2010年房地产基本制度与政策真题.doc

-精品word文档 值得下载 值得拥有-2010年房地产估价师制度与政策及相关知识真题及答案（一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1我国土地用途管制的核心是（ ）。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途 2征收集体土地的补偿费归（ ）所有。 A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C土地使用者 D农村集体经济组织 3某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。 A15 B25 C35 D55 4房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。 A3 B5 C7 D10 5超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。 A5 B10 C15 D20 6转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）土管部门备案。 A规划 B土地 C房地产开发 D建设 7修建性详细规划应当符合（ ）规划。 A控制性详细 B区域 C近期建设 D分区 8施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。 A注册建筑师 B注册结构工程师 C注册建造师 D注册监理工程师 9商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房购买人和商品房预售人 10抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。 A不受该抵押权影响 B应当解除 C没有效力 D不得对抗抵押权 11人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。 A1 B3 C6 D12 12房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。 A30日 B3个月 C1年 D2年13下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（ ）登记。 A预购商品房预告 B房屋转移 C在建工程抵押权 D房屋抵押权14关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是（ ）。A有房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B申请业主与房屋所有权主体不一致C在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D在房屋登记簿上作记载，冰颁发房屋权属证书15房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按估价规定收取的评估费最高不超过（ ）万。A3.00B3.80C4.00D6.0016房地产估价机构的不良行为也作为该机构（ ）的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册房地产估价师D全体董事17申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（ ）提交申请材料。A人力资源和社会保障部B住房和城乡建设部C所在地省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门 18住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。 A风险基金 B保证金 C预留金 D周转金 19住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。 A房产管理部门 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会 20实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。 A10 B20 C30 D40 21甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。 A8.00 B11.76 C16.80 D24.00 22耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。 A经批准占用的耕地 B经批准占用的土地 C实际占用的耕地 D实际占用的建设用地 23个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金 24关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。 A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税 B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15 C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 25在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（ ）。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位 26 通常是构成居住区的基本单位是（ ）。 A居住小区 B居住组团 C独幢住宅楼 D分户家庭 27根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于（ ）。 A疗养区 B居住区 C工业区 D大学区 28框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（ ）。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 29在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（ ）。 A沉降缝 B伸缩缝 C温度缝 D防震缝 30假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 31在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额 32下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。 A地籍图和房产分户图 B宗地图和房产分户图 C地形图和房产分户图 D宗地图和房产分丘图 33下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（ ）。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收 34某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（ ）亿元。 A4000 B5000 C7000 D750035下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。 A股票过户的权利 B表决权 C查询公司经营状况的权利 D出席股东大会的权利36房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（ ）。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保险37某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数市口众数分别是（ ）。A2460和1980B2460和5880C2746.67和1980D2746.67和588038下列引起资产和负责同时减少的经济业务是（ ）。A将现金存入银行B购进一批材料，贷款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款 39张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。 A96 B104 C140 D166 40在强制拍卖中，拍卖的主体是（ ）。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 （二）多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分） 1下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。 A居住用地 B工业用地 C体育用地 D娱乐用地 E旅游用地 2建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。 A当事人的名称和住所 B土地界址、面积 C宗地平面界址图 D开发投资强度 E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件 3房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。 A估价方法选用 B估价结果确定方式 C估价师的职业道德 D估价技术路线 E估价参数选取 4根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得（ ）。 A涉及贷款服务 B出现融资的内容 C承诺为入住者办理户口 D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E使用建筑设计效果图 5商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。 A返本销售 B实名制购房 C未取得商品房预售许可证收取定金 D成套住宅分割拆零销售 E预购人将购买的期房再行转让 6关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。 A抵押权末登记的，按照债权先后清偿 B抵押权未登记的，按照债权比便清偿 C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿 7根据房屋登记办法可以办理预告登记的有（ ）。 A预购商品房设定抵押 B在建工程设定抵押 C房屋所有权转让 D房屋所有权设定抵押 E购买预售商品房 8根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。 A缓刑期未满的人员 B现职公务员 C年龄超过65周岁的人员 D具有完全民事行为能力的人员 E申请在2个房地产估价机构执业的人员 9城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。 A名胜古迹自用的房产 B寺庙出租的经营用房产 C校办工厂的房产 D房地产开发企业建造未售但自用的房产 E地下停车场 10下列污染类型中，属于辐射污染的有（ ）。 A灯光污染 B视觉污染 C高压输电线污染 D垃圾臭气污染 E医疗照射 11建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。 A确定项目合理规模 B确定功能分区 C选择建设地点 D工程变更 E设计方案评价 12房产分户图的主要内容有（ ）。 A房屋权界线 B房屋建筑面积 C用地面积 D四面墙体的归属和楼梯走道等部位 E房屋边长 13在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。 A众数法 B最小二乘法 C时距扩大法 D中位乘数法 E移动平均法 14在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。 A资产类账户 B负债类账户 C期间成本费用账户 D期间收人账户 E所有者权益账户 15拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。 A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错 C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质 D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵 （三）判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用 “”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分） 1房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ） 2工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ） 3国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ） 4城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ） 5拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ） 6以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ） 7房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ） 8城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。（ ） 9单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ） 10地上房地产抵押人不一定就是债权人。（ ） 11地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ） 12订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（ ） 13公告是房屋登记的必经程序。（ ） 14构筑物登记也属于房屋登己办法的调整范围。（ ） 15二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ ） 16王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（ ） 17注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（ ） 18物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（ ） 19加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（ ） 20学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ） 21土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（ ） 22某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。（ ） 23住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ） 24房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（ ） 25住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（ ） 26城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。 27结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ） 28钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ） 29计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（ ） 30房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ） 31对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ） 32证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ） 33在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ） 34债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。（ ） 35保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。（ ） 36在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ） 37编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。（ ） 38损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（ ） 39要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ） 40王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（ ） （四）综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） （一） 某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。 1刘某应补交房款为（ ）万元。 A5.60 B8.40 C8.55 D22.40 2关于安置李某的说法，正确的为（ ）。 A应由拆迁人负责安置 B应由刘某负责安置 C如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务 D如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住 3关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为（ ）。 A签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记 B签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案 C房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登 D房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记 4关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。 A应缴纳房屋所有权登记费80元 B免征营业税 C免征契税 D无须交纳土地增值税 （二） 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。 5赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。 A向人民法院提出行政诉讼 B另行委托房地产估价机构评估 C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估 D申请房屋拆迁行政裁决 6甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为（ ）。 A风水好，上等人居 B位置优越，距市中心仅一分钟车程 C设施配套绝佳，升值在即 D提供前期物业服务 7关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为（ ）。 A张某无权退房 B张某有权退房 C张某退房，甲企业应承担违约责任 D张某退房应承担违约责任 8甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。 A房屋竣工之日 B验收合格之日 C开发商通知交房之日 D商品房交付之日 9张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。 A房产税 B城镇土地使用税 C契税 D营业税 （三） 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。 10甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。 A公共服务设施用地 B住宅用地 C市政公用设施用地 D绿化用地 11甲公司2009年实际获得的超额利润为（ ）万元。 A30 B90 C120 D120 12甲公司取得贷款种类为（ ）。 A担保贷款 B信用贷款 C中期贷款 D短期贷款 13甲公司2009年底所有者权益总额最多为（ ）万元。 A338 B350 C362 D420 14甲公司2009年为员工投保的险种为（ ）。 A社会保险 B政策保险 C人身保险 D财产保险 15贷款银行签订合同后，属于从合同的为（ ）。 A借款合同 B抵押合同 C保险合同 D委托估价合同 参考答案 （一）单项选择题 1-10：C D B B D C A C B A 11-20：C B C D B A D B D B 21-30：B C D A C B C A A D 31-40：D B D A A B A D B A （二）多项选择题 1.BC 2.CE 3.ABDE 4.BCD 5.ACDE 6.BCE 7.ACDE 8.ABCE 9.BCDE 10.ABCE 11.ACDE 12.BDE 13.CE 14.ABD 15.BCDE （三）判断题 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. （四）综合分析题 1.B 2.BCD 3.C 4.A 5.B 6.D 7.BC 8.D 9.C 10.A 11.C 12.AC 13.B 14.AC 15.BC 解 析 （一）单项选择题3城镇国有土地使用权出让和转让暂定条例规定，商业、旅游、娱乐用地国有土地使用权出让最高年限为40年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。即：（40-15）年=25年。15房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算个档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额，根据宗地地价评估收费标准，1004100万元3800万元21000万元1.53.80万元。21自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值110%30% 1.2%。若税务机关课征房产税是适用最利于业主的规定：2000万元70%130%1.2%11.76万元。30涨价预备费3600万元15%1 4800万元15%313400万元15%412003.696万元。37众数是分布数列中出现频率最大的标志值。1980出现4次，且是出现频率最大的标志值，为众数。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500，2460处中间位置，为中位数。39中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即260万元20%52万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金104万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，此题最高违约责任价款是104万元。（四）综合分析题 1（80-50） 2800元/=84000元。 11所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。中华人民共和国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取）。甲公司2009年底所有者权益总额=200+100+（120-70）万元=350万元。 5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 10102704160570270917088100343355238 10122936486142541417088100343356169 10186220440263571817088100343354928 101760654089788804-精品word文档 值得下载 值得拥有-