房地产项目概念论文未完成.doc

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2012年12月14日 摘要房地产项目概念策划研究进行综述，主要概括了房地产项目概念策划研究的研究进展情况.房地产项目主题概念是房地产产品与品牌的核心内涵。主题概念策划是房地产概念策划的灵魂。本文通过对概念策划内涵的方式，方法、影响概念策划内涵的基本要求和基本原则、影响概念策划的因素。概念策划内涵的研究工作就是大眼光对整个房地产项目理念的一种理解和设计，更人性化，更好的的联系开发商和购买者的关系，使房地产更好的服务于购买者和民众。概念策划的研究要立足于现实的情况和未来的发展情况，综合全面的社会信息和各种情况。判断自己的要做的概念策划在未来的中有没有好的发展，在对自己已选的概念进行策划的时候要想好自己做的概念策划的可能性是否在构思方面合理。概念策划则是作为地产商自己实施的对投资开发项目展开一些列活动之一，它能好的体现房地产项目的的主题和思路。本文一共分为六章，三大部分，第一部分是对房地产概念策划背景和现在国内外的发展情况，第二部分是对住宅房地产概念策划内涵的一些原则、方式和方法还有影响概念策划内涵的因素，第三部分是典型的住宅房地产项目实例分析，具体的体现概念策划内涵在房地产项目中形式。本文章通过对住宅房地产概念策划内涵的分析，使房地产项目与民众和购买者之间有更好的联系，让房地产更好的为购买者服务。举出具体实例分析来证明购买者的需求，符合社会和时代的发展。让房地产概念策划的内涵在房地产项目中起到更重要的作用。关键词：策划研究;概念研究;房地产项目第一章 绪论 房地产项目的概念策划内涵的研究，做在项目概念策划的时候，要有明晰的思路和想法，明确在什么时候该干什么。做概念策划的时候遇到分歧的时候要做出明智的选择。选择好了就要确定这个选择是正确的，如果选择出现偏差，就会走入误区，多走很多弯路。因此，策划非常重要，而作为一个大型房地产项目的策划研究管理，要对项目的地块，区位，环境等要有了解，要对项目有全面性的策划方向。项目的总体规划要与策划者的总体思路要想结合。社会的发展在进步，开发商和百姓的要求也会随之增加。而对于策划研究者来说不断更新自己所学到得知识也是必要的，购买者对房地产的要求也会随之增加，而对于策划者来说要时时掌握购买者的心态。对不同的购买者和购买人群要有所了解和认知，也要符合开发商的要求。在此基础之上要对策划内容进行分析和整合。达到购买人群的理念和符合开发商的开发理念。1.1研究背景 每一个成功的房地产项目运作，都是市场需求和民众需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。前期策划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深入细致的调查研究。 项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。 1.2 研究的目的 概念策划研究是为了更好的服务于房地产商和购买者的需求，房地产不同于其他流动商品，房地产行业中存在着非常大的地域性，通常都是以一个城市或者是市区，在城市的范围内展开公司与公司，住宅与住宅，写字楼与写字楼、商场与商场的竞争。由于房地产项目都需要很大的资金和策划的人员，人员的需求量也是非常大所以在市场经济的今天很难出现一个企业垄断房地产行业，中国有各类大小的房地产公司有几千家，万科、招商、金地。它们在完成了对一个城市的快速扩张和原始经验的积累后，如何走出家门，将本地已经成熟技术及资本输出到外地新城市或者在本地有更好的读破，在进行市场扩张的同时把更好的概念房地产项目带给购买者，跟好的满足于购买者的意愿，是双方达到双赢的目的，更好的提升房地产项目的丰富性。使房地产项目更好的服务于购买者。 1.3 国内外研究现状 1.3.1国内研究现状 20世纪90年代以来，中国内地房地产开发理念经历了有概念地产新住宅运动居住郊区化生态住宅、绿色住宅节能住宅、低碳住宅六个时期的转变与演化过程。国内房地产概念策划研究还在刚起步的地步，根据国情来说国家提出发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 概念策划研究这个概念很晚才被国人所知道所了解，目前的发展空间还很大各大房地商业在积极发展着这个研究。对于我国的国情研究的目标主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。研究的方向将放在符合平民百姓的需求构思。1.3.2国外研究现状 20世纪90年代西方国家（尤其是美国）的城市规划和建筑上发生了新都市主义浪潮，它主要针对城市空心化所导致的一系列问题，诸如；由于住宅区脱离市区，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和社区被打破，人们的都市概念和都市感受涣散，对汽车的过分依赖导致严重的能源浪费和环境破坏。于是，追求现代化生活的人们唤起了新都市主义国外对房地产项目概念策划的研究比较在因为国外收入水平的比较高，大家都乐于改善生活质量、提高住房品质。国外的研究者对于土地和自然相结合的研究比较好，能够跟好的结合土地和自然。研究者对购买者的心理也有研究者这更好的了解，国外更注重居住的环境是否满足他们的需求，为了有更好的居住条件而研究者也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 第二章 房地产概念策划的原则和要求2.1概念策划的基本原则 2.1.1概念策划必须迎合市场的发展趋势和需求概念策划要注重购买者的需求和社会上流行的趋势不要不重视这种需求，在注重购买者需求的同时也要注重行业内房地产项目的发展，在那些已经被重视的概念项目继续发展，也要充分发掘更新的概念项目来充分满足购买者的需求。2.1.2概念必须立足于项目或企业的自身优势在策划房地产项目要立足于自己本身企业的优势，避免在策划时出现本身的劣势一定要扬长避短，突出企业的特点和优势是在众多房地产行业内战胜其他企业的法宝。策划研究的时候要知道自己在哪个方面不足，在哪个方面具备优势。更好的结合项目本身从而策划出更好的方案。2.1.3概念要有足够的深度和广度概念的内涵有足够的深度，才能充分挖掘出源源不绝的题材以吸引买家，概念的外延有足够的官渡，才能包容社区开发的种种要素。2.1.4概念要有独创性项目概念要非常独特，与众不同。如果是市场上已有的概念，就要在内容上有所突破，创新和提高，在表现形式上别具一格。在策划当中要有自己观念和理念。对项目本身要有独特的见解。2.1.5概念要有完善的支持体系抽象的概念依赖于具体的建筑设计，物业管理以及销售推广活动予以显现化。完善，坚固的概念支持体系是概念得以实现的有力保证，否则在市场和竞争中，只不过是一种包装，经不起时间的考验。2.2概念策划的基本要求2.2.1策划项目要运用创新或独到的思想理念概念策划要取得较好的策划效果，与创新的策划思想理念分不开。房地产开发理念日新月异，各种新思想，新观念，新理念层出不穷，策划人要深刻领会这些理念的精髓，把握他们的实质，灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行删选，把独特的思想理念运用好，引导概念的新潮流。 2.2.2策划项目要领先引导消费者的需求概念策划不但要满足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是因为概念策划总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。在引领消费者需求的同事，还要注重体现项目独特的功能需求，增加量身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体以人为本的思想。 2.2.3概念策划要善于挖掘项目的文化科技内涵在房地产策划中，人们运用家居、社区、社会等概念。把房地产经营提升为系统的文化工程，贴近生活的文化内涵。随着现代科技的发展，使绿色住宅、互联网、智能化、高技术、新型建筑材料的运用等更深层次的内涵和概念。与此同时也需要对项目的文化科技内涵有更深层次的理解和运用，使传统文化与现代科技完美的结合达到双赢。2.2.4策划项目要十分注重建筑设计的理念创新在概念策划的时候要注重建筑设计的创新，这点非常的重要。建筑风格的创新不仅能体现开发商企业自己的特点和个性，也能对自己营造个性化的氛围和环境。同时也能对建筑设计创新和建筑文化内涵做出贡献。好的作品也能对城市的环境和景观做出贡献。2.2.5 概念设计应为项目的销售推广奠定坚实基础有了独特、富于个性的策划概念后，怎么把它整合推广时个不可忽视的问题。概念就像条主线，把项目分期推出的产品联系在一起使它们串联成一个整体。概念策划作为一个核心，在其他子项目开发的各个环节均围绕这个中心完成。概念策划也是一个开头，整个项目的组成、功能的运用、风格、形象等让购买者领会和知道。因此，整合和推广策划概念就显得格外的重要。第三章 影响概念策划的因素以及概念策划的技巧3.1影响概念设计的因素3.1.1自然因素自然环境是由气候、地貌、水文、植物、基地条件有机结合成的综合体。以哈尔滨和上海一个北一个南俩个自然条件迥异的城市为例，哈尔滨和上海处于不同的地理位置，气候特征差异很大，所以在设计居住区的植物种群时，选择的种类和绿化的方式都要针对当地的气候条件，因地制宜。哈尔滨属于温带大陆性季风，有冰城之称。根据哈尔滨的气候特征，防风、宝石、减尘是改善环境的重点，所以在绿化上要充分发挥植被的生态效益，宜采用乔灌草混交，适度铺设草皮，选择与气候相适应、易成活、长势旺盛的本土树种，才能显示具有生命力的景象。上海属于亚热带季风性气候，温和湿润，适宜喜润、喜光的温热带植物的生长，根据春有花、下有萌、秋有色、冬有绿的原则，力争四季都有灿烂的景象。同时，城市的自然风貌也是影响居住区自然环境的因素之一。比如在哈尔滨和上海两座城市中，自然景观的地方特色也都是成为表达居住自然概念的灵感。两座城市都有一条内核贯穿城市，黄浦江和松花江的存在使得由此衍生出许多带有海滨风格的概念居住区，比如哈尔滨的世茂滨江新城，上海的滨江花园等。3.1.2人为因素人类丰富的生活方式和无穷的生活外延是发展的源泉，而居住行为从本质上来讲是人的行为方式。人们在物质环境上引发的精神文化需求，不仅要求物质元素升华为一个艺术整体，更要求引发一种意境，以符合一定文化内涵和特定精神的需求。当然，这也不是说就要把居住区桂花城一个露天的文化博物馆，只是当地的人文环境要在居住区的概念选择上有所影响。居住区本身就是一个那个地域性很强的工程，每个城市，每个居住区都有自己不同的风格和文化，正是这些地域风格和地域文化决定了当地的生活习惯，并具体表现在人们的喜好、行为、文化等方面。居住概念只有体现出本土化才会有市场和生命力，否则就只能是一种概念的炒作和对建筑艺术的作秀。当然没关注居住文化的本土性并不是排斥外来文化。居住文化不是封闭的，它在强调地域性的同事更提倡对外来文化的吸收，这样兼收并蓄，才会使居住文化得以持续发展。3.2.概念策划的技巧3.2.1策划概念的来源与获取要进行概念策划，就要寻找概念的源头，要知道来源于哪里？这实际是概念的创意过程。策划概念要从以下几个方面来获取；一是要从要开发的区域和地区的文化中着手从中发掘，二是从已有的项目和要开发的项目进行对比出总结，三是从项目本身企业的素质中提炼，四是从众多购买者的意愿，五是从社会发展的主流文化，六是从房地产发展的最新理念中提取出来。3.2.2策划概念的提炼和确定 策划概念要有素材，有了素材以后要对这些素材进行删选、提炼、确定。这其实就是策划概念的过程。在对这些素材进行删选、提炼、确定的时候要注意一下几个问题；一是概念选择是否具有个性化、是否选择的概念在其他房地产项目中出现。这很重要的。如果出现宁可不要也不能使用，避免项目的概念相同。二是已选的概念是否内涵丰富，结合实际项目的实际情况是否容易展开。这样才能充分的体现概念策划的价值和体现项目的价值。有时选择的概念太过狭隘不利于项目的展开，不利于概念的体现。 三是选择的概念是否符合企业自身的条件和情况、是否与项目的要求相符。概念如果脱离了企业自身的条件是不可取的。四是概念的选择是否符合现代社会的风气和是否迎合买家的需求，这是判断与选择概念的关键所在。如果不能让买家或顾客对项目感兴趣，这些都不是好的概念，如果选择这种概念会断送整个项目。3.2.3关于多概念的策划 在具体的概念策划的时候，有时单一的概念就会取得很好的效果。但是有的项目会采用两个或者两个以上的概念来完成整个房地产项目，这种多概念的策划会使项目的概念更加丰富和出彩，也能会让项目取得成功。 多概念的策划一般有两种形式；（1） 一个概念为主，几个副概念项目中以一个主概念处于主导地位，而若干个副概念起烘托作用。这样策划的概念不单调，可以起到加强。丰富的作用。如在体育运动的中心概念下，又在生态副概念来强调、烘托，达到的效果就比单概念要好，而且它们联系的很紧密，中心概念、副概念都与人的健康有关，很能符合购买者的心理需求。（2） 多个概念齐头并进，相互补充，相互映衬有的项目概念不是以一个为主，而是若干个概念教会一起，共同从不同的角度、方面来相互补充、互相映衬，达到双赢或多赢的目的。例如，广东顺德碧桂园以物业服务（五星级管理），教育（国际学校）、配套（豪华会所）三个概念柔和在一起，与项目目标客户的需求相当吻合。项目的多概念策划难度比较大，但是如果这些概念结合的完美会取得不同凡响的效果，在做多概念策划的时候要注意几个问题；第一，多概念之间的弥补和融合，达到多概念策划的效果大于单一概念策划的效果。第二，多概念策划之间要有一个主概念其他的副概念一定要围绕这个主概念来展开。第三，策划多概念的时候不要一味的追求多概念，在确定有几个概念是否和项目本身的，不要在策划的时候追求多而强加概念给项目。第四章 房地产开发项目概念策划4.1开发项目的设计理念房地产项目的开始的时候都会有自己的项目设计概念，项目的总体设计理念会在项目中体现，领导着项目的发展。让项目的其他条件都符合总体的设计理念。设计理念也要跟随时代发展要有所改变，社会的需求也在不断的变化，理念的改变也要符合社会上的需求。1.绿色环保，在今天的社会发展中绿色环保是人们所希望的，这种绿色环保的风气也在房地产项目中有所体现，众多的房地产商打出了绿色环保、生态环保的概念，在环保理念中开发商大多选择原理污染源的地段，在设计中墙体和窗户都用的隔音效果比较好的材料，在户型装修的过程中用的是无毒、无公害没有对人体刺激的新型环保材料，楼群之间避免发生噪音和光污染。及时处理生活污水，生活垃圾等。在周边的绿化率和设施方面有多所提高。这些绿色环保的理念吸引着购买者，这就是绿色环保的设计理念。2.亲水理念，在21世纪的今天最珍贵的是水资源。按我国来说，我国是一个水资源相对缺少的国家，在我们国家很多城市都是很缺水资源的这就显示出水资源的重要性。因此，人们都向往生活在水的旁边.房地产商看中人们对水的依赖和重要所以在众多的楼盘都建在湖边、河边、江边。这些临水的概念小区的开饭上们都知道了购买者的心态。3.智能化理念，随着科技的发展智能化的东西逐渐的在人们的生活中体现。在设计楼盘的时候有的开发商对自己楼盘的小区智能化开始着手，在设计理念中加大智能化的一些设计和一些想法。例如在小区加装安全防护警报系统，防盗系统，周边的报警。小区在进出口的位置加装智能化的管理系统，火灾和天然气的报警装置，小区24小时电子监控系统和每家每户防火、防煤气的报警装置。还有上网和宽带的速度的提升。4.2开发项目的总平面布局小区布局的策划要有整体性，要有全局观。从整体上对用地有统一的安排和计划，包括建筑的位置、数量、总体的面积，也包括整体环境的空间轮廓，组合安排、造型的策划、房屋墙体的颜色、环境的策划。整体性在总体布局中很重要合理的布局能很好的节约土方，小区内的通风，采光都会非常的合理化。总体布局的要有生态性。要因地制宜的策划总体的布局。突出地方的特色，结合当地民众的喜好和时代发展的方向来布局。总体的布局也要兼顾实际情况，对现实的情况进行分析后做出灵活性的调整，在布局的时候要有弹性，对布局要留有余地。一般布局分为行列布置，围合布置等。行列布置即建筑结合本身情况按照一定的朝向和合理的间距安排布置的形式。这种布置各地都广泛使用，应为这种布置采光和通风方面都比较好，总体看来也不会很单调。缺点就是布置上多使用山墙分隔。还有一种就是围合布置，这种适合于比较封闭的小区。便于小区周边的环境绿化。对于东北地区具有阻挡风雪的作用。这种布置还可以更好的节约用地，提高容积率。缺点就是住户的采光和通风不太好。4.3开发项目的建筑风格1.都市风格，所谓的都市风格就是具有现代主义思想的建筑风格，也是目前采用比较多的建筑形式。都市风格的住宅建筑往往通过明快的色块、简洁的色彩、玻璃、涂料以及钢筋混凝土构架等体现现代大胆、开放、明快和奔放的都市气息。都市风格的住宅最大的特点就是时代性，一般和目前的都市生活方式相符合，简洁但很精致，注重细节设计，体现现代化科技的精细制作水平。如立面上采用的水平线脚、精致栏杆、轻盈的屋顶装饰、明快的色彩、简洁的线饰。2.西方传统风格，西方传统风格主要指20世纪末流行的所谓欧陆风格和西方新古典主义风格对我国住宅建设影响很大，欧陆风格的建筑是指借用欧洲古典主义建筑式样、建筑符号来表现建筑立面的建筑风格。从最简单的建筑局部运用西洋建筑的线脚或构件，到立面模仿西洋建筑比例尺度和样式，再到建筑群体和城市设计中追求宏伟的古典构图，这种现象在中国大地曾广泛流行，从有殖民主义文化的上海、大连、青岛，到毫无关联的小城镇。3.民族风格，民族风格的建筑是指在建筑立面中应用具有中国传统特色符号的建筑，如大屋顶、马头墙、粉墙黛瓦、青砖清水墙等，很大一部分是和当地文化结合，如反映江南园林风格、北京四合院风格、新疆地域分格。创造出居于民族风格的建筑形式一直是中国建筑师探索的方向。由于中国传统建筑是木构架的建筑形式，同时重空间、轻形式，注重内在文化的表达，如天人合一的思想，空间序列节奏缓慢、平和宜人，不像欧洲古典主义建筑易于模仿形式。中国目前还没有创作出既反映时代性又表现名族性的建筑，有待建筑师继续探索。4.其他风格指根植于西方哲学的建筑风格，如结构主义的住宅、生态住宅、后现代主义的住宅、类型学的住宅。4.4开发项目的景观环境小区的环境策划，可以将阳光、水体、空气、绿化等自然要素组成为一个完整的环境建筑的天际线、建筑的体型特征、建筑的色彩、居住首层的开放空间、地面的铺砌都是环境景观的构成要素。一个好的小区空间设计能够创造具有明显归属感和领域感的家园气氛。1.自然条件的利用与挖掘在小区空间设计中，必须注重对所在区域自然条件的利用与挖掘。地形、地貌、水体、植被等天然因素是小区空间设计的基础。对这些条件的保护和利用，是创造优美和舒适的居住环境的基础。小区空间设计应注重自然地貌的高低起伏，保证建筑群落的合理布局没特别是山地建筑，应使住宅活获得好的坡向、日照间距和自然通风；做好道路、台地与广场的竖向规划，保证小区内道路系统与交通组织的有序、便捷和安全；还要做好竖向规划以保证地表水的排放通畅。山区防洪安全，有利于地下各类管线的敷设，以及有利于施工土方量的平衡与节约。2小区建筑空间环境在建筑设计阶段就要考虑小区的空间环境。要充分利用屋脊天际线的起伏变化，坡屋顶、女儿墙的特殊形式来构造天际轮廓。千篇一律的平屋顶设计，很难创造出丰富的小区空间环境，特别是当建筑高度基本相等时，平面顶所形成的小区空间比较呆板。通常的做法是利用女儿墙的变化、建筑层数的变化，转角单元的变化、次要朝向为合体的变化来丰富小区的空间环境。近年来，随着市场的变化，建筑顶部的跃层处理、斜坡瓦屋面等处理形式多了起来，为丰富建筑的天际轮廓创造了条件时，也不宜一条无极限贯通东西纵轴，要有间断、起伏，以围合体、转角单元可改用平顶，做成露台，以求变化。建筑首层的开敞空间及地面处理是小区空间环境塑造的重要因素。小区的地面处理包括广场、道路、台阶、边坡、挡土墙、绿化、花池、水体细部处理，对其尺度及细部吹村、线脚处理、材料运用、施工质量等严格要求、建筑首层开敞空间及地面处理与居民的户外活动密切相关，它不仅仅是一种视觉感受，而且是居民活动过程中直接使用的空间。这类空间设计的质量，直接影响到居民对居住区环境的认同感和领域感，它对塑造一个环境优美的户外空间，同样将起到不可低估的作用。另外建筑主体部分的设计，质感对比、色彩配合等方面，对小区的空间塑造也起着较大的作用。总之，应该在三维空间范围内，综合考虑各方面因素，方能塑造出小区的空间特色，形成宜人的建筑空间视觉环境。3.建筑之间的联系小区空间设计过程中，还应特别注重不同空间之间的联系，建筑及建筑群落之间的联系，花台连廊、底层公建及建筑地步的开敞空间等都是创造这种联系空间的基本手法。它们的主要特点是，通过封闭的、半封闭的或开敞空间等都是创造这种联系空间的基本手法。它们的主要特点是，通过封闭的、半封闭的或开敞的建筑空间来建立建筑与建筑之间、群落与群落之间的有序联系。它不仅能形成有序化。层次化的空间整体，还能为增进车去邻里交往创造条件。此外，适当的分隔页是空间组合的一种手段，绿篱、矮墙、月亮门、花式漏窗是这种手段的常见形式。它们的特点是，即可将不同的空间环境进行适当的处理手法是非常成熟的，在现代化住宅小区空间设计中，设计师也常常利用这些手法创造情趣盎然、风格独特、丰富多彩的空间环境。4.建筑色彩的可识别性和统一性建筑色彩不宜过多，跟忌杂乱，它往往与建筑裁量的质感以及建筑的光影变化共同构造成建筑立面的视觉效果。因此，建筑中所讲究的对比协调、虚实明暗都需要通过色彩、质感、光影的综合设计来实现。所以，它与服装、工业产品的色彩设计具有较大差别。建筑色彩的运用具有其文化内涵，往往与地方习俗、民居风格、民间审美传统以及民族色彩喜好等联系一起。如江南民居的粉墙黛瓦，青岛洋楼的红瓦坡顶，伊斯兰建筑喜爱的绿色与门传花式藏族、蒙古族建筑从上的奶白与金色等在一个小区中，组团之间的建筑空间环境特征有时也以建筑色彩来强调其识别性。但其主旋律，或者说色彩主调，在一个小区中应该是基本统一的。建筑色彩还要注意与绿化的映衬对比，使建筑群落显得突出。建筑色彩还有冷暖色调之分，北方的寒冷地区宜用暖色调，而南方炎热地区宜用冷色调。公共建筑特别是托幼、景观、娱乐设施、指示标牌等，七色彩运用则可以强烈、跳跃、鲜明与活泼些。4.5开发项目的概念营销概念营销是企业以某种方式有形或无形的方式的产品为依托，让产品能够有丰富的内涵以及特点，符合人们的品味和需求。依靠现代快速的媒体发展来满足消费者的需求，使产品能够更快的销售出去。在市场经济的今天，购房者越发的成熟对于一个购房者来说，购买房子的时候不仅看中房子的户型，楼房的外观。而且看中的是开发小区的主题思想，因为买房时一辈子的事情。居住在小区里，小区的文化特色，小区的居住环境，周边的配套设施这都是购买者所追求的，也是人们所希望的。所以开发商在营销的时候要围绕着小区开发的主题来展开。在营销的过程中要把我自己小区的概念是什么，使购买者感觉到小区的社区文化。符合购买者的心态，迎合大众的品味。在进行概念营销的时候可以用很多方式和方法,在营销的过程中要把我自己的主题是否符合人们的需求。营销的时候要与消费者的消费观念匹配，消费者观念的改变会对消费者自身的消费行为进行影响的，因此在营销的过程中一定要把我消费者的心理。概念的营销有时要与社会的重大新闻要有联系，因为在媒体十分发达的现在信息的传递都十分的迅速，楼盘的营销如果与重大的新闻消息有所关联，这样的话就能更快更迅速的使楼盘的概念深入消费者的心理，有时概念营销的时候需要制造一些重大的新闻信息来吸引消费者的眼球。概念营销的时候也要顺应社会时代的发展这点对概念营销非常的重要，有时也要用概念营销来引导潮流，社会潮流的发展有消费者对社会潮流时尚的追求和社会发展观念的改变对于现在的社会发展来说，环保是现在社会发展所提倡的所以企业在做概念营销的时候要把握住环保这个概念来做。概念营销的时候也要与高新的技术所挂钩，时代的发展越高的科技越能吸引人们的眼球，人们需求的提升也使概念营销的时候越往高科技上挂钩。这样能提升企业楼盘的档次。产品的档次越高就越能提高消费者的现实购买。 第五章 房地产典型概念策划项目的实例研究 1.山湖林海物业名称山湖林海位置梅林关口发展商深圳丰泽湖山庄有限公司代理商上海聚仁物业公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行物管收费多层0.8元园林规划不详开盘时间2002.9.20.入伙时间2003.8.楼宇状况部分封顶建筑面积/占地面积30万m销售阶段开盘期户型面积套数比例实用率销售情况及分析22175-8916167%89%认购三房的客户相对较多一些房322105-1187732%自身配套会所、泳池、幼儿园、小学、超市、住户专车售楼电话83122888装修标准住宅毛坯折后均价4300区域配套该项目地处梅林关口，周边基本无完善配套交通状况410、508、302、370、F2山湖林海这个项目的特点居住人群是深圳附近的本领和附近换房的本地人，对当地人的吸引力会比较大，因为附近有工业基地园区所以附近的工业基地居住的人员也有在这个项目。楼盘居自身的配套设施比较完整，唯一的缺点就是楼盘的项目比较偏僻，周边的配套设施部太完善，对于老年人来说这个楼盘不适合居住。项目适合附近工业基地人员和及其家属购买和居住。2.惠 宁 阁物业名称惠宁阁位置梅龙公路与民治公路交汇处发展商深圳潜龙实业有限公司代理商自售物管公司深圳潜龙物业管理公司承建商不详物管收费1.8园林规划不详开盘时间2002.4.入伙时间2003.3.楼宇状况封顶售楼电话83761533建筑面积/占地面积/销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售情况及分析11157201485%一房销售70%左右，两房约65%，三房销售不理想，约30%左右22179-856042322105-1146344自身配套泳池、幼儿园、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：农村信用社教育：民治小学、星星幼儿园、潜龙幼儿园服务：南北药行、龙华人民医院、佳旺超市、酒楼交通状况410、508、302、F2、621、620惠宁阁的定位是面向工薪阶层的人们进行居住，和对本地的投资客户。这个项目有个成熟的小区，价格方面都低于同型的项目。项目的特点在于有着便利的交通方式，对于工薪上班族来说是非常合适的小区的周围配套教育和服务都很到位，对于本地投资者和换房的人们来说这是个合适的选择。小区的户型对于工薪阶层来说比较合适，户型上的设计都比较合理。3.风和日丽物业名称风和日丽位置人民路与工业东路交汇处发展商深圳市物业工程开发公司代理商世联物管公司深圳市国贸物业管理公司承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间2003/4入伙时间2004/9楼宇状况脱外墙售楼电话28125888总建筑面积360000总占地面积17万平米销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售情况及分析22168-78172378732180-8842932292-10419642422121-1265612自身配套会所、泳池、运动场、超市、菜市场、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社教育：新华中学、英文幼儿园服务：万众城、龙华人民医院、百佳超市、酒楼交通状况410、508、302、370、F2本小区引进和谐、关爱的社区文化塑造楼盘形象，成功的吸引了大量关内的置业客户。对于工薪阶层和本地的居民来说比较适合。小区在策划过程中考虑了周边的配套设施和小区独特的文化。周边的教育和服务都很到位。对居住在小区内的白领和附近私人企业的业主来说这个小区是很不错的选择。4.锦绣江南物业名称锦绣江南位置人民路与布龙公路交汇处发展商龙华镇经济发展总公司代理商黑马物管公司深圳万厦物业管理公司承建商中外建南方有限公司物管收费0.8园林规划范亚易道开盘时间2002/5入伙时间2003/7楼宇状况在建、封顶售楼电话28133333建筑面积400000占地面积21万销售阶段中期折后均价3500户型面积套数比例实用率销售情况及分析22168-812526888一期已销售完毕，三房比较好销32181-886617322100-1295411422127-128184自身配套会所、幼儿园、小学、泳池、运动场、商业步行街、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社、教育：新华中学、英文幼儿园服务：万众城交通状况无直达公交车这个小区周围的环境好，周围绿化率比较高。在建筑外形上也是比较独特有着自己的特点，对于白领和原住民来说都非常适合居住，户型上大都适合工薪阶层而且户户朝南，在通风和采光上都比较好。周围有配套设施比较全面。学校，银行还有购物中心。小区的自身配套全面，泳池运动场等都具备。小区独特的名族气息设计使购买者动心。社区文化全面，经常举行一些居民的联谊和文化体育活动5.嘉逸花园物业名称嘉逸花园位置东环二路与建设路交汇处发展商龙华经济发展有限公司代理商泛亚物管公司万厦承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间2002/6入伙时间2002/12楼宇状况现楼售楼电话28119888建筑面积10942总占地面积/销售阶段中后期折后均价2900户型面积套数比例实用率销售情况及分析22175-79844587销售近75%32182-89211132298-1067037422141147自身配套/装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、工行教育：新华中学、三联小学、松和小学、中心小学、金桥幼儿园服务：佳华、龙华人民医院、百佳超市、酒楼、华富市场交通状况370，302，315，508，410本小区的周边教育和服务都十分的有优势，在策划是考虑到根据现在市民对教育的重视程度。所以周围的教育水平是这个小区的特色理念。还有就是小区是在成熟的地段。周围有银行医院等适合原有的具名和公务员还有工薪阶层的人们在此购买，小区的交通便利。小区的户型也比较适合大众人们所购买，多数集中在双卧室的一种户型。策划中也考虑到了工薪阶层的购买能力。大部分户型适合公务员和工薪阶层人们居住和购买。6.绿茵华庭物业名称绿茵华庭位置龙观大道与东环二路交汇处发展商龙华经济发展公司代理商自售物管公司万厦承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间