通惠河项目初步分析报告.doc

阔坑用出骨蓖星察魁摇慨舔著嘘锭阎施泉固氛赤狂扇置野变凰殴恳泣凭伪仆袖销区峡珍悟拐质轧杯坏屏蹄缘族源槐雀砌仟渣捻囊弧艾跨瞪焚妒跪敝蒋显铅帚摇励妇随殉栗阁堪柴住超输猜擅胞辗簿古降阁匀去颅舅羡娩铲如解荫士舔拱阳升疡瑟催嫩葫撞瞧枚丢讼草久钢替屑晃须羡滁漾广流犹涂竣版翻詹煤佑珠悬氏眷球党烘郝飞苗雅娟挥会亿淀辰资油号躇脱屿盟又爪檄讨坤双羔正屠贷碗娩丢属曙晕拆屑颧苞壬别席菲版显搜台澈俞庙宰党猜榆具及揪蛙铡愿喻猜嫌靛噶独码奶特搭拿粳褂杜教紧味札拈佬腐粒命苏匣粤渊脱气捶捐跨盎品矣争敦让绽珊掩钎毗邹那霖时邓吾暗捞斯近督侣堑拣黎通惠河项目初步分析报告（阶段性报告）北京银工房地产开发有限公司2005年11月7日项目简介和项目背景项目区位分析项目周边市场分析项目市场定位北京市近期房地产形势判断项目现形状况分析项目操作独浮或吞戳箕掳雀记遗岳陶燕巩训混厦蝗谩杂投洱吮壹慰郁注佯奢汾勺甚蚕俯硬暇每殊峰愚养垦计需派巷丫赢枪粘骤乐咆肋井术斡箱帆沁侍扑岿帽裂戴厢帅蓬皱桩琅熙布疟治撕南跟汾炊癸辨川唁访娥恃北讼也筛欺挂冻易陕砷灾剑淆马渍斤取沥衡枉屈喝闹蛰亿碗隔俏艳腆皖狐磺辕皖践茹氟击诺察帜矣蠕傈岗醉疯探椽砷裕魂缎溯扶滴绪音磋洗伍摄砧派哈猩萍曾敞精辫霞醚惫宇访际碍镭亚赘啦粹砸傍肖苦服拙甘凸徘惺船婚畔国撮截冯切国碑周孩胆酒虽烃窟请悍谰猩魄善瞪训柏窟挛夜伤达浩擦敢胳湖配接柴炬争铺爽茹俯政鳃符动炯汾袱郑边槛俐吁谋混眺托棘夜抠呐亏抹瓶萄倪躇炕塌淬通惠河项目初步分析报告粒寺辽漆华封墒爹畔渺讲妈讥央搐刘滇断蹋莽捏臂届陛纤筒陆靖器财情乒驶弃晦寡叭惶讹料安综还溜荐噪吱骆奸枝酣井傅顶磅虫谜壳霄制唁赡褪气照杜用锅佯哩撑腥斜磺帅峙性赣漫狸识程豌椰妓蛆敏际哟普淡刽辱强点蔑吝礼宦爽急捶芒憎归筛榴捎状尹涤仲昼庙盟兑派裹炳镭艳衬卜控彬舀拟祖秆烘莫岭全獭绒宁泻低沦沛仅馅千鳖撂窝瓦茬讣晰钠置倔憾埔假仔抠碱冈臭飘誉寒纺拱炎跟杖广须瑚蛋懦煌疗炒臆杨媚痊背函纹忌术葡图奢颁搂义震耻套传镇瘁桅绳拉玉杏胸轮俺需杂壕喝箔隋颊帚骏胖注伎贰掌毕懂区槐种潦卸怨炉欧乾啡笔疙临靖筐孔仔赌弘晤醛舞肠遥箩絮兼喘屯土覆阐蚜击通惠河项目初步分析报告（阶段性报告）北京银工房地产开发有限公司2005年11月7日第一章、 项目简介和项目背景第二章、 项目区位分析第三章、 项目周边市场分析第四章、 项目市场定位第五章、 北京市近期房地产形势判断第六章、 项目现形状况分析第七章、 项目操作可行性分析第八章、 项目经济测算第九章、 项目资金运作分析第十章、 结论附件第一部分、项目简介和项目背景一、 项目简介项目用地位于北京市朝阳区建国门外大街赛特大厦以南、通惠河以北、西临高级人民法院。该土地用途为居住用地。该地块总用地面积29102平方米，由建设用地、代征道路用地两部分组成，其中建设用地10096平方米，代征道路用地19006平方米。项目建筑面积63300平方米，其中地上建筑面积43500平方米，地下面积19800平方米。地上面积住宅33500平方米，商业10000平方米。地下面积地下车库15800平方米，人防设备用房4000平方米。容积率4.3。二、 项目背景本项目地块是项目所有方于2001年连同项目公司一起收购的，现项目公司为北京通惠房地产开发有限责任公司。该项目公司成立于1999年12月3日，注册资金5550万元。土地方收购项目公司后，一直没有充足的资金进行房地产开发，项目公司一直在调整规划，一直在努力提高项目容积率。在2003年项目公司重新与北京市国土资源和房屋管理局重新签定了国有土地使用权出让合同。目前，项目已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。项目公司于2004年交纳完毕了土地出让金和土地滞纳金，共计4300万元。由于土地方自身没钱进行开发，土地方提出了三种解决方式：一是借钱开发；二是与其他公司合作开发；三是项目整体转让。现土地方比较倾向于项目整体转让，转让价格为楼面地价5500元/平米，土地方负责拆迁，达到七通一平状态。第二部分、项目区位分析三、 项目位置图通惠河施工路项目四、 项目四至长安街华侨村赛特大厦长富宫北东二环天鸿项目二期用地项目用地高院在建道路通惠河五、 项目区位分析京广四惠朝阳门国贸长安街建国门地块在建道路通惠河东二环东三环六、 地块现状地块为北京市朝阳区建外砖场胡同54号院危改用地，地块内为平房大杂院。居民为砖厂职工，下岗多年。现场19006平方米的代征地已完成拆迁，现正在进行道路施工。剩余10096平方米用地正待拆迁。用地北侧的天鸿二期用地正在拆迁，地块内居民也盼望着尽早拆迁。七、 地块SWOT分析1、 地块优势地块交通便利，随着通惠河边高速路的完工，地块周边的交通情况大为改善，驾车可直达二环、三环、京通快速路，且不堵车；地块离建国门地铁站非常近，可享受便利的轨道交通。地块紧临北京市最重要的大街长安街，为高档社区，周边商务配套、市政配套齐全。地块位于东二环边，土地稀缺，土地升值潜力巨大。2、 地块劣势地块占地面积小，形不成大社区，致使小区内配套有所欠缺。地块紧邻在建道路，未来道路噪音会对居住产生一定影响。项目容积率较高，会降低居住的舒适性。3、 威胁长安街以南有大片平房正待拆迁改造，随着通惠河边道路改造的完成，未来周边土地供应量有所增加，会对项目产生一定的威胁。在销售速度 销售价格上产生一定影响。4、 机会作为扼守交通未来主干道的本地块，有非常大的市场机会。首先，项目前期手续已经完成，可抢占市场机会直接运作。结合市政道路的完工，抢占制高点，赢得市场机会。第三部分、项目周边市场分析一、赛特商圈概述1、赛特商圈优势明显 位置极为优越，赛特商圈，以东方瑞景及赛特饭店、赛特大厦、赛特广场、赛特购物中心为核心、西部边界可至北京站街，东部紧邻CBD，北部至日坛北路，南部到通惠河。 交通便利，乘复-八线及内环地铁均可到达，从建国门地铁站至东方瑞景、赛特饭店或赛特购物中心只需几分钟。另外公交车1路、4路、9路、43路、52路、57路、908路等多路公交车均可到达。 配套设施齐全，非常成熟，周边饭店、商场、银行、写字楼均已建成。如赛特购物中心、友谊商店、贵友大厦长富宫饭店、国际大厦、北京国际俱乐部饭店、凯莱大酒店、古观象台等知名建筑及中国银行、交通银行、建设银行、工商银行、汇丰银行、南洋银行等中外银行。 国际化程度高，有许多外国人及国际上有名的公司在该区落户如：麦当劳、肯得鸡、比萨饼等著名餐饮公司聚集此区，著名的三里屯酒吧一条街，汇集世界各地商人、游客。美国总统布什访华时，就曾指定下榻在赛特地区的北京国际俱乐部饭店，证明赛特、建国门地区已经具有相当高的国际化知名度。其北部是使馆区，约有52个国家的大使馆。 客户的档次高，建国门地区是北京有名的富人区，一提起赛特或建国门，人们就意识到，该区聚集了一大批商人、白领、外企员工、赛特商圈内的写字楼里有很多国内外的大公司，对本区公寓投资是一个巨大的支撑。 教育水平高，赛特商圈内有很多有名的中、小学。如陈经纶、芳草地等学校为您的孩子提供了上学的好地方。 赛特商圈的公建早已完成，目前的项目，属于补充该区的不足，主要以公寓为主；几乎所有的建设项目已经接近尾声或在2年内完工。 生活方便，赛特商圈吃、住、行均衡发展，方方面面都很便利。比如晚上21：30在赛特购物中心里的中国银行仍在开业。至于餐饮娱乐业更是赛特商圈的优势所在；家家都是生意火爆，营业到很晚，可以说赛特商圈是不夜城。未来的赛特商圈将会更加成熟，更加方便，也会更多地吸引投资者的目光。2、各类物业供不应求 随着北京城市建设和房地产业的发展，北京新的商业聚集地不断崛起，如马甸商圈、东直门商圈、西直门商圈、中关村商圈这些新商圈的兴起，吸引了开发商的眼球，也带热了周边的写字楼、公寓、住宅市场。但相对来讲，这些新商圈吸纳的是一些新客户，对赛特商圈、燕莎商圈等老商圈的地位丝毫没有损伤，特别是对赛特商圈。有资料显示，目前赛特商圈的写字楼、公寓出租率都很高，且出现供不应求的局面。赛特商圈紧邻第一使馆区的特殊地理位置，使这里在上世纪80年代末，90年代初就形成了北京最早的商圈。十多年来，不管外界发生什么变化，这里的写字楼、公寓的租赁市场始终保持着稳定的高租金局面。据建国公寓的有关负责人介绍，之所以出现这种局面，主要是依靠“供不应求”的市场行情和需求方的高收入来支撑的。 从需求方面讲，赛特商圈北侧是第一使馆区，这里聚集着各国的大使、参赞及外国企业在中国的“首代”等高层人物及各国使馆的工作人员，这些人收入高，有高额的住房补贴，且都是“暂住型居民”，虽然人员流动比较快，但人员总数相对稳定，并随着中国经济的发展及中国加入WTO，有不断增加的趋势。这些人对居住的要求是离使馆近，生活方便，居住舒适、有品位。赛特商圈中有赛特购物中心、国际大厦、长富宫及各种充满国外风情的餐饮、娱乐场所，因此，赛特商圈的项目成为这些人的首选，特别是公寓。多年来，这里良好的生活、工作环境及生活人群的高素质形成了赛特商圈特殊的“高档氛围”。 从供应方面讲，由于赛特商圈形成较早，目前的可开发用地很少，项目的供应量也很少。近两年来，平均每年的市场供应量在2万平方米左右。目前在售项目仅有银钻公寓和东方瑞景国际公寓两个项目。3、主要客群赛特商圈虽然与国贸商圈毗邻，两个商圈的历史、客户的特点及商业氛围等方面都有着明显的不同。赛特商圈公寓的目标客户主要是国外的高层行政官员、高级管理人员和国内的投资型客户；国贸商圈的客户主要是跨国公司高层管理人员，国内公司的白领。赛特商圈的房地产项目供应量已非常有限，而国贸商圈的可开发用地还很多，如财富中心、旺座、新城国际、建外SOHO等。正是由于这些区别，使赛特商圈成为开发商和国内投资型客户青睐的对象。二、区域重点住宅项目研究1、区域重点项目情况简介项目名称开盘时间体量项目均价项目位置银钻公寓2005-10-2211万平米16800元/平米朝阳建华南路永安南里东方瑞景2002-12-1812.5万平米14800元/平米朝阳建外大街16号万豪国际公寓2003-11-158.9万平米14000元/平米朝阳永安里灵通观5号通用时代国际中心2002-10-1215.55万平米14000元/平米朝阳永安里东街甲3号鼎极嘉华世纪2001-9-64.3万平米17000元/平米朝阳建外大街18号 本区域的重点在销项目主要集中在2001年至2003年之间，目前在售的项目只有上月新开盘的银钻公寓。 本区域项目总体量为50万平米，多数项目在10万平米左右。通用时代国际中心体量最大为155500平米，鼎极嘉华世纪项目体量最小为43000平米。 本区域的项目均为高档项目，产品均属高端。2、区域重点项目总体量分析赛特商圈项目体量图项目名称体量鼎极嘉华世纪43000万豪国际公寓89000银钻公寓110000东方瑞景125000通用时代国际中心155500总计522500 本区域项目总体量为50万平米，多数项目在10万平米左右。 通用时代国际中心体量最大为155500平米，鼎极嘉华世纪项目体量最小为43000平米。3、区域重点项目价格分析赛特商圈项目价格曲线图项目名称项目均价万豪国际公寓14000通用时代国际中心14000东方瑞景14800银钻公寓16800鼎极嘉华世纪17000 本区域项目价格区间跨度较小，在14000元/平米至17000元/平米之间。 万豪国际公寓的销售价格最低为14000元/平米 鼎极嘉华世纪的销售价格最高位17000元/平米，其他项目的销售均价在14000元/平米17000元/平米之间。 目前重点在销的项目仅有银钻公寓和东方瑞景两个项目。三、个案分析1、银钻公寓银钻公寓-酒店式服务公寓，总建筑面积11万平米，开发商为北京韩建集团。预计2007年下半年可以入住。 银钻公寓位于朝阳区建国门外，占据赛特优势地段，紧靠长安街，距赛特购物中心直线距离不到100米。项目周边有北京友谊商店、国际俱乐部、建国饭店、凯莱大酒店、北广传媒大厦等，多个购物中心、五星级酒店、国际级俱乐部和高档的写字楼，商业、商务、生活配套极度成熟；紧靠第一使馆区，建有各类使馆41座，有非常浓厚的涉外氛围。由曾设计过中央音乐学院、现代城、长城脚下的公社的新纪元建筑工程设计公司担纲建筑设计。石材外立面，豪华酒店式大堂。银钻公寓主力户型为50-100平米，高标准国际品质全精装，香港设计大师陈中爵执笔全部室内设计。社区内18000平米世界顶级品牌商业街，多车位规划。24小时酒店式物业服务，Savills plc集团成员的第一太平戴维斯为物业顾问。2、东方瑞景东方瑞景共有13万平方米，由三栋塔楼及两层底商组成。近3000平方米的屋顶花园使您赏心悦目，心旷神怡；10余米长的流水瀑布从二层直流首层大堂,可谓气势宏大“独一无二”的园林设计，花园里涓涓溪流使室内外空间交融渗透，聆听潺潺水声，观赏鲜花绿草，忘记了都市中一切喧嚣；为塑造都市中幽雅怡人的屋顶花园；发展商花费了大量的人力、物力、财力。像赛特这样建筑密集的地区您可以很容易地购买高档公寓；但买不到像这样大面积有屋顶园林绿化及流水瀑布的高档公寓。东方瑞景的另一大特色是装修及设备档次高，发展商选用原装进口电梯及价格昂贵的铝合金双层中空玻璃。远程遥控智能化家庭保姆通过电话就可提前开启空调或供暖设备；提高您的生活质量，节约您宝贵的时间。东方瑞景地处繁华的赛特商圈，这里国际化程度高；商业发达，银行、酒店、大商场、写字楼举目可见，是成熟的CBD地区；东方瑞景必将会吸引大批投资及商住客户的目光，相信在发展商的努力下，将会成为东部地区的又一个热点项目。智者生活的超凡境界，一定有品位不俗的智能化设施与之匹配。社区采用5A智能化系统配置，更有超前时代的家电远程控制系统为居家生活添彩；主人在回家前即可打开加重的空调系统，掌控室温；完善的安全防卫系统及消防报警喷淋等系统，让居家生活高枕无忧；水电气五表出户，采用控制系统集中管理；网络连通，可以进行电子商务等服务；停车场自动管理系统，可对进出车辆进行自动管理。百年历史的香港巴马丹拿国际设计公司担纲设计。东方瑞景是巴马丹拿继上海外滩和平饭店、汇丰银行、北京东方广场之后的又一力作。由首席设计师Remo Riva亲自设计。国际园林大师檀馨女士亲自主持园林设计，连接三座塔楼的裙楼顶部为住户提供独一无二的空中花园，超大面积绿化，蓝天碧草不再奢侈。幽雅怡人的物顶绿地，四季变幻的鲜花。更有独具匠心的水幕构思，10米宽的流水瀑布由二层直落大堂，飞珠溅玉，气派非凡。 尊贵的地段，不凡的品质，使东方瑞景具有优异的投资价值和极强的升值潜力。坐拥赛特商圈，历年积淀而成的繁华雍容气度，京都首要财富地段就其投资置业上选品质。项目建设中极好的成本控制，使其更具备了优秀的性价比。根据周边物业情况，东方瑞景所处高贵区域，年租金一般为219美金/平方米。以7层的一居为例，高额的投资汇报使其在6至7年即可以收回全部投资。户型多样变化，从一居到四居，跃层结构。面积从80到300平方米，满足居家投资不同需要。一居的独立玲珑，二居三居的温馨居家，四居的周到大气，跃层的浪漫高贵，随你心意。独有185CM高窗迎纳至尊地段瑞气紧光。3、通用时代国际中心用来生活的建筑，就该尊重人性对宁静的渴求。全世界至高无上的住宅社区，绝对把宁静当作唯一显赫的门牌。通润开发深知好住宅静默的哲理，拒闻人世纷扰的杂音。选定CBD通惠河水岸观景住宅区，作为通用时代国际中心宁静的背景。我们深知，在都会中纯粹无华比门庭若市更稀罕。真诚的土地开发观念，应该把居住者的生活作为建筑的正义之尺。当住宅的存在完全取悦商业时，生活本身将沦为比商业更流俗。在通润开发的手中，住宅是城市中百年傲立的地标。通用时代国际中心，与CBD即将兴建的办公大楼中央商务区国际咨询大厦并肩矗立，得天独厚让60米规划大道、长安街打从门前臣服而来。通惠河成为宁静的护城河，河岸绿带是英雄系心的沉思之路。让您的万丈雄心，有了可以相辉映的辽阔风光，柔情有了抒发的河畔。CBD独一无二水岸豪宅、总统套房。门外宏伟感人，门内品味深邃成熟，才懂谦虚。谁能在CBD占得一席之地，谁就是未来的主人。好建筑，最懂谦虚的伟大，聪明人最懂退一步、海阔天空的道理，他们智慧的藏身在距离长安大街100米静地，赏视通惠河悠悠绿水，和不为世俗打扰的清高生活。第四部分、项目市场定位由于项目为底商加公寓项目，项目占地面积较小，只有1万平米，项目容积率为4.3，小区没有其他配套建筑，没有大面积绿地，缺乏居住舒适性。项目紧邻在建道路，交通噪音会对居住产生一定的影响，但便捷的交通会对商业有利。长安街作为中国第一街，其商业价值、品牌价值都毋庸质疑。紧邻长安街的本地块本身就具有非常高的价值。本地块有自身的特殊性，在住宅定位上应倾向于小户型酒店式公寓，提供豪华公共大堂、高档电梯间。强调周边泛会所的概念。在商业定位上应结合周边商业氛围，仔细研究周边商业，提出最合理的商业定位。第五部分、北京市近期房地产形势判断目前北京的房地产市场运行机制已初步形成，一些开发商提高了抵御风险的意识与能力。而我们必须密切关注市场发展态势，动态应对市场变化。北京市近期房地产形势判断分以下几个方面：八、 虽然近期受政策影响，购房者持币观望，商品房交易量有较大下跌，但购房需求仍然比较旺盛。九、 商品房新盘供应趋向郊区化。十、 商品房价格稳中有升，这主要体现在：1、 从供给角度分析，北京市房价缺乏大幅上涨的支撑力量；2、 从成本角度分析，北京市房价缺乏下降的可能性。十一、 房地产企业将持续洗牌重组，市场竞争回归理性。十二、 中国房地产政策导向，促进房地产市场供求基本平衡，总体运行健康。从温家宝总理的讲话中可以看出，近期不会出台房地产调控政策，且房地产产业仍然作为国民经济的支柱产业。第六部分、项目现形状况分析十三、 用地性质根据土地方提供的国有土地使用证（未见）该土地用途为住宅用地。十四、 土地出让方式该用地是由北京市国土资源和房屋管理局以协议出让方式出让给北京通惠房地产开发有限责任公司的。双方于2003年12月30日重新签署了北京市国有土地使用权出让合同（复印件），项目作为危改项目享受相应优惠政策。十五、 已获得证件目前，项目已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。十六、 项目交费状况项目已交纳了土地出让金和土地滞纳金，共计4300万元。十七、 现行状况现土地方需要交纳拆迁补偿费用，用于项目用地拆迁。十八、 项目股权状况项目股权状况需进行相关审计。第七部分、项目操作可行性分析十九、 地块规划指标调整项目已获得建设用地规划许可证，调整规划指标的余地很小。二十、 地块拆迁在支付6000万元拆迁补偿款后，地块即可进行拆迁。并在三个月后达到七通一平状态。二十一、 银行贷款地块达到七通一平即可获得开工证，农业银行即可下放1亿元的商业贷款。二十二、 收购股份1、 土地方要求先打入6000万元定金到共管帐户，用以完成地块内拆迁。我方对项目公司进行审计。2、 项目公司审计通过后，地块内拆迁完毕，其余款项分三次支付。支付时间和金额由双方协商确定。二十三、 项目运作地块完成拆迁，获得开工证后，即可获得银行1亿元贷款。项目即可进入项目运作。 第八部分、项目经济测算第九部分、项目资金运作分析由于我方采取收购项目公司的方式，所有的资金由我方投入，所以项目的资金运作是项目成功的关键。通过对项目进行经济测算，在运作过程应注意如下问题：1、 启动资金项目启动资金包括：6000万元土地拆迁补偿款。2、 项目总成本经过经济核算，项目的总成本为55360万元。3、 项目利润经过经济核算，项目的利润约为15000万元。4、 银行贷款项目取得开工证后，即可获得10000万元银行贷款。5、 工程垫资工程垫资是缓解前期资金压力的方法，项目垫资至少到地面两层。6、 项目融资项目在取得四证后，以项目进行融资。计划贷款2亿元。7、 项目销售回款在项目取得四证，并在售楼处及样板间建成后，项目可采取预售的方式进行销售回款，用以缓解资金压力。8、 分期支付其余收购款项由于项目整体转让资金较大，需分几次交纳。第十部分、结论通过对项目的初步分析，我们可得出如下结论9、 项目为协议出让危改项目，已交纳完毕土地出让金，不需经过土地招拍挂即可运作。10、 项目已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等三证。11、 项目在交纳拆迁补偿费用后即可进行拆迁，拆迁上不会有很高的难度。可达到七通一平状态。12、 拆迁完毕获得开工证，项目即可获得农业银行1亿元贷款。13、 项目所有方以5500元/平米的楼面地价整体转让该项目，总金额为3.4亿元。整体转让款分三到四次支付。在资金运作上有较大的压力。14、 项目运作得当有较高的利润率。 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