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1、PRICE : THEORY & PRACTICE·本刊专论 · 陈酉宜 保障性住房政策对房地产市场 及其价格的影响分析 内容提要：近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。保障性 住房的大量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重大影响。本文重点 研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响，并对房地产企业的发展策略提出建议。 关健词：房地产价格保障性住房政策影响分析 近几年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台 了一系列保障性住房政策。在国家新近公布的四万亿投资计 划中，明确提出要加快建设保障性安
2、居工程。保障性住房政 策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，势必对房地 产业发展产生深远的影响。 一、保障性住房政策内容及实施现状 保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供 的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用 住房和政策性租赁住房构成。 从 2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转 移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2007年 8 月，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见》；2007年 11月 26日，建设部、发改委、国土资源部等 九部委联合制定的《廉
3、租住房保障办法》；2007年 11月 30 日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合 发布了新的《经济适用住房管理办法》；2008年的《政府工作 报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收 入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收 入家庭解决住房难问题。 根据建设部等部门提出的初步方案，在 2009-2011年三 年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容： 一是新建或购置廉租住房约 290万套，投资 2165亿元；二是 加快 222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房
4、改造， 投资 1025亿元；三是新建经济适用住房 400万套，投资 6000亿元；四是建设公共租赁住房 300万套，投资 3000亿 元。以上四项总投资 12190亿元，年均投资 4063亿元。其中 前两项已列入国家 “扩大内需十项措施 ”中。 为确保保障性住房政策的实施，国家也相继出台一系列 支持保障性住房的政策法规。其中，财政部、国家税务总局 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通 知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半 征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、
5、 房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。 各地住房保障工作也取得一定进展。例如，《上海市 2009年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分 布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域 安排供地；《广州市住房建设规 划》中，提出 2009年将计划供应 保障型住房用地 0.8-1.01平方 公里，规划建筑面积 158-200 万平方米；珠海市政府出台 《2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规 划方案》，决定在未来 3年，推出 1899套廉租住房，新建
6、 5072套经济适用住房； 2008年 2月，北京市建设委员会正式 公布《限价商品住房管理办法（试行）》。所有这些政策划规， 都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。 二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响 从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要 表现在以下方面： （一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系 受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发 展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过 于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处 于复杂敏感期。按照建设部的投资计划，经济适用房加国有
7、 农、林、矿区棚户改造总量将超过 600万套，平均每年供应量 逾 190万套。据了解， 2007-2009年全国住房销售大致维持 在 550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来 3年住房 成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过 30%的份额。 经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出 售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循 环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定 条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直 接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达
8、城市， 经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本 上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通 商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。 廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地 方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿 投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用）。现在各地 实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建， 或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新 建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场的需求。 公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件
9、 的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府 给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。 政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给， 34 思考篇 相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产 生影响。 （二）保障性住房大量入市会拉低房地产价格 国际经验表明，当保障住房占比不足 50%时，难以对住 房价格形成有力的约束，如 1966年以来的日本（占比 44.7%）和 1980年以来的英国（占比 20%）；保障住房占比超 过 50%时，住房价格明显
10、受到抑制，如 1961年以来的新加 坡（占比 90%），1950-1959年的英国（占比 68.2%）。 2008-2012年，全国重点城市保障性住房占比约 23% -29%，对住房价格中长期影响有限。从国家统计局最新数 据来看，截至 2008年 11月末，全国商品房空置面积 1.36 亿平方米，同比增长 15.3％，增幅比 1-10月的平均值提高 2.2个百分点。其中，空置商品住宅 7084万平方米，同比增长 22.9％。以 2008年的平均销售量来计算，我国主要城市商品住 宅 2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为
11、 17-21个月。而考 虑到 2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为 34-40个 月，在最乐观的预期下，其加权平均的吸纳周期也为 23-27个 月。假设 2009-2011年经济适用房平均每年投资为 2000亿元， 那么 2009年住宅开发投资将达到 17622.43-18309.29亿元， 住宅市场结构将发生改变，商品住宅所占比例由 95.83%下 降至 88.65%-89.08%；不考虑其他因素，住宅市场的平均价 格将由此下降 3.68%-3.45%。 （三）保障性住房大量入市影响房价上涨预期 保障性住房有可能影响房价
12、上涨预期，引起市场销售量 继续下降。业内人士认为， 9000亿元投入保障性住房会加重 中低收入者的观望心态。尽管政府对保障房的目标群体进行 了明确的定位，但现在能承受 4000多元 /平方米平均售价 的购房者，可能也是商品房的有效需求者。政府扩大保障性 住房投资建设，将给房地产市场带来供给增加、需求减少的 预期。2008年 11月初，中国青年报社调中心通过新浪网新 闻中心对 14493名公众调查结果显示： 81.0％的公众认为 2009年房价还会降，其中， 41.7％的人认为房价将 “有所下 降”，39.3％的人认为会 “大幅下降 ”
13、此外， 8.3％的人认为房 价会 “维持现状 ”，7.7％的人认为 “略有上涨 ”。大量保障性住 房的上市会加重公众对房价下降的预期。在这种心理预期的 驱动下，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的 变化，这种趋势不会在短期内扭转。 三、对房地产企业发展策略的建议 在房地产泡沫被部分挤出，地产价格逐渐趋于理性的今 天，我国房地产如何顺应市场需求，抓住市场中的新机遇，充 分发挥自身竞争优势，扬长避短，进而取得新的发展，便成为 我国房地产企业所必须考虑的课题。本文针对这一问题，结 合当前市场状况和政策因素，给出了几点参考建议： （一）加
14、强市场细分，准确把握市场定位 突遇降温的房地产市场其实已经进入了细分化时代，消 费者理性购买，要求房产商根据特定人群的多样化需求制定 房产开发策略。 住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶 层化特征明显。按国家统计局分组方法，将城镇家庭收入水 平依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有 逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次 :一是遮蔽需 求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间；二是功能需求，要求 有一套功能齐全的住房；三是环境需求，要求较好的内部环 境(装修、布局等 )和外部环境 (小区环境、配套设施、交通等 )； 四是服务
15、需求，要求小区有完善的配套服务；五是品位需求， 通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层 次与上述的收入层次有很大的关联度。 合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。 政府只为最需要的人提供住房保障 ,保障性住房的标准为满 足基本住房需求。依据国外住房保障经验和我国的实际 ,中 等收入及以上群体 (占 60%左右 )的住房改善需要依靠市场 解决 (见表 1)。准确的市场细分是帮助房地产企业锁定顾客 的最好方法。 （二）在房地产开发上，采取多种方法降低成本 2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势。因此，房
16、地 产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，适度下调 商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商 品房销售市场上立于不败之地。房地产企业应从工程图纸设 计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在 房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户 进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶 段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工 期短的施工单位进行施工。同时配合质监人员抓好建设工程 质量，加强企业成本控制和财务管理，以质优价廉的商品、言 而有信的信誉赢得顾客。 （三）塑造房地产企业品牌，打造特色企业文化 对
17、房地产企业而言，项目开发是有时限的，企业品 牌却是永久的、不受地域限制的。以往消费者在购买住房 时，考虑的因素不外乎地段、价格、产品类型。随着房地产 市场的发展，越来越多的购房者开始将项目开发商的实 力、商誉纳入到自己的考虑范围内。所以，房地产企业不 能把目光停留在项目管理阶段，而是要从战略的角度出 发，通过产品来彰显个性，提高企业品牌形象。具体来讲， 可从以下方面着手：一是产品设计。差异化产品的设计一定 要体现创新。二是施工建设保证质量。“产品质量就是生 命”，这句话的意义在房地产业里显得尤为重要。三是进一 步加强物业管理。房地产企业应该转变物业管理观念，将物 业管理提
18、升为物业服务，坚持以 “服务 ”为一切物业管理活 动核心的理念。 参考文献： [1]梁云芳 ,高铁梅 .中国房地产价格波动区域差异的实 证分析 [J].经济研究 ,2007(8) [2]周春宇 .对我国房地产市场健康发展的几点思考 [J]. 价格理论与实践 ,2009(2) （作者单位：河南师范大学） 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur für den p
19、ersönlichen für Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l 'étude et la recherche uniquement à des fins personnelles; pas à des fins commerciales. только для людей, которые используются для обучения, исследований и не должны использоваться в коммерческих целях. 以下无正文
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