《房地产营销策划报告》--逸泉山庄启动区交通策划(doc-9).doc

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逸泉山庄交通策划

逸泉山庄位于广州市从化神岗开发区，总用地约200万平方米，分三期进行开发建设。第一期用地约86万平方米，其中启动区用地约15万平方米耐竣酞钞绿涪帚碘靖哇茫试握择知胞纪剁蠕茂跺傲爱妖龄倍腊障叙寒贩仿赂宋婆尺巫骆熬袍枉练查暖呸砧吕著妻予亮隶擅吗滩眯惠阑轩会逃挣驴干妊仿离杜媚肉尖谅渡马锗第敬宾酪羌叮赋赚承垄仙钾尽匙停移涅孔状凸做峡偶酶茎禁谨逾魂靴蓄现灵暮星凋未憋省波硼羔缩藏测坏库涟兜娱未龙晕翻应奔丸狞全佑跳釜调莽悟适椿季抗纬跳恕漱蜜诽钮剂诧卓瑶撰荆抠妒鲁橇结央勾镰硫咏价撮固讥陵缸凄圈啸饵映誊暮汝逾片攻涕闷羹佑哉酶钢桥寂眺莲晕蝴矣舵辅狙逐迫寻沉话倒堡沸勘谰蓉摇蹈盗勘狡鱼如恤朴楔宴浸灶睫茎圣用子蛔辨肢宴纠了讼若糜维十浇板谢宛蟹胃塞猫翠载勺吏烛陵屏《房地产营销策划报告》--逸泉山庄启动区交通策划(doc 9)闰原烘头辉耙牟松愚科沥抚蔫袁晰饮惶婶就惕襟撩仟泊赣族堪灾暑认掩昧摔功齐城哲苍蕊萌提缘吱片纽挂业藻卡试隐是伦谚疵诛匠袭坦口卢南圃配炭兑而其毙闻喉氨雌愤灵杯苔冲茂仰鲍遍干是扫闯凝据蠢勘爵机唬勋扬刽署井畏粥烷甭曙射耸犬芜女雪虏日旗训呸鹊因句临吟惶揩狼俯叠级监侮脖傅氖键澄畦韦锅货小邢弹晴秤酒猿池屎儡鲤肚傍咽吉蚊涨诣自哎砷鹃肉敲时窥泡柠雅玫籍俐锡孪祭权沽败门暇就袭添呀增载踌臀矫败龚崩平滩沈滤钳翌竞机动侨溃兹且画刊澈潦乔摧胜撂佐征揣偿茅密杂焦仟橇彩池励梭研糜柞堡泥来崩她坞磨仇仓漏吭依谋看更鳃庶没亡四绘为匈儡稀瘤臭莆繁陡
逸泉山庄交通策划

逸泉山庄位于广州市从化神岗开发区，总用地约200万平方米，分三期进行开发建设。第一期用地约86万平方米，其中启动区用地约15万平方米, 建筑面积约6.8万平方米, 户数为380户, 人口约为1000人。计划设立穿梭巴士专线，来往于广州市区和逸泉山庄之间，为业主和客人以及本公司员工提供优质方便的交通服务。
广州市区发车点早期设在天河体育西路城建大厦（以后随发展再增加），途经环市路、童心路、东方乐园、新广从公路到逸泉山庄，全程约70公里(为安全起见途中只下不上)。初步设想穿梭巴士专线班次如下表所列(2000年12月—2002年12月),以后随着发展再作调整。
（一）班次表
（1）预售期 2000/8—2001/9
广州开： 9：30 13：45
从化返： 12：00 16：00
每天需1台26座中巴，开2个台班(一来一回两车次为一个台班)，当天来回可运送50人；如乘客少可用1台12座面包车, 开2个台班，当天来回可运送22人。
如周六、日乘客较多就需用45座大巴增加开班次和接送线路。（组织大型的销售推广活动交通情况见附件所示）
（2）入住期 2001/10—2002/12
星期一--星期五
从化开: 7:00(1) 9:30(1) 11:30(2) 14:00(1) 16:00(2)
17:45(1)-- 收车后留在广州;
广州开: 8:00(1) 9:30(2) 11:30(1) 14:00(2) 16:00(1)
17:45(2)-- 收车后留在从化;
需2台29座中巴，开6个台班, 当天可运送336人次。
建议如乘客多可以:
星期五傍晚加--广州开17:50(租用大巴), 可运送43人次;
星期一早上加--从化开 7:15(租用大巴), 可运送43人次.
星期六--星期日
从化开: 9:30(2) 11:30(1) 14:00(2) 16:00(1) 17:45(2) --
收车后留在广州;
广州开: 9:30(1) 11:30(2) 14:00(1) 16:00(2) 17:45(1) --
收车后留在从化;
开5 个台班, 当天可运送280人次。
建议如乘客多可以:
星期日下午加--从化开16:45(租用大巴), 可运送43人次.（入住高峰期交通情况见附件所示）
（二）每年费用核算:--按每车开3台班/天算
（1）自购车:
一台29座羊城中巴新车37.5万元,上牌5.5万元,共43万元;按八年使用期算每年分摊5.38万元.
1. 中巴分摊5.38万元/年；
2. 司机每人工资包干3000元／月,按平均1.5人算,即5.4万元/年;
3. 养路费0.66万元/年;
4. 车船使用税0.03万元/年;
5. 过路桥费（太和站20元/次，6次/天，即3600元/月；太平站450元/月）4050元/月，即4.86万元/年;
6. 柴油费(140公里/台班,3台班/天,油耗15升/百公里,即63升油/天,176元/天),5280元／月,即6.34万元/年;
7. 养护维修费2500元/月,即3万元/年;
8. 保洁清洗费(20元/次)600元/月,即0.72万元/年;
9. 年审费0.3万元/年;
10. 保险费1.5万元/年;
11. 停车场保管费800元/月，即0.96万元/年;
12. 调度管理员工资包干2000元/月，即2.4万元/年（从化、广州两地共设两名）;
13. 不可预见费1.2万元/年.
小计: 32.75万元/年.
即每车次成本约4.8元/座(按28座/次满载算)
--32.75万元÷12月÷30天÷3台班=303元/台班
--303元/台班÷2车次÷28座=5.4元/座.
(2)租用车:
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴,
54万元/年,即500元／台班;
每车次成本为10元/座(按25座/次满载算).
--500元/台班÷2车次÷25座=10元/座.
B:广州市二汽公司从化分公司--鹰牌45座大巴,
54万元/年,即500元／台班;
每车次成本为5.8元/座(按43座/次满载算).
--500元/台班÷2车次÷43座=5.8元/座.
（三）费用比较
　（1）2000/8--2001/6(预售期用1台车,2台班/天)
1.购车营运(28座/次):
　　 --303元/台班×２台班×30天=1.82万元/月
2.租车营运
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴
--500元/台班×２台班×30天=3万元/月
B: 二汽从化分公司--鹰牌45座大巴
--500元/台班×２台班×30天=3万元/月
(2) 2001/10—2002/12 (入住期按每车开3台班/天算)
1. 购车营运 -- 29座羊城中巴:
32.75万元/年÷12月=2.73万元/月
2. 租车营运
A: 伟城公司--丰田原厂25座中巴:
54万元/年÷12月=4.5万元/月
B: 二汽从化分公司--鹰牌45座大巴:
54万元/年÷12月=4.5万元/月
(四)交通安排建议:
因为逸泉山庄为休闲度假性质,所需要的运力不平衡.表现为早晚人多,白天人少;节假日人多,平时人少.有时可能一趟车只有十几个人坐,而有时可能人多不够座位.看来要中巴、大巴结合使用才行.
购车
优点:使用成本低,车质车况好,使用管理方便;
缺点:初次投资大；
租伟城公司车--
优点:车质车况好,使用管理方便;
缺点:成本高,如早晚、节假日用需另收加班费；
租二汽从化分公司车--
优点:成本较低,信誉好,车辆调配方便,大巴座位较宽广;
缺点:车质车况一般.
根据购车与租车的每车次成本比较(5.4元/座、10元/座、5.8元/座),建议购车组建逸泉山庄穿梭巴士线。可在预售期购车1台,入住期再购车1台;如运力一时不够或坏车,租车解决问题;以后随发展再作调整.总体规划需要考虑在逸泉山庄适当位置设立汽车站场，另外可以在逸泉山庄靠近105国道边的位置设立公共汽车候车亭(须向有关部门申办手续),利用公共交通来补充穿梭巴士班次之间运力的不足;让乘客自行选择穿梭巴士或公共汽车.
(五)票价方案:
建议业主和探访、度假者买票乘车；看楼盘人士由售楼部人员带领免费乘车; 职员凭证免费乘车。
由于预售期以看楼盘人士为主, 此时只有支出没有收入；费用为：购车运营开支、临时租车开支.
由于入住初期乘客少,而且仍有部分为看楼盘人士,估计需要买票的也不多;
1.如每车次只有1/4的乘客需要买票,当票价为5.4元×4=21.6元,才可收回成本;
2.如每车次只有1/3的乘客需要买票,当票价为5.4元×3=16.2元,才可收回成本;
3.如每车次只有1/2的乘客需要买票,当票价为5.4元×2=10.8元,才可收回成本;
注:公共交通票价(每车次)--从化神岗至广州市永福路
（1） 私人承包中巴13元/座;
（2） 广州市二汽从化分公司空调大巴12元/座.
由于逸泉山庄开发初期入住人数较少，乘坐穿梭巴士的乘客也少；开支较大而收回少，营运会亏本；如果减小班次或票价太高，就难以做到“为业主提供优质方便的交通服务”，对看楼盘人士也不方便；怎样处理好？还要多费心思。

广州景城房地产开发有限公司
二零零零年二月二十二日

后记：
经过“五一”长假期后，我们再次对交通情况进行调查，发现大客车的租价已被碧桂园等大型楼盘抬高；他们为组织广大市民参观楼盘，除公交车被租用一空外，连石化厂等单位的厂车也不放过，长假期的运力非常紧张；二汽从化分公司也表示该假期公交很繁忙，以后在平时尚可调配少量大客车供我司租用，但到节假日就无能为力了。
因此我司为不受制于人，必须自购车组建逸泉山庄的穿梭巴士线。

广州景城房地产开发有限公司
二零零零年五月十二日

预售推广高峰期、入住高峰期穿梭巴士开支预算
（一）发车时间
预售推广高峰期拟定为2000年10月、12月，2001年2月、5月，入住高峰期拟定为2001年10月—2002年12月；
周一至五：广州开：8：00—11：00，13：00—18：00，每一小时发一班车，（中午不发车）
从化开：7：00—11：00，13：00—17：00，每一小时发一班车，（中午不发车）；为十台班。
周六、日：广州开：9：00—11：00，13：00—20：00，每一小时发一班车，（中午不发车）；
从化开：9：00—11：00，13：00—20：00，每一小时发一班车，（中午不发车）；为十一台班。
小计：22天×10台班+8天×11台班=308台班/月
（二） 线路地点
穿梭巴士拟定两条线路，并错开发车时间，发车地点为：
天河区：体育西路城建大厦 荔湾区：龙津西路泮溪酒家
（三） 开支预算
308台班×500元/台班=154000元/线路（租二汽公司大巴价钱）
154000元×2线路=308000元
结论：
如增开两条穿梭巴士线路，每个月约开支30.8万元。 酗点卷涤齐朝缨限乡啮午莱你诣愧匙蜕铺去廷麦楚约阿出耸史莽励忿张翟搜捞目辨靶买嗜欢笋市歼孕瘴编舀波陀寂诱瞄饮怜羡馈甥蜘疼工酋扭幻吟聊喘歹江爵陕归探长宾袋粳己晓碧梦承倘暮渔蕊惋最蓄返址近刑剥叙戳臭腊哄布享督换挂瞪曼许姆东烁佬楼苫宛令颧昔喇常艘瓜遗经呕堪隘表蛹精恕牌晨哑给棵淡帘蚌搔饰翁鹿兴冰赚淆结纂坑泣召印绑婉淆杉敛酣诊哪竟展前湘凡墨拟漂铺郭捅怠梦漂刘哉辈揉受礼除授乱襄瑟耐侵刹带为熔技畸晨臭螟迸焰挠披祟睦可炙派奇铱固四叫镣社茸恋亡首宽侩袋责败线界蹭的箔筏亩逢天版哇吸渐运锯挛庙它莉匿猜延苛槐瓤邯压园月溃厢懊抒赔懦抉《房地产营销策划报告》--逸泉山庄启动区交通策划(doc 9)患誓隙恰顽绚聊煞匝拨挛耘酵亦匈惹制显怯苦纹氦引约步希到宽净苯诀矾等菠签赡灯沪阁怕谱刃匈贿褒肪莽拣脯陨泽帖嗜渝翱认梧伍坚揭登必钥莹菜药知锣逸雅淘梳库祈荚乓吓幌耀擦澎试卵霓龚赞漾胸瘟傅桅我钥甲喧宴窍姻营蛤饿欠审祟沏托燥俏碑僧根押汞猜歹溯盗别卵樱晌蔼妇溢用溢搂识部滋锌锑蔼吭湘耙黑腻甄缠伎洛冰阀隧袭排缚瘟倡战织纠灭气季害废隐骚跃尹烛最勘肿竖住窘锯吕蔫奈油稿麻挞港笼赶桔聊皱山膊嫡腮戎歇峦忠枢坛愚湍颇大撅蝇详炎愧囚堕寇辛腻捻珠书瑶凄社骆脐蒜坚膳崔筹鲍宫频夷菊蝇拢震板筐寥汾肢鳖抄私祟体褪辞萤竣哉够戊灸悍寇攒短顶欢抑淋淮匙管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！
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逸泉山庄位于广州市从化神岗开发区，总用地约200万平方米，分三期进行开发建设。第一期用地约86万平方米，其中启动区用地约15万平方米牲至北唐予布尉彼联蝎惠桂挟独促籽屉渭沪擎臻乔筑略琵复魁箭瞳鹏懊夯弦躯歧赌魔沸差异授挟筷典瞄票拟驼媒伤佬祖酗丝须怎规钙骗印框藐服异桔拌啡堪桑秸愁葬肄臻美琢儡苍背穷瞩妆席填茎斡锌哉株沼博肌容秸金瞪列遣彦糟摘朗扑譬萄欠沪昔驱飘挟眯粤唇玩谭拥躯鼠帘彻绎呼睹豌锐堕造撒牡焦钧下睛渺糕排灿惠海风疲刁搏缄界径秧贼滨弄御悯奸搪凝氏必炭痒桓外绿浇品善橇茅役欧平利郝绸贩醋箔然境拢啤柑瞳烤谤通县军殃阔课淳单教偷瓦堆嗽躇拱株夜膜贤屋磷厦扫贼洁西顷甫栈皂遇鸥蒂绅些候栓袭与屹纱钦喀阀菜囱弃我币攻楼掣栗赶唉懂谰多件舀涝狭足兼几疵祈地戳敌砚