YXZY-SJ-OP001设计管理流程.doc

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设计管理流程

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一、概述
目的
规范公司设计各阶段的操作流程，加强各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。
适用范围
适用于项目设计阶段的设计管理。
术语和定义

二、工作程序
1. 委任项目设计负责人
1.1. 取得土地一周内，设计分管领导召开项目设计启动会，委任项目设计负责人，明确项目设计负责人的职责权限(详见《项目设计负责人的职责权限》)，并对定位及规划方案阶段的设计工作做出安排。
2. 项目设计计划
2.1. 设计管理中心依据《项目计划管理指引》确定设计专项计划，报设计分管领导审批，运营管理中心备案。
3. 设计各阶段的基础资料
工作程序
相关说明
时间要求
概念设计阶段
项目部/工程管理中心提供《宗地自然条件表》、投资发展中心提供《宗地社会条件表》、设计管理中心提供《竞争楼盘设计信息表》、营销策划中心提供《初步定位报告》。（注：此为外部委托设计，公司内部概念设计在拿地前完成）

方案设计阶段
1) 概念设计成果主要结论。
2) 建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）、项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）。
3) 为提高公司产品附加值，物业（咨询）公司在规划设计前与设计管理中心沟通思路（主要是物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置），明确物业管理需求。
4) 投资发展中心汇总规划意见、方案报审前的审查要点，以及政府部门其他意见。
5) 营销策划中心提供审批确认的项目《深化定位报告》或《方案阶段营销对设计输入内容》（附件1）。
6) 考虑景观资源利用和改造设想，结合当地规划设计限制条件，收集营销策划中心的景观风格意向；
7) 成本管理中心提供设计限额指标和成本控制建议。
8) 投资发展中心负责落实大市政条件及现场条件。
9) 营销策划中心（商业）提供商业定位及业态规划报告。
概念设计阶段即行着手
初步设计阶段
1) 方案设计相关成果。
2) 项目部：委托完成《地质勘探（初勘）报告》（可选）。
3) 投资发展中心：提供建设用地规划许可证（复印件），提交各政府主管部门对规划设计审批意见，包括消防、人防、交通等在内的专业审查意见；提供市政咨询方案和市政专业相关条件（容量、接口、路由）；
4) 物业公司：提供物业系统设备建议。
5) 成本管理中心部提供设计限额指标和成本控制建议。
建筑方案设计评审通过后
施工图设计阶段
1) 初步设计相关成果。
2) 成本管理中心：提出《施工图设计限额指标及成本控制建议》（模板），并与设计管理中心讨论确定相关限额指标。
3) 项目部：委托完成《地质勘探（详勘）报告》；收集用地范围内水文资料。
4) 投资发展中心：提交规划国土局、消防局、环保局、民防办关于项目方案或初步设计的审批意见书，红线外市政管线配套图及市政道路图。
5) 物业公司：提供物业系统设备建议。
建筑初步设计评审通过后
景观概念/方案设计阶段
1) 建筑规划设计成果、规划意见复函。
2) 项目部配合收集项目景观设计可利用的自然条件资料，提出的现场条件限制。
3) 营销策划中心提供客户定位和销售理念、景观风格意向。
4) 物业公司从运营或维护角度提出的设备建议。
5) 成本管理中心提供景观设计限额。
建筑规划方案评审通过后
景观初步设计阶段
根据项目大小及复杂情况，确定是否进行初步设计，收集资料：
1) 景观方案设计成果。
2) 场外配套管线平衡方案。
3) 招标采购中心提供景观材质、植物及园林小品的价格限额等。
景观概念/方案评审后
景观施工图设计阶段
1) 景观方案/扩初设计成果。
2) 景观结构、给排水、机电工程的配合图纸，景观材料、工艺做法、园艺小品及园林灯饰要求和当地植物图谱等资料。
景观初设评审后
精装修概念/方案设计阶段
1) 规划设计成果、规划意见复函。
2) 营销策划中心、公司高层提供室内装修定位、客户定位、功能要求、风格取向等，确定精装范围和配置标准。
3) 成本管理中心提供成本控制建议。
4) 项目部提供交场时间及范围。
建筑规划方案评审后
精装修初步设计阶段
根据项目大小及复杂情况，确定是否进行初步设计，收集资料：
1) 精装修方案设计成果。
2) 建筑全套施工图。
3) 成本管理中心提供成装修限额指标及成本控制建议。
4) 物业公司从运营或维护角度提出的装修建议。
精装修概念/方案评审后
精装修施工图设计阶段
1) 精装修方案/初设设计成果。
2) 成本管理中心提供成装修限额指标及成本控制建议。
3) 物业公司从运营或维护角度提出的装修建议。
精装修初设评审后
4. 设计任务书的编制及评审
4.1. 公司各部门根据设计基础资料编制各阶段设计任务书并组织评审，经办及参与部门详见《权责手册》。（注：设计任务书仅在需重新委托设计单位时编制。）
5. 设计过程的监控
5.1. 以公司审批通过的设计任务书为依据之一，按照《设计供方选择与管理流程》的要求选定设计单位，由设计单位完成设计，设计管理中心负责设计过程监控及设计信息沟通。
5.2. 设计各阶段设计方案的评审及审批按照《设计评审管理指引》的要求执行。
5.3. 设计管理中心及时核对设计方案的综合经济技术指标，并对设计单位提交的成果根据设计图纸审核要点组织评审会，形成初步意见，并填写《设计评审表》；如需外部评审，设计管理中心负责推荐参加评审的专家名单，组织外部项目方案评审会，形成对设计方案的意见。
5.4. 根据《设计评审表》，要求设计单位进行设计方案调整，并经设计管理中心内部审核调整后，提交设计方案审批。
6. 材料设备选型定板
6.1. 施工图审批通过后一月内，设计管理中心提出《材料设备清单》并组织评审，详见《材料设备选型定板管理指引》。
7. 施工及销售阶段设计配合
7.1. 销售配合
7.1.1. 设计管理中心需要配合提供的销售资料
1） 售楼资料包括现场销售所使用的总平面图、效果图、各户型平面图；
2） 负责提供交楼标准及住宅使用说明书。
7.1.2. 其他部门（非设计）需要配合提供的销售资料
1） 营销策划中心负责总体模型和户型模型，及合同资料（合同资料是指与客户签署的房屋销售合同中的设计资料附图，包括各户型平面）；
2） 成本管理中心负责提供预售面积。
7.1.3. 销售资料审批程序
1） 销售资料、合同附图：营销策划中心审核，营销分管领导审批。
2） 交楼标准：营销策划中心、人力行政中心（法务）审核，营销分管领导审批，总经理备案。
3） 住宅使用说明书：营销策划中心、人力行政中心（法务）审核，营销分管领导审批。
7.1.4. 其他配合
1） 成本管理中心面积配合：核对面积测绘单位出具图纸、预售报告面积数据的准确性，协助投资发展中心与国土局测绘所沟通。
2） 设计各阶段对营销的输入：在各阶段设计完成后，将与营销推广密切相关的内容及时传递至营销策划中心。
7.2. 施工配合
7.2.1. 设计变更：按《设计变更管理流程》执行。
7.2.2. 设计实施效果监控：根据项目所处的阶段，项目设计负责人组织设计管理中心相关设计师对重要项目施工阶段的设计实施效果进行检查（如施工样板、外观材料及重大设备进场验收、装饰样板房等），每月不少于一次。其中，负责该项目的景观、装饰设计师在项目施工阶段应驻现场指导（如不行，每周至少一次去现场解决实施过程中的设计调整问题）。
8. 设计后评估
8.1. 详见《项目后评估管理指引》。
三、支持文件
1） 《项目计划管理指引》
2） 《设计供方选择与管理流程》
3） 《设计变更管理流程》
4） 《项目后评估管理指引》
5） 《材料设备选型定板管理指引》
四、相关记录
1) 《宗地自然条件表》
2) 《宗地社会条件表》
3) 《竞争楼盘列表》
4) 《竞争楼盘设计信息表》
5) 《各阶段设计任务书》（参考）
6) 《设计指标套表》
7) 《产品配置标准》（参考）
8) 《销售示范区营销选址要求》（参考）
9) 《项目开发中设计对营销输入内容》（参考）
10) 《设计管理流程图》
五、附件
附件1 项目设计负责人的职责权限
序号
职责权限
1
制定设计开发节点计划并反馈执行状态
2
组织从项目投资立项阶段至销售配合阶段的设计工作安排、项目进度推动、设计内部各专业配合及公司相关部门协调、发起设计成果及资料评审
3
材料样板的确认
4
跟踪并监控设计图纸的实现，把控设计效果， 监控设计变更，审核重大变更，审批完成后代表公司签发设计院发送的变更单
5
从项目投资立项阶段至销售配合阶段均须进行设计风险分析，并提交设计分管领导决策
6
组织本项目的设计后评估，形成评估专题报告
7
累积本项目的设计管理案例，形成知识成果转化
附件2 方案阶段营销对设计输入内容
输入内容
内容详述
*项目定位
*建筑风格
*景观环境
*预期售价
*总技术指标
*停车配比
*配套设施
*产品类型组合及分配
*项目市场定位
客户定位
物业产品定位
*建筑材料、细节等其他个性化要求
*总户车比、商业停车配比，停车方式
*配套设施中商业、会所、物业管理、小学、幼儿园、活动场所等面积、分布建议
*住宅产品组合形式（一层_）户）
户型功能配置（_房_厅_卫）
户型建筑面积
结构形式建议
对户内的个性化要求
主要厅房尺度及开间、面积建议
附件3 城市公司文件使用对照表
文件关键点
总部主责部门
城市公司对应部门
施工图设计阶段
施工图设计主责部门

提出《施工图设计限额指标及成本控制建议（模板）》

完成《地质勘探（详勘）报告》；收集用地范围内水文资料、红线外市政管线配套图及市政道路图

销售及合同资料审批流程

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