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1、 江苏中南建设集团股份有限公司 贷款集合资金信托计划 可行性研究报告 提交部门： 投资银行总部 拟任信托经理： 周晖 成千伟 提交日期： 2012-3-22 II 目 录 一、报告概述 1 二、信托当事人 1 三、信托计划基本内容 1 四、交易对手分析 2 （一）中南建设基本情况 2 （二）经营分析 3 （三）财务分析 4 （四）信用分析 6 五、项目分析 7 六、担保分析 7
2、一）保证人分析 7 （二）抵押物分析 10 七、方案实施与过程控制 11 （一）项目具体实施步骤 11 （二）关键控制环节 11 （三）对应项目实施过程中的法律文件签署 12 （四）项目实施的不确定因素以及提请决策注意事项 12 （五）营销方案和进行相关销售安排 12 八、风险揭示及对策 12 九、结论 12 江苏中南建设集团股份有限公司集合资金信托计划可行性研究报告 一、报告概述 本项目拟募集资金2亿元，用于向江苏中南建设集团股份有限公司（简称中南建设或借款人）发放流动资金贷款，中南建设子公司儋州中南房地产开发有限公司（简称儋州中南或抵押人）提供土地抵押，控股股
3、东之股东中南控股集团有限公司（简称中南控股或保证人）提供连带责任担保。 项目期限15个月，满12个月可提前结束； 二、信托当事人 1.委托人及受益人 委托人为合格投资人，由保管银行推介。 2.受托人 中泰信托。 3.保管人 建设银行江苏省分行。建设银行具有证券投资基金保管人资格。作为本信托计划的保管人，为本信托计划提供信托计划专户内资金的保管，信托计划资金的划拨及会计核算，信托计划财产估值、信托计划费用的核算和扣划，信托计划收益计算和分配，信托计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律法规、监管机构规定的其他保管职能。 三、信托计划基本内容 1.信托计划名称：中泰·中
4、南建设贷款集合资金信托计划 2.信托目的：委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的人民币资金委托给受托人设立信托计划，由受托人依据信托合同的约定以自己的名义，将信托资金用于向借款人发放信托贷款，通过收取贷款利息，为受益人获取信托收益。 3.信托规模：20000万元（以评估值及50%质押率核定） 4.信托期限：15个月，满12个月可提前结束。出现信托计划约定的到期不能兑付情形，由受托人进行妥善处置，信托期限自动延期至信托资产处置完毕之日。 5.信托财产的管理或运用方式：指定用途为发放流动资金贷款，闲置资金开展现金管理。 6.主要交易对手、交易结构及担保方式：本项目借款人为中南建设，抵押
5、人为儋州中南，保证人为中南控股。受托人将信托资金用于向中南建设发放流动资金贷款，儋州中南以其拥有的土地资产提供抵押担保，抵押率不超过50%，中南控股为贷款提供连带责任担保。 7.信托计划的发行形式：保管银行推介发行。 8.信托计划的终止与清算： （1）到期终止 信托期满，借款人全额偿还贷款本息，本信托终止。 （2）提前终止 a.信托计划的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，受托人有权终止信托计划。 b.信托目的已经实现或不能实现。 c.信托计划被解除或被撤销。 d.受益人大会决议或全体受益人一致
6、以书面形式同意终止信托计划。 e.信托期限届满前，信托财产已全部变现。 f.法律法规规定的其他情形。 （3）延期终止 本信托终止日信托财产未能全部变现的，信托期限延至信托财产全部变现之日。 （4）清算 本信托终止日后10个工作日内做出清算报告，并向受益人披露。受益人在清算报告公布之日起10个工作日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。清算报告不需审计。 9：产品交易结构图： 受托人 中南建设 委托人 保管银行 中南控股 儋州中南 中南建设贷款集合资金信托计划 四、交易对手分析 （一）中南建设基本情况 1、概况 中南
7、建设（股票代码：000961）成立于1998年8月8日，注册资本116783.92万元人民币，法定代表人陈锦石，经营范围为土木建筑工程施工、物业管理、实业投资和房地产开发、销售。2009年通过重组上市公司大连金牛实现借壳上市，成为江苏省建筑企业中第一家上市公司，为沪深300指数成分股。 2、控股股东及实际控制人 控股股东为中南房地产业有限公司（简称中南房地产），实际控制人为陈锦石，如图： 中南房地产 陈锦石及一致行动人行动人 中南控股 中南建设 62.85%
8、 75.1% 72.51% （二）经营分析 中南建设主营业务建筑施工和房地产。建筑施工业务以“立足大市场、对接大业主、承接大项目”为策略，重点开拓北京、天津、上海、南京、山东等地区，大力承接城市基础设施、公共设施项目；房地产业务以“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”为策略，以二三线城市为主，向打造城市综合体方向转型。 根据20
9、10年年报，中南建设总收入913751万元，其中建筑施工占比61%，房地产占比39%；营业利润102506万元，其中建筑施工占比35%，房地产占比63%。主营业务的分布情况如下（单位：万元） 项目 房地产 建筑施工 2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比 一、营业收入 358,172 247,562 44.68% 666,075 407,366 63.51% 其中：对外交易收入 355,870 246,291 44.49% 556,944 321,235 73.38% 分部间交易收入 2,303 1,271 81.23%
10、 109,131 86,131 26.70% 二、营业费用 293,235 191,965 52.75% 629,807 381,738 64.98% 三、营业利润 64,938 55,597 16.80% 36,268 25,628 41.52% 四、资产总额 3,380,669 2,482,068 36.20% 976,199 771,455 26.54% 五、负债总额 2,421,254 1,687,711 43.46% 808,854 634,114 27.56% 中南建设业务结构中，主要收入来源于建筑施工，且其增长幅度大
11、于房地产，伴随着城市基础设施建设和房地产开发需求，建筑施工行业的发展前景依然广阔，有利于拥有行业实力和优势地位的中南建设。 房地产是中南建设重要的利润来源，“打包拿地”使其有别于一般开发商，从城乡结合部入手，从土地一级开发到综合体建造，伴随着城市化进程推进，差别策略形成的经营成本优势，保证了房地产利润的稳步增长。 2010年报提出2011年建筑施工目标收入70亿元，房地产目标收入70亿元，2011年股票期权考核指标为2011年净资产收益率不低于18%，净利润同比增长不低于30%。 中南建设在企业资质方面：拥有国家建筑工程总承包特级资质；企业信用方面：获国家级“重合同、守信用企业”、连续
12、多年被评为“3A级资信企业”；科技攻关和技术创新方面：住宅产业化相关技术获得国家发明专利证书及实用新型专利证书，主编建筑行业标准3 项；在项目工程质量方面：实力得到主管部门的进一步认可，获得国家优质工程奖、国家建筑工程鲁班奖、中国土木工程詹天佑奖、中国安装之星；在慈善公益事业方面：2010 年公司投资新建海门东洲国际学校，第一时间向云南、海南等受灾地区捐款，向社会各界总计捐款近2000 万元，并获得中国优秀企业公民、中国红十字博爱奖章、首届江苏慈善奖。 （三）财务分析 1、财务现状 根据信息披露资料，截至2011年3季度，中南建设总资产3,064,953.56万元，其中流动资产2,880
13、281.61万元，非流动资产184,671.95万元；负债2,422,992.28万元，其中流动负债2,053,624.75万元，非流动负债369,367.53万元；净资产641,961.28万元。 营业收入790,306.53万元，营业利润88,004.51万元，利润总额91,873.92万元，净利润68,355.83万元。 经营活动产生的现金流量净额-292,720.94万元，投资活动产生的现金流量净额2,539.29万元，筹资活动产生的现金流量净额236,420.02万元，现金及现金等价物净增加额-53,761.64万元，期末现金及现金等价物余额202,849.53万元。 2、主
14、要财务数据 根据天健正信会计师事务所有限责任公司出具的标准无保留意见审计报告和2011年未经审计3季报，主要财务数据如下(万元)： 2011年9月末 比例 期初比 2010年12月末 2009年12月末 资产负债表 流动资产 2,880,282 93.97% 28.32% 2,244,633 1,567,777 其中:货币资金 202,850 6.62% -20.95% 256,611 196,009 应收帐款 393,042 12.82% 11.79% 351,600 1
15、94,387 其他应收款 224,599 7.33% 8.50% 207,011 261,871 预付帐款 273,685 8.93% 13.03% 242,126 52,355 存货 1,783,775 58.20% 50.43% 1,185,752 862,794 非流动资产 184,672 6.03% 9.30% 168,958 146,297 其中:长期投资 240 0.01% 固定资产 96,052
16、 3.13% 9.08% 88,060 85,659 在建工程 3,312 0.11% 23.94% 2,673 1,223 递延资产 63,084 2.06% 35.01% 46,725 31,053 递延所得税 16,855 0.55% 3.03% 16,360 12,602 无形资产 1,192 0.04% 142.32% 492 454 总资产 3,064,954 26.99% 2,413,591 1,71
17、4,074 流动负债 2,053,625 84.76% 30.19% 1,577,454 944,055 其中:短期借款 314,220 12.97% 38.30% 227,200 112,000 应付帐款 248,925 10.27% -11.27% 280,550 102,446 预收帐款 907,019 37.43% 31.48% 689,862 406,555 应付票据 101,693 4.20% 347.40% 22,730 52,100
18、 其他应付款 128,794 5.32% 40.12% 91,918 156,155 应付职工薪酬 49,105 2.03% -8.66% 53,762 19,625 未交税金 124,796 5.15% 12.63% 110,801 84,175 一年内到期的非流动负债 175,440 7.24% 80.87% 97,000 11,000 非流动负债 369,368 15.24% 19.65% 308,700 184,000 总负债 2,422,9
19、92 28.46% 1,886,154 1,128,055 股本 116,784 116,784 77,856 资本公积 61,858 61,858 100,786 盈余公积 19,680 19,680 13,506 未分配利润 315,632 19.91% 263,223 177,706 母公司所有者权益 513,953 11.36% 461,544 369,854 所有者权益合计 6
20、41,961 21.71% 527,437 382,334 损益表 营业总收入 790,307 913,751 568,423 主营业务收入 790,307 913,751 568,423 营业总成本 702,534 811,727 488,057 主营业务成本 583,879 693,985 424,316 营业利润 88,005 102,506 80,871 利润总额 91,874 101,711 80,622
21、 净利润 64,088 74,115 55,976 现金流量表 经营活动现金净额 (292,721) (229,520) 13,851 投资活动现金净额 2,539 (4,019) 22,905 筹资活动现金净额 236,420 263,636 106,363 现金及等价物净增加额 (53,762) 30,097 143,119 2011年三季末，总资产增加26.99%，负债增加28.46%，权益增加21.71%，其中，存货占总资产比例为58.2%，主要为库存商品
22、及开发成本、工程施工、原材料，符合主业分布，预收账款占总负债比例为37.43%，主要为预收房款，为可能确认之销售收入。 3、主要财务指标 财务指标 2011年9月末 2010年12月末 2009年12月末 每股收益(元) 0.55 0.63 0.72 每股净资产(元) 4.40 3.95 4.75 每股经营现金流量(元) (2.51) (1.97) 0.18 经营毛利率（%） 26.12% 24.05% 25.35% 销售利润率 （%） 11.11% 11.17% 14.14% 净利率（%） 8.11% 8.11% 9.
23、85% 净资产收益率（%） 12.47% 16.06% 15.13% 应收帐款周转率（次） 2.12 3.35 存货周转率（次） 0.39 0.68 股东权益比率（%） 16.77% 19.12% 21.58% 资产负债比率（%） 79.05% 78.15% 65.81% 流动比率（倍） 1.40 1.42 1.66 速动比率（倍） 0.53 0.67 0.75 2011年三季末，流动比1.4，速动比0.53，有息负债85.90亿元（2010年报中，应付关联方公司资金1453.15万元，账龄小于1年，2011
24、年信息披露中未有关联方应付款项），长期负债36.9亿元，预收帐款90.7亿元，不含预收帐款的其他负债占总资产比例49%，有息负债占总负债比例35%，长期负债占有息负债比例43%，总负债中有息负债刚超过三成，规模可控，有息负债中近五成为长期负债，负债结构安全稳定，具备较强偿债能力。 2011年三季末，现金流为负，一方面缺少四季度数据，尤其是建筑行业的工程结算收入集中在年底；另一方面建筑施工行业和房地产行业特点，由于在建项目增加，项目开发周期长，经营现金流入主要用于营运资金支出。 根据中南建设2011年收入目标140亿和净利润不低于30%、净资产收益率不低于18%的股权激励指标，结合券商研报：
25、中南建设房屋销售已售未结面积基本保障12年业绩，据此推测到11年末商品房预收账款余额约96.6亿元，可以覆盖预测中12年全年以及部分13年的收入，在2011年调控如此严厉的环境下取得这样的销售业绩反映了较强的销售能力；目前土地储备略超1000万平方米，可保障公司未来3-5年的发展；现阶段建筑施工在手订单约200亿元，未来几年建筑业务收入预计将保持平稳增长。 对比相关上市公司2011年报如下： 对比指标 中南建设 世茂股份 招商地产 万科A 2011年三季度 2011年末 总股本（万股） 116783 117059 171730 1099521 盈利能力
26、 毛利率 26.12% 50.12% 52.39% 39.78% 扣除非经常损益后的净利润率 8.11% 18% 16% 13.40% 每股收益 0.55 1.01 1.51 0.88 每股净资产 4.40 8.82 11.89 4.82 偿债能力 资产负债率 79.05% 60.86% 69.53% 77.10% 剔除预收账款的负债率 49% 53.88% 48.34% 42.48% 流动比率 1.40 1.54 1.86 1.41 速动比率 0.53 0.67 0.57 0.37 现金流
27、 每股经营现金流量(元) (2.51) (1.49) (1.23) 0.31 可见，中南建设作为本项目借款人，其经营业绩增长可期，整体财务结构稳定，盈利能力和偿债能力较强。 （四）信用分析 人民银行企业征信系统查询结果：无不良信贷记录、无诉讼信息，对外担保金额3.4亿元。 全国法院被执行人信息查询系统显示全资子公司南通建筑工程总承包有限公司执行中案数：4起，执行标的总数389,214.49元，其余公布案件55起皆已结清 根据最高人民法院全国法院被执行人信息查询的使用申明：最高人民法院从2009年3月30日起向社会开通“全国法院被执行人信息查询”平台。社会各界通过该平
28、台可查询全国法院（不包括军事法院）2007年1月1日以后新收及此前未结的执行实施案件的被执行人信息…一、被执行人信息由执行法院录入和审核，若有关当事人对相关信息内容有异议的，可…向执行法院书面申请更正…” ，相关案件均为经济活动中涉及的合同履行纠纷。 联合信用管理有限公司江苏分公司AAA资信等级。 五、项目分析 本次贷款2亿元，期限15个月，补充中南建设流动资金需求，并指定用于南通建筑工程总承包有限公司（简称南通建筑）建筑采购等经营需要，还款来源为销售收入和营运资金，儋州中南提供土地抵押，中南控股提供连带责任担保。贷款支付方式采取受托支付，根据提款申请和支付委托，在核实付款合同和凭证后
29、支付。 根据中南建设2010年和2011年9月的相关数据和预计20%的销售增长率，新增流动资金规模初步测算如下： 营运资金周转次数=360/（存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数） 营运资金量=上年度销售收入*（1-上年度销售利润率）*（1+预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数 新增流动资金贷款额度=营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金 测算过程如下： 2011年9月末 2010年12月末 营运资金量 1,082,160.69 预收账款周转次数 1.67 预付账款周转
30、次数 4.71 应付账款周转次数 3.62 预计销售收入年增长率 20% 营运资金周转次数 0.90 存货周转天数 531.33 应收账款周转天数 107.55 应付账款周转天数 99.34 预付账款周转天数 76.38 预收账款周转天数 215.98 新增流动资金贷款额度 69,292.13 借款人自有资金 698,648.56 现有流动资金贷款 314,220.00 其他渠道提供的营运资金 南通建筑作为中南建设全资子公司，主营建筑施工，
31、为上市公司贡献超过60%收入业绩，目前承建的项目建筑面积超过1500万平方米，工程造价超过200亿元，业绩长期稳步增长，资产总值近百亿元，连续多年被中国银行、建设银行评为AAA企业客户。 本次贷款2亿元，规模可控，全部用于中南建设建筑施工主业流动资金需求，同时提供土地抵押及保证担保，能够较好控制贷款风险，保证信托资金安全。 六、担保分析 （一）保证人分析 1、概况 中南控股成立于1988年，目前注册资本10200万元，法定代表人陈锦石，经营范围：对制造业、房地产业、建筑业、批发零售业、服务业、交通运输业进行投资；建材批发零售。 该公司成立以来，以建筑施工为基础，先后进入了房地产、建
32、筑设备安装、装饰装潢、钢结构、地铁施工、地基基础、市政工程、建筑预制件、建筑机械等多个细分行业，形成了完整的产业链条。相关下属企业拥有房屋建筑工程总承包特级资质、建筑装饰装修工程施工一级、建筑幕墙工程施工一级、建筑装饰设计甲级、幕墙设计甲级资质、市政公用工程施工总承包一级、地基与基础工程专业承包一级、隧道工程专业承包一级资质。 现有员工总数约40000人，管理人员4000余人，其中博士5人，硕士34余人，本科及大专学历人才2500余人，各类中、高级职称人员1600余人。 2、经营分析 中南控股目前拥有 “建筑产业”、“房地产业”、“土木工程产业”、“装饰产业”、“多元化产业”等产业板块，
33、拥有总资产超过250亿元，年建筑施工面积超600万平米，房地产年开发面积超过200万平方米，年产值近190亿元，综合利税总额超过30亿元。2008-2010年主营业务收入分别为68亿元、84亿元、105亿元，增长率为30.37%、23.53%、25%。 3、财务分析 （1）根据南通玎佳会计师事务所有限公司出具的标准无保留意见审计报告和2011年未经审计会计报表，主要财务数据如下：（单位：万元） 2011年9月末 比例 期初比 2010年12月末 2009年12月末 资产负债表 流动资产 2,308,462 91.12% 15.24%
34、 2,003,104 1,294,076 其中:货币资金 218,617 8.63% -23.27% 284,935 214,262 应收帐款 338,248 13.35% -2.95% 348,541 260,057 其他应收款 34,583 1.36% -14.51% 40,450 56,019 预付帐款 88,836 3.51% -9.84% 98,527 72,224 存货 1,624,968 64.14% 32.23% 1,228,887 691,153
35、非流动资产 225,103 8.88% 27.46% 176,607 164,713 其中:长期投资 9,950 0.39% 0.00% 9,950 0 固定资产 114,746 4.53% 11.93% 102,513 100,253 在建工程 10,765 0.42% -18.24% 13,165 9,657 长期待摊费用 63,086 2.49% 171.26% 23,256 31,053 递延所得税资产 16,855 0.67% 3.03% 16,360
36、 12,602 无形资产 6,089 0.24% 14.90% 5,300 4,451 总资产 2,533,564 16.23% 2,179,711 1,458,788 流动负债 1,410,167 81.12% 15.33% 1,222,718 705,166 其中:短期借款 235,200 13.53% 28.38% 183,200 125,500 应付帐款 201,711 11.60% 2.46% 196,871 191,080 预收帐款 413,686 2
37、3.80% -7.04% 445,025 175,738 应付票据 73,050 4.20% 221.38% 22,730 20,300 其他应付款 335,938 19.33% 47.75% 227,371 66,096 应付职工薪酬 47,880 2.75% -11.91% 54,356 39,635 未交税金 99,004 5.70% 10.66% 89,468 86,730 非流动负债（长期借款） 328,150 18.88% 16.28% 282,200
38、205,500 总负债 1,738,317 100.00% 15.51% 1,504,918 910,666 股本 10,200 0.40% 0.00% 10,200 10,200 资本公积 94,347 3.72% 0.00% 94,347 94,347 盈余公积 18,902 0.75% 0.00% 18,902 18,902 未分配利润 360,303 14.22% 15.20% 312,754 261,437 母公司所有者
39、权益 483,752 19.09% 10.90% 436,203 384,886 所有者权益合计 795,248 31.39% 17.85% 674,793 548,122 损益表 主营业务收入 896,206 1,054,171 840,355 营业总成本 808,016 951,085 678,937 主营业务成本 676,744 817,369 589,593 营业利润 90,031 102,952 162,033
40、利润总额 94,250 101,902 161,660 净利润 70,455 76,699 119,687 现金流量表 经营活动现金净额 43,463 38,728 投资活动现金净额 (71,352) (43,445) 筹资活动现金净额 98,563 142,099 现金及等价物净增加额 70,674 137,382 2011年三季末，总资产增加16.23%，负债增加15.51%，权益增加17.85%，其中
41、存货占总资产比例为64.14%，主要为库存商品及开发成本、工程施工、原材料，预收账款占总负债比例为23.8%，主要为预收工程款和房款，为可能确认之主营收入。投资活动现金流为负，净现金流为正，该公司持续扩张能力较强，经营稳健。 （2）主要财务指标 财务指标 2011年9月末 2010年12月末 2009年12月末 每股收益(元) 6.91 7.52 11.73 每股净资产(元) 47.43 42.76 37.73 每股经营现金流量(元) 4.26 3.80 经营毛利率(%) 24.49% 22.46% 29.84% 销售利润率(%
42、) 9.84% 9.78% 19.21% 净利率(%) 7.86% 7.28% 14.24% 净资产收益率(%) 14.56% 17.58% 31.10% 应收帐款周转率（次） 2.65 3.02 3.23 存货周转率（次） 0.42 0.67 0.85 股东权益比率(%) 19.09% 20.01% 26.38% 资产负债比率（%） 68.61% 69.04% 62.43% 流动比率（倍） 1.64 1.64 1.84 速动比率（倍） 0.48 0.63 0.86 该公司经营毛利率超过20%，
43、净资产收益率超过10%，负债率低于70%，财务结构合理，盈利能力和偿债能力较强。 4、信用分析 人民银行企业征信系统查询结果：无不良信贷记录、保证担保金额62.47亿元、抵押担保金额1.14亿元、无诉讼信息。 全国法院被执行人信息查询系统显示保证人执行中案数：0，其公布案件4起皆已结清。 （二）抵押物分析 1、抵押物基本信息 本次融资以土地抵押，抵押物坐落在儋州市白马井镇滨海新区，根据土地出让合同、中南建设公告和儋州国土局公示，抵押物基本情况如下： 抵押物一 抵押物二 备注 土地出让公示日 2010-12-21 2010-12-21 出让合同签署日 2011
44、4-8 2011-4-8 土地证签发日 2011-11-15 2011-4-27 坐落 滨海新区B-02-03 滨海新区A-01-02 证号 儋国用（2011）第1148号 儋国用（2011）第159号 地类 住宅 商服 使用权类型 招标出让 招标出让 使用权面积 250489㎡ 86490.3㎡ 不涉及公建面积 容积率 ≤0.8 ≤0.6 终止日期 2081-3-22 2051-3-23 取得价值 13157万元 4543万元 未含每亩10万元基础道路投资 预估价值 33200万元 14500
45、万元 深圳世联预评值 是否重复抵押 否 否 以上抵押物合计出让面积505.46895亩，出让价格17700万元，合每亩约35万元，加上基础道路投资约10万元，出让价格22754万元，合每亩成本约45万元，每平方米约675元。 以上抵押物为中南建设在2009年与儋州当地洽谈的滨海新区项目用地，采用以打包拿地方式，开展土地一级开发和商品房建设，并初步达成土地价格意向，确立土地成本比较优势。中南建设2010年12月18日《关于公司中标土地使用权的公告》和儋州国土局2010年12月21日《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》显示：以招标出让方式取得儋州滨海新区控规A-01-01、A-0
46、1-02、B-01-02、B-02-03四幅土地，共计面积800亩，成交价格2800万元，基础道路投资预计每亩10万元，合计每亩取得成本45万元。 2、抵押物估值 2011年8月，儋州中南以上述地块之B-01-02地块抵押申请6000万元开发贷款，评估值经儋州国土局备案为4854.22万元，合每亩92.53万元。另，根据儋州国土局相同区域内的土地出让公示信息，我们将相关信息对比如下： 参照一 参照二 参照三 土地出让公示日 2011-11-22 2010-12-21 2010-7-19 坐落 滨海新区B-03-03 滨海新区B-01-02 滨海新区A-1-10、
47、A-0-3、A-6-1、A-7-1、A-7-2、A-7-4、A-7-5 地类 住宅 住宅 住宅 使用权类型 挂牌出让 招标出让 拍卖出让 使用权面积 84225.5㎡ 34972.8㎡ 460473㎡ 容积率 ≤2.2 ≤1 未披露 终止日期 2081年 2081年 2080年 取得价值 10966万元 2360万元 49950万元 取得单价 86.79万元/亩、1301.98/㎡ 45万元/亩、675/㎡ 72.32万元/亩、1084.75/㎡ 评估价值 92.53万元/亩 本次抵押物中同为住宅用地的B-02-03地块取得
48、时间与参照物相近，且容积率低（一般价值较高）于参照物，其明显低于参照物一、三的单价凸显了抵押人打包拿地的成本优势。同时抵押人一并取得与抵押物容积率相仿的参照物二的评估值1388/㎡。 本次贷款对于抵押物估值，将在评审会同意后，由我司指定评估机构重新评估并报公司确认。 3、敏感性分析 以儋州国土局2011年11月22日滨海新区B-3-3地块之出让公示，即每平方米约1301.98元为参照市价，敏感性分析如下： 下跌幅度 地块转让（元/㎡） 转让收入(扣除流转税、居间费 7%) 贷款本息（元） 0.00% 1,301.98 408,028,487.38 222,500,000
49、 10.00% 1171.782 367,225,638.64 15.00% 1106.683 346,824,214.28 20.00% 1041.584 326,422,789.91 25.00% 976.485 306,021,365.54 30.00% 911.386 285,619,941.17 35.00% 846.287 265,218,516.80 45.4695% 709.9762859 222,500,000.00 即中南建设于第一个节点（成立后第二个季度）不能偿付债务，以未满一年按一年支付计剩余本息总额为22,250万元（本金加
50、三季度息、费用）计算，抵押物市值即便下跌45.4695%，其处置净收入亦足以覆盖，安全边界较高。 七、方案实施与过程控制 （一）项目具体实施步骤 1、评审通过后，聘请我司指定机构对抵押土地进行评估，根据评估值和50%质押率，报公司核定融资规模。 2、根据评估结果和当地规定，委托当地有资格评估机构向国土局提出备案申请。 3、开立信托专户，与保管银行签署《保管协议》及《代理收付协议》。 4、签署信托资金管理运用文件，包括贷款合同、抵押合同、担保函，并办理相关强制执行公证和抵押登记，进行产品推介。 5、签署信托合同，募集信托资金。 6、发放信托贷款。 7、贷后管理。 8、信托利益
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