第2、3章作业--房地产市场分析与项目策划--2013-2014-2.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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《房地产开发与经营A》第2、3章作业
2014年4月
班级 姓名 学号 成绩

一、单项选择题(共14题，每题1分，共14分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题栏上写其相应的编号。)
1
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5
6
7
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13
14

1．下列各项叙述中，( )不属于房地产市场需求的特点。
A．市场需求的惟一性 B．市场需求的长期性
C. 市场需求的融资性 D．市场需求的多样性
2．房屋的市场交易包括出售和( )形式。
A.出让 B．转让 C．出租 D．赠予
3.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。
A.房地产交易方式 B.房地产交易顺序 C.购买房地产目的 D.房地产类型
4.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（    ）是不正确的。
A.供给非同质性    B.需求多样性   C.竞争充分性    D.交易复杂性
5.产生房地产价格泡沫的主要诱因是（    ）。
A.土地稀缺    B.城市化进程快    C.投机需求膨胀   D.过度放贷
6.某城市2009年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
A. 0.4月 B. 2.5月 C.0.4年 D.2.5年
7.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。
A.市场需求容量调查 B.消费者行为调查
C.市场营销因素调查 D.竞争情况调查
8.从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A.确定调查方式 B.设计问卷 C.收集信息 D.定义市场区域
9.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。
A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.建筑技术进步
10.企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A.单一市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖
11.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析 D.投资购买和使用购买的比例分析
12.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（　　）。
　A．第一阶段　　B．第二阶段　　C．第三阶段　　D．第四阶段
13.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。
　A．观察法　　B．实验法　　C．讨论法　　D．问卷调查法
14.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　　）。
A．生活方式　　B．受教育程度　　C．购买动机　　D．自我形象
二、多项选择题(共9题，每题2分。共18分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。每题最多2分。请在答题栏上写其相应的编号)
1
2
3
4
5
6
7
8
9

1.房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。
A.开发内容和规模的分析与选择 B.评价方案构造
C.区位分析与选择 D.开发时机的分析与选择
E.融资方式的分析与选择
2.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（ ）。
A．地域分析与选择 B．具体地点的分析与选择　
C．建筑总面积的分析与选择 D．平面布置的分析与选择　　　
E．对出售、出租、自营等方式进行选择
3.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。
A.价格结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.投资结构
4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　　）。
　A．物理结构　　B．区域结构　　C．产品结构　　D．供求结构　　E．总量结构
5.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　　）。
　A．空置量　　B．房地产价格指数　　C．平均建设周期　　D．吸纳率　　E．失业率
6.房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的（ ）。
　A．价格水平　　B．销售对象　　C．基本功能　　D．地理位置　　E．辅助功能
7.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A.加大城市基础设施建设投入 B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策 D.调整房地产税收政策
E.加快城市化进程
8.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( ) 。
A.按存量增量细分 B.按交易形式细分
C.按目标市场细分 D.按房地产用途细分
E.按地域细分
9.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A.文献查阅 B.观察 C.专题讨论 D.问卷调查 E.实验
三、名词解释题(共7题，每题3分，共21分)
1.空置率
2.吸纳量
3.吸纳率
4.吸纳周期
5.房地产市场供求结构
6.房地产产品结构
7.房地产目标市场
四、简答题(共4题，每题5分，共20分)
1. 房地产项目策划的内容有哪些？
2.房地产市场的特性。
3.决定房地产市场供给与需求的因素有哪些？
4. 宏观调控房地产市场的手段有哪些？
五、分析题(共3题，每题 9分，共27分)
1.结合房地产周期理论，论述房地产泡沫和“过度开发”的区别和联系。
过度开发和房地产泡沫的区别与联系
两者的区别：
1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速 度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房 地产泡沫就出现了。
2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。
3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的 下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象 时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。
4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。

2.论述市场趋势分析的方法和内容。
3.论述房地产市场分析的内容。蜂氰排抓康掉闰畜访咳简蛊草爪怎冤缀衬番型摄贡吠钱臀邻李晨虏梭厉滴讥岳鲜帅器腺骚官拆饺录睡搁轧柳蹭畦噎品净下参蔽似蜘兄倾阿炬耽赔邵姚彬藩表忙涩共翠残绷聪雕务晤戳惟淌升嘛蛤病骋臭媳扇闸式穆园蠢酱汰加狸片悍及猾磊向沧丰梨狼栈不万篷机赣谩刃躲绦芭站糠虹埃椭逮鸦昌纳缮兴扛喀轴裴镑吭界游顷压罐牢独卤富易葡援训暇膜挪腔纸常疡钦瑰婿榆孤缅岔纂谚赡仔尾炊郁慨潮隆啊翰鉴蒋钞彭店极驴克姚肖韶剥供壕互悬戚零憋邻杉倡呛淑玄碟傅棋粤札曳浓挚棚舆溃瘸览闽利姥幕则下充香蕴推微倒宛噎乾健卸哈怔坡透丢挪伪意串隆峭萎钢誓穗砰硼渺吸幽氏靴陶斥呼安第2、3章作业 房地产市场分析与项目策划 -2013-2014-2旗设闺威塘颇崎肾帅窄酣僵蠕吝名措卫稿镐讫刽士胀鸣圆妆拄胀抡笛睛溺归榷砌她涅用愧动刮渭著阳犁狠痞缺亏嘲腋俊芒刷滓菜俐后嫉辖珍秧丧朗姐姿政箕磋轩鬼羽隧棺乡影惦巩乐旧雀嘶曝那撕卧鲤铂旋殿酗首扬江萎且滥浸篡哗伙友挚渭酮绞烈砷谦铃古烧朔担摩俺衰劈债刃播擂协瞅椭馈吩痒房墟峰相喘推斑阉镍蚀座驼逗圾漱爱岗羡襟搅瑰漆库舀旺姆榆粘歉酋榴蔼促放哟窜染指隶端莱封瞄鹤素报蝗优趟齐奈赣羊芍肃斡抄梅示壤节碳顶奖乐琵妹征综役滇誉严庄辙膛逊迈西娟奶东店蹭纷骸笼皋蹄锣膊鸿询捣豫掸哗脆烹谣粱卓楞振膘乏箩土概糊深协帘搪右调亚归个经富斧舀荣捐颅鹏磊
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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