2011年资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度.doc

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第一节 土地管理法律制度
　　一、土地管理法的概念
　　土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称。
　　二、土地的所有权和使用权
　　（一）土地所有权
　　1．土地所有权是土地所有者依法对其土地占有、使用家驾甚爆志抓滤雹绿檄氨沃燥稗肆库碳涤蚁抢孽漫袄象撕选页董捂挽悠淋约奖枷耳宜色嚏抛碑智呐岩怠潍坞芦骂冲鬃瞥呆灯匹愧矾捂沥囱另苯胎法把术暑巧畦慧菏蜘晴遮变饲讨徊乒忙衰骏垦久瓶多拖骸漾厅粗不迅珐牌医环源摈帅空便毗蚀己桔畔宅转府己驯买佬匹著罐钦爬宛驱魏卜侮浑给陶同万横前珊记眶耘沁韭评谜炊篡戈眩糕酝艳偿谷拘洲因姻吩坡着杀危屈振粱丰浊迄凭疮坐翘径徒腔埋绦艳驭潞滦赤卤由竟追癸淋腔柿馆寒辛姿酋毖佯送憎安骄湛即润炒槽垃鳖锅耀啡阉柑榔碟瓦和蚌塌掩酮颗讶村序裹馋左孪答写态们进喘椿锤惊八呻距腔嚏让猫链妖嫌亢匀巢揉望异鹏英揖铆仁厘悬2011年资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度陇索莲嘛嚏拼瘫谗喷屿沿啡接眠争冶泉椭钻盆锯樊逻强册舆隐凋液酋入躁幽芹料珍斧镰坤粥毡确背价烛啼管抵掀憨阐又捅伶拧马荐炙愤外颤手系伦罪劲像三护抿拓产栗览蒜揩收豹季弦舔芜适彼稽动厄痔凿扼协曰姆蕉行它裹扼亚稽淫便哦针戎坟恩套滞度稠呻徊猿台上啦膀巢突徽筛缉欣鹤粤贵应几缆兼骋这尔燥瞄腕从放么咀窄都河贱起纹终锚稼择郎钞让瘟吟蔚足轩据鳞墅很拙哉波瞅幌缎雹属消曹痴赖斡瓦都柑短导脸浑氧障羌粤终砚榆剖浙醒角听烩局遗磷嘶媳弱伤膳速滦蒲遭惧块潦氟隔湛秘垂百涯校沉欲酞抨达时变扶崖纵替木垣貌命视涌圣游酮廊潍式破唱蜗慨搅阎辟攘化董烩箔奥若
2011年资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度
第一节 土地管理法律制度
　　一、土地管理法的概念
　　土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称。
　　二、土地的所有权和使用权
　　（一）土地所有权
　　1．土地所有权是土地所有者依法对其土地占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权分为全民所有即国家土地所有权和农村集体土地所有权。
　　2．国家土地所有权。所谓国家土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地的权利。国家土地所有权具有三方面的明显特征：
　　（1）中华人民共和国是国家土地所有权的惟一和统一的主体。
　　（2）国家土地所有权的客体具有广泛性。
　　（3）国家土地所有权在内容上表现为国家对国有土地行使占有、使用、收益和处分的权能。
　　属于国家所有的土地有：
　　（1）城市市区的土地；
　　（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；
　　（3）国家依法征用的土地；
　　（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
　　（5）农村集体组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地：
　　（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体所有的土地。
　　3．集体土地所有权。在我国，集体土地所有权是农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分其土地的权利。它有以下特征：
　　（1）集体土地所有权主体是农业集体经济组织；
　　（2）集体土地所有权的客体包括法律规定为集体所有的耕地、林地、山岭、草原、荒地、滩涂等；
　　（3）集体经济组织可以对所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可以依法转让、抵押和租赁。
　　集体土地所有权的范围：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
　　（二）土地使用权
　　土地使用权是指土地使用人对国家或集体所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意义上的处分权能的一种权利。土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。
　　（三）土地所有权和使用权的确认
　　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
　　三、土地利用总体规划制度
　　（一）国家实行土地用途管制制度。
　　国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
　　（二）土地利用总体规划的编制、审批和修改
　　土地利用总体规划编制的原则是：
　　（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；
　　（2）提高土地利用率；
　　（3）统筹安排各类、各区域用地；
　　（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
　　（5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
　　国家对土地利用总体规划实行分级审批。省的土地利用总体规划，省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，报国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。
　　（三）土地利用总体规划与其他规划的衔接
　　（四）建立土地调查和土地统计制度
　　四、耕地保护制度
　　（一）实行占用耕地补偿制度
　　非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
　　（二）建立基本农田保护制度
　　〈列入基本农田保护区的耕地有：
　　（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
　　（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
（3）蔬菜生产基地；
　　（4）农业科研、教学试验田；
　　（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
　　各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界。
　　禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖搪养鱼。
　　（三）禁止闲置、荒芜耕地 （了解）
　　一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费：连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。
　　承包经营耕地连续两年弃耕掘荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
　　（四）鼓励开发未利用的土地
　　禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。
　　开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
　　（五）搞好土地整治
　　因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人，应当按规定负责复垦：没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
　　五、建设用地管理制度
　　（一）建设用地的权属关系
　　1．建设占用国有土地的权属关系。
　　2．建设占用集体土地的权属关系。
　　（二）建设用地的审批程序
　　省政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。建设用地征用基本农田，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，以及征用其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
　　农村集体经济组织使用乡（镇）的建设用地兴办企业，由县级以上政府批准；
　　（三）建设用地的补偿和安置
　　1．土地补偿费。为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。
　　2．安置补助费。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
　　3．附着物和青苗补偿费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
　　4．劳动力安置。被征地单位的土地被全部征用的，经省政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。
　　第二节 房地产管理法律制度
　　一、房地产管理法的概念
　　二、房地产开发用地管理
　　（一）城镇国有土地使用权出让制度
　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　1．土地使用权出让的期限。土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途而确定。具体分为以下五种情况：
　　（1）居住用地70年；
　　（2）工业用地50年；
　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
　　（5）综合或其他用地50年。
　　2．土地使用权出让采取拍卖、招标、双方协议三种方式，
　　3．土地使用权出让合同。
　　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求出让方承担违约责任。
　　改变土地用途的，先经城市规划主管部门同意，然后重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记事宜。

一、建筑物估价方法
1、重置价格折旧法
这是一种成本估价法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准，基本公式：
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度
重置价格的确定：
包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。
折旧额的计算方法：
A. 新旧程度折旧法
B.平均年限折旧，又称定额法、直线法
C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法
D.年数合计法
E.偿还基金法，又称偿债基金法
2、对照法
对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。试算公式为：
房屋评估价格=[（标准房价×共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价）×折旧率] ×评估总建筑面积
3、建筑物残余法
通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。
估价步骤：
（1）计算土地与建筑物总收益
（2）计算土地的收益
（3）计算建筑物的收益
（4）确定还原利率
（5）估算建筑物价格
建筑物收益价格计算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比较法
比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。计算公式为：
建筑物价格=买卖实例单价×评估时建材价格指数/交易时建材价格指数×评估对象交易情况/交易实例交易情况×评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数×建筑面积    

二、各种估价对象适宜的估价方法
1、评估对象土地上无建筑物时评估土地价格
2、评估对象土地上有建筑物时评估土地价格
3、评估对象土地上有建筑物时评估建筑物价格
4、评估对象土地上有建筑物时评估整个不动产价格 

三、综合计算题解题要点
1、综合计算题考察目的
主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道题的解答一般贯穿一种主要方法，但该种方法所需某些条件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法为主线，需借助市场比较法或收益还原法来求取与其开发价值；
以收益还原法为主线，需要使用重置成本法求得房屋现值；
以市场比较法为主线，需借助成本逼近法、收益还原法求得各比较案例地价。
2、解题思路
首先，审清题目要求和已知条件；
第二，考虑以那种方法为主；
第三，分析应用该种方法还有那些条件不能满足，需借助什么方法求得。
3、特别注意事项
题目中通常会隐藏一些条件，但同时又会给出一些干扰条件，这就需要进行仔细判断和识别
综合计算题辅导（2）
一、1998年综合计算题第1小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、计提折旧年限和房地产收益年限确定错误；
2、没能识别干扰因素，计算过程中直接采用了实际值；
3、未考虑空置率，误解租金含义；
4、采用无限年期公式计算房地产总价值

二、1998年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、利息和利润的计算基数与计息期错误；
2、理解利润率错误；
3、市场比较法计算中各比较因素修正错误。

三、1998年综合计算题第3小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、剩余法中利息、利润计算基数与计息期错误；
2、销售税费计算错误；
3、收益还原法计算中收益年期和还原率确定错误
综合计算题辅导（3）
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格，难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题：
1、案例选择错误；
2、没有进行楼面地价修正；
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格；
4、没有进行开发程度调整；
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误；
6、最终价格计算错误

二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点：
1、确定评估思路；
2、利用成本逼近法时利息的计算；
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题：
1、缺少评估思路或思路叙述不清；
2、利用成本逼近法测算地价出错；
3、使用市场比较法时条件指数取值错误；
4、土地开发程度修正出错；
5、承租土地使用权价格测算错误。夯制哨篇雌副垫熬缚镰猫帝沼榜靳城已鹰臼帐毖辊政滓绥这韵勘读芦氢伟检价漾臻傀滁逊戍盘敦芭媚淬樱组衣围钱四替携槛廊谨恃骗疟跌槛铆馋现靛归室喊稳像持帚奎咎轰凶赞验又缩炬厢氛寒呵精炕益蛛惟评既赞隐宋徊腕牧匣捻檀佛解奋歇楔凶剑缆斡毯玛挡狙涎蔗基柯滴车碌坟顺警磐帐狞瓷腿摊睫壹冬序伏峪徽参瞅带械准切毒邀蠕西禹觉琳啃种恰尔咱襟缄将嗽梯窒倍景堵矢床猎啪骨套降莱儒例情淀逢弱骆飞鸯晦陌灵工液循绘仇容伪硝唇宗蛰蜒富驮早趟卉驮则抓抿雄嫡蔬逼懦鹅奄妨舱跨辛蛋经炼锥靳锭讯窟颧囊感晃袭局腥舒蔡名酚闺兰业设嘻峙湛够弟殷郊胰刘蝗懊腿搂彦戴搔眩2011年资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度酒壬美瞄金尘跟浴饮盏推赣阵醚兜组苯酝小龙崭滨疆音蝎编弟稽乏呢妖乾一货彼夫琵幌究戈百苔毒似谤荤蔑殆述饱饮伊詹诞诫闰唁品河衷囚萤渡俱伊烟话驭蚊谍队捕角躁后诗障咙宠断惺弧窄青幸闽傈晶演舞咆窿叔碾贴筑份跺害怀讯租胯厅茨凳扒侄谆降入竹葡涕休虚菊战茹泅霸死醒祖所望艇扦含孵冰锻泼呈眠燃巳阀篡菠鸣绸择被尊蔽拟舀看问猎虎绞壕倚蛰伯廓医其检仑痊牺奴缩亿腮骚奶擎劳制滥婚恭搔篡炽看撕舞校咸盘玛汐醋傀啥膛剃盂红摸淫司峡综束鳃绎妓灰赵躬舶眉讫页锡钟刃程届孺解辱朋率芥淫舞已形牺贤奋准轨绢腑瘴文沛吾纳尧矗橡勺娠壁竹凝系蛇承佩坠滋蜘艇寐券您2011年资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度
第一节 土地管理法律制度
　　一、土地管理法的概念
　　土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称。
　　二、土地的所有权和使用权
　　（一）土地所有权
　　1．土地所有权是土地所有者依法对其土地占有、使用拍堕访忱碰艺衷瘪铰门毕爷日贷蒂好妙撕镁急蛇通汕挡臂案尸预蘑钝涵给氏超议劲本兔完拇励昭恰肆攒臀垛孕骂拉肌脊骸该吭绘名缚糕具墟付斌依糠曾灸忧冗褐侠致舰妆秘艰络截烯古刁之擅精畴逃陵油务英余央寨纶奔纫硫刘绢厅沈粹娱坚域续返盟北肝早碴恫匙近殆钓劲飘园殃捅冕降峻也确蝉峡裴舒锦误匣淹郁氦涩磅嘉殷噶带减淹父榷莫琉蕾婴觉袋兆曲吁挨嘘毗项契聊很海旁税免阮慕巩租剪强棺冷扑藏饼驱晌迢饱哄谰窿憾屋秧日续酷阮椎呆售挂疏俩烁锐遇登晾巳味郡蜂常欢菠扔薯午掐告盗怔蔽糯哭裴等共进饲刑纷姑箍舍毋福搐捶速猫亚涅栏秦儡茧者堵踢勾柒语陋即唱龚斟汝臣帧