房地产开发企业开发成本与期间费用的核算.doc

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年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费 用表82土地开发明细账成本核算对象：乙土地 年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费二、土地开发成本的归集和结转企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本土地开发”账户。如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。例71：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。答疑编号811080101：针对该题提问发生的经济业务如下：1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。借：开发成本土地开发（甲土地）500000 （乙土地） 480000贷：银行存款9800002.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。答疑编号811080102：针对该题提问 借：开发成本土地开发（甲土地）15000 （乙土地）20000贷：银行存款 350003.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。款未付。答疑编号811080103：针对该题提问借：开发成本土地开发（甲土地）280000 （乙土地）200000贷：应付账款C施工企业 4800004.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。答疑编号811080104：针对该题提问借：开发成本土地开发（甲土地）220000贷：应付账款B建筑公司 2200005.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。答疑编号811080105：针对该题提问借：开发成本土地开发（甲土地） 50000（乙土地） 30000贷：开发间接费用 800006.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。答疑编号811080106：针对该题提问借：开发产品土地（甲土地） 1065000贷：开发成本土地开发（甲土地） 10650007.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。答疑编号811080107：针对该题提问借：开发成本房屋开发（1号楼） 280000（2号楼） 450000贷：开发成本土地开发（乙土地）730000根据上述分录，登记“开发成本土地开发”明细账如表83、84。表83土地开发明细账成本核算对象：甲土地 2007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费500000842支付可行性研究费150008153应付基础设施费2800008204应付公共配套设施费2200008315分配开发间接费500008 316结转已完工建设场地实际成本1065000本月合计500000150002800002200005000010650000表84土地开发明细账成本核算对象：乙土地 2007年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费480000842支付可行性研究费200008153应付基础设施费2000008315分配开发间接费300008317结转已完工建设场地实际成本730000本月合计48000020000200000300007300000第三节房屋开发成本的核算 一、房屋开发成本核算对象及成本项目（一）房地产企业开发建设房屋的类型房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：1.为了销售而开发建设的商品房；2.为了出租经营而开发建设的出租房；3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。以上四类房屋都要确定成本核算对象并计算其实际开发成本。（二）房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。2.同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象）。3.对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。（三）房屋开发成本项目的设置因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。其明细账格式如表85表85房屋开发明细账成本核算对象：甲房屋 年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二、房屋开发成本的归集和结转房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发成本土地开发（某土地）如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发产品土地（某土地）第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。例72：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：1.9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。答疑编号811080108：针对该题提问会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A公寓）300 000贷：银行存款300 0002.9月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下：答疑编号811080109：针对该题提问借：开发成本房屋开发（A 公寓）120000贷：原材料设备1200003.9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：答疑编号811080110：针对该题提问借：开发成本房屋开发（A 公寓） 300 000贷：应付账款应付工程款（乙单位）300 0004.月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。答疑编号811080111：针对该题提问借：开发成本房屋开发（A公寓）8000 （1号楼） 12000贷：开发间接费用200005.月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。答疑编号811080112：针对该题提问做如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A公寓）90000贷：预提费用 预提配套设施费90000 （注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）6.A 公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。答疑编号811080113：针对该题提问借：投资性房地产A 公寓 818 000贷：产品开发房屋开发（A公寓）818 000A公寓开发成本的归集和结转的明细账登记结果见表86： 表86房屋开发明细账成本核算对象：A公寓 年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费91支付拆迁补偿费及设计费2500005000098领用设备进行安装120000912承付工程进度款300000930分配开发间接费8000930预提配套设施费90000930结转完工实际成本818000本月合计250000500004200009000080008180000上一页 1 2 3 4 5 6 下一页第四节配套设施开发成本核算一、公共配套设施开发成本核算对象的确定公共配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。配套设施可以分为两大类：一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这类配套设施是房地产开发企业的商品产品。必须确定成本核算对象并独立计算其实际成本。另一类是建成后不能有偿转让的配套设施，如根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住的给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等。对于后一类配套设施，当配套设施与房屋同步建设时，如果同步建设的房屋只有一个成本核算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本房屋开发（某房屋）”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。对于不能有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。配套设施开发的成本项目与房屋开发的成本项目是相同的。二、公共配套设施的核算1.账户设置为了专门核算各项配套设施的开发，应在“开发成本明细账”账簿内设置“配套设施开发”二级账户。该账户借方登记配套设施所发生的各项费用，贷方登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。为反映各项配套设施的开发成本，应在“配套设施开发”二级账户下设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：“开发成本配套设施开发某设施”2.配套设施开发的会计处理举例【例73】某企业2007年10月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。分配结果见表87表87建设场地成本分配表 分配对象占地面积（平方米）分配比例（%）土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费合计商品房A150025100 0003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店78013520001950032500104000锅炉房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合计600010000000150000250000800000根据上述分配表编制会计分录如下：答疑编号811080201：针对该题提问借：开发成本房屋开发（A）200 000开发成本房屋开发（B）240 000开发成本房屋开发（C）224 000开发成本配套设施开发（商店）104000配套设施开发（锅炉房） 24000配套设施开发（水塔）8000贷：开发成本土地开发 800000根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下表88、89、810。表88配套设施开发明细账成本计算对象：商店 2003年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿 费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费101期初余额520001950032500104000表89配套设施开发明细账成本计算对象：锅炉房 2003年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿 费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费101期初余额120004500750024000表810配套设施明细账成本计算对象：水塔 2003年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程公共配套设施费开发间接费101期初余额4000150025008000本月份发生下列经济业务：1.10月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本80000元，支付安装费5000元，做如下会计分录：答疑编号811080202：针对该题提问借：开发成本配套设施开发（锅炉房）85000贷：原材料设备80000银行存款 50002.10月15日，企业承付某施工企业工程进度款共计630000元，其中商店530000元，锅炉房100000元。做如下会计分录：答疑编号811080203：针对该题提问借：开发成本配套设施开发（商店）530000（锅炉房）100000贷：应付账款某施工单位6300003.10月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本209000元按受益对象计划成本进行分配，分配表见表811表811 锅炉房成本分配表 受益对象计划成本（元）分配比例（%）分配金额（元）商品房A10 000 0002552 250商品房B12 000 0003062 700商品房C11 000 00027.5057 475商店7 000 00017.536 575合计40 000 000100209 000答疑编号811080204：针对该题提问根据表811 编制会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A）52250房屋开发（B）62700房屋开发（C）57475配套设施开发（商店）36575贷：开发成本配套设施开发（锅炉房）2090004.10月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。分配结果见表812。表812预提水塔工程费用分配表 受益对象计划成本（元）分配比率（%）分配金额商品房A10 000 0002525000商品房B12 000 0003030000商品房C11 000 00027.5027500商店7 000 00017.517500合计40 000 000100100 000答疑编号811080205：针对该题提问根据上述预提水塔工程费用分配表编制如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A） 25000房屋开发（B） 30000房屋开发（C） 27500配套设施开发（商店） 17500贷：预提费用预提配套设施费（水塔）100 000预提水塔建设费后，预提费用明细账见表813表813预提费用明细账预提配套设施费（水塔） 2003年凭证号数摘要借方贷方借或贷余额月日1022预提水塔建设费用100 000贷100 0005.10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录：答疑编号811080206：针对该题提问借：开发成本配套设施开发（水塔）110 000贷：银行存款110 000 6.10月31日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录：答疑编号811080207：针对该题提问借：开发成本配套设施开发（商店）1000贷：开发间接费用10007.10月31日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录；答疑编号811080208：针对该题提问借：预提费用预提配套设施费（水塔） 118 000贷：开发成本配套设施开发（水塔） 118 000结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下表814表814预提配套设施费（水塔） 2003年凭证号数摘要借方贷方借或贷余额月日1022预提水塔建设费用100000贷1000001031结转水塔完工实际成本118000借180008.10月31日将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）。分配结果见815表815预提水塔成本差额分配表 受益对象计划成本（元）分配率分配金额（元）商品房C11 000 00011000商店7 000 0007000合计18 000 0000.00118000答疑编号811080209：针对该题提问分配率 1800018 000 0000.001根据上述分配表编制如下会计分录：借：开发成本房屋开发（C）11 000开发成本配套设施开发（商店）7 000 贷：预提费用预提配套设施费（水塔）18 000 将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本，并补提预提费用后。预提配套设施费（水塔）明细账户记录如下表816表816预提配套设施费（水塔） 2003年凭证号数摘要借方贷方借或贷余额月日1022预提水塔建设费用100000贷1000001031结转水塔完工实际成本118000借180001031补提水塔建设费180001031合计118000118000平09.10月31日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录：答疑编号811080210：针对该题提问借：开发产品配套设施 （商店） 696075贷：开发成本配套设施开发（商店）696075将上述会计分录登记入账后，配套设施商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果见表817、818、819