0中南建设集团股份有限公司贷款资金信托可研.doc

江苏中南建设集团股份有限公司
贷款集合资金信托计划
可行性研究报告

提交部门： 投资银行总部
拟任信托经理： 周晖 成千伟
提交日期： 2012-3-22

II

目 录
一、报告概述 1
二、信托当事人 1
三、信托计划基本内容 1
四、交易对手分析 2
（一）中南建设基本情况 2
（二）经营分析 3
（三）财务分析 4
（四）信用分析 6
五、项目分析 7
六、担保分析 7
（一）保证人分析 7
（二）抵押物分析 10
七、方案实施与过程控制 11
（一）项目具体实施步骤 11
（二）关键控制环节 11
（三）对应项目实施过程中的法律文件签署 12
（四）项目实施的不确定因素以及提请决策注意事项 12
（五）营销方案和进行相关销售安排 12
八、风险揭示及对策 12
九、结论 12

江苏中南建设集团股份有限公司集合资金信托计划可行性研究报告
一、报告概述
本项目拟募集资金2亿元，用于向江苏中南建设集团股份有限公司（简称中南建设或借款人）发放流动资金贷款，中南建设子公司儋州中南房地产开发有限公司（简称儋州中南或抵押人）提供土地抵押，控股股东之股东中南控股集团有限公司（简称中南控股或保证人）提供连带责任担保。
项目期限15个月，满12个月可提前结束；
二、信托当事人
1.委托人及受益人
委托人为合格投资人，由保管银行推介。
2.受托人
中泰信托。
3.保管人
建设银行江苏省分行。建设银行具有证券投资基金保管人资格。作为本信托计划的保管人，为本信托计划提供信托计划专户内资金的保管，信托计划资金的划拨及会计核算，信托计划财产估值、信托计划费用的核算和扣划，信托计划收益计算和分配，信托计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律法规、监管机构规定的其他保管职能。
三、信托计划基本内容
1.信托计划名称：中泰·中南建设贷款集合资金信托计划
2.信托目的：委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的人民币资金委托给受托人设立信托计划，由受托人依据信托合同的约定以自己的名义，将信托资金用于向借款人发放信托贷款，通过收取贷款利息，为受益人获取信托收益。
3.信托规模：20000万元（以评估值及50%质押率核定）
4.信托期限：15个月，满12个月可提前结束。出现信托计划约定的到期不能兑付情形，由受托人进行妥善处置，信托期限自动延期至信托资产处置完毕之日。
5.信托财产的管理或运用方式：指定用途为发放流动资金贷款，闲置资金开展现金管理。
6.主要交易对手、交易结构及担保方式：本项目借款人为中南建设，抵押人为儋州中南，保证人为中南控股。受托人将信托资金用于向中南建设发放流动资金贷款，儋州中南以其拥有的土地资产提供抵押担保，抵押率不超过50%，中南控股为贷款提供连带责任担保。
7.信托计划的发行形式：保管银行推介发行。
8.信托计划的终止与清算：
（1）到期终止
信托期满，借款人全额偿还贷款本息，本信托终止。
（2）提前终止
a.信托计划的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，受托人有权终止信托计划。
b.信托目的已经实现或不能实现。
c.信托计划被解除或被撤销。
d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。
e.信托期限届满前，信托财产已全部变现。
f.法律法规规定的其他情形。
（3）延期终止
本信托终止日信托财产未能全部变现的，信托期限延至信托财产全部变现之日。
（4）清算
本信托终止日后10个工作日内做出清算报告，并向受益人披露。受益人在清算报告公布之日起10个工作日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。清算报告不需审计。
9：产品交易结构图：
受托人
中南建设
委托人
保管银行
中南控股
儋州中南
中南建设贷款集合资金信托计划

四、交易对手分析
（一）中南建设基本情况
1、概况
中南建设（股票代码：000961）成立于1998年8月8日，注册资本116783.92万元人民币，法定代表人陈锦石，经营范围为土木建筑工程施工、物业管理、实业投资和房地产开发、销售。2009年通过重组上市公司大连金牛实现借壳上市，成为江苏省建筑企业中第一家上市公司，为沪深300指数成分股。
2、控股股东及实际控制人
控股股东为中南房地产业有限公司（简称中南房地产），实际控制人为陈锦石，如图：
中南房地产
陈锦石及一致行动人行动人
中南控股

中南建设

62.85%

75.1%

72.51%

（二）经营分析
中南建设主营业务建筑施工和房地产。建筑施工业务以“立足大市场、对接大业主、承接大项目”为策略，重点开拓北京、天津、上海、南京、山东等地区，大力承接城市基础设施、公共设施项目；房地产业务以“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”为策略，以二三线城市为主，向打造城市综合体方向转型。
根据2010年年报，中南建设总收入913751万元，其中建筑施工占比61%，房地产占比39%；营业利润102506万元，其中建筑施工占比35%，房地产占比63%。主营业务的分布情况如下（单位：万元）
项目
房地产
建筑施工
2010年
2009年
同比
2010年
2009年
同比
一、营业收入
358,172
247,562
44.68%
666,075
407,366
63.51%
其中：对外交易收入
355,870
246,291
44.49%
556,944
321,235
73.38%
分部间交易收入
2,303
1,271
81.23%
109,131
86,131
26.70%
二、营业费用
293,235
191,965
52.75%
629,807
381,738
64.98%
三、营业利润
64,938
55,597
16.80%
36,268
25,628
41.52%
四、资产总额
3,380,669
2,482,068
36.20%
976,199
771,455
26.54%
五、负债总额
2,421,254
1,687,711
43.46%
808,854
634,114
27.56%
中南建设业务结构中，主要收入来源于建筑施工，且其增长幅度大于房地产，伴随着城市基础设施建设和房地产开发需求，建筑施工行业的发展前景依然广阔，有利于拥有行业实力和优势地位的中南建设。
房地产是中南建设重要的利润来源，“打包拿地”使其有别于一般开发商，从城乡结合部入手，从土地一级开发到综合体建造，伴随着城市化进程推进，差别策略形成的经营成本优势，保证了房地产利润的稳步增长。
2010年报提出2011年建筑施工目标收入70亿元，房地产目标收入70亿元，2011年股票期权考核指标为2011年净资产收益率不低于18%，净利润同比增长不低于30%。
中南建设在企业资质方面：拥有国家建筑工程总承包特级资质；企业信用方面：获国家级“重合同、守信用企业”、连续多年被评为“3A级资信企业”；科技攻关和技术创新方面：住宅产业化相关技术获得国家发明专利证书及实用新型专利证书，主编建筑行业标准3 项；在项目工程质量方面：实力得到主管部门的进一步认可，获得国家优质工程奖、国家建筑工程鲁班奖、中国土木工程詹天佑奖、中国安装之星；在慈善公益事业方面：2010 年公司投资新建海门东洲国际学校，第一时间向云南、海南等受灾地区捐款，向社会各界总计捐款近2000 万元，并获得中国优秀企业公民、中国红十字博爱奖章、首届江苏慈善奖。
（三）财务分析
1、财务现状
根据信息披露资料，截至2011年3季度，中南建设总资产3,064,953.56万元，其中流动资产2,880,281.61万元，非流动资产184,671.95万元；负债2,422,992.28万元，其中流动负债2,053,624.75万元，非流动负债369,367.53万元；净资产641,961.28万元。
营业收入790,306.53万元，营业利润88,004.51万元，利润总额91,873.92万元，净利润68,355.83万元。
经营活动产生的现金流量净额-292,720.94万元，投资活动产生的现金流量净额2,539.29万元，筹资活动产生的现金流量净额236,420.02万元，现金及现金等价物净增加额-53,761.64万元，期末现金及现金等价物余额202,849.53万元。
2、主要财务数据
根据天健正信会计师事务所有限责任公司出具的标准无保留意见审计报告和2011年未经审计3季报，主要财务数据如下(万元)：

2011年9月末
比例
期初比
2010年12月末
2009年12月末
资产负债表

流动资产
2,880,282
93.97%
28.32%
2,244,633
1,567,777
其中:货币资金
202,850
6.62%
-20.95%
256,611
196,009
应收帐款
393,042
12.82%
11.79%
351,600
194,387
其他应收款
224,599
7.33%
8.50%
207,011
261,871
预付帐款
273,685
8.93%
13.03%
242,126
52,355
存货
1,783,775
58.20%
50.43%
1,185,752
862,794
非流动资产
184,672
6.03%
9.30%
168,958
146,297
其中:长期投资
240
0.01%

固定资产
96,052
3.13%
9.08%
88,060
85,659
在建工程
3,312
0.11%
23.94%
2,673
1,223
递延资产
63,084
2.06%
35.01%
46,725
31,053
递延所得税
16,855
0.55%
3.03%
16,360
12,602
无形资产
1,192
0.04%
142.32%
492
454
总资产
3,064,954

26.99%
2,413,591
1,714,074
流动负债
2,053,625
84.76%
30.19%
1,577,454
944,055
其中:短期借款
314,220
12.97%
38.30%
227,200
112,000
应付帐款
248,925
10.27%
-11.27%
280,550
102,446
预收帐款
907,019
37.43%
31.48%
689,862
406,555
应付票据
101,693
4.20%
347.40%
22,730
52,100
其他应付款
128,794
5.32%
40.12%
91,918
156,155
应付职工薪酬
49,105
2.03%
-8.66%
53,762
19,625
未交税金
124,796
5.15%
12.63%
110,801
84,175
一年内到期的非流动负债
175,440
7.24%
80.87%
97,000
11,000
非流动负债
369,368
15.24%
19.65%
308,700
184,000
总负债
2,422,992

28.46%
1,886,154
1,128,055
股本
116,784

116,784
77,856
资本公积
61,858

61,858
100,786
盈余公积
19,680

19,680
13,506
未分配利润
315,632

19.91%
263,223
177,706
母公司所有者权益
513,953

11.36%
461,544
369,854
所有者权益合计
641,961

21.71%
527,437
382,334
损益表

营业总收入
790,307

913,751
568,423
主营业务收入
790,307

913,751
568,423
营业总成本
702,534

811,727
488,057
主营业务成本
583,879

693,985
424,316
营业利润
88,005

102,506
80,871
利润总额
91,874

101,711
80,622
净利润
64,088

74,115
55,976
现金流量表

经营活动现金净额
(292,721)

(229,520)
13,851
投资活动现金净额
2,539

(4,019)
22,905
筹资活动现金净额
236,420

263,636
106,363
现金及等价物净增加额
(53,762)

30,097
143,119
2011年三季末，总资产增加26.99%，负债增加28.46%，权益增加21.71%，其中，存货占总资产比例为58.2%，主要为库存商品及开发成本、工程施工、原材料，符合主业分布，预收账款占总负债比例为37.43%，主要为预收房款，为可能确认之销售收入。
3、主要财务指标
财务指标
　2011年9月末
2010年12月末
2009年12月末
每股收益(元)
0.55
0.63
0.72
每股净资产(元)
4.40
3.95
4.75
每股经营现金流量(元)
(2.51)
(1.97)
0.18
经营毛利率（%）
26.12%
24.05%
25.35%
销售利润率 （%）
11.11%
11.17%
14.14%
净利率（%）
8.11%
8.11%
9.85%
净资产收益率（%）
12.47%
16.06%
15.13%
应收帐款周转率（次）
2.12
3.35

存货周转率（次）
0.39
0.68

股东权益比率（%）
16.77%
19.12%
21.58%
资产负债比率（%）
79.05%
78.15%
65.81%
流动比率（倍）
1.40
1.42
1.66
速动比率（倍）
0.53
0.67
0.75
2011年三季末，流动比1.4，速动比0.53，有息负债85.90亿元（2010年报中，应付关联方公司资金1453.15万元，账龄小于1年，2011年信息披露中未有关联方应付款项），长期负债36.9亿元，预收帐款90.7亿元，不含预收帐款的其他负债占总资产比例49%，有息负债占总负债比例35%，长期负债占有息负债比例43%，总负债中有息负债刚超过三成，规模可控，有息负债中近五成为长期负债，负债结构安全稳定，具备较强偿债能力。
2011年三季末，现金流为负，一方面缺少四季度数据，尤其是建筑行业的工程结算收入集中在年底；另一方面建筑施工行业和房地产行业特点，由于在建项目增加，项目开发周期长，经营现金流入主要用于营运资金支出。
根据中南建设2011年收入目标140亿和净利润不低于30%、净资产收益率不低于18%的股权激励指标，结合券商研报：中南建设房屋销售已售未结面积基本保障12年业绩，据此推测到11年末商品房预收账款余额约96.6亿元，可以覆盖预测中12年全年以及部分13年的收入，在2011年调控如此严厉的环境下取得这样的销售业绩反映了较强的销售能力；目前土地储备略超1000万平方米，可保障公司未来3-5年的发展；现阶段建筑施工在手订单约200亿元，未来几年建筑业务收入预计将保持平稳增长。
对比相关上市公司2011年报如下：
对比指标
中南建设
世茂股份
招商地产
万科A

2011年三季度
2011年末
总股本（万股）
116783
117059
171730
1099521
盈利能力

毛利率
26.12%
50.12%
52.39%
39.78%
扣除非经常损益后的净利润率
8.11%
18%
16%
13.40%
每股收益
0.55
1.01
1.51
0.88
每股净资产
4.40
8.82
11.89
4.82
偿债能力

资产负债率
79.05%
60.86%
69.53%
77.10%
剔除预收账款的负债率
49%
53.88%
48.34%
42.48%
流动比率
1.40
1.54
1.86
1.41
速动比率
0.53
0.67
0.57
0.37
现金流

每股经营现金流量(元)
(2.51)
(1.49)
(1.23)
0.31
可见，中南建设作为本项目借款人，其经营业绩增长可期，整体财务结构稳定，盈利能力和偿债能力较强。
（四）信用分析
人民银行企业征信系统查询结果：无不良信贷记录、无诉讼信息，对外担保金额3.4亿元。
全国法院被执行人信息查询系统显示全资子公司南通建筑工程总承包有限公司执行中案数：4起，执行标的总数389,214.49元，其余公布案件55起皆已结清 根据最高人民法院全国法院被执行人信息查询的使用申明：最高人民法院从2009年3月30日起向社会开通“全国法院被执行人信息查询”平台。社会各界通过该平台可查询全国法院（不包括军事法院）2007年1月1日以后新收及此前未结的执行实施案件的被执行人信息…一、被执行人信息由执行法院录入和审核，若有关当事人对相关信息内容有异议的，可…向执行法院书面申请更正…”
，相关案件均为经济活动中涉及的合同履行纠纷。
联合信用管理有限公司江苏分公司AAA资信等级。
五、项目分析
本次贷款2亿元，期限15个月，补充中南建设流动资金需求，并指定用于南通建筑工程总承包有限公司（简称南通建筑）建筑采购等经营需要，还款来源为销售收入和营运资金，儋州中南提供土地抵押，中南控股提供连带责任担保。贷款支付方式采取受托支付，根据提款申请和支付委托，在核实付款合同和凭证后支付。
根据中南建设2010年和2011年9月的相关数据和预计20%的销售增长率，新增流动资金规模初步测算如下：
营运资金周转次数=360/（存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数）
营运资金量=上年度销售收入*（1-上年度销售利润率）*（1+预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数
新增流动资金贷款额度=营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金
测算过程如下：

　2011年9月末
2010年12月末
营运资金量
1,082,160.69

预收账款周转次数

1.67
预付账款周转次数

4.71
应付账款周转次数

3.62
预计销售收入年增长率

20%
营运资金周转次数

0.90
存货周转天数

531.33
应收账款周转天数

107.55
应付账款周转天数

99.34
预付账款周转天数

76.38
预收账款周转天数

215.98
新增流动资金贷款额度
69,292.13

借款人自有资金
698,648.56

现有流动资金贷款
314,220.00

其他渠道提供的营运资金

南通建筑作为中南建设全资子公司，主营建筑施工，为上市公司贡献超过60%收入业绩，目前承建的项目建筑面积超过1500万平方米，工程造价超过200亿元，业绩长期稳步增长，资产总值近百亿元，连续多年被中国银行、建设银行评为AAA企业客户。
本次贷款2亿元，规模可控，全部用于中南建设建筑施工主业流动资金需求，同时提供土地抵押及保证担保，能够较好控制贷款风险，保证信托资金安全。
六、担保分析
（一）保证人分析
1、概况
中南控股成立于1988年，目前注册资本10200万元，法定代表人陈锦石，经营范围：对制造业、房地产业、建筑业、批发零售业、服务业、交通运输业进行投资；建材批发零售。
该公司成立以来，以建筑施工为基础，先后进入了房地产、建筑设备安装、装饰装潢、钢结构、地铁施工、地基基础、市政工程、建筑预制件、建筑机械等多个细分行业，形成了完整的产业链条。相关下属企业拥有房屋建筑工程总承包特级资质、建筑装饰装修工程施工一级、建筑幕墙工程施工一级、建筑装饰设计甲级、幕墙设计甲级资质、市政公用工程施工总承包一级、地基与基础工程专业承包一级、隧道工程专业承包一级资质。
现有员工总数约40000人，管理人员4000余人，其中博士5人，硕士34余人，本科及大专学历人才2500余人，各类中、高级职称人员1600余人。
2、经营分析
中南控股目前拥有 “建筑产业”、“房地产业”、“土木工程产业”、“装饰产业”、“多元化产业”等产业板块，拥有总资产超过250亿元，年建筑施工面积超600万平米，房地产年开发面积超过200万平方米，年产值近190亿元，综合利税总额超过30亿元。2008-2010年主营业务收入分别为68亿元、84亿元、105亿元，增长率为30.37%、23.53%、25%。
3、财务分析
（1）根据南通玎佳会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见审计报告和2011年未经审计会计报表，主要财务数据如下：（单位：万元）

2011年9月末
比例
期初比
2010年12月末
2009年12月末
资产负债表

流动资产
2,308,462
91.12%
15.24%
2,003,104
1,294,076
其中:货币资金
218,617
8.63%
-23.27%
284,935
214,262
应收帐款
338,248
13.35%
-2.95%
348,541
260,057
其他应收款
34,583
1.36%
-14.51%
40,450
56,019
预付帐款
88,836
3.51%
-9.84%
98,527
72,224
存货
1,624,968
64.14%
32.23%
1,228,887
691,153
非流动资产
225,103
8.88%
27.46%
176,607
164,713
其中:长期投资
9,950
0.39%
0.00%
9,950
0
固定资产
114,746
4.53%
11.93%
102,513
100,253
在建工程
10,765
0.42%
-18.24%
13,165
9,657
长期待摊费用
63,086
2.49%
171.26%
23,256
31,053
递延所得税资产
16,855
0.67%
3.03%
16,360
12,602
无形资产
6,089
0.24%
14.90%
5,300
4,451
总资产
2,533,564

16.23%
2,179,711
1,458,788
流动负债
1,410,167
81.12%
15.33%
1,222,718
705,166
其中:短期借款
235,200
13.53%
28.38%
183,200
125,500
应付帐款
201,711
11.60%
2.46%
196,871
191,080
预收帐款
413,686
23.80%
-7.04%
445,025
175,738
应付票据
73,050
4.20%
221.38%
22,730
20,300
其他应付款
335,938
19.33%
47.75%
227,371
66,096
应付职工薪酬
47,880
2.75%
-11.91%
54,356
39,635
未交税金
99,004
5.70%
10.66%
89,468
86,730
非流动负债（长期借款）
328,150
18.88%
16.28%
282,200
205,500
总负债
1,738,317
100.00%
15.51%
1,504,918
910,666
股本
10,200
0.40%
0.00%
10,200
10,200
资本公积
94,347
3.72%
0.00%
94,347
94,347
盈余公积
18,902
0.75%
0.00%
18,902
18,902
未分配利润
360,303
14.22%
15.20%
312,754
261,437
母公司所有者权益
483,752
19.09%
10.90%
436,203
384,886
所有者权益合计
795,248
31.39%
17.85%
674,793
548,122
损益表

主营业务收入
896,206

1,054,171
840,355
营业总成本
808,016

951,085
678,937
主营业务成本
676,744

817,369
589,593
营业利润
90,031

102,952
162,033
利润总额
94,250

101,902
161,660
净利润
70,455

76,699
119,687
现金流量表

经营活动现金净额

43,463
38,728
投资活动现金净额

(71,352)
(43,445)
筹资活动现金净额

98,563
142,099
现金及等价物净增加额

70,674
137,382
2011年三季末，总资产增加16.23%，负债增加15.51%，权益增加17.85%，其中，存货占总资产比例为64.14%，主要为库存商品及开发成本、工程施工、原材料，预收账款占总负债比例为23.8%，主要为预收工程款和房款，为可能确认之主营收入。投资活动现金流为负，净现金流为正，该公司持续扩张能力较强，经营稳健。
（2）主要财务指标
财务指标
2011年9月末
2010年12月末
2009年12月末
每股收益(元)
6.91
7.52
11.73
每股净资产(元)
47.43
42.76
37.73
每股经营现金流量(元)

4.26
3.80
经营毛利率(%)
24.49%
22.46%
29.84%
销售利润率(%)
9.84%
9.78%
19.21%
净利率(%)
7.86%
7.28%
14.24%
净资产收益率(%)
14.56%
17.58%
31.10%
应收帐款周转率（次）
2.65
3.02
3.23
存货周转率（次）
0.42
0.67
0.85
股东权益比率(%)
19.09%
20.01%
26.38%
资产负债比率（%）
68.61%
69.04%
62.43%
流动比率（倍）
1.64
1.64
1.84
速动比率（倍）
0.48
0.63
0.86
该公司经营毛利率超过20%，净资产收益率超过10%，负债率低于70%，财务结构合理，盈利能力和偿债能力较强。
4、信用分析
人民银行企业征信系统查询结果：无不良信贷记录、保证担保金额62.47亿元、抵押担保金额1.14亿元、无诉讼信息。
全国法院被执行人信息查询系统显示保证人执行中案数：0，其公布案件4起皆已结清。
（二）抵押物分析
1、抵押物基本信息
本次融资以土地抵押，抵押物坐落在儋州市白马井镇滨海新区，根据土地出让合同、中南建设公告和儋州国土局公示，抵押物基本情况如下：

抵押物一
抵押物二
备注
土地出让公示日
2010-12-21
2010-12-21

出让合同签署日
2011-4-8
2011-4-8

土地证签发日
2011-11-15
2011-4-27

坐落
滨海新区B-02-03
滨海新区A-01-02

证号
儋国用（2011）第1148号
儋国用（2011）第159号

地类
住宅
商服

使用权类型
招标出让
招标出让

使用权面积
250489㎡
86490.3㎡
不涉及公建面积
容积率
≤0.8
≤0.6

终止日期
2081-3-22
2051-3-23

取得价值
13157万元
4543万元
未含每亩10万元基础道路投资
预估价值
33200万元
14500万元
深圳世联预评值
是否重复抵押
否
否

以上抵押物合计出让面积505.46895亩，出让价格17700万元，合每亩约35万元，加上基础道路投资约10万元，出让价格22754万元，合每亩成本约45万元，每平方米约675元。
以上抵押物为中南建设在2009年与儋州当地洽谈的滨海新区项目用地，采用以打包拿地方式，开展土地一级开发和商品房建设，并初步达成土地价格意向，确立土地成本比较优势。中南建设2010年12月18日《关于公司中标土地使用权的公告》和儋州国土局2010年12月21日《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》显示：以招标出让方式取得儋州滨海新区控规A-01-01、A-01-02、B-01-02、B-02-03四幅土地，共计面积800亩，成交价格2800万元，基础道路投资预计每亩10万元，合计每亩取得成本45万元。
2、抵押物估值
2011年8月，儋州中南以上述地块之B-01-02地块抵押申请6000万元开发贷款，评估值经儋州国土局备案为4854.22万元，合每亩92.53万元。另，根据儋州国土局相同区域内的土地出让公示信息，我们将相关信息对比如下：

参照一
参照二
参照三
土地出让公示日
2011-11-22
2010-12-21
2010-7-19
坐落
滨海新区B-03-03
滨海新区B-01-02
滨海新区A-1-10、A-0-3、A-6-1、A-7-1、A-7-2、A-7-4、A-7-5
地类
住宅
住宅
住宅
使用权类型
挂牌出让
招标出让
拍卖出让
使用权面积
84225.5㎡
34972.8㎡
460473㎡
容积率
≤2.2
≤1
未披露
终止日期
2081年
2081年
2080年
取得价值
10966万元
2360万元
49950万元
取得单价
86.79万元/亩、1301.98/㎡
45万元/亩、675/㎡
72.32万元/亩、1084.75/㎡
评估价值

92.53万元/亩

本次抵押物中同为住宅用地的B-02-03地块取得时间与参照物相近，且容积率低（一般价值较高）于参照物，其明显低于参照物一、三的单价凸显了抵押人打包拿地的成本优势。同时抵押人一并取得与抵押物容积率相仿的参照物二的评估值1388/㎡。
本次贷款对于抵押物估值，将在评审会同意后，由我司指定评估机构重新评估并报公司确认。
3、敏感性分析
以儋州国土局2011年11月22日滨海新区B-3-3地块之出让公示，即每平方米约1301.98元为参照市价，敏感性分析如下：
下跌幅度
地块转让（元/㎡）
转让收入(扣除流转税、居间费 7%)
贷款本息（元）
0.00%
1,301.98
408,028,487.38
222,500,000
10.00%
1171.782
367,225,638.64
15.00%
1106.683
346,824,214.28
20.00%
1041.584
326,422,789.91
25.00%
976.485
306,021,365.54
30.00%
911.386
285,619,941.17
35.00%
846.287
265,218,516.80
45.4695%
709.9762859
222,500,000.00
即中南建设于第一个节点（成立后第二个季度）不能偿付债务，以未满一年按一年支付计剩余本息总额为22,250万元（本金加三季度息、费用）计算，抵押物市值即便下跌45.4695%，其处置净收入亦足以覆盖，安全边界较高。
七、方案实施与过程控制
（一）项目具体实施步骤
1、评审通过后，聘请我司指定机构对抵押土地进行评估，根据评估值和50%质押率，报公司核定融资规模。
2、根据评估结果和当地规定，委托当地有资格评估机构向国土局提出备案申请。
3、开立信托专户，与保管银行签署《保管协议》及《代理收付协议》。
4、签署信托资金管理运用文件，包括贷款合同、抵押合同、担保函，并办理相关强制执行公证和抵押登记，进行产品推介。
5、签署信托合同，募集信托资金。
6、发放信托贷款。
7、贷后管理。
8、信托利益