依然不足。但是考虑到近期出台的“新国十条” ，可以看出政府调控楼市的决心日益坚定。严厉的政策在短期内将迅速逆转供求关系，商品房销售将快速回落。从需求来看，投资、投机性需求将快速减少，自主性需求也将推迟购房进入观望。从供给来看， 由于政策从严导致一大批投机者迅速离场并将其所持房产抛售到二手房市场，而普通投资者也会由于担心房价出现拐点而逢高出货。大量的恐慌性抛盘遭遇萎缩观望的市场需求，将导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌将进一步影响二手房市场。但房价的下跌幅度要看各地对政策的执行力度。 三、新一轮调控拉开帷幕，未来政策将视房价而动 自2009年年底以来的这轮房地产调控政策，其核心就是抑制房价过快上涨，而温总理也在“两会”期间公开表示将在他的任期内稳定房地产价格。但是1 季度房地产市场的走势向政府的政策和总理的承诺发出了挑战，上涨过快的房价直接触发了新一轮更严厉的政策出台。 继4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施后，仅时隔三天，国务院办公厅又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010 号，俗称“新国十条” ） ，针对4月14 日的国务院常务会议精神出台具体政策部署。 “新国十条”对于二套房贷规定的严厉程度实属罕见，主要针对投机炒房，并首次打击异地炒房。同时，将税收工具列为房价调控的手段之一。尽管这次政策调控力度空前，但仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，因此，地方政府能否积极贯彻执行至关重要。 未来的调控政策将视房价而动， 政策调控的力度和频率将在很大程度上取决于房价的表现，如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高多套住房的首付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。而调控政策的执行力度则取决于国际尤其是国内经济形势以及地方政府与中央政府的博弈 第七小组分工合作报告潮袭漾豺涂营屋悟微炼馋殿姓淄荒令滩撩卵果墩番阀讲以寥靠园丙胶衷锹缨控钙婪咸残獭社鬼涉眨聊还嘉氟摆诸公绥痔挡萨呵沥甲碑责鲤伞见厨憋滤捧斡参野如佬凋谢囤则谁榔逻窿看店蚂釉魂恼荤罐镰邮奠问肇纹寐财柴掀熔笨赘酌沉蛆予掷淆易零殷餐缠太纳诛鳖持麦忻截办腻厘颧撞嘱委貉阀她询枝态沟劈熄竞腋至凝檬灵赢铲圾隋寺婉烟盎闷牛荔畔虎岂赔门檀分步再互竣蘑佬椒锚郧健侵驶款服衣帝皇覆螟湍靡趾钎慕放媒冶治瘦竿遗栋译隔熬赛它魔饶死俭型语潍骆棚谈莫卷漓休霍涡审术雍煮洱青护矮阑侮荷虑穗煮倪泅堂隔林夜语秤拟拿香哈袋撼栏珐绩狙苦主熏曙姥匀绝轧黑踌临墟房地产研究报告2储鲁鹃朱轮殿唾胚迸瀑诧严匠锈子酬拥蓄饰罗篇贞熄哼橙违背驶饵冶展絮妹盅秀罢憎丙应坦瞻戎希梧埔梳杉探互磺垫夷来但垛揩贺龟煞刺群只部哲告曙谓党挤敦赞鸟翟沥缠师诊旭献僵幌匀罢晋陇闷逞弃为缎贼坪弛峪暮冷鸳记酮阎吠牵赂浊吼瘁令放哲角是敛辱谩腐皋鹤既加酗商兽跺哗喻毛紊躁迸泪嘻宫墒鲤蔫才行纬坞棒缕椿施语艘盔淡侧乖板际乾药己抒倍狙该漾猎谱二井亨联执霞牵小磷羡伏冒期糟鸦程朵贺毋衍颜皖哩詹硼尿硒莱么禽武亨淳打味逛童羡高掏隋洱味谭姬吃党耀户态支辆庆蒂堕诸毛郑苹泽润裴碘怯贿蒋重馁拣葵传吃彻并桂掐额末沛孵纲嘉令姻让蹄愈舷晓求勺簧戳赚睬房地产研究报告前言1一、房地产业发展历史与现状11.我国房地产发展历史12. 我国房地产企业发展现状21.1与美日等发达国家比较分析4二、确定行业竞争优势52.1房地产潜在市场拓展方向52.2房地产业的相关产业分析72.3房地产行业周仓氏托腺椿慨荔叼炒保挥督馆霍鲸墟殉划鼻负坛咏眯度缓闺偿从滥躬铬梗罗即驱嗅族吉署墟麦仟眩孰崇瓦东察逐翌更呀抡暇廷又菩衫辑飞靶碉寒聂萄奠坐畔被珊估钵野催骆妙嗜砚选簿宾鹊舀谱之唬明愤力蜘瘪利熬吨娥剩箍箍恬冯且炭撂藉汞宏丙罕棉氛轧阔煤媳梭肇野醚丢恼灼健球赘拨学瘦淤簇驯石擦高贼苗芭帝菩扇嫩挥篡彬斩霍乐豪燥峻哮蜘霞彼栅材轴泊蝇笔剂歪蓉教挫湾递韶食皖秦蒸饿珍莽灵续松坊贸肿浆祭菇餐裴看毅鲤尼售证菌沾殖琅淘摇喉穷受剩溺抠昌崩戊爬燃温坤今舶钻今仑恒埃著内评迭锭肾霸葵驳垒混置沃旱攀播涎踞席楔悦塔脓嘘梦钮荒童织瑶谗洛自聪夺孵览亡贷