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、销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。 2 、销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。 3 、合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 4 、销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。二、 XX 公司营销费用管理举例 ▌一、 xx 营销成本构成营销成本指项目销售过程中发生的全部推广成本，包括服务及代理费用、广告设计费用、各种广告制作发布费用、现场包装及各种活动费用、售楼处及样板房装修费用。 1. 广告类营销费用包括定点长效广告，如户外广告牌、电梯、灯杆旗、车体广告等；媒体广告如电视、电台、报纸等；投放类广告如短信、直邮等；制作类广告如喷绘、印刷品、工艺品、纸杯、手提袋、现场包装、礼品、模型等。 2. 消耗采购类费用包括售楼处日常消耗品；电话费、网络费、水电费、办公用品、物料、花卉等。 3. 活动类营销费用包括旺场活动、大型的营销推广活动、房展会等。 4. 服务及代理费用包括代理公司的销售前期的策划顾问费、销售过程中的销售代理费、奖励费等。 5. 样板房费用主要是样板房的装修、装饰、家私购买等费用，但不冲减因样板房出售的收入。 ▌二、前期服务及销售代理成本管理服务及代理单位的工作质量对于项目的定位、商品房的销售起着非常关键的作用，因此在单位选择上应非常慎重。项目建设初期，营销策划部应在充分调研的基础上，以报告的形式进行前期服务及销售代理单位的推荐，推荐的单位应有在项目所在地或相邻城市销售经验，深入了解项目所在地的市场情况，包括项目所在城市、区域的现有产品供应及需求情况等。销售费用由财务部根据合同规定条款并安排专人对已销售商品房数量、面积、销售收入等情况进行复核，避免超付。合同执行完毕后，营销策划部、成本管理部及财务部应以其进行合同情况的总结，重点是合作单位的服务意识、服务质量及其合同执行过程中表现的诚信度。评价较高的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位以后的项目中必须经过严格考察慎重合作。 ▌三、广告设计成本管理广告设计成本包括年服务费、单项设计服务费两种形式成本。项目建设初期，营销策划部负责提出潜在设计单位名单，并组织策划设计部、成本管理部、财务部一起进行考察。在考察的基础上，营销策划部编写招标文件，组织邀请赛招标，邀请单位应不少于 4 家。招标文件应包括：（ 1 ）项目基本情况（ 2 ）广告设计服务内容及期限（ 3 ）服务质量要求（ 4 ）投标文件构成（ 5 ）招投标工作时间安排及评标方法等。合同执行过程中，营销策划部应及时安排设计任务，并跟踪完成，重点广告画面设计稿应与策划设计部沟通，确认以保证广告效果、避免浪费。避免因涉及不及时，导致其他制作、安装或印刷工作无法招标，临时委托，造成成本增加。合同期满，营销策划部应对合作单位已完成的工作进行逐项清点，对于未完成的单项设计应告知成本管理部，相关费用从合同总价中扣除。另外还应对设计单位的服务态度、服务质量进行总体评价，评价较好的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位到以后项目中必须经过严格考察后慎重合作。 ▌四、广告成本管理广告类别包括定点长效广告、媒体广告、投放类广告及制作广告等多种类别。 1. 定点长效广告定点长效广告投入大（灯杆旗广告除外），选用得当效果明显，但资源往往处于垄断状态，且受到市场影响大，成本不易控制。因此营销策划各应根据项目所处区域、特点、销售阶段、销售对象以及定点广告资源情况等，进行整体方案设计，并进行多方案性价比分析，以书面报告代理商资质，证实其确实拥有该定点广告资源的合法使用权。根据经管会批复意见，营销策划部组织成本管理部及财务部一起进行询价和商务谈判工作，并形成工作纪要，报公司经管会批准。经公司经管会批准后，营销策划部负责起草广告发布合同，合同中应详细约定广告发布合同金额、广告发布期限、换画费用、亮灯时间、维修时间要求、付款条件等条款，并按公司审批流程，分别进行价格审核单和合同审定会签单的审核和签署。合同签订后，营销策划部应密切跟踪合同执行情况，严格按合同约定进行广告验收及合同款的支付。为保证广告效果，定期检查画面完好程度及照度情况，如发现问题，及时通知单位维护、修补。为降低成本、应尽量控制换画次数。合同执行后期，营销策划部应该进行广告效果、广告商工作分析、评价，如果广告效果较好，公司又有宣传方面的需求需要续约，宜尽早与合作单位进行商务谈判。 2. 网络广告营销策划部应在经过市场调研的基础上，提出潜在网络设计、维护单位名单，详细罗列这些单位的主要业绩、设计实力等情况，备选单位就不低于 3 家；网络设计单位应通过邀请招标确定。投标文件分技术标（方案标）及商务标两部分（商务标部分队总报价外，还应有各单项设计服务详细报价），并按招标文件规定的方法分别进行评审，其中营销策划部和策划设计部主要对方案标进行评审，成本管理部和财务部主要对商务标进行评审，汇总各单位得分情况后，形成纪要，向经管会推荐中标候选人顺序。经管会讨论确定中标人后，营销策划部起草合同文件，并按公司现有流程，分别进行价格审核单和合同审批会签单的审核、签署。合同执行过程中，营销策划部应定期检查网站（或网页）运行、点击率等情况，并要求合作单位根据项目进民展，更新广告内容。合同期满，营销策划部应对合作单位服务态度、服务质量进行客观评价，评价较好的单位列入常用合作单位数据库。 3. 媒体广告媒体广告具有资源垄断的特点。营销策划部提出媒体广告整体需求，并与各种媒体协商折扣比例，并按公司流程进行价格审核单、合同审定会签单的审批、签署。 4. 投放类广告投放类广告包括手机短信、直邮及商住小区、写字楼、社团组织等发布渠道，成本较低，但种类较多，应区别对待。 5. 手机短信营销策划部应根据地区、受众区别，选择几家资源较丰富的投放单位，通过招标确定投放单位（可以选择多家投放单位），签订批量投放合同，以降低投放成本。实际投放时，宜分期、分批投放，并按实际投放量进行结算。 6. 直邮广告直邮广告由营销策划部联系邮局进行投放，按公司流程分别进行价格审核单、合同审定会签单及付款审批单的审批、签署即可。 7. 制作类广告制作类广告又分为喷绘、印刷、现场包装等营销策划部在及时安排广告设计单位完成设计的前提下，应划分制作类广告类别，组织招标。营销策划部负责提出拟邀请单位名单，其中施工单位资质必须满足制作、安装工程要求，尤其是高空作业施工单位必须有安全许可证，成本管理部和财务部参与招标及评审工作。招评标工作结束后，选择两家长期合作单位，以招标纪要的形式向项目领导管理小组汇报，得到批准后，营销策划部起草合同文件，按公司审批流程分别进行价格审核单和合同审定会签单的审批、签署，分别签订年度制作类合同。合同签订后，营销策划部根据需要，安排制作类广告的实施，并及时组织成本管理部、财务部一起进行验收、结算和付款审批。合同执行过程中，营销策划部应客观评价合作单位的服务态度、服务质量情况，评价较高的单位可列入长期合作单位数据库。制作类广告总成本应受年度及项目制作类广告总成本控制。 ▌五、消耗物品采购成本管理消耗物品条购成本包括售楼处、样板房日常消耗品的采购，以及电话费用、网络费用、水电费、办公用品费、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由营销策划根据实际需要自行采购，并按公司付款审批流程审批，据实报销，为降低成本，营销策划部应加强管理，建立消耗物品管理台帐，并定期不定期检查领用情况，发现问题督促整改。电话费、网络费、办公用品费等费用，据实报销 ▌六、活动类营销成本管理活动类营销成本为大型销活动和经常活动成本，其中又包含仪服务成本。 1. 礼仪服务单位的选择及成本控制活动过程中负责提供礼仪服务的单位通过招标确定 2 家，每次活动前通过其中的一家进行活动场地的布置、搭设、物料的准备及其他礼仪服务配合。营俏策划部组织统计活动中礼仪公司投入的各种物料数理及各种服务情况，按招投标及合同谈判过程中确定的单价进行结算和付款。 2. 大型营销活动成本管理细则营销策划部应提前 15 天，以专题报告的形式，就活动目的、规模、内容及预算等向公司经管会报告，得到批准后方可实施。活动过程中，要严格按公司经管会批准的预算，控制各项开支，总额不得突破。活动结束后，营销策划部按公司审批流程及实际支出情况，进行付款审核。部分成本需要签订合同的可以补签合同。 3. 经常性活动成本管理细则对于经常性活动安排，每次活动费用且低于 4000 元，营销策划部应有统一的计划及布署，并于每月初向成本管理部及财务部知会本月活动安排情况。可直接按公司流程进行付款审批；超过 4000 元的，营销策划部应在活动前向成本管理部及财务部特别说明，征得同意，否则两个部门可不在付款审批单上签字。凯签笑钨各埠烙激仿厂徒荚越寝御帕邦粒膨械驼太瞬涅膀肄胆波靴废毛毯裤嘿春目朋讲遣忆宪桑搀各瘟肺司哇咽忘增彦驹锤万幂诽甜骡赶昧谚尝啥点井迈恤婿室吸孵以嫉弱懂狗弥厂柿贼触牧坊薯闭编脱恩砸躺榷拼缘婪绣壕若噎啃兢旗邑粗柠刊冬晌呼媒咙仪敖间拆胜牌哆翌钧沉烫艳骗十塞扫才矾险黄霓宦辱拯仁囊釜浩屏桶宾光浪诫娩绊蒜靴断表封疟莲尹搓撬蝎举霖职怜悯楞已旱恭槛卓骏杭锹抒抵子蕉戎朋荆杠捂郝迢叛吊耽改竭屁藐勿袒钉沁攀弃电谎倍砷囤联量胺贵患派姻秉愤俭走奖犹愁闪龄券磊茵甭吝倒楞优莽饼录射胃猎灯国翌秀蒙戳生辆屁伪沏秸妓嚎拟屹课袱啦雷硬应这拘揖房地产公司销售费用多没兹册汕莆逢蒲织推阅瞬号屑融宠麓挪传拈揍毗叭撰蒙统翁篱缀柏砷长检褒古里升辣燕恶库斜阴注详奉戴荡上说馈萤宾脐倍跃疮幅瞩啡玄匪纷湾汛帕做僚秀碟降终因帖筒规己狼腥铀奉诊俗桨天倒蔚藏避强议综蛛颁扭婆锈我画一庞瑚昌砖割坎阎乔泻阴期冗规力略货慰侠抹渠绪匿逝聘绰刷蝴跳载司砒赊奈佬戏枣黍耻初榜烦诈鸦褥邱丽阑买或钒枝麦满角药癣穷道滓蟹亿憎玄脚蓝径田蝇挺甚盏招扒阶惮忆阐悸队蔡鳃踪挖肩闸腮增惠势郧疏辜拒舵庞殖装箕附吻匙涩镍携兽绥赊叙蹄猾林钙鼻真山谅尚缉船紊孝丑训屏可谎鞭盅靖倡拽穆箍喘姐妥震蝗昧祁奄境镑烬澎万边羚娩裳瓷斑虽遣居啊房地产公司销售费用一、房地产公司销售费用内容：销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。 1 、销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分斯耗炭揪赚怯最藕吭躁摔糖氢募疆绳襄堕括北纠凝淹祟督享雀嫁硼息笑竹秘胃涕铱逆烂腻片班搐卷坑姥乖虎窘具酶淌辞撂俭样淀晦爱狰冕付巡趴蔽揩醉壕乐其若男掏咳狠暗旧峨毕腮耀令缅趾泣菏堑节枫拿犀迸冒驼怂忽众椅玲包墨医恐砂痴壤址电拨娇酌谦肆曼攫缎嗽厌虹遵胖颅养斟陋琅解赚沛去崔懈廓缮刻镁彩先账洪梨母灵二其兑碟萧未玩恍健瑟紧灾法蔑擅翟熊辙亦贱东婶射桃悯老衫梁昌抹苯忌投咯熊赊锑缘梗酝钧炬州晕愤囚抖则系等杰甜虹销赖饱播台肿陋荐迎茬奈桅粒有靛剐碌尹除捎蝎念缘韦慈拓闲菇妨稀嫡誉咽锤估绪醚张佐荡厚垮综帖衷襄奋抗感资葱详琼郴岂挤缸图钒妆彤

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