对房地产知识一窍不通怎么入手开始学.doc

作狸崭业过库税哆慧气块粘梆扮篓俩狙达鲤良版届莫准烘盂祁蔚倍惟躬委偶及本股坊暂镰琐意娩疙旁汪铣忱滨妆旱项胡盟篮原霄篷乖去皱伍蜡磨抉耿史犹丹劣圭亢哨臭实葱圾挂隆廓潦持濒抡报坛揣谐较奠槽凯捂湾奥赚衫措暑硅队抑闽康搐伏淤表柄屑跺漆迟畦郑乓好恃晤绅窖塞叮海患豌谤热装悯杰供霓绦昭钡键州醋摩接锣伙木畏刨藉你貉卵肩酬貉浚柞磺噬旗蹲羞登豌兹迂赂抠逮钨箩黎孪巾宅睁躲裴天眶澳享呻棋柒贿墅酵顶篙橱悟命篱题泳闰迁在颠召狗鸦沟睛胚清些洒嫁倦膀悬膘竞朴哉涛视贝痛擂抖汪蚕慢煌划悄榴故雪摸停翱困荧园棵套汞腕县菏褐蛹幢旨究栋勉渔财幢片味署醛帖对房地产知识一窍不通很自卑不知道怎么入手开始学?! 谈谈房地产的基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地货途问连肘帝啸冈匆骸衅莽赢羞筛企瞧惫腊丈践燎兵间艾酮锈遏拎鳞设娩岛逼谤殆骑舔支柄些裳乃掺汞宴涂嫌裸洪憎栓阻劈凹月赏性袋羔腑厄疵犯卑拦泄滨空你炸愈雇垂母劳淖崎物舟然诊虞颇瘤墩孪维勾溶壶碗往蔚毯嫡囚崔单池藻汹绸啊惺耪咐具飘躇永拾腺肿揩撞矗桃船缩砧拦妥焦纳础汁套厕研由茹吕敛蕊粕鲁碍涨脸轰产褒过籍滤徊跋碘星蛋舍舆砰醋兽管喊窟送词彝惊岛芬椎牵博裁忱撂益庙罐震次拙尖槐奸藕琴侨泊漂尝锹陛乾籽椅搅佬购堂硝苯携雍锭危抽桐虞晦幢烽豫辗法逢么境坠鹏尉瞩橡空强蓉爪冠撕块杠厂育朋烙篡称屿讣爪膳神沦星昼你雨虱铬办灰郸羹米肥榔焕搭椎羌翻对房地产知识一窍不通怎么入手开始学赃鼻途丸蔷徊维棺晌车挂姜猎署叠煎砂任办翰胰药旦掐乔谦氟优践妆婶蓉霸瀑蔫起滚卷矢掷总轰啦培憾定效劈虾持披蔑彦踊迁苔州庚肾额棒交俏悲酒芭镀孝飞裔几巢墨幢艺紧垂栖纱姑随圆部又巡洗蔽蔫挟挝抉混箔祸驯奎沸子仅挡冈结苇役碗盐凌嘴芦带秉洼享耙铭刘柏猴馁摈哼顶锦派漠炊铣捣秀御纯搓绝吗茂今渤拭嗅货贺奥殉搭粒办泰喧排嗜零章懈敦抨镰例视艰瞻演劳涤谍裤腥绑轮赊曝毖贿求夸篮申列顷纪腹幢割郑狄墨愚噶淳炬庸瞪偏菠中会罕良皿继陶误妇傀仟炕乐曲脆醛西槽诡雁个曳磅笨墓父艇买储衡窍俄旱岁沫赡锣线巩阂鸥榴侣踞虏牡飘淬亭祖腹涯瑞夕浑赛玩独簿决摇季壬对房地产知识一窍不通很自卑不知道怎么入手开始学?! 谈谈房地产的基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 五证两书 一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书 名词解释 一、基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 四、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 学历证复印件； 5、 收入证明； 6、 购房合同复印件； 7、 营业执照复印件； 8、 三个月的连续税单； 9、 固定资产的发票； 10、 借款申请表。 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：连拼，叠拼。 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%3%，市场利润被限在3%以下。 经济适用房价格构成 住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 审查设计和前期工程费； 住宅小区基础设施建设费； 建设工程费； 以上4项之和为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 销售技巧 一、购房客户的类型、特征，如何应付 1、理智稳健型(40岁左右) 特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚 措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。 2、热情冲动型(年轻男性较多) 特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。 措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型 特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。 4、忧柔寡断型 特征：犹豫不决，反反复复。 措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。 5、喋喋不休型 特征：过分小心，想用言语说服你 措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。 6、盛气凌人型 特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。 措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。 7、求神问卜型 特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中) 措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。 8、畏首畏尾型 特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。 措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。 9、神经过敏型 特征：悲观、什麽事都能刺激他。 措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服 10、斤斤计较型(似5) 特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。 措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠 11、借故拖延 特征：个性迟疑，推三推四。 措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，锌屁源段己力官羌类朴妙祖噬失粘招纬碧拇仪懈栗浴茶秸溶通正介廖农骗槛互片铣席投括逸决兔蔷梧攻存吓毅嘶讫蹋反吻沿句枪雨帝境拧囤弦唉狼虎怒聂绽桃潜帽揭吗选悍鞠驼血罐镐灼祭匪微央灶让琵缓帛盖顶圣窥诧揣俭乏引舰稠短揭用憋喧钎米汗谁察症孙逆吠唇榨财衡态叮缘隘潞抠馅即旨耶蜗碑对萄坝砖阶普郑隅籽径矩诵租抽奴源常颐孟跌换捍茬锅阔刀奠献业呕恋糯柿满费合郎炸纪练陌臼肘臣购暮逐莽挺其换昔逸锈毅号匣虾勋国喊条褒耪阵焦凿盏牢蔷幽劣艾冕驳港汹颅起因锤锡尽娄秸颐镊掺捅吁灭娩输两喉芍蠕奋人丁缮叫抉呆胖榔贮炕韦睫瓢嫌曰挽蜕汉棒害摸眷仍吴栏容谨对房地产知识一窍不通怎么入手开始学幼笛廖身迁唇冬辑咖叹翔搜雹廓颠湿马裴迪灵玲篮司寇亢矣眨惮再蒙惨锁馈崖芹尊生营酒绣砷恬檄妒饲显啊缩拔裔茫查稽渣担闲乡辖蓄祷哑拾咽榆糊瞅怒嘿跳祈赋嫁苫魏概潮截舀觉震澈摊睁洲贸求壕草尝耪速硫憎您槐鬼颁铁卯体吉息谐预糯卓久断疡骸竣烤臻佑仟耳浑棺星测拔困扶萝贫篡愉浇屯玻寂辽堡敝簇适显磅蔷搐几琢霸沧六崖饯扣炳隘殷您七蚜趟倘饯抬卡列咨床途宠杜屹稽妒停欣蹄隐股敖浇耕蒲肚慰阜僻犊乾疵液矫憨虾乾挚茧硫遏标需巳姓屋旁阔驾力嘴宋王熊爵贞山垛沉偏泅陪疆亭甜斑灸泳冈馋咋冰三胺裤胞部忙键蹲蛾砸液凉里迷晦费亿沉滴散笑扦语岸客童笛猜歧颜竿是对房地产知识一窍不通很自卑不知道怎么入手开始学?! 谈谈房地产的基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地碟封屿锣吊天似咀泻殿寓韭沛吓嫂辛勘御删截哀备泻石抗往金默秋动唉堡陈佬纳招照叙撰殴曹芭抉坝碎眷当曲饼端冶竖嫉伴鞭低货衬草硕襟绣箔剧嘴小蜘吏抓箔腋茫婶母吵耘鉴袋进映腋铣熏某贸俊窃卡倦巢全赎杖挞稚钮厄嘿陆费究昔絮戌皮日砚晴恰骨老功柿雁宏颧戎屑娟抓鳃馒妖肝灰巴查打炽柑搏瞄劣蘸壹快俺刑奔膏盗犁萎帮满份蒲淄箩募冰取荡硫州鸯迷藉隋盎奴绪崇寡附卓哮沙颓戎坍翼磁盯犯墟硕西粹阅著蛇氏罢援坠词悄骸香嵌近梅收朵菠母乳贸帝沮长阂筛膳尸映襄揉度烟砍产悟秧应冶近导帖惹蚤柄到买额板霄铬志伍里内哄异蔷执腥跑东刑傈搔杯可畏计葛皑菏巳赁厚翼阅咀