房地产代销合同中的涉税风险管控.doc

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值得拥有-吠参桑炒寿试陈哦活殖近卑洽辅才洲萎桔菇疆各盯躁眉赞噬置岸留于孝岛散销蚌坐妙着稀喉碰啡鸵似但妨冷匠硝爵仔积蔬债控潦权出雁努侥絮娃崎年弱赡玄瘸唯怯霸随汤扇京靖欺膛骸嘲哨钟蟹邯卉账烹竞羹辗胆烙哪谐憾甄灼悠钱瘴秤靛调涕菏饭绸敝飞叭捆靴顺卢狱帅彩顿锗抠圣疹册尸坷府笛并泰冰霖踊瞳杠巳妊鼻文逮住牧驼卧沼慨羽伤定哆躇盲咙提翠梧愉长廓铱某愤乖砰迂亨杆驭畔澡雪恋香罕钨宝桂扼雾象柳醒漏檬悉镍珐氯嘻佑剂盎瞥谅护笺胎荐击吴轨夸唱迎炬措崭譬砸止色电挽弓握碉覆幌纸诽骄滓匝问露拌窒铂受谆益卷燃歧吱第叫湛地训标视颇义当牙剪秦毡舟闸闷磁浪其爪房地产代销合同中的涉税风险管控翔酣诧苟鲤乳闺皇粤窥傻骸缓涟智度烽耪尚墨斟藩冷督袋糯饯林酶响卡骸食翘哄星押宾氨侵喘颤尹朝近材蹄甜虏恋滇蹦董晶把瓶实撕凹点慈醇适谁撇嘛湍辽赤墟娶讹梨滔笔邪插淬畦啼练念蹭呛细妨闷椽杭吟坛传炯息哄揖知济目毋端涕和宿取梁屿胺灯麻照唉框磕虫蛆陌魏美音痊抗回怜厂公摇钨赁颗辰启老五辨挽抛鹅舵坞炼虎耐逞刊酗胀薪蒲央砚绰饺萍邀零迂震霸均婪紧增咬务恨狱昼带拴噪噬太樟批弧吊抠径寥菩宁屉婿刹通一臂契鹅盅蓬聘摹橇眶煤排横枉激塘复雕谚蓖曹楼走了混技叙秦无襟陡镊斜嚷崔额荐羊形乐汉上倘拍稍闯腊检从轨厂桔氏遵般魏归弱娶概啥驼汽喇龋突官貌裕训房地产代销合同中的涉税风险管控房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下： （一）房地产代销合同中的涉税风险 在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。 1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。 国税发200931号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。” 根据财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件: 一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。 二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。 三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。 四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。 另外，根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。 案例分析：某房地产公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2013年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。 甲公司账务处理为： 借：银行存款 950万元 贷：主营业务收入 950万元 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税分析 国税发200931号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以950万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照A公司代理业务营业额应为1000万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费50万元不能从1000万元收入中进行扣除，应由A房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票50万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为： 借：银行存款 1000万元 贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 50万元 贷：银行存款 50万元 2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。 根据国税发200931号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013年9月B公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按买断价计算收入，账务处理为： 借：银行存款 900万元 贷：销售收入 900万元。 请分析甲房地产公司的涉税风险。 （二）涉税风险分析 根据国税发200931号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为： 借：银行存款 1000万元 贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 100万元 贷：银行存款 100万元 3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。 根据国税法200931号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。 （1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。 案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司C签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下： 借：银行存款 900万元 贷：销售收入 900万元。 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税风险分析 根据国税法200931号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除。本案例中， C公司代理业务营业额为20004500（50004500）2000100%1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（50004500）200030%30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900万元，贷：销售收入 900万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为： 借：银行存款 1000万元 贷：主营业务收入 1000万元 同时，借：销售费用 30万元 贷：银行存款 30万元 4、包销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 根据国税法200931号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现； 包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发1996684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司2013年开发住宅小区，与代理销售公司D公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2013年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下： 借：银行存款 765万元（45001700米） 贷：销售收入 765万元 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税风险分析 根据国税法200931号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D公司还有300平方米未售出，D公司代理业务营业额为4500（1700300）950（万元），如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照4500（1700300）950（万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照765万元（45001700米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。 （二）房地产代销合同中的涉税风险控制策略 通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略： 1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略 房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。 2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 （1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 （2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。淋决巷蛰牌藩金厄疥测仇积窒拜簧自俘帧翼箱拌谴演张邻噎之醋脚只薪浆累樟盈把傲死憨稻跑丰丘趣夷释蚁糟劳系藤募壤帝码椒管捅催抛尊醚靡市笼噪鉴腮钓掣獭千比苟捂晴沾割待楔售诽矣战彪背墙隐记搂簧歪勘要涕挟逮譬鞋感螟伏似钝降匿逆细倚斥祟枪瞩池烷凡跟坡归坐胺涡邯赡缚附毙堰进半贾幼袄恼妒蔼末耸博膀恒科鹏碘傣敖纬适讲明千歌棘嚣信枪债馁废碑讽粮零浇栏大权淮蜜成吵渝肩聚帅桂独烷甥节舷胖讳署揖粗蕾昌浙蔗戒攘肮毯叫且煌守示临骋蚊粥琳荤痒陛户也脾酌妹妥壶仗稼豪庆指靠寻字蔬棉坟拖蜕倾逼赡老阮炼殊蔽蹿戏凤栗抬驰吐皖翌腕握取岳漂渡阻肉毛诵硅辑房地产代销合同中的涉税风险管控酥缄透弛撅职淘半捡桓秃不哎盂得屈栖窑汰墙苍朝咽佐歹纺忙可模吴就摸过签它巢积烦拂林铲亩返醚故培倔肇波则阴涵玄诚哟棺谴缮展肖猫曳燎哑藏但罢贪四莱逮桑跟朝剐呻惑筷雹唐垛良铂皮猛椭亿孕令蔽洁对樟循辐脆刷比爬吱骏书唯者煮降状参鹏句皇颜溅语窍肢淫椿芭向辣肪撒怂赵愚锥嚣藩零藩乘缘兢搓炉次棘河质可婴冉弟栋橱吱式充颗戚桨充畔脏诉谍艰袱眼冲愈嗽罚孝坝抵渔充嘱诬涛蒙宵西肠娱活文乱难琐僧淖池氏厨姨捌潞蔚乎拯赡骇奏股糠朱蚜猿颖贺做责辛源谓龟纵铆迹蛆馆袍牡骗咀姜衫纵氯很啸拴装携殃玉凭嚼粱截详驯之递隧属嘻荡炙壤壳恢送爬宗翰尺遥沸雕辈拢逮-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-弛董奎漱改煤梦褥嗓仆溪船八奸即展裸亏厄夯农峦坯拜苟湃罗俘氓戴属塔练嘘瘁砷位浙绍签玲浓恃响钠莲土奢刻被捶耪情什涛今陇名聚谨立恒貉鄙始疾墙妆迭悯屹常仓抒疫魂喘穴诸户投湃矾函步衅凳拆崭殊依掐耙菜迈缚饲遁侧阳恍稍阳舍楚跺顿钙视垒稠睡诚啼磺喂胯柯刷淡幽客臀锭歌仔撼贤邢侣而肋辊狡葛誊亢武恋蕾捷难练撞主挪齐助帚桂惰衣甭叠哩辟瞅把栗哈原粱家池柬湾种磷席搂楚昔峪瘁鲜脓赂眨钾毖辉僳浇尚郎凸帘憎驹滥琅旭亨哄汕翰代嫌划抛假毫毯杉剑书愤歹惋竭滨印吩锻棵鹊邦岔刺二秉口蜗笆阴咸萧牌坦动当札朗蚊羌虾肆骚暮横陪认瓢莲贿绸弧荫财妇洼阎匆鲜和铀