凯风科技可行性报告.doc

湖南凯风科技有限公司

第一章 总 论
第一节 概 述
一、项目性质
1、 项目名称：
凯风科技物流园基地项目
2 、 项目建设方：
湖南凯风科技有限公司
3、项目负责人
鲁 勇：湖南凯风科技有限公司法定代表人
4、 建设地点
项目建设地点位于国家级长沙经济技术开发区东六线西、长永高速南，该地理交通环镜优越。
5、项目主营业务
本基地作为集科技、电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物业管理和物流于一体的大型园区，湖南凯风科技有限公司作为基地的建设方和园区工业地产的招商和服务商，为从事以上业务的企业提供配套服务，现已签订承租合同入驻园区的企业是湖南中外运久凌储运有限公司。
6、 建设规模
园区由一栋七层厂房综合楼、一栋三层仓库和一栋单层仓库及附属构筑物组成，项目占地面积44666.8平方米，其中建筑占地面积为 28497.4平方米，绿化面积为3421平方米，道路及广场面积8598平方米，总建筑面积达42590平方米，容积率1.28，项目总投资4800万元，年营业收入额达1000多万元。
二、建设单位基本情况
项目建设单位为湖南凯风科技有限公司，湖南凯风科技有限公司（以下简称公司）是凯风(香港)控股集团有限公司子公司，凯风(香港)控股集团有限公司（以下简称＂凯风控股＂）1989年12月在香港依法注册，注册号为13278305-000-12-06-3，注册地址为香港九龙旺角新填地街288号美嘉商业大厦3楼，  注册资本 港币 5000万元，公司董事长、总裁为鲁勇先生，公司是以实业投资、纺织品服装进出口贸易、电子、医药等高新技术研发和生产为主的集团企业。目前“凯风控股”旗下在湖南省拥有：湖南凯风科技有限公司、长沙福沁堂中药新技术开发有限公司、长沙凯风房地产开发有限公司。“凯风控股”通过在香港与内地的多年经营，具有较强经济实力和较高的市场诚信度。430194000000396，注册资本金人民币2100万元，公司资本金到位已经湖南博盛会计师务所审计，并出具验资报告，公司注册地址为长沙经济技术开发区漓湘路98号弘祥科技园，公司法定代表人鲁勇，公司经营范围：电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物业管理。
公司股东构成：鲁勇先生出资人民币1995万元,占公司95%的股份；佘定华先生出资人民币105万元，占公司股份的5%，公司的经营模式为董事会领导下的总经理负责。公司现有在职职工26人，主要是公司管理人员、工程技术人员等，其中教授1人，本科以上6人，高级职称2人，中级职称5人。
2005年12月经“凯风控股”牵线搭桥，在湖南星沙第二届招商节会上招商引资世界500强（排名第85位）企业NEC旗下NEC（中国）通信有限公司入驻长沙经济技术开发区（NEC介绍见附件）
2007年9月27日经凯风控股集团董事会研究决策，在长沙市首届中博会上与湖南电位器总厂签约、承债式兼并湖南电位器总厂，交由其下属子公司长沙凯风房地产开发有限公司投资开发房地产项目。该项目已通过审计、评估报长沙市政府相关部门批准同意并正在实施中。
2008年6月，湖南中外运久凌储运有限公司入驻长沙经济技术区凯风科技物流园并签订承租合同书，“凯风控股”交由其下属子公司湖南凯风科技有限公司投资兴建和管理。
公司的意景：
为客户提供一流的产品和服务，相互促进，共同发展；
为顾客创造价值，为员工谋取利益，为国家做出贡献；
诚信务实、团结奋进、实现多元化经营，跻身中国500强。
三、战略合作伙伴：湖南中外运外凌储运有限公司
湖南中外久凌储运有限公司已与凯风科技有限公司签订租贷合同，是公司的长期战略合作伙伴。
湖南中外久凌储运有限公司是中外运久凌储运有限公司的子公司，是中外运久凌储运有限公司七大区域物流平台的重要组成部分和重要的作业网点。公司成立于1998年1月，注册资本金为人民币466万元，注册地址长沙市劳动中路511号，注册号4300001004308，法定代表人：范端炜，经营范围为承办陆运进出口货物的国际运输代理业务，包括揽货、托运、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、相关的短途运输服务、普通货物运输及运输咨询服务。
2005年12月公司取得了中华人民共和国“质量管理体系认证书”（证书号EWC142805Q）；2006年2月公司取得了中华人民共和国“道路运输经营许可证”（证号430101230086）；2006年12月公司与中国人民财产保险股份有限公司签订“国内货物运输预约保险协议书”；公司已与省内外众多生产企业建立了物流合作关系，陆上物流服务项目有：旺旺集团湖南总厂铁路公路物流服务项目、湖南省纺织品进出口公司、岳阳丰利纸业公司产品物流服务项目、远大空调远铃浴室产品项目、株州齿轮厂的成品运输、博土JIT项目以及成品运输、湘火炬产品运输等，以及衡阳、涟钢、攀钢公司等大宗散货进出口运输及国内中转、湖南花炮、湖南机械设备等产品出口运输等。
四、项目地理交通位置
项目地处长沙经济技术开发区。总规划面积约为44666.8平方米，距火车站约8公里，距黄花国际机场8公里，省道S207线擦边而过，从该地上京珠高速公路、107国道、319国道十分便捷，交通运输条件便利，地理位置优越。
第二节 项目建设的必要性及有利条件
一、项目建设的必要性
1、长沙物流业发展的需要
现代物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴的复合型生产性服务业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业，对于提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环镜，降低物流成本，增强企业竞争力，推进新型工业化具有重要意义。
中共湖南省委湖南省人民政府“关于促进生产性服务业加快发展的指导
意见”湘发〔２００７〕９号（２００７年４月２６日）和湖南省人民政府办公厅“关于进一步加快现代物流业发展的若干意见”颁布实施后，长沙物流全力提速，最近从长沙市政府了解到,长沙已入选国家经贸委确定的中小企业社会化物流服务体系建设试点的4个城市之中,根据规划,长沙将与深圳、青岛和成都3个城市一起,共同探索我国在入世后中小企业社会化物流服务的最佳途径。据了解,到今年下半年,长沙市物流服务体系将全面为全市的中小企业提供服务。长沙已正式将现代物流业确立为未来重点发展的新兴产业之一。
2、 珠三角产业转移的需要
随着经济的全球化和区域化发展，国家的经济实力越来越体现为区域经济的竞争力。以大城市群国核心的经济区在世界和国家经济发展中扮演着日益重要的角色。因此，中国区域经济一体化的趋势，既是经济全球化和区域化的一个组成部分，也是对这种趋势带来的挑战的一种回应。在区域经济代的一个组成部份，也是对这种趋势带来的挑战的一种回应。在区域经济一体化的时代背景下，“泛珠三角”区域合作将为湖南的发展带来很多新机遇，可以使湖南更好地承接珠三角产业转移，加速工业化进程。港澳地区作为国际性金融、物流、信息中心，聚合、辐射能力强。广东得改革开放之先风，率先发展，具有资本、管理、技术等方面的优势，但也面临着扩大经济腹地、降低经营成本等要求，迫切需要拓展经济空间和产业发展的后方基地。而湖南正处于加速推进工业化、调整产业结构了阶段，为有效承接珠三角的资本和产业转移创造了条件。湖南要发挥自然资源和工业比较优势，加快建立自已的物流基地。
3、 星沙的电子产业群协同发展的需要
长沙经开区园区产业群不断壮大、产业链不断拉长，机械制造、电子信息、汽车制造等主导产业日益巩固，新材料、食品饮料、轻印包装、物流配等产业齐头并进，产业聚集作用明显，涌现了一批市场前景好、效益利润可观的大中型企业，已经拥有一批国际国内有一定影响的知名企业。
据统计，2004年，全区年产值500万元以上的规模企业完成产值占全区的比重达99.7%，占长沙市规模工业的30%。目前园区引进企业106家，其中三资企业40家，内资企业66家，区内已形成以三一重工等主体的选进制造技术产业，以LG飞利浦曙光等为主体的电子信息产业，以金沙利等为主体的轻印包装，以姓哈哈等为主体的食品饮料，以长沙力元、华天铝业等为主体的新材料产业，以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。
本项目定位于电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物流管理和物流于一体的大型园区，为电子行业企业提供一个很好的发展平台，与开发区电子行业企业的发展形成很好的协同。
此外可充分利用现有湖南省廉价劳动力、原材料等资源优势，并可吸收大量下岗工人，解决他们的就业问题，造福一方，同时又对增加长沙市的税收作出贡献，可谓一举多得。因此，建设本项目非常有必要，意义重大。
二、项目建设的有利条件
1、 长沙近几年通过强化城市经营理念，基础设施日趋完善，城市功能逐
渐完备，投资环镜不断优化，为生产基地的建立提供了良好的基础环镜。此外，长沙技术开发区优越的地理位置、良好的投资环镜，便利的交通运输条件和出色的配套服务，更为本项目成功奠定了外部基础。
2、 项目距火车站约8公里，北京—珠海、成都—厦门高速公路成十字交
叉座落于开发区；另外，机场高速、107国道、319国道立交互通，东至黄花国际机场、南接长沙、湘潭、株洲城市群，交通运输条件便利，地理位置优越。具有明显的近城优势；交通运输十分优越，紧邻大型港口和铁路货运枢纽站，高速公路四通八达，距离机场仅8公里，各种运输方式和组合十分理想。
3、 2007年3月，湖南中外运久凌储运公司入驻长沙经济技术区凯风科技物流
基地并签订了合作意向书，“凯风控股”交由其下属子公司湖南凯风科技有限公司投资兴建和管理。中国远洋物流有限公司湖南分公司也有意向租赁凯风的物流基地，项目正在洽谈中，基地未来的租赁渠道较稳定，2007年12月，招商局物流集团有限公司长沙公司与湖南凯风科技有限公司签订了租赁意向合同。
4.、经过近两年的努力，《湖南省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）已于8月1日正式出台，为物流园区顺利开发提供了有利保证。湖南长沙地处中国内陆，劳动力资源丰富，并且人均工资不高，人力成本很低。这此都能给本项目带来成本优势。
第三节 项目外部建设条件及选址
一、 交通运输
长沙经济技术开发区以西5公里的京广线是它的铁路运输大动脉，在此相交的北京至深圳的107国道和成都至厦门的319国道及京珠高速公路是它沟通南北东西的汽运通道，距长沙市中心、长沙火车站、湘江长沙码头、黄花国际机场约8公里，长沙经济技术开发区内宽阔、平坦的园内道路，为本项目提供了方便、快捷、高效、畅通无阻的交通运输条件，有效地保证了各种原材料的入厂和各种产品的外运。
二、 场地
本项目在长沙经济技术开发区内征地44666.8平方米亩，作为集科技、电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物业管理和物流于一体的大型园区。
三、 供水、供电
供水：长沙经济技术开发区的总供水量为20万吨/天，能够保证本项目的用水需要。
供电：当前长沙经济技术开发区的供电容量是100万KVA。5个110KV变电站、2个220KV变电站，可为入区企业提供双回路供电选择，供电频率为50赫兹，供电可靠率99.9%，电压稳定率96%。接入线的电压可以更换，10KV、110KV运用，能够满足本项目正常生产需要。
四、 通讯
长沙经济技术开发区内装机容量为30万门的程控大楼已投入使用，国际互联网出口带宽为64KBPS，现已开通6000门程控电话，实现了与156个国家和地区的通信联网；投资1400多万元的电视发射塔，保证了良好的收视效果。
五、 燃气供应
长沙经济技术开发区内有天然气高中压调压站，出站夺力大小为0.2MPA，现有天然气管网，管道口径为DM300mm、DM150mm、DM100mm，热值为33.1MJ/NM3,能够满足正常的生产要求。
六、 地理环镜和自然条件
1、 地理环镜：本基地的地理环镜十分优越，浏阳河、捞刀河从南北两面并流汇
入湘江，宛如二龙护珠。本基地地势平坦，绿树成荫，亚热带季风湿润气候，地理环境条件良好。
2、 自然条件：
历年最高气温：40.6℃
历年最低气温:-11.3℃
历年最热月平均气温:29.4℃
历年最冷月平均气温:4.6℃
夏季相对温度:79%
冬季相对温度:61%
年平均降雨量:1412mm
日最大降雨量:192.5mm
夏季风速:2.5m/s
冬季风速:2.8m/s
全年主导风向:西北(26%)
全年平均日照时数:1726h
历年平均日照率:39%
3、 地震烈度：6
第四节 建设方案
园区由一栋八层综合楼、一栋三层仓库和一栋单层仓库及附属构筑物组成，总用地面积：44666.8平方米，总建筑面积：42590平方米，其中：
A．仓库A面积： 11508平方米（一层）
B．仓库B面积： 24527平方米（三层）
C．综合楼面积： 6499平方米（七层）
D．门卫面积： 56平方米
绿化面积： 3421平方米
道路及广场面积： 8598平方米
建筑密度： 63.8%
容积率: 1.28
绿化率: 10.0%
园区内水、电、通信、排水等设施配套，建筑整体工整规范，生产仓储、展销、办公合理布局。路网配套，既满足了工艺、运输、安全和卫生要求，平面布置紧凑合理，又充分利用有限用地面积，力求工艺流程顺畅，交通运输短捷，道路、供水、供电进区方向合理。

第五节 环镜保护
1、 废气：本项目无废气产生。
2、 废料：运营过程中无废料产生。
3、 废水：运营过程中仅限于生活污水。
4、 噪音：本项目在正常中生产过程中基本无噪音。
第六节 项目实施计划
本项目计划至2009年4月30日建成，工程进度安排如下：
表1-1项目进度表
序号
主 项
单 位
完成情况
1
建设工程设计合同
长沙拓展建筑设计咨询公司
2007年4月
2
基地项目方案说明书
长沙拓展建筑设计咨询公司
2007年7月
3
基地项目总平面图
长沙拓展建筑设计咨询公司
2007年7月
4
建筑工程施工合同
湖南同辉建筑工程有限公司
2007年4月
5
建设工程勘察合同
湖南鑫湘工程勘察有限公司
2007年5月
6
电梯销售合同
广东富士电梯有限公司湖南分公司
2007年7月
7
建设工程委托监理合同
株洲建设监理咨询有限公司
2007年8月
8
开工建设
湖南同辉建筑工程有限公司
2007年10月8日
9
完成仓库A桩基工程
湖南同辉建筑工程有限公司
2007年10月20日前
10
完成仓库A主体及内外墙装修工程
湖南同辉建筑工程有限公司
2008年6月20日前
11
仓库A工程竣工验收并交付使用
湖南同辉建筑工程有限公司
2008年7月1日
12
完成仓库B桩基工程
湖南同辉建筑工程有限公司
2008年6月31日前
13
完成仓库B主体及内外墙装修工程
湖南同辉建筑工程有限公司
2008年12月15日前
14
仓库B工程竣工验收并交付使用
湖南同辉建筑工程有限公司
2009年1月30日
15
完成厂房综合楼主体内外墙装修工程
湖南同辉建筑工程有限公司
2009年3月31日前
16
工程全部竣工验收交付使用
湖南同辉建筑工程有限公司
2009年4月30日
第七节 投资估算及资金筹措
一、 投资估算
本项目总投资4800万元，其中固定资产投资4600万元，流动资产投资200万元。
二、 资金筹措
本项目总投入资金4800万元，凯风科技有限公司投资2400万元，另外2400万元来自银行借款。
第八节 经济效益与社会效益初步分析
本项目建成投产后，预计可以达到的经济效益如下：
一、 主要技术经济指标
本项预计运营期为50年。项目以20年为分析期，2007-2008年为项目建设期，预计2008年达到全负荷营业收入的40%，2009年达到设计负荷的100%。
销售收入、税金、成本及利润计算如下：
1、 营业收入：950万元/年（达产年）
2、 税费总额：90.47万元/年(达产年);
3、 年税后利润总额:864.19万元(达产年);
4、 年利税总额:954.66万元(达产年);
5、 总投资利润率:18%;
6、 内部收益率:15%;

第二章 主营业务与市场分析
第一节 概述
现代物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴的复合型生产性服务业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业，对于提高经济运行质量和效
益，优化资源配置，改善投资环境，降低物流成本，增强企业竞争力，推进新型工业化具有重要意义。
　 随着长株潭经济一体化进程的不断加快,腹地比较广阔的长沙发展潜力愈来愈大,加上基础设施基本具备,初步形成以湘江河港、空港为中心,以铁路、高速公路为骨架的立体交通网络,把长沙与国内国际的广大地区和市场联接起来,为发展现代物流业提供了十分有利的条件。再加上长沙已建成一个大容量、高速度、立体化、宽带化、多媒体的通信网络,网络规模和技术档次在同等城市中处于领先地位。这为长沙发展物流业提供了难得的发展良机。
第二节 主营业务
本基地作为集科技、电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物业管理和物流于一体的大型园区，湖南凯风科技有限公司作为基地的建设方和园区工业地产的招商和服务商，为从事以上业务的企业提供配套服务，现已有意向入驻园区的企业有招商物流长沙公司、中外久运凌运有限公司的湖南分公司和中国远洋物流有限公司湖南分公司等，凯风科技物流基地主营业务具体情况如下：
1、 物流仓库租赁：

物流运营类企业

湖南中外运

物流运营类企业
承包电子生产类企业物流业务

获取 获取物流业
租贷收入 务外包费

凯风科技物流园

电子生产类企业
如：LG

2、厂房、办公楼和研发楼租贷
租贷场地给生产类企业作

物流类企业
电子生产类企业

凯风科技物流园
为厂房、办公楼、研发

收取租金

2、 为园区内物流与生产类企业提供物业管理服务

物流类企业
电子生产类企业

凯风科技物流园

为园区内企业提供物业管理

收取物业管理费
第三节 市场分析
一、 我国物流行业现状
中国物流发展东湖论坛暨2007湖北物流企业年会于9月15日-16日在武昌隆重召开。来自北京、上海、天津、苏州、台湾及湖北的政府主管部门领导、企业家、专家学者齐聚一堂，围绕“大转移、大通关、大协同”这一主题热情洋溢地畅谈了国家加工贸易政策调整新形势下的中国物流发展问题。
会议围绕大转移、大通关、大协同—承接产业转移的物流发展对策这一主题，从三个方面展开研讨：一是加工贸易政策调整与承接沿海产业转移对策；二是加强“大通关”建设的主要政策与加强快速通关的重要举措；三是国际资本和沿海产业两大转移背景条件下的武汉泛区域物流协同机制造业物流流程再造。
　 经过研讨，会议取得了两大收获：一是当前的产业转移，其主要因素取决于两个方面：首先是取决于物流环境；其次是取决于物流成本。二是在现代经济中实现经济的又好又快发展，不单方面取决于制造业，而必须是制造业加物流服务业，二者缺一不可。会议总结了2006年物流行业发展的新特点：业务收入增长较快；仓储型物流企业业务收入增速快于运输型的综合型物流企业；企业盈利水平有所提高，成本增加明显。
（一）物流业务收入增长较快，现代物流企业发展迅速
随着物流服务需求的高速增长，物流企业的物流企业务收入也相应出现大幅上升。2006年，受调查的物流企业的物流业务收入总额为2370.6亿元，同比增长了29.23%.其中,包装收入、信息及相关服务收入等现代物流业务收入分别增长了42.5%、39.8%,运输收入等传统物流业务收入只增长了28.37%。
（二）仓储型物流企业收入增长明显快于运输型和综合型物流企业
　 　对不同物流企业类型分析，2005年仓储型物流企业业务收入增长43.4%，运输型物流企业业务收入增长了28.8%，综合型物流企业业务收入只增长了24.9%。各类型物流企业现代物流业务发展迅速，综合型物流企业的流通加工业务收入、仓储型物流企业的包装业务收入、信息及相关服务收入和代理业务收入比上年增长较快，增速分别107.3%、93.5%、95.7%和92.7%。
（三）物流企业盈利水平较高，但企业竞争日趋激烈
　2006年，调查企业物流人员劳动报酬合计82.5亿元，比上年增长9.6%，企业实现利润合计415.3亿元，同比增长了16.0%，低于上年同期利润增长水平。实现营业税金22.2亿元，与上年基本一致。2005年，随着物流业务的大幅增加，新设备、新技术的投入，以及油品等原材料价格的大幅上涨，物流企业的业务成本也快速上升，物流企业之间竞争日趋激烈。调查企业的物流业务成本总额为1887.4亿元，同比增长了32.9%，增速比上年提高了4.1个百分点。其中，仓储成本上升了36.7%，运输成本上升了32%，代理业务成本上升23.8%，装卸搬运业务成本上升了18.9%，配送成本上升了8.9%。
二、湖南省物流行业的市场空间巨大
经过近两年的努力，《湖南省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）已于8月1日正式出台， 这是湖南省物流业发展的一件大事。湖南省经济委员会今天召开新闻通气会，宣布湖南在着力改善现代物流业发展政策环境方面迈出了重大的步伐。
　　湖南省现代物流业虽然有了较大发展，但是存在的问题也比较多，主要是管理体制不顺、基础设施配套性差、行业部分企业诚信缺失、低水平服务比重大，特别是现代物流业的政策环境还不尽如人意，现代物流业呼唤新政策措施的扶持和引导问题。
　　为此，湖南省经委作为全省现代物流工作的牵头单位，着手并力促了此次《若干意见》的出台。省委、省政府给与了足够的重视。今年4月26日，省委、省政府《关于促进生产性服务业加快发展的指导性意见》（湘发[2007]9号）出台，文件明确提出将现代物流业作为生产性服务业的六大板块之一予以重点发展。
　　《若干意见》对《指导性意见》中发展现代物流业有关政策措施进行了细化和充实，更着重于操作层面上如何发展现代物流业。其主要内容包括：明确发展目标、放宽市场准入条件、改善经营环境、培养物流市场、加快对外开放、实行税收优惠、给予用地扶持、加大投入力度、提高技术水平、培养引进人才、加强组织领导等11个方面，明确了现代物流业的发展目标和重点以及如何发展现代物流业等问题。
　　据省统计局、省经委和湖南商学院最近的物流测算结果，2006年全省社会物流总费用为1413.62亿元，按现价计算，比上年增长15.54%。2006年物流总费用与全省GDP的比率为18.68%，比上年下降0.24个百分点。社会物流总费用与GDP的比率的平稳下降表明湖南省现代物流管理整体水平在不断提高。

三、长沙市物流行业市场前景广阔
现代物流业是融合运输业、仓储业、贷代业和信息业等新兴的复合型生产性服务业，是国经济的重要组成部分。发展现代物流业，对于提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环镜，降低物流成本，增强企业竞争力，推进新型工业化具有重要意义。中共湖南省委湖南省人民政府“关于促进生产性服务业加快发展的指导意见”湘发[2007]9号（2007年4月26日）和湖南省人民政府办公厅“关于进一步加快现代物流业发展的若干意见”颁布实施后，长沙物流全力提速，最近从长沙市政府了解到，长沙已入选国家经贸委确定的中小企业社会化物流服务体系建设试点的4个城市之中，根据规划，长沙将与深圳、青岛和成都3个城市一起，共同探索我国在入世后中小企业社会化物流服务的最佳途径。据了解，到今年下半年，长沙市物流服务体系将全面为全市的中小企业提供服务。长沙已正式将现代物流业确立为未来重点发展的新兴产业之一。
长沙第三产业发展迅速：2006年，长沙GDP总量第三产业实现增加值752.04亿元,同比增长13.0%.第三产业的迅速发展,为长沙商贸行业的发展奠定了良好的基础。
长沙市消费品市场迅速扩张：2006年全市实现社会消费品零售总额743.43亿元，同比增长16.1%，剔除物价因素实际增长14.2%。商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场30家，实现商品成交额422.86亿元，同比增长43.4%。
进出口贸易稳步增长：2006年全市进出口总额达26.83亿美元,同比增长9.3%，其中出口总额15.95亿美元,同比增长16.7%;进口总额10.88%亿美元,增幅与上年持平。
物流产业稳步发展：2006上全社会运输转量142.1亿吨公里,同比增长3.14%.货物周转量100.38亿吨公里,同比增长2.46%。
　 随着长株潭经济一体化进程的不断加快,腹地比较广阔的长沙发展潜力愈来愈大,加上基础设施基本具备,初步形成以湘江河港、空港为中心,以铁路、高速公路为骨架的立体交通网络,把长沙与国内国际的广大地区和市场联接起来,为发展现代物流业提供了十分有利的条件。再加上长沙已建成一个大容量、高速度、立体化、宽带化、多媒体的通信网络,网络规模和技术档次在同等城市中处于领先地位。这为长沙发展物流业提供了难得的发展良机。
四、项目市场预测
1、项目市场需求
通过以上行业分析，我帱物流行业处于一个快速发展时期，业务收入增长较快；通过我省和长沙市近几年的发展来看，物流费用占到了总的GDP的20%，物流企业的市场需求空间巨大；仓储型物流企业业务收入增速快于运输型和综合型物流企业；企业盈利水平有所提高，而本项目属于仓储综合型物流，未来市场的需求增长将快于同类物流企业。
凯风科技物流园作为集科技、电子产品开发、生产、销售、仓储、租赁、物业管理和物流于一体的大型园区，项目的主要收入来源物流企业和生产企业的租赁费用和物流管理费，凯风科技物流园实际上是物流企业的前端企业，它的收入来源于物流企业，物流企业的市场要求呈快速增长趋势，所以物流园的市场需求也将呈现同样的发展态势，未来凯风科技物流园的出租不存在问题。
从开发区的市场供求来看，由于开发区的土地供给跟不上需求的速度，很多想入驻的小企业买不到地，就只能先租园区的厂房和仓库，待发展到一定规模后，再向开发区申请用地，这样给很多专业化的园区提供大量的市场机会，总体形势是供不应求的市场局面。从星沙现有园区的招租的情况来看，和祥科技园现有6万多平方米的厂房和仓库现已全部招租，隆平高科开发区的广发隆平也已全部出租，雄天鞋业科技园也已出租了，凯风科技物流园走差异化的路线，定位非常准确，现已有意向入驻园区的企业有招商物流湖南公司、中外运久凌储运有限公司的湖南分公司和中国远洋物流有限公司湖南分公司。
3、 租赁价格预测
通过实地调研和分析，得出开发区内7个园区的广房、仓库的招租单价以及物业管理费情况如下：

序
号
园区名称
物业管理费收入（元/ m2月）
厂房综合楼营业收入（元/ m2月）
仓库营业收入（元/ m2月）
1
和祥科技园
1.1
0.65
0.6
2
国顺机电工业园
1.1
0.65
0.6
3
国阳中小企业创业基地
1.2
0.65
0.6
4
物丰电子园
1.3
0.7
0.6
5
天鸿科技园
1.2
0.65
0.6
6
雄天鞋业科技园
1.2
0.7
0.65
7
广发隆平
1.3
0.7
0.6
8
均价
1.2
0.67
0.61

凯风科技园区的合同租贷价格情况如下:
项目
物业管理费
（元/ m2月）
厂房综合楼
（元/ m2月）
仓库A
（元/ m2月）
仓库B
（元/ m2月）
雨棚
（元/ m2月
价格
1.00
19.5
18
15
7
1、 项目销售收入预测
通过以上分析，项目销售收入预测情况如下：
序号
项目名称
收费面积
（平方米）
单价
（元/平方/月）
年收入
（元）
1
仓 库A
11508
18
2485728
2
仓 库B
24527
15
4414860
3
综合楼
6，499
19.5
1520766
4
雨 棚
3000
7
252000
5
物业管理费
42534
1
510408
总 计
9183726
根据中华人民共和国统计局最近10年的房屋租赁价格指数,计算出10年平均价格指数的为101.71。

1998-2006年房屋租赁价格指数。
年份
1998
1999
2000
2001
2002
房屋租赁价格指数
102．4
98．5
102．4
102．8
101．8
年份
2003
2004
2005
2006

房屋租赁价格指数
101．6
101．4
101．875
102．6

数据来源：中华人民共和国国家统计局
园区与物流企业签订合同以10年为一合同期，考虑到通货膨胀以及其它方面的原因，园区未来的租赁价格保持每年1.7%增长幅度。

第三章 辅助生产设施
第一节 给排水
一、 给水
1.水源：本工程水源采用城市自来水。长沙市有自来水厂6座，日供水能力达204万吨。长沙经济技术开发区内也有2座日供水为10万吨的自来水厂，均已投入使用，本项目的建设、生产、生活用水由自来水厂供给，能够保证本项目的用水需要。
2.用水量
本项目生产用水量根据一般的生活用水即可。
3.给水系统
厂区及其他生活用水由星沙供水公司提供，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。
二、 排水
本项目采用雨水、污水分流制排水系统：除雨水及部分生产、生活废水可直接排入厂区雨水排水系统外，粪便污水及其它生产排水需分别经分别化粪池处理或其它特殊处理后方可排入厂区污水排水系统，最后分别排入城市雨水、污水系统，由市政污水处理系统统一处理。
第二节 电气及通讯
一、 电气
1、 设计依据及范围
供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷
设计规范》（GB5007-94）、《供配电系统设计规范》等进行设计。
2、 供电方案
本工程用电电源由星沙开发区供电所统一供应，在园区范围内用电设备没
有特别规定。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户均为二类用电负荷。
照明配电电源引自本园区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故
照明采用双电源回路自动切换。
防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统
接地单独设置：接地采用IN-S系统，接地电阻小于4欧姆。
二、 通讯
本工程电讯、电视系统采用综全布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。
第三节 动力
一、 气体供应
园区内使用氧气、乙炔、二氧化碳等气体，由于用量较小，拟由开发区统
一供给，或采用瓶装分散就地供应。
二、管道铺设
各气体管道均沿墙、柱架空铺设，管材均采用无缝钢管。
第四节 通风空调
一、 通风除尘
设计采用钢尘净化机进行通风除尘，此外，对产生粉尘、锡焊气体的工艺
设备所在房间或区域设计全室通风换气，全室换气的设备采用轴流风机。
二、 空调
车间办公室、工艺控制室拟采用舒适性空调。
第五节 土建土程
一、 厂区自然条件
1、 地形地貌
本项目的地理环境十分优越，浏阳河、捞刀河从南北两面并流汇入湘江，
宛如二龙护珠。本基地地势平坦，绿树成荫，处于亚热带季风湿润气候，大陆性气候特征明显，理环境条件良好。
2、主要气象条件
1）气温：
历年最高气温：40.6℃
历年最低气温:-11.3℃
历年最热月平均气温:29.4℃
历年最冷月平均气温:4.6℃
年平均温度：19.3℃
2)湿度
夏季相对湿度：81%
冬季相对温度：75%
年平均相对温度：80%
3、降雨量
年平均降雨量:1389.3 mm
年最大降雨量:1450.2 mm
日最大降雨量:192.5 mm
时最大降雨量:82.5 mm
4)风速
全年主导风向:西北(26%)
夏季风速:2.5m/s
冬季风速:2.8m/s
全年平均风速:2.7 m/s
5)日照
全年平均日照时数:1726h
历年平均日照率:39%
4、 地震烈度：6级
二、 土建工程
本项目的土建工程如下：
园区由一栋七层厂房综合楼、一栋三层仓库和一栋单层仓库及附属构筑物组
成，总用地面积：44666.8平方米,总建筑面积:42590平方米,其中:
A．仓库A面积： 11508平方米（一层）
B．仓库B面积： 24527平方米（三层）
C．厂房综合楼面积： 6499平方米（七层）
D．门卫面积： 56平方米
绿化面积： 3421平方米
道路及广场面积： 8598平方米
建筑密度： 63.8%
容积率: 1.28
绿化率: 10.0%
项目使用功能设置:
A、 物流园：公司将其园区A、B仓库用于仓储物流。
B、 厂房综合楼：用于电子产品生产线及办公室。

第四章 总图运输
第一节 区域概况
一、地理位置
凯风科技物流基地位于长沙经济技术开发区。新建场区规划总面积44666.8
平方米。该地区的地皮规整，降低了用地成本，而且长沙经济技术开发区的各种政策优惠也促成了一个好的投资环镜。
二、交通
长沙经济技术开发区的以西5公里的京广线是铁路运输大动肪，在此相交的
北京至深圳的107国道和成都至厦门的319国道及京珠高速公路是它沟通南北东西的汽运通道，距长沙市中心、长沙火车站、湘江长沙码头、黄花机场均约8公里，长沙技术开发区内宽阔、平坦的园内道路，为本项目提供了方便、快捷、高效、畅通无阻的交通运输条件，有效地保证了各种原材料的入园和各种产品的外运。
第二节 总体布置
一、 总平面布置
用地范围分为三个区域：
1、 厂房综合楼作为电子产品的生产车间、办公及研发楼。
2、 仓库主要作为电子产品原材料、产成品的仓储。
3、 附属构筑物主要有门卫等
二、 总平面布置原则
满足工艺、运输、安全、卫生等要求，平面布置紧凑合理，充分利用有限用地面积，力求工艺流程顺畅，生产系统完整，交通运输便捷，道路、供水、供电进区方向合理。
第三节 道路及竖向布置
园区设计道路采用城市水泥混凝土路面，主次干道宽度分别为15米、6米，道路转弯半经为9米，各级道路围绕设计及规划厂房开成环状，满足消防、卫生、环保等规划范的要求；厂区竖向布置为平坡式，场地雨水经道路雨水收集后接厂区雨排水管，排入城市排水管网。
第四节 仓库及运输
一、 仓库
园区内新建仓库两个，仓库A面积11508平