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对房地产产业的观察性分析.doc

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4、纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年,中国开始了“房改”,那一年,为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响,国家又出台了一系列拉动内需的政策,为个人房贷提供了政策支持。由此,天时地利人和俱备,中国步入了房地产市场化的高速发展期。 随着房地产市场竞争的加剧,房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是,由于中国的房

5、地产企业运作不足20年,在很多方面还是存在不足。根据我们的研究了解,当前房地菜企业管理存在如下的问题。1缺乏中长期发展战略规则。根据数据统计分析,目前有成文的发展规划的房地产公司不足5.然而缺乏中长期发展战略规则,对公司发展产生诸多不利的影响。首先是员工之间没有共同的目标而导致凝聚力下降,缺少团队精神。其次是金融机构的“客户评价”低。再者是总经理都不清楚企业的swot、对自己公司的发展前景无展望,严重影响了公司的正常运营和发展。 2法人治理结构不完善。绝大多数企业仅有法人治理结构文件事公司章程。公司章程不规范,与实际不符。只是空有摆设,无实质性的内涵。缺少细则和“预防性”的配套制度,如信息披露

6、管理制度增资扩股方案等,一旦出现问题,无法有相对 措施治理,使工作处于被动地位。法人结构的不合理不完善。法人治理结构是企业管理最基础,最核心,最敏感的问题。法人结构不合理,就意味着企业存在先天不足的缺陷。3组织机构不合理,过于的简单化,理想化。许多房地产企业认为组织机构设计就是“画一个机构结构图”。实际上是要更明确企业的基础战略和核心能力,明确各部门的职责和义务,规章制度,激励机制等相关的制度来规范房地产市场的管理和机构设置。4房地产管理制度不健全。管理制度是企业管理“法治”的具体表现。然而现在的房地产企业存在制度的全面性差,覆盖率低;制度的适宜性差,完整性差,繁简无度,时效性差,预见性差等问

7、题。外部环境变化性较快,而制度的更新却赶不上环境的变化。制度的更新必须是动态变化的。动中有静,动静结合。同时管理制度的规范必须是立足当下也要展望未来。制度的建立必须是对未来可能发生的问题进行规避和预防。5制度执行不到位。其中包括执行松紧无度,执行力差。制度的建立与实际脱轨,并与其他的制度存在矛盾,导致制度无法运行。领导的带头作用减弱,同时也是带有过强的功利性。只注重结果而忽略了内容。制度的不公平同时导致其无法执行。政府部门缺乏监督和无相关的法律保障实施也使得政策无法执行。6企业管理方法不当以及缺少房地产企业文化。企业文化是企业成功发展的促进剂,能提高制度的执行力,增强凝聚力和团队协作精神。针对

8、房地产企业存在的诸多管理问题,采取相应的措施是必然的。1制定长期发展规划,指导短期实践;房地产企业必须做好长期的发展规划,对房地产企业的发展方向有明确清晰的认识,对房地产企业的swot分析,分析好企业发展的优劣势。明确企业的发展目标,从而提升企业内部的凝聚力,增强员工的团结意识。提高房地产企业在客户和市场中的占有率和影响力。2市场的培育需要制度创新,建立房地产产权制度,使城市土地使用权与所有权相分离,建立土地所有权市场。3完善政府干预机制。政府干预的目标是引导和规范市场,而不是取消或代替市场;干预的手段是宏观的、间接的调控,而不是微观的、直接的介入。另一方面,政府既是土地市场的调控者,又是土地

9、出让的受益人,这种“裁判员”和“运动员”双重身份,也需要城市政府能够把握好。政府一旦从“管理城市”走向“政府公司化”的另一端,则有产生房地产泡沫化的危险。4建立行业自律机制。行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方面有着政府不能替代的作用。当务之急是要健全行会自律组织体系,通过建立专门委员会和专业委员会,既可以对行业实行自律管理,又可以为会员执业活动提供研究、咨询和指导服务。要建立和健全行规和惩戒性制度,如行业的执业标准、职业道德规范等。目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度,还要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律性惩戒的问题,包括

10、惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相关的各类委员会的建立等。 5建立健全相关的法律保证。法律制度的建立是保证房地产企业的行业规范的一种有力途径。在制度的引导下才能够得到健康的稳健的发展。完善制度是对中国新兴产业前景的一种展望,更是一种有效的引导措施。总之,知识经济时代的到来,对我国房地产业来说,既是一次历史性机遇,又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计,既要看到有利的条件,又要看到困难的严重性,不盲目乐观,不消极等待,大胆吸收外国的先进经验,不断创新,努力提高企业的管理水平,就会使我国的房地产业不断壮大起来,在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。虫竖奏侥候秽积喊舜

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