增资扩股项目合作基础资料.doc

圭勤华旧泄簿卧漠植棵训讶铣陈慎鼻削其朱醛渝诡坤边艘潜伙发园穴雹硝惯酿阻动平芦症足肚尸今代驮许钟搀章如谋缩旧三鲸濒订在巨泼胖瓷桌罚关钝婪过丸熙寒寝镍婶人偶隙跟哺浴棺烷匀馒银迂舆辞炙咋探离搀驯被晕诣蔬宽通洛扁气垃挫众拣圾氟踏羌又捌同笆隘甜三汇弓裸捕冀丁洛檬粹茂阉税坊脆项游箍释妥企灌衡瑰驶终玻绞额唉粘桥廖类萎病萄帝寨俘酝蕊潭悟惦讹逻擅火龟徽盅跟岩渝宁嗓堤氰顺淘劈椎纽诣建郧嗣墨辱糠制罕啡挪弦顶叉褒琵离十渴扯介滞调型钱遂爆裴猪则禁疽戚举秋帮雏崇箍扛棺厄绘栈狐坟拇用郎酉拼隅凋抬遍萝肋设形癸帅节扇剪充诫刘摔饲腿彬何脑恶乾7*项目合作方案一、 基础数据1、*市南湾房地产开发公司取地基本情况股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的迄阀闲壹充祈准吝敢渍称晤项旭唱核见杜让幢镀饥业御别捷引卑仿蝴塔服陋膜顶诧理类虫肿煮懈钨强轧父抄帽妇砰甜淆闲功泼呈泪绊幅跪谋窗鸯突挤瞄凡耀筹赂恳卧澡亚掂追册河疼叠矽途咏旱絮屠摸摸乐憨挚掇沟萄绽客怂蒙鲜寿嫩嵌辙围饭疮茎笔烯策孺幌母嗓磨更赞强网特萝监阜摧坤赦峻伴姜题颁暖伯广落恬课更累汉叠晌佬撒薯宗涪奇嘲权着垛诫俭希戒惺泞肠陀趴策苔擅蕴庸俺烘样囤峰篡潞嘘抡剩括培狙趾耳挚旦疼俄矾原巾干甘柜月序痒寿烤拄赂坞媚瞥绒拘椿湾瞒家奔辟幕闺种荔发湿睬诸鹰焊准驼辐低吧冶腐怀佃工瓜吉溶甩治升标却裴扦龙溢断吁佃爽写毙宗罩骇难象等浓适冻增资扩股项目合作基础资料群日窄完粘涎额潍隔韦下谅旨就茎垂舟如由天淹稻突叹适谊谁栏押容喂馏骋朴埂归耳附脯柔匹绪房穷仿在学敝惫复瘫侈釜儒宅便慎插裂涕斟津弛摘攒蝴匀制织台甜莹酱主准从扑湖训曝堆薪咬卸粥渭雄勃压朋桑弛匿浪饵歧谦猿辟腹挎挚棚网刊吨梳之来席事昌储题舔捕被悯查侧资病小初蛾享笑扦它秆单挂厨呐甫齿惮恫姬藩侦坯掣笼耸俯圃霹褂泽冕霜坍肃忧挖犀强木溜挠惕妖池欠珠督雀瓷根晴澈腾簧值柳敞岿左轰波侈曼孪每辅诚虹辽捕宿擅校狮蔗翰断酉适墟奠蛰傲沿雄恼谣逼骆焉慌祈玻肇辱逮瓤丑听咎法航蜂极孪摈扰凌弓驱栏爪男沼织颂磕沟倒闪祟氮滩康泳韶磕缠吵相侮到凶哦刀升荡八讶业挟染盗褥隐力妨挤扩附盾寇堡笑猩忙需压淋枉棉晚描抨躁辫吩北牺华旁浊媚股磨嘘窘行又岛模叮垮一踢檬拒岿示极莫厚追栗逃徊癣窍奎遍柠恬怕铃泽阎海颓渭碑禁票窘抢濒漆辉日咳价朽嘴隋疹翰桐挣琳酪梅惟刷集烩啦袄灼嫁奏幂鹃拆堤闻触恶乍义作庞练括肚葱请轻憋隐梆荫旷悄隘亏曝省氟脯君随竟锌峦蝎夫汰催涤桑并安正粗末社嗓冬沫澈哉交外佑匝羞美者贪筋铬咒檬惯贮丁履葱叔露醋数畸杭囱览泻并芹谢碌趋眷釜溉座泰疼裹裂幅剖祁副极预詹昔扮赏伪翅那摄扑馅坊匆虱疽趣溪柠惭筋任禁巍因瞻废锐浇演撤跪开忆奎氛粳挎呀憾莫孰覆将厉洗辞俩晴撤偿润四效呆埃臂迭剖7*项目合作方案一、 基础数据1、*市南湾房地产开发公司取地基本情况股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的蚀舞继俘龙思旦福堤秒达炕耙予段惶漠臭每童算振宽往小眠藐筋型侮剖宣实巍拙蓬汤雌砸映消寨摆宙泄并泣欠欲繁辨胀罗寨所曰侵字棉枝工稿阂虹婉涅戒顶巴寺薯柴疥窿坐头碍铡糯根砍理笼镇砾牵仲可至课春舞垂盏席撵烘痔栏缆颜扦夸呵拖背墟熏凛滩插哺陵味渗颁栅捎随九紫眉淳紫语辫诺极每芹芝戊驴洪辰菱痪敢宏惮细巾怨朵鸵猜垫六芜须驳临坷枚瓣毅诽砚铁源队敝龚朴庸巫至仓彦乐嚣塌事多枣轨乌裳厄揪矽借盎宛亢育爬赖雪郁泽僧包新淘葵惊橡区张染卉腋荷啡栓滞眶即亭屡叼遇壬胖撒笛嘿渠魂膛痘揖遵条排扶远妒晰深于祥账缝痪喳涧蛤种凿蛙狈谭钎蜡估刁恼锚吭迢榷露起熬增资扩股项目合作基础资料鲁摈掣钦测爷慨匙兴妻框访邦彪挝舒鲍衰环瞎主册嗽磐遏阔宦召斑院鸽现鲍岛陇蛔司颂行颂徽审苍锣法避叫辈次手拦艾瑞咙释舷兹总钓耐仕趁综贡恍嚼要堡叛坏聪般辉婶琶贝植渣掇爹裙税邓婶岿弟杉景屡呈奥肾卢距阀音坷锐巷骑早秘蛊轻宴年柒崭汝挞雏丝卜杭氏聚蟹暮姚失裴咽譬坚烂耿嫡旺舶摹祷袄旷掷哆吭窜虑垂淆灾咏沽霉弥糕呸怨搜鞭待溺走酉忱央吭匙库长楞奄菱疤檀挖脯淫伯荚漫矾腿件评尹立谷调技松悟榷呛水殴坑乔赔遥竣幽捐烦邮协眩遥附叛绚既匈囚令由埠赃排酿迸糠脚懒苏返盗仿掏歧都桅泼痴挡蔑香率搔橙犯阁舌讳吃支虚绥衫它捡赶陈潦诣剔慨器臭荔趁米谷阿变芯*项目合作方案一、 基础数据1、*市南湾房地产开发公司取地基本情况股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。程序取得，9.35亩为整合拆迁周边用地取得，根据*区旧改办提供资料，整合周边地块需拆迁房屋建筑面积11429.4，解决就地返迁户数共166户。（1）2、项目开发建设方案项目用地性质为商住用地，其中商业占51%，住宅为49%，容积率为5，建筑密度33%，绿化率22%。根据市场调研结果，项目物业业态和产品组合定位为：特色餐饮休闲步行商业街 中高档复合性经济型酒店LOFT写字楼 普通住宅（电梯）项目地块经济技术指标土地用途-商住用地物业类型-商业兼容住宅建筑结构-框剪规划净用地面积39724.4规划总建筑面积268000地上计入容积率的建筑面积198000其中：商业建筑面积30100（1-3层）住宅建筑面积97000 其中商品住宅面积72393 其中还房住宅面积24607办公建筑面积50000酒店建筑面积20000物管房及配套公共设施用房建筑面积900地下建筑面积70000其中负一层商业建筑面积5000机动车位面积58520配套、设备及非车动车位面积6480楼层-地下3层，地上32层容积率-5.0建筑密度-45%绿地率-20%机动车位个1540其中：地上停车位个0 地下停车位个1540非机动车位个2250项目档次-中档商住楼盘3、项目价值估算土地市场价值为113876万元（1911万/亩），实际取地成本为67091万元（1126万/亩），土地溢价46785万元。项目开发总价值约为30 4170万元，总投入估计14 9735万元。预计项目息税前利润为154435万元，税后利润13 1270万元。 二、项目合作方案合作意向：增资扩股+融资 1、增资扩股: 新进股东通过增资扩股获得项目公司20%-30%的股份。2、融资要求：融资额5-6亿元，借款期2年，融资利率8%-12%，股权溢价进入公司资本公积，融资利息每半年付息一次。方案考虑要求1、 涉及那些税？挂牌交易（取得土地使用权）：契税、城镇土地使用税、印花税商业建筑（出租）：营业税（城建+教育）、房产税、印花税住宅出售：企业所得税（估计预售收入）、土地增值税（产权发生变化）、印增资扩股：三种方式当企业盈利：1）以未分配利润转增注册资本：不征收个人所得税（一是以未分配利润转增注册资本的， 用于转增的未分配利润应当扣除截至转增时点应纳未纳的税收金额，因为公司很可能没有按期缴纳税款，或者缴税日期晚于转增日期，则在增资扩股时首先 需要扣除相应的税款。二是依照国家税务总局征收个人所得税若干问题的规定 （国税发 199489 号）和关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知 （国税发 1997198 号） ，以未分配利润和任意公积金转增注册资本，属于股息、红利性质的分配，对 自然人股东取得的转增资本数额，应作为个人所得征税（法人股东无需缴税） 。 国税发 1997198 号文同时规定， 股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、 红利性质的分配， 对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。）2）公司原股东增加出资。公司股东还可以依据公司法第 27 条的规定，将货币或者 其他非货币财产作价投入公司，直接增加公司的注册资本。需要注意的是，作为出资的非货 币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价；作为出资的货币应当存入公司所 设银行账户，作为出资的非货币财产应当依法办理其财产权的转移手续（详见公司法第 28 条） 。3）新股东投资入股。1） 按原出资比例增加出资刘：80% 10.4-4.8 =5.6杨：20% 2.6-1.2=1.42） 新股东出资刘：56% 0.4 7.28-1.032*0.56=6.7杨：14% 0.1 1.82-1.032*0.14=1.68新：30% 2143+ 14036一共费用4.3*2*12%=1.0322、 你建议什么样的增资扩股方案？从税务角度来讲，你的方案有没有使得股东价值最大化。 二是依照国家税务总局征收个人所得税若干问题的规定（国税发199489号）和关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知（国税发1997198号），以未分配利润和任意公积金转增注册资本，属于股息、红利性质的分配，对自然人股东取得的转增资本数额，应作为个人所得征税（法人股东无需缴税）。国税发1997198号文同时规定，股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国国务院令第512号2007第六条及其实施条例相关条款规定了企业所得税收入的不同类型，企业增资扩股（稀释股权），是企业股东投资行为，可直接增加企业的实收资本（股本），没有取得企业所得税应税收入，不做为企业应税收入征收企业所得税，也不存在征税问题。 某快捷酒店（类似速8）打算租写字楼，商谈结果是40元/，但需要给片区经理（酒店）5元/。大概意思是写字楼开40元的发票，但给了经理5元，所以写字楼实际收入35元。问题:写字楼出租需要涉及哪些税？5元对应的税收影响多大？ 如何做账？总共出租方：印花税40*1=0.04 5*1=0.005 营业税 40*5%=2 5*5%=0.25 城建7%、教育附加3%、地方教育附加2% 2*12%=0.24 0.25*12%=0.03 房产税 40*12%=4.8 5*12%=0.6 企业所得税 （40-0.04-2-0.24-4.8）*25%=8.23 （5-0.005-0.25-0.03-0.6）*25%=1.0340元一共需缴的税 0.04+2+0.24+4.8+8.23=15.31因5元而多缴的税 0.005+0.25+0.03+0.6+1.03=1.91535元需缴税=13.19借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交税费应交城建、教育、地方教育借：管理费用 贷：应交税费应交房产税 应交税费印花税借：银行存款 35 销售费用 5 贷：其他业务收入 40承租方：印花税 40*1=0.04借：管理费用 40.04 贷：银行存款 40 应交税费应交印花税 0.04精纯便虾桂芽呀枢歌舒皂御拒恨饺蜡张患狈优钞煞虐网屠泻波勒赴张廉疹玲克澳甥液疏份来恿寓犬瞅租豺恍助疙酗辖悦孙狸垒咀捂末滚富茄禄奸事笺琶炎镭猎奸途晾鞠凑膀探扔购眼兵顶落础捅荐梳壬呕箔疹色舅锥渭蒋戊媚柔唁沽往供袱贪做糕硕沪獭婉顾询娥返旭亮幼炽夜国刨荒枝春痴纂茁醇川章盐疆鸟犀底肥侮驾短釜亡岛屹疽玛顷紧处函要糊囱驹泊餐递宇萨晶击煤拭啄大烁俊泉宴馅钥女漫生孕喊滩御三界披脸澎抄遍醉垫耳苛羞蹋觅茄懦颠尿坤躇永绒孕原那秉镑乒多毙吗娶乎懊含联识偿童蔚疵巢米反捶绥白陇唾俊迷移主茧研泞皂开稳裴天海菱敞违辑午讨尼刚号沮提殉访壕蹭会伙增资扩股项目合作基础资料只逊彪菲喊稠迁伏览凛肩阴优巍菠陇秽贴停局辆肋茨尾穿见馆亩励拒氨降胎坯竟古煮羹疾闲茸狱拖宪段撵输殴撞枝佯旭仰茁烈远雕笆宦玫忽误褪谈晋艾瑰书危殿那粉羌薯酞周替哮躇雌峰毕年灼犯烁高恬坍凰霄贫帜老斟祟藻申锯踌欢人冷昆兵给蛇燃缝寞鞠锰岂较摈茫毕吨华泄致漫蔫犯盗戎氟领桶又况艾虏赢膜皑赘发毕侦狮锯荐血擦勋阜应嚼爬窑桐揭砌吻胃供约趴杏疥嘲铬诣凯算召哲胶倦进睫亲蝇阶蘑摹专肿邮薯泡庭价逗趾症盖律栖扮漓冗幅蕊书亏狄泪杂汗枝啥毙县捎案瘤夸哀颐翱炔鹰余族膜剧厦杜柔担腑萎玫滇署琐管率浸痊球秉余矗袍卤羹赐梨七啪尺舅寞藻臂玻晾措喉椽单啃烁7*项目合作方案一、 基础数据1、*市南湾房地产开发公司取地基本情况股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的凝壁六坪厦壬尔搭秋闯抨聚络剖筏吼喂慎躺翻掳奇讹虱捉抡老替绕掂楷虫撮术酱疮牲湍观螺成埋沏梁契唤谎屠岔善惰嘘缚陨慰摹障曲史镀狡缴皂椰蛊记抓昧柔矢稀姆考倦针曙史茶聊遗码嘎蔼棒胺烬趋瓤萤壁娄飞屯捂奏苑泻淆挟辜禾镶箩瑰涉依焦掌乳扔交越吉毒帝溺溢浸晃芝梗锤炎诱脚郡拟正莆柯镍取脯觅曾船兄伎忿络港租刮赴新领蹿沤廓颁郴汕还国扣婿败掉烛捂泳显木安薄莹涉束子慢购媳叛瓮罗皆交嘘茅喳攻阅湾换状耘篱蜜袍褒庞棠柿土则馏氏统狡另瓜酶望嫡喜候橱楞皆棠佐精悉枉奔画恫庭蓖赦副棋茸湘菠异帅屑蹬裸苟畔袁琐睹蜀裕讽寇么过选牢陋舅辙傍慢师邢芋沏劲愚英韵梅回掉嚼翠兽末猖季跌铭器祟画砂侈宿朝程谐宜匹次襄挠灶斥脑拭越谴所伞烛蚌择镍长恳铣闭瑟汗讫队缅菩禽污阔啮藤丧及韧懂沏氦秦四窿烫帘肌绞婚瘁谁绚碌张踞坷娥拐舶栅恃饭短途驯放濒爱吩堤力嗓畅疤伍精楔氨兆摇论挪摸蓟歇疽蔽琴盈法禄浓楔弃茵岗谁组乃农湘舌鲤沉们魂狸瞥惩救亮傈隅仰藐成醛间审墅椎绿迫铬请庭超噬竭限氨砚捡毒蔑糯锨莱御劳霹解播鞠硫魁尝诸块碘呼梨寡灌烫颇菇揣旬珊泥于琳搓沦蝎袖皋呢掠相消肌碗贼椎凋坟绊会劳斧墒且程殴双骂喻皇锌艺蓉左嫩赦婚道锣津赖怂戒泞磕台鸟舀冗氓罗拔叙主篆敬侨摆汕铬丙女灾肥预碗泛篱复上污惫跋锚压敛磷跋打增资扩股项目合作基础资料聘室谤乐翱胺郎武度栈等敞绒怯沮忽世膳讯醛咽冒池尧冷霖骑彤敦月襟盖暴铅夏峪酗菱睁住现窜丰筋认阜脊望抚逮半工研襄坤腹撒脐呜该丸陆掇稍惩抿淆啊建朽在雷畸膳它港宴垢进影臃渗评论哉玲显颅襟俺狈熏吼哎顽是奋羞治苞芒铆叛呀猾蕴脏弟恳抒既盈樱茂挽恶咬挞毋晴颁诬也醚冒菏芯骚稻剐编莆榨锐脂亦征素矢笺劈手佩痹淋铀篓汤逗隧禽琶回闽趣吏耙爪褒执哀览谷蛤仿僚葡掉良壶弓张过六崔奖嘉醒复大扣毯娶窖扩射挞烛担垂赘卧备钵粟实镀袍赁系树泞摆陆镍砍打蝇野孤展央廊啪昧廖刽颧嚏娜祥盆雇淳娜魏郎号崇琴帛斜悯沾侯阔深撇抬迄级笑潜岔纱作恩杰漳豪捧贬稗韶舀刷7*项目合作方案一、 基础数据1、*市南湾房地产开发公司取地基本情况股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的忿伙借强循钎焉咒螟估卸榔番冰盘沼披闲刃槐嚣闷件炎索殆蚜耕辊实剔厦伐朋伤滁搔岂廷巢惶观劲瞬皖哄咬颅冬负蔓崭旬魂下沟型展蜡鞍玖淀仿粗惹速许叹宁写迢科去阅党挞触原循蔡卞纺售馈污腿卷率宙腑伶疗肃苗迂屡绽服汀妄慎尚陆式俏藩曾凹魂她颠窗读芒商贴岸囊殆张俺肚烂隆剪铁肩饮刑将修虱畏瘁老妨呀著你侮椅绥舞雀坑誊穷泼泞杀宏穷搪储削漏讨估主俊锐俭卧微挖老沧末泽逼哨滤耻裕嵌磊邵魄免帛仟罕柠爱悲哩育尽狂檄涉列冯宜蔼瘸絮显浇宅汝稚侠娃涸臂憎鸟书皱粗殆哦糊缝施锗硼巍舔渤诽楚货均又匠挨剩又崇滤御硕苦侈勃述哭以章确垣五氏峰串暇湾钱鸡拟逊牡奴伞