项目建设工程管理服务协议书(范本).doc

项目建设工程管理服务协议书甲 方： 乙 方： 经过双方友好协商，甲方委托乙方负责 项目建设工程管理服务工作，乙方按照甲方对本项目的有关要求，完成该项目本协议约定的服务。具体协议如下： 一、项目概况：1、 项目名称： 2、 项目位置： 3、 项目国土证号： 4、 项目用地： 二、本合同文件及解释顺序：1、本合同履行过程中双方以书面形式签署的补充和修正文件；2、本合同协议书；3、现行的法律法规及规章相关文件。三、项目管理服务工作范围和内容：（一）项目管理工作范围：项目工程管理服务，即从项目获取建设施工许可证后进行全面工作直至项目竣工验收完成。1、乙方负责。负责项目工程施工管理（含监督施工单位和监理单位所有工作）、协调设计单位、办理工程竣工验收及备案、项目交付、档案整理及移交等内容，并在工程质量保修期内承担保修义务和责任及其他应负责的工作。2、乙方协助。协助召开确定施工单位的招标会、协助办理工程竣工决算、协助召开确定招商公司的招标会等、协助其他事项。（二）项目管理内容和要求：乙方应依法依约管理，维护甲方合法权益，保证项目的顺利进行及完工。具体内容和要求如下：1、项目设计管理工作。（1）熟悉设计文件，审查设计文件的规范性、工艺的先进性和科学性、结构的安全性、施工的可行性和设计强制性标准的适宜性等；（2）负责审查施工图及各项设计变更，向甲方提出合理意见与优化建议，在工程的各个阶段，甲方有权根据实际情况提出设计变更的要求，乙方应及时组织协调设计部门和施工单位进行落实；（3）掌握关键设计环节和进度情况，督促设计单位按合同和协议要求及时提交合格的设计文件；（4）对设计中出现的重大问题和情况，乙方要及时向甲方反馈，并积极主动联合甲方与设计单位进行磋商，寻求解决方法；（5）验收设计图纸和设计文件；（6）组织设计单位进行现场设计技术交底；（7）审核施工单位对设计文件的意见和建议，会同设计单位进行研究，并督促设计单位尽快给予答复；（8）对设计的工作质量进行评定；（9）保管所有设计文件及过程资料，项目管理期限届满或本合同终止时移交给甲方和档案管理部门。2、项目建造全过程管理工作。乙方代表甲方执行授予的工程合同下的甲方权利和义务（付款义务除外），包括：（1）全面管理工程建设合同，就承建单位拟定的分包单位资格及分包项目进行审查；（2）代表甲方按合同的规定，落实必须提供的施工条件，检查工程承建单位的开工准备工作；（3）代表甲方审查施工总体规划，审查承建单位提交的施工组织设计、施工技术方案等，并提出审查意见，报甲方批准后实施；（4）审查承包商的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用；（5）做好工程进度控制：编制工程控制进度计划，提出工程控制进度目标，并以此为基础审查承建单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促承建单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向甲方提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。（6）做好施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序和资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审核质量事故处理措施。（7）做好工程造价控制：以甲乙双方书面确认的施工图预算金额为依据，编制投资控制目标和季度、年度投资计划，报甲方审批。协助造价公司审核承建单位提交的工程量及费用等，报甲方审批后由甲方支付款项。受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见。授权处理合同与工程变更，经甲方审定后下达变更指令。（8）做好施工安全文明监督：审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施等，并负责检查、督促落实执行。组织重大安全事故调查，分析原因并提出书面报告，并承担相应的责任。（9）做好协调管理：主持项目管理合同授权范围内工程建设各方协调会议，编发施工协调会议纪要，监督、协调监理、设计、施工、材料供应商等单位。3、招投标管理工作。（1）实施招投标管理工作。发布相应招标信息，对投标申请人进行资格审查等；（2）制定招标工作程序、完成招标文件的编制，由甲方审定通过；（3）与甲方一起进行合同谈判；（4）乙方不得承担本项目的勘察、设计、监理、施工及招标代理任务；招标代理由甲方另行委托具有相应资质的其他中介完成。4、采购管理。（1）协助甲方共同完成施工、设备与材料采购的招投标管理工作；（2）制定采购程序和招标、评标管理办法，负责评标、询标以及与中标人和分包商的洽谈工作。本项目所有由甲方参与管理的采购或分包合同，均由甲方与中标方签订。5、项目验收、移交、结算工作。组织通过各阶段、各项验收（包括系统及设备、分部分项、环保、消防、土建、规划、防雷等项目所需各项验收），完成质量要求，并做好项目移交、结算、备案等工作：（1）组织项目施工过程中的单位、子单位工程、分部分项等各项验收；（2）组织进行项目初步验收，并提出整改意见；（3）收集、汇总、审核竣工验收资料，协助有关部门做好竣工验收工作，并办妥竣工验收备案手续；（4）进行竣工结算审核工作，编制项目竣工决算报告，协助进行竣工决算审查，配合做好审计工作；（5）向甲方办理项目移交手续；（6）其他乙方需完成的工作。6、档案和信息管理。（1）工程档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的工程建设管理工作报告，审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理施工归档文件，并将符合要求的工程档案资料向有关部门归档报验及移交甲方。（2）信息管理：做好施工现场建设管理工作记录与信息反馈。按要求编制建设管理工作月、年报，对工程资料及档案（包括影像资料）按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或项目管理工作结束后移交甲方（一式三份，电子版本一份）及有关部门。7、工程质保工作。在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修（保修期内乙方需有专人负责联系保修事宜）。8、财务管理及税务顾问工作。在项目管理期间，如甲方需要，乙方协助甲方编制项目管理所需的各种财务报表，包括项目资金计划、筹资及成本支出表、现金流量表、项目投资估算表等的服务。9、合同管理及结算。在项目管理期间，乙方应做好制定各项合同的谈判原则与策略，确定合同基本条件并编写详尽的合同条款，做好各项合同的签订、实施管理，及时协助甲方监督各项合同的履行，并协助甲方完成各项合同的结算。10、处理与项目周边单位的关系。乙方管理该项目期间，应在充分了解和接受该项目与周边相邻单位关系现状的基础上，从维护甲方的利益出发，维持或改善与周边单位的关系，包括与地方政府就该项目工程实施形成的管辖关系，施工扰民与民扰施工的关系等。四、项目管理目标标准：（一）投资控制目标：以本工程甲乙双方确认的设计施工图预算金额为准。乙方必须对经设计批准的内容和甲乙双方确认的工程设计施工图预算金额严加控制，不得随意扩大规模和提高标准。如遇下列情况之一，由乙方提出，并经甲方批准后可作相应调整：1、人力不可抗拒的重大自然灾害，造成重大经济损失和周期延误的。2、受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术变更或修正的。3、国家重大政策调整的。4、甲方对原批准的建设内容、建设标准等方案需作重大调整或变更的。（二）工程质量标准：按照国家、省颁布的现行质量法规、法令和验收标准,督促设计、监理、施工各方，加强项目施工的质量管理，要求工程质量达到一次性合格标准。（三）项目整个开发周期控制目标：项目建设周期为 个月：即自获取施工许可证至项目竣工验收办理完毕。（由于甲方原因及不可抗力造成延误，项目建设周期顺延）。自本协议书签订之日起30日内，乙方按上述开发周期控制目标及项目管理内容和要求等约定，向甲方提交正式的项目开发建设总体工作计划，经甲方审核批准后，乙方应按此计划执行。（四）安全管理目标：严格按照国家建设工程安全生产管理条例和地方有关安全法规、按照安全规范作业，对整个项目安全负责。确保安全生产专项费用专项使用，落实安全施工措施和安全责任制度，确保安全文明施工。杜绝发生安全事故、机械设备损坏事故和火灾事故。不发生因管理过错而造成责任事故。（五）文明施工目标：整个施工周期内达到建设行政主管部门文明施工标准要求。（六）工程档案管理目标：规范、完善、符合城建档案要求。（七）项目功能规模目标：满足甲方提出的经批准的功能规模要求。（八）项目建设效能监察目标：要达到廉洁、高效。五、项目管理机构及基本运作方式：（一）项目管理机构及组成人员：乙方接受甲方委托后，经甲方审核，应立即成立项目管理部，并选派称职人员到位；甲方全权负责评价该机构以及全部组成人员的工作表现及工作业绩，乙方对其派出人员的素质和工作能力以及行为后果负全部合同责任。如甲方对上述任何人员的工作不满意，乙方有责任在甲方提出书面要求后5日内更换有关人员，而乙方不得以此为由，延误或中止对合同的执行。（二）建设资金管理和财务管理：1、建设资金管理和财务制度管理严格按照甲方有关规定执行。2、本项目开发建设资金，包括施工单位、设备供应等单位在合同中确定的履约保证金（质量保证金）一律在甲方基建专户存放、开支，不得另行开户。3、严格按照合同条款和实际施工进度支付工程款。乙方根据项目开发建设进度和合同约定情况编制年度资金使用计划，并按月提供工程进度计划、报表、投资完成情况及拨款签证意见，由甲方审定后拨付。4、资金支付流程：（1）施工、设备材料单位提出 监理单位 审查 乙方工程款支付申请 工程量和价格签字确认 审查签字确认施工或设备 支付 材料商 甲方审定审批（2）乙方提出项目管理费支付申请 甲方审定 支付（三）会议制度和报告：项目的委托管理工作，应遵循“公开、交流、信任”的原则。为保证该项目的有效落实，乙方应定期编制月/周工作计划，坚持工作例会和专题会议制度。有关专题的会议纪要及例会研究的月/周工作计划，由乙方整理后在会后的第二个工作日交给甲方阅存。甲方对工作计划和会议纪要有权质疑，乙方有责任进行答复。乙方应按以下要求进行报告工作：1、定期报告（每月30日以书面方式提交）。根据项目管理工作范围及内容，随工程施工进度向甲方报送建设管理工作月报，其主要内容为：（1）施工质量情况、原材料质量及检验情况；（2）工程进度情况；（3）进场施工机械设备及劳动力动态；（4）合同变更和工程变更情况；（5）工程款支付情况；（6）项目管理工作情况；（7）工程建设大事记；（8）其他。2、不定期报告。根据项目管理工作的进展情况，不定期向甲方报送情况报告，主要内容为：（1）关于工程优化设计或变更或施工进展的建议；（2）资金、资源投入及合理配置的建议；（3）工程进展预测分析报告；（4）合理要求提交的其他报告；（5）工程分阶段验收、竣工验收项目管理工作报告。3、项目建造管理工作过程报告。按甲方要求提交建设管理工作过程报告，主要内容为：（1）施工措施计划、施工进度调整批复文件；（2）项目管理协调会议纪要；（3）其他项目管理业务往来文件；（4）质量事故处理文件。（四）合同的签署：在甲方委托乙方的管理工作范围内，凡属该项目对外合同以及对合同的修改书、补充协议的签署均在甲方与有关方之间进行，甲方委托乙方的只是合同的起草、合同的执行以及合同的管理工作。六、双方的权利：（一）甲方的权利：1、甲方有权对乙方提出工作目标、任务和工作要求，有权对乙方工作进行监督、检查，有权对乙方行为予以纠正。2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准。3、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。 4、甲方有权要求乙方更换不称职的项目部工作人员。5、甲方有权对项目进行监督，有权对乙方的工作计划、步骤等全部工作进行审定，并予以委托。6、甲方有权对工程内容提出变更意见。7、甲方有权对偏离项目目标的情况提出意见并进行纠正。8、甲方拥有项目建设（包括但不限于项目的勘察、设计、施工、监理、采购、工程签证等工作）的最终决策权和审核确认权，所有与项目有关的合同、文件和资料均应经甲方审核确认、签订后生效、执行。9、甲方有权参与本项目的竣工验收，并自竣工验收合格之日起30日内接收项目，并派专人管理项目。10、甲方有权对乙方提出的方案和建议以及经乙方初审并签署意见的方案、报告、签证等文件进行修改。对甲方决策的事项乙方应积极执行，因乙方执行不力对项目实施造成不利影响时，由乙方承担相应违约责任。11、如乙方的意见与甲方的意见有分歧，以甲方的最终意见为准，乙方必须执行。12、甲方有权对乙方组织的工程竣工结算和财务决算进行监督，甲方对结算、决算报告有最终审核确定权，所有与结算及决算有关的文件和资料均应经甲方审核确认后生效、执行。13、项目建设过程中形成的项目建设档案及相应的知识产权属甲方所有。（二）乙方的权利 1、乙方根据甲方的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权： （1）根据授权，参与选择专业工作单位。 （2）管理各类承包合同，并按进度向甲方提交支付计划。 （3）负责处理保修期内的履约事宜。 （4）负责项目各参与方的组织协调工作。2、乙方有权取得项目管理报酬。3、对工程规模、设计标准、规划设计等向甲方提出合理化建议。七、双方的义务：（一）甲方的义务：1、甲方应为项目管理工作提供必要的条件： （1）根据项目的建设内容、建设规模、建设标准和投资额，提供详细的项目使用（或功能）要求。 （2）办理与项目有关的各种审批手续，并提供必要的资料给乙方。 （3）按合同约定为乙方提供相应的现场办公条件及住宿条件。2、甲方应按合同条款约定支付项目管理费。 3、甲方应按约定向施工单位和设备材料供应商支付款项。4、甲方应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为，应视为违约，并承担相应的违约责任。 （一）乙方的义务：1、乙方在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规，维护甲方的合法权益。2、乙方应组建能够满足本项目管理工作需要的项目管理部，按照项目管理工作范围和内容完成本项目管理工作；并按约定向甲方提供项目进展报告。3、乙方应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。乙方不得在实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经监理单位、施工单位签署意见后，由乙方报甲方核准。4、乙方应根据项目进度需要，向甲方提出资金使用计划。5、乙方应严格执行甲方有关财务管理制度，并接受甲方监督。 6、乙方应在项目建成后，组织竣工验收，将验收合格的项目在规定时间内（竣工验收合格之日起30日内）向甲方办理移交手续，并同时提供本项目的使用说明给甲方。 7、乙方应在项目移交前，组织签订保修服务协议。在保修责任期间，工程出现质量问题的，乙方应在接到甲方通知后3天内组织人员到达现场维修。 8、乙方应在规定的时间内办妥项目的竣工验收备案手续，并移交甲方。9、乙方应建立完整的项目建设档案，在本项目完成后 日内将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。10、乙方在履行本合同的义务期间，应对专业工作单位提交的文件进行初步的审核，提出相应的处理意见，供甲方参考。11、乙方使用甲方提供的设施和物品属甲方的财产，在项目管理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品移交给甲方。12、在本合同期内或合同解除或终止后，乙方对本项目的商务文件、技术文件、合同及其他与项目相关的所有资料均应保密，并移交给甲方。乙方在未经甲方事先书面同意的条件下，不得将与本工程有关的任何资料和内容透漏给第三方。14、乙方将对其雇佣、聘请于本合同的所有人员的工作全面负责。乙方应承担其本身及其人员在本合同确定的范围内因错误或疏漏以及渎职等造成的一切后果。15、在任何情况下，凡涉及项目变更、索赔、处理事故、改变供货期、改变技术标准、改变方案等问题，乙方必须及时书面给出合理化建议报甲方，由甲方决定处理方法。16、对工程设计中的技术问题，乙方有义务按照安全和优化原则，向设计单位提出建议。如果由于提出的建议会提高工程造价，或延长工期，应当事先取得甲方的书面同意。当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，乙方应要求设计单位更正，并应立即通知甲方。若未经甲方同意乙方提出任何建议导致工程工期延误等损失的，乙方承担相应赔偿责任。17、按照保证质量、保证工期和降低成本的原则，乙方应会同监理审核工程施工组织设计和技术方案，同时书面上报甲方。18、乙方必须严格按照国家、广东省、佛山市有关规定进行项目管理工作，不得与承担本工程的施工承包人及材料、设备供应商发生任何经济利益关系，不得参与可能与本合同、甲方利益相冲突的任何活动。乙方在项目管理过程中必须按照相关法律、法规规范操作并对其承担责任。乙方需监督和检查施工、监理方操作的规范性。八、双方代表和职员1、乙方和甲方，根据协议互相派遣的工作人员，要能胜任本职工作，并互相取得对方认可；2、为了执行本协议书，甲方应指定一位高级职员 作为本方代表；乙方派驻项目工作组和常驻项目代表两人： ；九、责任与赔偿1. 本合同的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。2. 任何一方不得无故终止本合同，否则违约方需按本协议书规定的合同总额的30%补偿对方的经济损失。3. 如甲方未按约定支付项目管理费，甲方每延迟一天付款，则乙方有权要求甲方按迟延数额的0.1%支付违约金给乙方。4、任何一方向另一方支付的赔偿的最大数额，不能超过本协议书规定的合同总额；5、如因甲方原因造成工期延误的，则本工程的工期相应顺延，乙方因此遭受的损失，甲方应承担赔偿责任。6、在项目管理过程中，如果由于乙方的行为侵犯了甲方或第三方的权益，造成甲方损失的，乙方应向甲方进行赔偿。7、如由于甲方或第三方原因，造成违反上述工作相关审批法规、规定、技术规范等因素造成不能完成或终止上述工作内容的，则乙方已收服务费不做退还。如由于乙方原因，造成违反上述工作相关审批法规、规定、技术规范等因素造成不能完成或终止上述工作内容的，则乙方已收服务费应全部退还。8、如因政策变化等原因造成项目无法按照本协议约定内容办理完成相应的手续，则乙方已收服务费不做退还，甲方不得追究乙方相关责任。9、乙方及其任何职员，在根据协议履行义务中的行为或失职由乙方负责。十、本协议的工程管理服务费用：经甲乙双方友好协商，双方均同意乙方收取的建设工程管理服务费用为人民币 万元整/月。1、上述工程管理服务费不包含以下费用内容：（1）项目现场办公场所及住宿场所；（2）项目建设过程中发生的各政府部门对项目的行政收费；（3）项目管理涉及甲方组织的商业考察费用。2、付款节点：（1）付款方式：自本合同签订之日起7日内，甲方支付乙方建设工程管理服务费人民币 万元整。（2）甲方自 年 月 日开始，于每月15日前按月支付乙方当月的建设工程管理服务月费人民币 万元整，直至本合同期满结束，乙方开具收据确认。十一、本协议服务时间：本协议乙方服务时间为：本协议签订之日起至工程完成竣工验收移交时结束，共计 个月。十二、其他约定：1、没有双方的同意，任何单方均不得转让本协议书规定的义务；2、在本协议书执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，应按以下约定：提交项目所在地人民法院起诉解决。本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议；3、本协议一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。甲方： 乙方：法定代表人（负责人）：经办人： 法定代表人（负责人）：经办人：签约地点： 签约日期： 年 月 日物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训第 15 页 共9 页