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4、的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”,规定房地产企业在收到预收款的当天,营业税的纳税义务就发生了,就应该缴纳营业税。(二)根据土地增值税暂行条例第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”授权税务机关核定税款的缴纳期限。财法字【1995】6号关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知 “(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部
5、竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”明确提出了预征土地增值税。(三)企业所得税的预征。国家税务总结先后发过三个文件规范房地产企业预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。因为预售收入在会计上处理为预收账款,而不是收入,在会计上也不可能形成当期利润,同样在当期也不能形成应纳税所得额,只是税法规定这样的预售收入在没有形成收入(所得额)前针对房地产企业要求必须预缴,等以后年度确认收入后再将已缴纳所得税的那部分收入扣除。二、涉及会计科目(一)营业税及确认收入成本1、收到预收款借:银行存款10
6、0贷:预收账款1002、缴纳税金借:应交税金-应交营业税 5 贷:银行存款 5 3、如会计确认收入同时结转成本 借:银行存款 80 预收账款100 贷:主营业务收入 180 借:主营业务成本 120 贷:开发产品 120同时结转税金:借:营业税金及附加 9 贷:应交税金-应交营业税 9缴纳金税: 借:应交税金-应交营业税 4 贷:银行存款 4(二)土地增值税1、随营业税缴纳时借:应交税费土地增值税贷:银行存款如果当年没有完工,应交税费借方出现红字,不影响当年的损益。2、土地增值税汇算后计提借:营业税金及附加贷:应交税费土地增值税3、期末应交税费土地增值税科目余额在贷方反应,应该补缴的税款,在借
7、方反应多交应退的税款。(三)企业所得税房地产企业企业所得税的处理比较复杂,既有正常的按季度实际利润预缴,又有按照预售收入的固定比例计算利润预缴的所得税,而且还涉及预售收入在以后年度结转收入后以前年度预售收入预缴的所得税的冲抵问题。1、期末按照实际利润预缴企业所得税部分借:所得税费用贷:应交税费应交所得税2、按预售收入一定比例形成的预计利润缴纳的所得税借:递延所得税资产贷:应交税费应交所得税3、次年预售收入转入收入借:所得税费用(当年所得税费用)贷:递延所得税资产(预售收入转收入部分)应交税费应交所得税(当年部分)币蚤记纺满幕悼磺埠笋珊纲祸沃纵纵攻冷岛钦梨坦虐猴绩侗台砰冀缕邵离逐暴哉弘尸刘弃杯渗
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