温哥华地区屋主的房地产税负担.doc

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屋主的房地产税政府怎么用？

鲁迅先生说“吃下去的是草，挤出来的是奶”，于是坏了大事。请看题图：奶牛是加拿大BC省的住户；黑衣人顺时针依次是：带着三脚凳来挤奶的ICBC（BC省汽车保险局）、正在跨越栏杆的Carbon Tax 炭税、抱着大奶桶的BC省医疗、市政府、BC水电局、煤气公司。读完本文之后，你将对漫画会有更多的理解。文中警察开支部分将介绍与中国金字塔形完全不同的组织架构。
在加拿大买了屋，跟随而来的是Property Tax房地产税，华人口语上常称作“物业税”、“地税”。房地产税的数额设定及收取是市政的权力范围；省府有些税收也借此机会委托市府代为收取。温哥华地区200万人口分为21个市、镇、村，以12万人口的高贵林市为例，2011年屋主们要交纳的税收如下表（剪报）所示：

现把表格翻译如下，数字为加元。我给各行加了序数以便解释索引：
1
平均每户民居价值
539,000
2
物业税：

3
下水道与污水排放
394
4
警察
388
5
消防
310
6
市政资本（含偿还债务）
264
7
体育休闲设施及活动
197
8
文化服务及社区各项无偿拨款
103
9
马路维护
112
10
冰雪处置
25
11
公园及步行小径服务
113
12
计划与发展
42
13
运输服务
41
14
物业税总计（七月缴交）
1989
15
市政设施服务费总计（自来水、垃圾等；三月缴交）
710
16
市府收缴总计（14＋15两行）
2699
17
替其它政府收缴的项目

18
省府教育税（即上至高中毕业的义务教育）
966
19
公交服务（巴士，架空列车等）
181
20
温哥华地区管理局
35
21
其它
34
22
替其它政府机构收缴总计
1216
23
平均每户业主总计
3915

为便于记忆，粗略说来，价值55万的民居物业（Residential Property) 2011年业主缴交给政府4000元。每个市的税收不一样，由各自的市议会投票决定，但大同小异。上表的税额是没有优惠的；如果屋主就住在那里，每年可优惠几百元。屋主不住那里而用于出租，则物业用途改变了，租金是收入，交所得税是跑不了的，在物业出卖时赚了钱，就有资本增值税要交。平时可能还有其它的营业税之类，我就不懂了。至于商业、工农业及其它行业的房地产税另有规定。农业的较低，商业的较高。
上述表中数据分为三大部分：市府房地产税，Utility（主要为垃圾处理及自来水供水）费，以及顺带替其它政府机构收取的税项。老百姓口语上常将这几部分统称为地税或物业税。如果你是租户，这些与你无关（当然间接上还是有关，房东定房租时会考虑地税情况）。
我没有向市府索讨各项开支的详细内容，以下仅就自己所历所闻用序数索引对不同项目作些说明。
〔序数1〕物业的价值是如何确定的呢？BC省省府有个专门机构，叫BC Assessment，根据物业买卖市场的情况，每年对每个物业的价值做出评估，结果邮寄到各个户主。户主不同意则有专门程序和政府“讲古”。 一般而言，想卖房子的希望估计高以便出高价；不想卖的则希望估价低，因为各户的房地产税要依据省府估价按比例来计算，估价低则交税少。估价由土地和建筑物两部分组成，地价那部分是大头。

〔序数3〕下水道与污水排放开支很大。温哥华市这项开支所占市府预算比例较上表的高贵林市还大。我曾经给一家公司做英粤国三语的电话民意调查，是温市财政预算征询民意的，最令我意外的就是下水道与排污的费用。广州的厕所管道与生活污水管道是分开的，（不然何来清粪工人？），但温哥华把二者连在同一排放管道，再输到污水厂处理排放。从电视采访上看，污水厂还真复杂。

〔序数4〕 警察，加拿大的警察制度和中国完全不同。中国的封建金字塔形结构贯穿了社会的各个领域，下级听命于上级，北京的公安部长可以调动到最基层的小小警察。加拿大则不同。我先前的跟帖举过一个例子，太平洋峰会在温哥华开，印尼总统苏哈托有血债，他来参加必定引发抗议活动。联邦首相办公室怕温哥华保安工作不周到，来电表示关切，被告上法庭，说是对警务施加政治干扰（后来判首相无过错）。警察为社区提供服务，体制上有两种。一种是联邦的所谓皇家骑警，Royal Canadian Mounted Police，简称RCMP，口语上常叫做Mounty，标志是一位阿Sir骑着高头大马。另一种是当地市政自己的市警。要哪一种服务由当地自己决定。温哥华市60万人口，他们有自己的市警。多伦多也如此。市警和骑警有沟通的渠道，还可相互支援，当然经济账是要算的。人口少些的城市有议论临近几市联合起来成立警察的，但没听说真正实施的。目前情况是BC省府代表除了温哥华市以外的全省各市镇村与联邦皇家骑警谈判签约，由皇家骑警提供服务。最近合约到期，又重新“讲数口”续约25（30?)年。各地皇家骑警按法律法规及内部制度纪律行事，没有省级机构，故没有“上级领导”。某个市的警察长退休或辞职，再招聘便是，哪有什么上级任命？“上级”本来就不存在。这种制度上的优点，从根本上避免了在中国必定会出现的一些弊病。各个市镇村有相应的皇家骑警的服务，于是用房地产税的形式从百姓钱包里掏些钱给阿Sir。当人口或罪案增加，需要雇用多阿Sir的时候，市议会就要相应在财政预算中加以讨论。治安好坏直接关系到纳税人的钱包。临近的坡牧地市才三万人口，住进来一个刚从监狱刑满释放的帮派头目。麻烦了，另一派要杀他，仇杀分子把无辜平民伤害了可怎么办？于是阿Sir日夜在他家附近监视。阿Sir人工不低，对三万人口的居民是个很大的负担。花了纳税人几十天阿Sir的加班费之后，那家伙搬走了，谢天谢地！不久在安大略省给人干掉了，省去纳税人不少钱。顺带说两句，这种“到骨到肉”的体制，唤起公民意识。最近有位老友来此地探亲暂住，我对社会坏风气表示深恶痛绝，他却说，只要住家附近平安无事，又与我有何干系？带有“你又何须以天下为己任，何必自寻烦恼”的口气。这老兄倒退40年是不会有此种处世哲学的。为什么变成这样？也难怪，因为国内普通个人的努力常难以见到成效，久而久之就使人麻木了。另一个因素，纳税人搞不清政府怎么花税款，而且知道了也难以干预。有位来访者问我生活开销要多少，我一笔一笔给她算，她说，你们花钱是看得见的，在国内我们的钱很多是看不见怎么花的。但我这里呢，社区小报（民间的，加拿大联邦、省、市镇村政府根本没有自己操控的媒体，他们对媒体只敢讨好不敢得罪，登广告还要花钱）看到高贵林市警察2011年预算讨论方案有如下概括：总开支两千七百万元，包括148个阿Sir，95个市政支持人员。裁掉现有的两个阿Sir可省去23万8千500元，但想要用79万300元增加6个阿Sir，其中2个是性罪行调查员，3个普通调查员，1个科技电脑罪行调查员。还想要15400元用于技术支持，30300元用于文员打字，14万用于IHIT（不知是什么鬼东西）。

〔序数5〕 消防开支，其实还包含了交通事故抢救的开支。车子撞扁了，警察是没有工具处理的，要救火车才有电锯来救人。朋友病了拨911，想不到第一个抵达的不是救护车，而是消防车！消防员有必要的救生知识，有氧气，马上判断，对家属说放心吧，没有生命危险。至于设备，我问过一个退休消防员，一辆救火车要多少钱？他说性能好的要600万。哇噻！平均一户业主交4000元，要多少户才能凑出一辆好的救火车？但是没有还不行，绝大部分的民居是三层以下的木结构，一着火，短短十分钟大火就可能把全栋木屋覆盖。临近的坡牧地市的救火车很破旧了，政府迟迟不敢决定究竟是换地点重盖还是就地翻修，是否要贷款做这件事，因为市民意见非常分歧，而费用确实不低。现在经过该处还没看到动静。

〔序数6〕 市政资本，Capital这个词意思很广，我也搞不清这里具体包括哪些。市府增加设施，盖新图书馆，购置车辆，这些应属于Capital 的费用。

〔序数7〕 体育休闲，所有公共泳池都是亏本的，冬天也保持水温22度（大人池）和25度（鸭仔池），游泳从不拥挤（远低于我们当年上体育课的“人口密度”），救生员，柜台，这些不可能靠门票支持。室外网球场篮球场足球场利用率也很低。夏天也打冰球，这冷冻费用不得了。

〔序数8〕 文化服务及社区各项无偿拨款，多种文化节，展览，一些文化组织向市府申请Grant，是无偿的拨款，每年有一定预算。

〔序数12〕 计划与发展，这应是市府计划部门的开销。

〔序数13〕 运输服务，我不明白这项是哪些服务。公共汽车由大温地区公交联网Translink 负责，见序号19。

〔序数14〕 物业税总计，以上各项是以物业价值为 $539,000来算的。物业值钱则税收按比例提高。

〔序数15〕 市政设施服务费总计，此项通常与物业的价值无关，因为收垃圾，自来水供水各家各户相差不大，故统一价钱。但如果你有第二单元独立套间（Second Suite，常用于出租），听说这项收费就会增加。大温地区有的市考虑给民居装水表，好按使用量收费以节约用水；但目前未有具体行动。

〔序数18〕 省府教育税，加拿大人享有直到高中毕业的义务教育，此项事务归省政府负责；联邦政府无权过问，却也不用伤这方面的脑筋。几年前我问过一个家长，你上高中的孩子每年要多少钱，他想了一下说不参加额外活动的话，一年325元左右。文具纸张是逃不脱的，课本则由学校提供，学完了要退还。但这样的做法对知识掌握不牢的学生不好，想复习去年的知识手头却没有课本。公校没有校服，省去一笔开支。额外活动有的不参加会使孩子少学知识，家长通常交钱让孩子参加，例如到野外去考察；有的则不参加，例如去古巴旅游（要5000元呢）。从表中可见，屋主们交给政府的钱竟然有25%去了义务教育！省教育厅按照学生人数给校区拨款，高贵林市所在校区每个学生2011年由省教厅拨款约7000元。全省不同校区按学生人头拨款从六千元到八千多元，具体可到政府网站去查看。很多人以为读私校就不花纳税人的教育税款了，错！BC省两万多私立中小学学生，平均每人约有四分之一公校学生的政府拨款。完全没有政府拨款的只有五百多人。

〔序数19〕 公交服务（巴士，架空列车等），这是赔本的服务，但因为是服务，不可缺失。很多屋主不坐公交车，但公交服务由用者自付是不可能支持的。大家都不喜欢现有的公交系统架构，但又没有就新的系统达成共识，故只能继续交税又继续埋怨。

〔序数20〕 温哥华地区管理局，各个市不可能都建立自己的水厂、垃圾场，于是大家联合起来处理这些共同事务，再摊派费用。此外个别公园也归大温地区所有，不属于任何市镇。

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物业税的账算完了。我手头有更多数据，但全列出来会太长。市议会定期开会，通过互联网有实时视频，选民可看到每个议员的言论和表情，作出自己的判断。你不盯着他们，不出声，他们就会“当你无来”，胆子会越来越大，做事越来越放肆，这是人的本性，不要指望上帝赐给我们周恩来那样克己奉公的议员。虽然下次你可以选别人，但他们任职期间把事情搞糟了还是老百姓吃亏。
下面说说漫画中列出的其它负担。
ICBC是BC省官办垄断的汽车保险公司，20多年前由当时的左派政府建立的，包办强制性责任险，使私有保险公司只能卖其余“锦上添花”的险项。每年一辆轿车平均要一千多元保费。新手、出事故引发赔偿都会增加保费。车的型号年份，车主的记录，车的用途（休闲或上班）都有影响。是否自保也有影响。象我的车没买自保，若被偷则自认倒霉，但每年省二百多元保费。政府强制性的责任险最多赔20万，我把它增加到200万，因为撞到一个年入5万的人，如果判定他本来可以再工作40年，则共损失200万，那么我的保额还怕不够呢。和国内不同的是，加拿大事故责任判清楚之后，没有责任的一方完全没有责任，哪怕把人压死了。我的保费是新手（设为基数100%）的57%，是最好的减价率。如果出事故造成人家索赔，我的减价率就会变差，只能用良好的表现，使保费又逐年降低。
炭祱是环保的新玩意儿，融化在商品之中。汽油里面有炭祱，买台打印机也有几元钱的环保费。政府和学校也有炭祱，但具体情况我就不关心了。
医疗保健是大项，这要专用一篇文章来介绍。省府预算有一半是用于医保，所以医保那家伙抱着一个大奶桶来挤奶。
Municipality是市府，主要收入靠房地产税，其余的如游泳池收费，室内体育场地出租等，数额有限。
电费和煤气视使用情况，每月几十到几百元不等。冬天取暖增加了费用，每月三几百元也不奇怪。有的住家没有煤气，取暖做饭全部用电。电费每月有650度以7.5分钱收费，超过则收费每度10.75分钱。本省90%的电是水电，电费在北美算是便宜的。
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漫画解释完了，其实屋主们还有别的在国内大概没有交付的支出呢。
房屋保险，涵盖地震，火灾，水灾（包括自来水管爆裂造成浸水），和责任险。例如你失火把邻居牵连了，要保险来赔邻居。每年几百元是常见的。
财产保险，被人撬们偷窃啦，火、水、地震损坏啦，责任险啦（人家的孩子来你家摔伤了你有过错）。这项支出比房屋险低些，但每年三几百元也是起码的。
房子维修，屋顶和外墙定期（十几到几十年）更换或保养，各种小修小补，剪草之类，视各家情况而定。
小区的管理费，这要留在以后的温哥华网上看房，或BC省小区制度的文章中再解释了。通常是每户每月百多元到四、五百元的范围。这些钱成为集体费用，负担屋顶、外墙、走廊、健身房等公共地方、扫雪、公共花草树木、雇用物管，有的还包括热水和中央暖气等。独立屋和双连屋没有管理费。
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以上只是加拿大税收制度的小部分。最令百姓负担的是个人所得税（Income Tax）。粗略说来，它的免税额是年入约一万元，然后从大约15%到超过40%累进征收。还有就是联邦和省的销售服务税，买未经加工的日常食物（米面肉菜鱼等）免征，但罐头因为经过工厂加工，就要征收了。其余的衣服家具电器汽车以至二手货商店在BC省都有12%的购物税（省7%，联邦5%）。交给电话公司的钱也要再加这12%的税。你想，个人所得税已经给政府宰了一刀，剩下这些税后的钱到商店买东西又被宰一刀，不发牢骚才怪。税收问题永远是政府第一头疼的问题，也是每个政客竞选的时候不可回避的问题。
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“取之于民用之于民”，“肉烂在锅里”，“羊毛出在羊身上”，这几句话在加拿大基本符合事实。移民16年了，等着出个贪官看看热闹，至今还没等到。N年前省府长租铁路给私人，管事的厅长涉嫌透露机密给买方，警察突袭搜查办公室，搬走N箱文件和电脑，最后是厅长干净，但他手下两个工作人员肮脏。此两人算不上官吧。另一件事是省长的邻居（双方的儿子同一学校）给省长盖了个木头小仓库，只收省长1700元，明显低于市价；省长暗示管赌博的厅长，那邻居申请赌牌的时候你给个方便，这就犯规了，疑团升起，警察半夜突然抄省长的家，省长太太那吃惊的样子被媒体播出。虽然最后证明省长未有犯罪，但他也只好辞职（下台主要是理财失误，政府亏好几亿公款）。虽然我们天天骂政府，但加拿大人却还是喜欢加拿大的，觉得自己的制度还过得去。交税的时候骂娘，但吃到这种制度的甜头，看到自己交的税还真起作用的时候，也就不骂了，呆在加拿大不往别的国家跑。骂归骂，爱归爱，还以加拿大人为荣。
咏缓迄腑肘匡重针侦簇颧枯欺煽衍掇猿咎漂集瑰翌诫徊汹注厌灶攒贴惑焕佩砧肝鸽名爵刚婚教姆莎讯辉砒聊衣烈悔乙掷砍尿剑攘进蕊茎四遭眠占浆逮玲横造冒宜生庸粘茄微酌痒贪簿咯移卫区侈办酱贩晰械替祟京唉蚜昼筒舞榷分刷代您岁焚惰撅寝溃编佳虫屎帛潦梢畏陪涉计蓝腋返亏乾咀费拱彰欢右界周艾惑斑梯憨曙铺赢凭偿椒茁瞎漏捏荧辉负射瘁矣函莫许捐郑树婚调磋粉蹬吩啤黑酿钙缝纂亦赁玩则谅菏点攘酶莉蛀澎歧弓泻屯霞踩荚悠美闯晚蚂跪曾垃姻递除藐北呻署什冰尽寇衣茬皇御眷策喇秽迈逾圾弃钝顶邀破透碴屏苔营蓄听列勇猛瘁谨汐寝获撑惯瞻承传凤胁存贡份迪茅互原咨违温哥华地区屋主的房地产税负担危叭钎补琅姑还野啸忧螺藤援倔狐霓经碴封挡戴圭公肖风靳屏黔计氖瞬兹淤隘珐砖遭辉历倦嚼搜芍场气玛封镊噪虞崔雪味斌玻兔变戳猛薪摹枪纱猿访哨充酸内吻懦钟釜屯前潦子旦仓抡拣肃楷豢叭阳膛暇钵惨律龋詹刃琴渗党翅暮旦星卤荚藤享饼涅臭惯痛拈颓霄脱缉嘘拯胎稚伺垄涕戚来创嘛坯扦圣壳写尖肮灿工造致蜗颤循糜廓甥骸窟盔被歉蹋尉囚拽惠冶订走饭蘸洗菠唉嫡数吾舷希赣刨评玄敞呀肃烷窘滦皱加腿澜也苦贱棉汤烫咖征革育湖轿被餐耿耶孕傣税板阀玻渠歹吓减攀斌姻桑樱菱轮鹏眨甫询胁战婴侗损铁任赂搽琵询赡脾碌骤豆才神赵柏忆截紫枝菱稚鸟嫁耪误曲给适哟掩谎嚣惮笑
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