房地产开发工作流程.doc

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房地产开发工作流程

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究
一、前期策划
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
　4、申报、审批项目建议书
　5、编制项目可行性研究报告
　6、申报、审批项目可行性研究报告
二、相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第二步 房地产开发项目土地使用权的取得
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
　1、国有土地使用权划拨用地申请
　2、主管部门现场勘察
　3、划拨用地申请的审核、报批
　4、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请
　2、到拟征地所在区（县）房地局立案
　3、签订征地协议
　4、签订补偿安置协议
5、确定劳动力安置方案
　6、区（县）房地局审核各项协议
　7、市政府下文征地
　8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
9、办理批地文件、批地图
　10、办理冻结户口
　11、调查户口核实劳动力
　12、办理农转工工作
13、办理农转居工作
14、办理超转人员安置工作
　15、地上物作价补偿工作
　16、征地结案
四、相关税费
1、地价款（土地出让金）
　2、资金占用费
　3、滞纳金
　4、土地使用费
　5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
　7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第三步 房地产开发项目的拆迁安置
　一、拆迁安置
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
二、相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第四步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
　11、委托地质勘探
　12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
1、征求主管部门审查意见
2、落实市政公用设施配套方案
3、报审市政配套方案
4、市政各管理部门提出市政配套意见
5、市政管线综合
三、相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第五步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
　 1、办理招标登记、招标申请
2、招标准备
3、招标通告
4、编制招标文件并核准
5、编制招标工程标底
6、标底送审合同预算审查处确认
7、标底送市招标办核准，正式申请招标
8、投标单位资格审批
9、召开招标会，勘察现场
10、召开开标会议，进行开标
11、评标、决标
12、发中标通知书
13、签订工程承包合同
14、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续
2、建设工程监理
3、办理开工统计登记
4、交纳实心黏土砖限制使用费
5、办理开工前审计
6、交纳投资方向调节税
7、领取固定资产投资许可证
8、报装施工用水、电、路
9、协调街道环卫部门
10、协调交通管理部门
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议
12、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“三通一平”
2、施工单位进场和施工暂设
3、工程的基础、结构施工与设备安装
4、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
1、办理单项工程验收手续
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
3、商品住宅性能认定
4、竣工统计登记
5、办理竣工房屋测绘
6、办理产权登记
六、相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第六步 房地产开发项目的经营阶段
一、销售
1、提交完成建设项目投资证明
2、签署预售商品房预售款监管协议
3、办理《商品房预（销）售许可证》
4、销售项目备案
5、委托中介代理机构进行销售
6、与购房者签订认购书
7、与购房者签订买卖契约
8、办理预售登记
9、办理转让登记
10、办理房地产抵押登记手续
11、楼宇交付入住
12、质量保证书和使用说明书
　 13、办理产权立契过户手续
二、相关税费
1、营业税
　2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
　10、城市房地产税
　11、房屋产权登记费
　12、房屋所有权证工本费
　13、房产共有权执照费
　14、房屋他项权利执照费
第七步 房地产开发项目的物业管理阶段
一、物业管理
　1、物业管理单位经营资质审批
　2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
　 4、物业使用、管理、维修公约的核准
　5、安排签订管理公约
　6、制定、提供质量保证书和使用说明书
　7、物业管理服务基本要求
　8、物业管理委员会的设立
二、相关税费
　1、居住小区物业管理启动经费
　2、共用部位共用设施设备维修基金
　　 3、普通居住小区物业管理费
　　 4、高档住宅物业管理费
　　 5、经济适用住房小区物业管理费
　　 6、供暖

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