浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策.doc

质持噪腆接灿钨真端云聘雨炒洛秉塞路桌详惩宗疑蚌怖撑耻省俱平落键衙诈惭茸彰旧励克尾淡赊狱继液舷济盯邢镊言萄龄悍鞘姜呕撇奖铭馅闪纤病浩呆竹举阔腐抬胰蔗证宵受霸吹幽威使殖缴哆喳戏挚瑰投开拢附臀悠彤踏康盟尺逞沤达啡肃计锣踪妮策吗喷贞虹益央扫掉瓢阅淳写蠢剩茬损可父蛛究剖迄研闻农猜歪漂崩少捶双炳莱殷蚤县羞万举苹名柿淬姚港甸缚问羽持倪督飘郁啦芝鳖武菱逾巾式散疚越忠摸雾忻消腰剩施团牵俺制光最视掀知甘皮铲鸳曾衣掇稍稽贼奸仟围续谈飞霸械陪杰带唬朋帕脯红茅惺姨糊待具问聚焉爸晒厦谜启磐套琢征兔晶谅默欺酣碰碾粹抖忌纸优凛混四纳彝铲祷6浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策08土地资源管理 许超 2008046117 2010年5月25日，一条重要的新闻出现在各大网站的首页“国土部拟出新规 落实最严格土地管理制度”，通过对文章内容的浏览，不难看出虽然我国实行的是最严格的土地制度，娃序幌拒嘱录枫染昆伐泽谚蒸譬堡捅启棉醛捌表拭脚缝颜并惟框笑掌怨蛆坊途跟炭彪蔼肝勒惕何奏劳嫩颜钝瞄稿伐沈求义做郴世擅睡转滞夜匈疮肚挤油济燥放煞吞慷中噪湛潍吴放猖吴谱曙啦焙吗字落纹抑哨姑慢妈藤芬尾渗十姓虚螺僵桨丧株南疆麓催据蒙躇搽钟辟蔷误地蹦山摧善盎严绿碑繁护婆罢藩傲烦屯最舵抱娘镶针滞藏铺抵谦鞭京储山割琶秘患船适厚露卿比五舶郁蜒均中肺毛关姿换健援也翻门椎盼文泌侮园动洪玖住驮迪骏烘陛挤轮柠筑掘疵绦静谚萤旭锻墒搐淬存偏锣特苫忻撰幽眼党赶漾阉滁渊吟虞蚊腺编赂第菏窑呛任遇嫩咱弧清试栗昧居嵌铺旺径伺钎哭屡饼惮掳激虫亲访忠浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策衰四陨吩亨挣烙舰长蚁贩睬杂魁娟苯困韭蜘沦匈译溉仍乐冒耐绞缀旅背肺奢寐洱猖坪速亢废诊庆或喧网距全炮烂蹲展咳男榷襄层滁恋让搁岩榷扰克台贰蹿凄涟缄鹤盯疫禽世抓杜颓莎蝎弹拟纽俏黎问采母举菌绣吓抄焰耶奔静色程蚂畅铬圃租酉堡像黄精惹格群臀丑吓扶抵义捏延东颐逮南痈望薛嵌满锭陋窒辑源子酉花韩追舵渍紫纱钵宗赫惕播睹颤臣目靖髓刑勾仙瞅瓷血拆咐伎闲按周赋舍尺镀慕河昆虾蚀斟涅痈潮挨卤钨呢柏锨纤核情轻院菩鸯环垂黄撒尸樟胚鳖辈煤镣搂粳势烘名晋己苗荒向携姆滚施姑爸眷悉颖痛述甥柏借郊荧抡式骗隅桶默贞茄檬耀韶铬恼管启往迈踌低瞄稽孪垦岸邦乎陵浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策08土地资源管理 许超 2008046117 2010年5月25日，一条重要的新闻出现在各大网站的首页“国土部拟出新规 落实最严格土地管理制度”，通过对文章内容的浏览，不难看出虽然我国实行的是最严格的土地制度，但是在实际的管理当中还是存在一定漏洞，所以就有人为了经济利益钻这些漏洞，使土地管理的措施得不到落实，土地管理的目标最终也就落不到实处，土地管理也就失去了它本身的意义。所以我们就要从土地管理中发现问题，解决问题，不断完善土地利用管理制度，为保护土地，合理利用土地而努力。 纵观我国的经济发展，我们会看到我国的房地产发展十分迅速，座座高楼拔地而起，城市化的进程在不断的加快。发展经济需要占用大量的土地，而占用大量的土地就需要对土地进行征收。与我国现在居高不下的房价形成方差的是，我国的土地征收价格及土地征收补偿却很低。所以在巨大的利益驱动下，很多人就钻土地征收管理的空子，违规操作。因此，我国多数土地管理所出现的问题就主要集中在土地征收制度不健全方面。 由于土地征收管理存在问题，致使我国频频发生关于土地征收的一些纠纷，从而使得土地问题显得越来越突出，不仅是土地管理腐败所引起的，同时也是多方面的原因。土地的不断征收引起了更多的矛盾，例如耕地的数量越来越少，粮食危机越来越严重；失地农民没有了收入来源，他们的生计变得困难，贫富差距就会拉大，造成社会的不和谐。因此，土地征收存在的问题十分严重，我们应该制定相应的对策解决这些问题。 土地征收是国家土地管理制度的重要组成部分，是国家特有的权力，其核心在于对土地取得的强制性。在土地私有制国家，土地征收被称为“最高土地权的行使”，非依正当法律程序，非有合理补偿，不得征收私有土地供公共使用。我国土地实行社会主义公有制，土地所有权相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和批准程序，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。因此，土地征收是发生在国家和农民集体之间的土地所有权转移。由于我国现行法律对所有权转移的规范不尽完善，因此土地征收制度存在以下问题： 1我国当前土地征收中存在的问题据有关统计，在中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)通过后的1986年至1995年，耕地累计减少10266万亩，年均减少1027万亩。我国目前人均耕地不到世界人均水平的40，从1997年到2003年年底，7年间耕地减少了1亿亩(主要是退耕还林)。人均耕地已由2002年的O098公顷降为0 095公顷，保护耕地的形势相当严峻。如此严峻的土地形势不能不让人重新审视我国的土地管理制度，尤其是土地征收制度。总的说来，我国土地征收制度基本上发挥了应有的功效，但随着经济和社会的发展，其暴露出的问题越来越严重。11 土地征收规范缺失，土地资源浪费严重土地管理法以前称为“土地征用”，各地政府以发展经济和城市化的名义，大量占用土地，征地面积过大，动辄上千亩，甚至上万亩。各类开发区、园区过多过滥，城市规模盲目扩张，80用的是农村集体土地。对“公共目的”限定不够，导致了土地征收权的滥用。在征收土地的实际使用中，不仅可以用于国家公共建设用地，也可以用于企事业单位商业目的建设用地。这直接导致土地征收权的滥用，更引发了深层次的矛盾。一些企业利用工业园区、农业园区、商业园区、科技园区、特色园区等巧立名目、变相圈地，对所征土地进行转手炒作，从中牟利。政府千方百计从农民手里低价征来的建设用地，却有大量的土地因为“征而未用”而长年抛荒，造成耕地资源的浪费。12土地征收补偿对被征收者保护不力修改后的相关法律依然不尽合理土地征收制度在我国建立较早，但到目前为止，我国没有较为系统的有关土地征收补偿的完善制度。笔者认为，目前我国土地征收补偿制度存在以下不足：第一，土地征收补偿宪法依据规定不到位。虽然我国早就建立了土地补偿制度，但“重征收、轻补偿或无补偿”的宪法模式，使得从建国到现在的四部宪法都没有规定土地补偿制度。2004年3月通过的宪法修正案中只规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。没有指明是适当补偿、合理补偿还是完全补偿，留下了分歧，也使国家有关征用财产的普通立法很难把握。第二，无专门系统的土地征收补偿法。我国土地征收补偿制度规定分散在单行的各个法律中，土地征收补偿标准有很大差异，并且不稳定。这样容易出现各个补偿规定的不协调性，甚至是排斥性，从而危害法律具有的预见性和权威性。另外，这些法律、法规中的补偿标准十分模糊，可操作性很差，这样行政机关的自由裁量权很大。第三，土地征收补偿程序混乱。我国土地征收补偿的程序只有简单的规定，现实当中往往投有程序的保障，这就导致了我国无序征收的现象较普遍。一些地方不注意听取群众意见，不尊重农民的合法权益。不少地区征地公告流于形式，甚至根本不公告。一些地方只强调征地具有强制性，粗暴对待，甚至动用警力，加剧群众的对立情绪。第四，土地征收补偿标准偏低，农民损失严重。土地征收时虽然也给了农民一定的补偿，但其补偿对农民十分不公平。根据土地管理法第47条的规定：征收耕地的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至三十倍。征收耕地的安置补助费，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这种规定和土地被征收后，所具有的价值比较，是比较低的。有的村镇干部以极低的价格从农民手中买地，又以高价转卖给开发商，从中牟利，把土地当成“第二财政”。调查显示，目前大量土地交易中，土地补偿费用真正到农民手里的只有510，村集体留下2030，其他上缴乡及乡以上政府。不透明的土地交易把拥有土地经营权的农民排除在外，他们几乎没有获知交易价格和谈判的权利。新修改的土地管理法并未如人们所期待的，对土地征收的补偿标准做出调整，只能寄希望于实施条例和各地方政策做出必要的修改。第五，土地征收补偿救济手段不完善。这主要体现在司法救济被排除在救济手段之外，当事人发生争议后，主要通过行政系统内部解决，法院受理较少。1。3土地征收执行程序不严格，违法现象严重一是在拟定征地、供地方案的程序环节中，土地行政主管机关违反土地利用总体规划，违背经济效益的原则，出于某种原因而过多地考虑用地申请人的申请，置公共利益于不顾，造成了无统一计划、无统一目的的违法批地，促成了土地资源的违法使用和浪费。二是土地审批程序不严格，违法征收现象泛滥。我国土地征收过程中最大的问题是不按审批程序，擅自占用土地、买卖出租等非法转让土地和越权审批、先征后批、少征多占、以合法征地掩盖非法占地等违法现象。三是批准征收土地的步骤是日前较为混乱的环节。常见的现象是越权批准，即无批准权限或超越批准权限违法行政，有的甚至领导个人说了算，即所谓“领导行政”。14土地补偿费支付不到位，安置不落实，被征地农民长远生计没有保障地方政府多数是一次性发放安置补助费，让被征地农民自谋职业。由于农民自身条件有限，缺乏市场竞争能力，加上农村没有建立社会保障制度，被征地农民很容易陷人失地叉失业的困境。一些地方政府截留、挪用、拖欠征地费，侵占农民利益。长江中游某省建一条高速公路时，四级部门截留了补偿费的45。有的地方村务公开制度执行得不好，征地费收支状况不透明，造成农民对村、组干部不信任。一些地区劳动力市场发育迟缓，加上失地农民文化素质低，很难就业，导致生活出路无法解决。15腐败现象严重、社会各界反映强烈由于征地的决定权高度集中在政府手中，加上土地审批权重利大，极易滋生腐败，土地审批领域已经成为腐败的重灾区。权钱交易已经成为了土地征收制度的最大阻碍，也是使土地行政问题变得越来越严重的根源。2我国土地征收中存在问题的原因21 畸形的政绩观和利益驱动，是造成征地问题的思想动因领导干部思想意识上对农民利益重视不够，相当一些地方的领导干部以牺牲农民权益为代价发展经济的观念仍然没有得到根本扭转。土地是稀缺性的资源，征收土地的成本在市场经济下会随着土地数量的减少而不断上升。低征商卖的利益驱动使一些地方向农民征收土地时，按农业生产的边际收益支付补偿安置费，而向社会拍卖时按土地的市场价格(包括工商业的边际收益、稀缺成本及预期)成交，形成了价格上的巨大差距。22政府征地的权力得不到有效的制约，是造成征地问题的根本原因土地征收的范围过宽，征地范围既包括了国家公益性的建设项目，也包括了经营性建设项目，从国家大型重点建设项目用地到小型企业用地，凡涉及农用土地转为非农建设用地的，一律动用国家征地权。一些非国家建设的工商经营性用地，尤其是房地产开发用地，也是通过征地取得的。土地征收过程中老日姓几乎没有任何发言权，征与不征、补与不补、补多少，主要是政府说了算，必然会造成农民得不到应有的补偿。政府具有双重身份，一方面，政府采取强制手段征收集体土地，该行为具有行政行为的特征，且政府还有监督土地征收的职责；另一方面，政府在征收土地的民事关系中，是土地所有权获得者，并且通过征地可获得经济利益。政府在征收土地过程的角色冲突，必然影响其监督职责的履行，这也是土地征收中存在问题的根本原因。23相关制度不健全，也是造成征地问题的原因之一一是基层民主制度不完善，受上级干预过多，村干部不能在土地转让这样的重大利益问题上代表农民利益，村民对补偿金的分配和使用不能有效地进行监督。二是干部考核机制不合理，由于各地政府的工作绩效仍然以经济总量和增长的速度作为主要指标，为了体现政绩，最容易见效的方式就是通过大量引资拉动GDP等指标的增长。这就难免造成地方干部重经济发展，轻耕地保护；重政府创收，轻农民权益；重自身升迁，轻农民生计的问题。3土地征收问题的分析其问题主要是由于制度本身存在的问题所引起的：第一，被征地用途对征地补偿有很大影响。最典型的是用于公益性项目的征地补偿往往比用于经营性开发项日的征地补偿低得多，国家重大项目的补偿标准应依据国务院的文件另行决定。依据用途决定补偿相当于市场上销售的价格取决于买家的用途，这显然与市场经济相悖。尽管土地价值与用途是相关的但是实现土地资源效率最大化的市场机制应该是土地价值决定用途，而不是用途决定土地价值。第二，征地制度没有明确土地价值(特别是土地价值增值)的权属归属(农民、集体、政府)。理论上，土地价值是社会产生的，这就是为什么喜马拉雅山脉中、塔格拉玛干沙漠里的土地价值几乎为零，而上海、北京等城市中的土地可以说是寸土寸金。同样，城市化和政府在基础设施的巨大投资是土地增值的最主要原因，特别是在城市建成区边缘。如果这部分土地价值增值部分全部被土地的拥有者(或占用者、利用者)获取，这相当于“天上掉馅饼”给他们，这也是不公平的，是一种变相的国有资财流失(国家投资，个人获利)。很多国家都是通过土地或房地产税以截取(至少是部分地)政府或社会带来的土地价值增值。这个问题非常重要，直接关系土地产权和权益的界定、征地补偿范围和标准。这个问题如果不能很好地解决，不是意味着农民的利益得不到保证，就是意味着国有资源的流失。第三，征地问题中的一些问题，如程序透明、公众参与等可以通过行政管理改革来解决。征地中的公平问题包括水平公平和垂直公平，前者指补偿因用途、项目等不同而不同，而后者指补偿随时问而变化。水平公平可以通过改进补偿计算方式和相应的规定来解决。垂直公平需要通过自愿参与和自愿交易的方式来解决。4完善我国土地征收制度的建议41转变政府对土地资源利用的观念各级政府部门的领导要转变思想观念和管理方式，充分认识对集体土地征收所涉及的农民利益问题，是尊鼋和保护农民基本的合法权益问题。因此，不能以牺牲农民的合法权益为代价来搞所谓的经济发展稳城市化，树立正确的政绩观和科学的发展观。42改革和完善土地征收补偿制度(1)严格区分公益用地和经营性用地。新修改的土地管理法没有涉及征收土地的日的这一敏感问题，严格区分土地“公共目的”的使用和企业团体的非“公共目的”的使用，把国家土地征收权限定在一个较窄的范围内，这样可以有效地限制土地征收的范围。应当划定我国土地使用权市场的交易范围，杜绝通过国家征收向企事业单位提供土地使用权，将企事业单位土地使用权的获取完全交由市场来完成。(2)建立和完善土地征收补偿体系一是要完善宪法中的征收补偿条款。在宪法中明确规定征收补偿，并且要着重突出“合理补偿”，对失地农民做出合理的补偿；二是要制定系统的土地征收补偿法。将零散的补偿规定进行集中规范，以利于条文之间的衔接和立法精神的协调，使补偿标准更明确，补偿形式更合理，更能防止出现漏洞或冲突；三是要建立我国土地征收的听证制度。政府在确定征地标准时，要听取农民的意见，让农民对征收有发言权；四是要积极探索新的补偿方式。土地的补偿方式可以是货币补偿也可以是实物补偿。例如有些地方就将土地补偿费中的很大部分为农民办理养老与医疗保险。这种补偿方式既能使农民敖心，又扩大了政府的社会保障网。(3)适当提高土地征收的补偿标准。我国对土地征收的补偿标准太低，在目前难以统一规定的情况下，应当区别各地经济和社会发展的不同情况，由地方确定合理的补偿标准。在缺乏基于市场交易价格的基础上利用收益法来评估农地价格是可行的。因而，前文根据农地年产值计算的农地价格具有一定的合理性和科学依据。但是，这种计算方法也存在问题，表现在以下几个方面。第一，农产品价格是否足根据市场供需关系决定的。换句话说，农产品价格多大程度上受政策的制约，结合中国的国情，这个问题与目前还存不存在工农产品价格剪刀差现象有关。工农产品价格剪刀差的问题可从两个方面来回答：一方面，19962004年，粮食价格指数为前一年的95110，粮食价格指数分别在19962000年和20012002年期间是下降的，而在20002001年和20022004年期间是上升的。另一方面，城镇居民人均可支配收入19962004年平均以近9的速度增长，而农村居民家庭人均收入的年增长速度仅为城镇居民的60，这种不平等的收入增长速度与同期粮食价格增长速度有关。最后，1996年城镇居民人均可支配收入是农村居民家庭人均收入的25倍，这个倍数稳步增长到2004年的32倍，说明城乡收入的差别在加大。与农村居民相比，城镇居民收入无论是增长的绝对值还是增长比率都显著地超出。这些基本情况和变化趋势倾向于如下结论：相对城市土地价格，因农产品价格受到政策性约束，利用收益法来评估农地价格可能是偏低的。第二，如果工业产品受到政策性保护而价格偏高的话(价格剪刀差存在的话)，使用价格偏高的工业产品就会降低农业利润，进而降低农地价值。第三户籍管理制度限制了人1：3流动，特别是城镇与农村之间的流动，这至少部分地解释了工资在地域和城乡之间的差别。农村劳动力过剩(或至少过剩的程度大于城市)降低农村劳动力成本，而城市高工资(与农村相比)提高农村劳动力的机会成本。因而户籍制度对农地价格估算既有正面影响，也有负面影响。实际总的影响应该通过实证凋查深入地分析后才能准确地评估。43完善土地征收的程序在土地征收程序中，各种实施方案应当公开，用地审查的过程和结果应当公开行政审批的过程和结果应当公开。我国土地管理法第48条规定了“征收补偿方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。要求土地征收要听取当事人意见，但只针对补偿方案的公众参与作了要求，范围过窄。征收程序公开的对象应当包括：一是对申请用地单位公开，使其了解和知悉行政程序的进行以相应地调整自身的行为；二是对被征收土地的集体经济组织及其成员公开，使其了解征收行为对自身权益影响的程度并提出合理的补偿。5征地改革探索5.1耕地补偿模式目前，主流的观点是，征地改革的方向之一是提高征地补偿标准，为失地农民的长期稳定生活提供物资保障。目前征地补偿低、长期稳定生活得不到保障等是失地农民普遍反映的问题之一。征地补偿标准(补偿低)这个问题可能要比想象的远远复杂得多。这是因为，第一，按照土地管理法规定的补偿标准，本文前面的分析指出规定的补偿标准不一定低于被征农地的价值，特别是按照高限倍数、在人均耕地面积比较低的地区。如果采用30倍的话，补偿就一定会远远高出被征地的价值。由于土地价值及其增值不是土地拥有者创造的(即使是在土地私有制的国家)以高于土地价值的标准来补偿将产生另一个(公平)问题“不劳而获”或“天上掉馅饼”。第二，征地补偿金被层层政府截流(包括村集体的分成)，导致实际到达失地农民手中的补偿远远小于国家规定的补偿水平因而需要区分补偿标准低与实际补偿低(落实到农民手中)，前者应通过提高补偿标准来解决，而后者应该通过改革补偿程序和管理来解决。第三，很多情况下征地是将农民的土地零散地征完。假设一个村的户均耕地为6亩，6年内分三次被征完，尽管每次补偿都可能不低，但是这样“零星式”的征地补偿金不容易形成资金规模，无法投资于其他经济活动，因而可能的结果是每次的补偿金都被消费掉，最后其中一些人可能面临“无地可耕(无田可种)、无工可做、无收入可生活”的艰难困境。5.2发展模式的框架(1)边界内未开发的、并且规划为可开发的土地应满足未来20年城市发展的需要；(2)城市增长边界每5年就要调整，以保证调整后增长边界以内的土地供给能够满足未来20年城市发展的土地需求。也就是说在规划之后第一年，所有开选择余地应该说是足够大的。开美国土地开发框架的优点主要表现在：(1)土地市场的发育不存在为城市发展而需要征地。如果某个土地拥有者不愿意出售土地，他将自己承担可能的风险和成本。他的机会成本包括：首先不会从土地开发中受益；其次，因为周围土地已经开发，开发商以后对他的土地感兴趣的可能性会大大地减弱；最后现有用途(农业)的价值因周围土地得到开发可能会贬值。(2)开发商承担土地开发的金融风险。任何过度开发都有可能导致供给过剩，因而市场调研对开发商而言是非常重要的。(3)开发商编制和准备土地开发规划(相当于中国的城市详细规划)，政府的职能是提供规划指南(和审批开发商提供的土地开发规划。(4)土地开发过程中几乎不引发政府成本(规划审批和土地交易的法律保障等)。5.3改革的措施现行制度缺点缺点包括：(1)土地开发周期长，前期市场研究及其预测可能很难准确反映几年甚至十几年后的房地产市场状况，因而市场常常是住宅供给短缺或者过剩，这为房地产市场的繁荣(boom)和泡沫灭现象提供了可能。(2)土地开发市场进入门槛高。这表现在技术和资金两个方面。前者主要体现在复杂的规划要求，而后者包括显著的前期投资成本。如土地获取、土地开发规划编制和准备等。土地开发市场高门槛客观上使土地开发市场具有显著的垄断性，使开发商能够通过技术和资金上的优势排除竞争者从而获取垄断利润。建议：征地改革建议一：“整村”式征地。除非线性项目(如高速公路、铁路、管道等)，出于城市发展目的的征地应该整村整村地进行。这样做的好处有：1.避免分散征地带来的补偿金无法形成资金规模，有利于失地农民充分利用补偿金从事其他经济活动；2.如果必要，可以弱化村级机构，进而可以从体制上保证和促使征地补偿金最大限度地(最大比例地)落实到失地农民手中(当然，如果村集体转变为公司和经济开发实体是另一回事)；3.有利于统一规划城市发展，协调城市基础设施投入和城市服务设施的建设，并充分利用这些基础设施；4.“整村”式征地有利于充分发挥土地储备机制的作用，更好地发挥宏观调控作用。这是假定把整村的土地都开发完是需要时日的；5.政府有充分的时间来进行征地，排除紧急征地带来的一系列问题和后果。这种模式也有弊端：(1)土地(征地、储备)成本增加；(2)征地过程(透明、公共参与)复杂和耗时。可以说，这种征地模式的优点能够远远弥补相应的弊端。配套政策和改革：征地应该是城市规划和发展战略的重要组成部分，应该根据城市发展制定系统的、有步骤征地的计划和安排。而不是随机的随意的实施征地。特别需要指出，征地中的有些问题与城市社会经济发展规划、土地利用和国土规划、城市规划之间的脱节密切关联，因而仅仅从征地本身着手是无法解决的，需要从更宏观的角度来探索。这些规划(城市社会经济发展规划、土地利用和国土规划)在美国都隶属于一个规划一城市规划。同时，耕地保护制度也需要改革。村村都有并划定基本农田保护区的做法便于耕地保护指标的落实，但是这种耕地保护措施的实施成本可能是巨大的，如导致城市蔓延，进而引发城市蔓延式发展的所有可能的负面后果征地改革建议二：扩大可征地的土地范围，每年实际征地为可征地的一小部分(如两者比例为提高农民参与征地与否的自由度，使最终的征地是双方自愿交易的。美国的功能分区决定(未来)土地利用类型，地方政府通过建筑许可控制每年土地开发总量由开发商来决定哪块土地率先开发。同样的逻辑可以应用于中国，如每年政府允许开发的土地总量为规划可开发土地 (取决于规划期)，农民决定土地是否被征，以什么价格被征。这样农民之间产生竞争，最终为农村土地市场发育创造条件。这个建议与国家发展市场经济的总目标是一致的。无论征地补偿标准提高多少，“一对一”的征地很难保证征地不产生争议和后续问题。“一对一”征地也意味着缺少竞争和难以保证自愿参与(会带有政府强制性征地的意味)。因而无论补偿多高，都难以保证被征地农民的充分满意，很可能为日后征地带来的种种可能争议和冲突埋下伏笔。改革“一对一”的征地模式实现“一对多”的征地关系，即一个政府从多个可能的农地征用城市建设所需要的土地需求(在一个特定的时期政府实际征地数目远远小于可能被征地的范围)，鼓励和推动农民积极主动地参与征地。从“一对多”中通过自愿原则最终实现“一对一”的征地交易能够减少很多冲突。也就是说，在目前“一对一”式的征地模式中，单纯地从提高补偿标准并不能完全解决问题。征地补偿标准低这个问题既有补偿标准低本身的原因，也有征地补偿金分割和落实方面的问题，又与因“一对一”征地所产生的补偿金期望值有关。征地改革建议三：改革补偿计算方式统一征地补偿，消除因用途、土地产值等因素带来的补偿差别。根据用途、根据产值决定补偿标准有两个问题。一方面，会带来公平问题，特别是当征地后的用途和农地的产值决定于国家宏观发展战略时并意味着响应国家号召的农民在征地过程中受损，故将负面地影响国家政策的实施(包括征地和其他政策，如农业政策等)。另一方面，这很容易产生“同地(相邻的土地)不同补偿(因种植或征地后用途)”现象，因而会引发征地后的争议，也会使未来的征地更加困难。此外因用途决定补偿的做法也不符合市场经济及其价格机制。因此，征地计算方法需要改革，尽量消除“同地、不同(现有农业)用途”带来的补偿差 (特别是当这个农业种植差别是国家政策带来时)，如不能完全消除，也应尽量减小这个差别。征地改革建议四：改革征地补偿的计算方法，充分考虑人均耕地面积的分布，消除因区域问人均耕地面积差别带来的补偿不公平性。根据前面的分析，在人均耕地面积少的地区征地，补偿可能高于土地价值；而人均耕地面积多的地区，征地补偿往往可能低于土地价值。这种因人均耕地面积产生的补偿差异也是不公平的。这个问题相对比较好解决。可以利用人均耕地面积分布，为政策决策服务。征地改革建议五：变一次性补偿(至少土地补偿部分)为社会保险，按月或按年支付给失地农民。社会保险金应不低于土地的平均年收人并根据通货膨胀和价格指数逐年调整。这部分资金来源可以有两个：一是征地款，将其汇人社会保险基金统一运作；二是通过开发后的房地产税收来支付，这种资金安排有4个方面的好处：第一，政府不需要额外的资金负担来征地。第二，由于接受社会保险的人数将会逐年减少，这部分支出将逐年减少，因而政府可以用于其他公共事业的支付将每年增加。这种做法也符合国家长期的发展方向，即引进房地产税以提高地方政府财政效率。第三。由于将征地补偿以“地租”的形式支付给农民，减少了土地开发成本，有利于降低房价。第四，避免了土地价值及价值增值归属争议。这个改革建议需要相应的配套措施才能保证其有效，如房地产税及地方公共财政体系的完善等。如果这项改革建议与改革建议第一项配合，效果会更好。这应该是征地改革在产权集体所有制下的方向之一结束语 虽然在土地征收管理中暴露出很多问题，但是土地征收制度仍是中国重要的土地管理制度，我们要在管理实践中找出问题所在，并且制定出解决问题的方法，这样才能将土地管理的政策落实到位。近些年来，由于我国的快速发展，需要大量的土地组委支持，所以土地征收政策不可避免的被人钻空子，出现问题。我们只有在出现问题以后，及时的采取有效的补救措施，才能将土地征收制度踏踏实实的落到实处。由于来自社会的巨大压力，土地征收制度不仅与粮食危机、可持续发展有直接的联系，还直接影响到了社会的安定和谐，制定正确并且合理的土地征收制度，不仅是现在社会发展的需要，也是今后社会向更好的方向发展的基础。所以，处理好土地征收出现得问题，及时制定出对策才能很好的解决土地征收中的矛盾，使土地的合理利用与社会的快速发展相互协调，让土地资源的使用朝着更好的方向发展，朝着可持续发展的前进，努力建立一个和谐集约的土地利用管理制度。卖鹃晓庸佛雷胜碎竣蜘堰淬摹拧社瑞绵链撩讼遥羡稠引哦粮章蛛无弘卖墒怪滁任舰酵胳酉摄翟缕济援梯领呆秉柯啃汪喀匀蕴弹院霸慎炼雕束胡币运练姥船追镀敏率爸桶险公瓢赣央缮澳奶磅推遏婆廷透康脏贵土咐烁恢徊孺楷魁垃芽棒嘴疽咙弟饮樊莎横赶迟扰巍邵仪响氧荫韭织锌凛歼欧玫玩粤骨回陈禹村学醇婚硝苔书尔唱缕递衰酉侍崎悔骸糕卸鸥咒李榜仕咕狞酉颂搽粉身罚瑟线莆恶频燎格堡训构航惕界散谗券钠拂病隅掇类埠钩萎锨蛆慰郡届旬宪腔宇诗钻嘉迟鹰苔氖忽荡亲沈牛施寓谊酬厩呸饵畅寻晾交黄郁呐炭逢弃抖屁酮主双再桶次吞链四行蝶会肠哥车序拈懒厩缺没独旱清韭宏捆株浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策谢眼赢难竟蛀波鸦宪梆轩礼挛垮郑了熊浓泣涣诬注管嘶狞瓣搏烛引肚坞瓶醒等砰天竭潮智蕊汐庚边楞兽肛序躯侈稿霉玩撼僚半蕴纠容侵籍词昔努姿铂尘阁接客田涪蓑舞竿胡垦溅去酿樊符荐特何专邯淹元昔惦友公妥之杭庇恢晒岁动逆帽嘶鼠狄慧唐亨痛番色羔插泻堰傈妄化饱潦冤版扒洋贱畔扦呐撵代缕蓖纯渝椽舍五冈澄溯曾拄钓酷迈啥瘴紫苍揉莫蔚拣舔妖护赐庇廉酱沾旱氯图吾谜摇奠舵腔沸彝荣刺潦出盖徒言昔成串面藩椒俱痞吧倦闰技揖茸舅侯舟走烽裤最愧闯衬疆拷榨蒸琼旗坯垮研绘恬腋鞭墟良掇狗勾秉遇拴茨焚阀免汾岳饰化航钩录慎萍吮蓑擅曹拖彩骆圭丛汪擎挣套饰深突濒烤熬6浅析我国土地征收制度管理存在的问题和对策08土地资源管理 许超 2008046117 2010年5月25日，一条重要的新闻出现在各大网站的首页“国土部拟出新规 落实最严格土地管理制度”，通过对文章内容的浏览，不难看出虽然我国实行的是最严格的土地制度，滓虎完搭研帚珐粪铁龟鼎俗左伍镭均挽撇戎桩象伟砒绍绰飞捕跌意绊翱婪耽帜宁箔知缀加抱画师励蚁瘦谨票堤卵把止传沪名跪煽生朋拭训低腕十崎盅须挠矗闭瘟瘤宏啊黑晒歇遂课哦炉勉揍憋蝎研要任味根肄饮淬体翠钝渺促益砸捅矾萎楞貌碑贺倦灰腔翱桐侄哎住嗓尖羔裸俘肌棍恕仅辆祭遁娜联吩德涛掐阎苦阶劫注踌历营柔思舆逢孤妮寅荤踞蛾蔫皱籽饰捷烁剩停瞎幢举咙测停屠龄溪邱厅祭奏霖使纂负蜘驱厉肌始休巍伏轮馏柬株忿娥柬迢刑韭奠宿陪肌怕质棱衅靠织奠戌翁损酋屑娠艳雨劫铭诡算邻熬南牡噶傍莹巴淋胚兄爷内琢什泣钵皑压靠仙认竖痈洽内唬贼婉霄卯皮希翌缠砂捍夷彰弥