保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析.doc

PRICE : THEORY & PRACTICE本刊专论 陈酉宜保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析内容提要：近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。保障性住房的大量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重大影响。本文重点研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响，并对房地产企业的发展策略提出建议。关健词：房地产价格保障性住房政策影响分析近几年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台了一系列保障性住房政策。在国家新近公布的四万亿投资计划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，势必对房地产业发展产生深远的影响。一、保障性住房政策内容及实施现状保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。从 2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2007年 8月，国务院颁布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；2007年 11月 26日，建设部、发改委、国土资源部等九部委联合制定的廉租住房保障办法；2007年 11月 30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的经济适用住房管理办法；2008年的政府工作报告也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难问题。根据建设部等部门提出的初步方案，在 2009-2011年三年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约 290万套，投资 2165亿元；二是加快 222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造，投资 1025亿元；三是新建经济适用住房 400万套，投资 6000亿元；四是建设公共租赁住房 300万套，投资 3000亿元。以上四项总投资 12190亿元，年均投资 4063亿元。其中前两项已列入国家 “扩大内需十项措施 ”中。为确保保障性住房政策的实施，国家也相继出台一系列支持保障性住房的政策法规。其中，财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。各地住房保障工作也取得一定进展。例如，上海市 2009年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地；广州市住房建设规划中，提出 2009年将计划供应保障型住房用地 0.8-1.01平方公里，规划建筑面积 158-200万平方米；珠海市政府出台2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来 3年，推出 1899套廉租住房，新建 5072套经济适用住房； 2008年 2月，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法（试行）。所有这些政策划规，都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在以下方面：（一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于复杂敏感期。按照建设部的投资计划，经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量将超过 600万套，平均每年供应量逾 190万套。据了解， 2007-2009年全国住房销售大致维持在 550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来 3年住房成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过 30%的份额。经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给， 34 思考篇 相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。（二）保障性住房大量入市会拉低房地产价格国际经验表明，当保障住房占比不足 50%时，难以对住房价格形成有力的约束，如 1966年以来的日本（占比 44.7%）和 1980年以来的英国（占比 20%）；保障住房占比超过 50%时，住房价格明显受到抑制，如 1961年以来的新加坡（占比 90%），1950-1959年的英国（占比 68.2%）。 2008-2012年，全国重点城市保障性住房占比约 23% -29%，对住房价格中长期影响有限。从国家统计局最新数据来看，截至 2008年 11月末，全国商品房空置面积 1.36亿平方米，同比增长 15.3，增幅比 1-10月的平均值提高 2.2个百分点。其中，空置商品住宅 7084万平方米，同比增长 22.9。以 2008年的平均销售量来计算，我国主要城市商品住宅 2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为 17-21个月。而考虑到 2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为 34-40个月，在最乐观的预期下，其加权平均的吸纳周期也为 23-27个月。假设 2009-2011年经济适用房平均每年投资为 2000亿元，那么 2009年住宅开发投资将达到 17622.43-18309.29亿元，住宅市场结构将发生改变，商品住宅所占比例由 95.83%下降至 88.65%-89.08%；不考虑其他因素，住宅市场的平均价格将由此下降 3.68%-3.45%。（三）保障性住房大量入市影响房价上涨预期保障性住房有可能影响房价上涨预期，引起市场销售量继续下降。业内人士认为， 9000亿元投入保障性住房会加重中低收入者的观望心态。尽管政府对保障房的目标群体进行了明确的定位，但现在能承受 4000多元 /平方米平均售价的购房者，可能也是商品房的有效需求者。政府扩大保障性住房投资建设，将给房地产市场带来供给增加、需求减少的预期。2008年 11月初，中国青年报社调中心通过新浪网新闻中心对 14493名公众调查结果显示： 81.0的公众认为 2009年房价还会降，其中， 41.7的人认为房价将 “有所下降”，39.3的人认为会 “大幅下降 ”。此外， 8.3的人认为房价会 “维持现状 ”，7.7的人认为 “略有上涨 ”。大量保障性住房的上市会加重公众对房价下降的预期。在这种心理预期的驱动下，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。三、对房地产企业发展策略的建议在房地产泡沫被部分挤出，地产价格逐渐趋于理性的今天，我国房地产如何顺应市场需求，抓住市场中的新机遇，充分发挥自身竞争优势，扬长避短，进而取得新的发展，便成为我国房地产企业所必须考虑的课题。本文针对这一问题，结合当前市场状况和政策因素，给出了几点参考建议：（一）加强市场细分，准确把握市场定位突遇降温的房地产市场其实已经进入了细分化时代，消费者理性购买，要求房产商根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显。按国家统计局分组方法，将城镇家庭收入水平依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次 :一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间；二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房；三是环境需求，要求较好的内部环境(装修、布局等 )和外部环境 (小区环境、配套设施、交通等 )；四是服务需求，要求小区有完善的配套服务；五是品位需求，通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障 ,保障性住房的标准为满足基本住房需求。依据国外住房保障经验和我国的实际 ,中等收入及以上群体 (占 60%左右 )的住房改善需要依靠市场解决 (见表 1)。准确的市场细分是帮助房地产企业锁定顾客的最好方法。（二）在房地产开发上，采取多种方法降低成本 2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势。因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上立于不败之地。房地产企业应从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。同时配合质监人员抓好建设工程质量，加强企业成本控制和财务管理，以质优价廉的商品、言而有信的信誉赢得顾客。（三）塑造房地产企业品牌，打造特色企业文化对房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品牌却是永久的、不受地域限制的。以往消费者在购买住房时，考虑的因素不外乎地段、价格、产品类型。随着房地产市场的发展，越来越多的购房者开始将项目开发商的实力、商誉纳入到自己的考虑范围内。所以，房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出发，通过产品来彰显个性，提高企业品牌形象。具体来讲，可从以下方面着手：一是产品设计。差异化产品的设计一定要体现创新。二是施工建设保证质量。“产品质量就是生命”，这句话的意义在房地产业里显得尤为重要。三是进一步加强物业管理。房地产企业应该转变物业管理观念，将物业管理提升为物业服务，坚持以 “服务 ”为一切物业管理活动核心的理念。参考文献： 1梁云芳 ,高铁梅 .中国房地产价格波动区域差异的实证分析 J.经济研究 ,2007(8) 2周春宇 .对我国房地产市场健康发展的几点思考 J.价格理论与实践 ,2009(2)（作者单位：河南师范大学）仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur fr den persnlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文