房地产公司经营计划项目管理操作细则模版.docx

经营计划项目管理操作细则一、项目经营管理 1、经营分析（现金流分析）1.1时间要求： 新项目：项目摘牌后30天内 老项目：每季度首月10前进行修订，每半年会审一次1.2责任部门： 股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合 项目公司财务部负责部门、其他部门配合1.3上报内容：项目现金流分析表、开发计划部（包括关键节点、面积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细表1.4流程要求：计划部（发出指令）项目公司（编制计划表根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表）项目公司财务部汇总计划部计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审反馈意见并项目公司对口部门修改修改并汇总至项目公司财务部最终定稿OA上报股份公司计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总形成各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表汇报2、项目经营决策文件2.1项目经营期 项目总体经营期： 计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权站让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工的6个月为经营期开始时间。 计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可以调整。）项目公司领导班子会签计划部审核项目管理中心总经理主管项目副总裁计划部转发财务部2.2项目基本奖金测算 项目经营期已确认 项目目标成本已确认并已形成投资计划表 项目公司成本控制部按经营性物业和销售性物业（分期）分析投资计划表（项目最终结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依据一致）责任部门：项目管理中心计划部项目公司成本部分拆投资计划表股份公司成本控制部确认计划部编制基本奖金方案转股份公司成本控制部2.3经营决策文件 由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份公司财务部、成本控制部、便于复核费用与税金及起草决策文件； 项目管理中心营销部负责把批准的销售价格抄送股份公司财务部和成本控制部，成本控制部负责将复核完成的目标成本抄送股份公司财务部； 股份公司财务部负责将复核完毕的费用及税金抄送股份公司成本控制部； 项目公司分别于规划院、营销部、成本控制部和财务部沟通确认经济技术指标、销售价格、目标成本、费用及税金后，将所有经营决策文件的相关附件及风险提示上报股份公司成本控制部； 在“项目经营决策文件”批准后2个工作日内，股份公司成本控制部需将相关资料抄送计划部并进行交底，计划部将依据批准的决策文件负责审核项目经理管理责任书。股份公司成本控制部组织规划院、计划部、营销部、财务部、审计部会审项目管理中心总经理分管项目、财务、成本副总裁总裁董事长3、项目经营管理责任书3.1时间要求：项目决策签订后1个月内3.2前置条件：项目经营决策文件已签订3.3审核部门：项目管理中心计划部3.4编制要求： 必须依据决策文件已签订内容，填列至责任书中相关内容 要求必须按经营性物业、销售性物业分别填列（如有回迁楼项目，也需将回迁楼项目单独填列），经营性物业或销售性物业如存在多个分期且经营期不同，则应分开填列。3.5流程要求：项目公司编制并上报计划部审核主管项目副总裁签署计划部、财务部、审计部、成本控制部、投资部和项目公司备案4、项目奖金考核4.1前置条件：工程结算复核报告、税费复核报告、经营期暨销售收入经营决算文件和经济技术指标经营决算文件、各部门评价及打分4.2流程及时间要求：详见“项目经营目标管理制度”5、项目年度考核5.1时间要求：年底前5.2前置条件：年度销售统计已确认、年度计划完成情况统计已确认、年度安全质量考核已完成、成本动态已确认5.3责任部门：项目管理中心计划部5.4考核流程：计划部拟定（依据已签订经营目标管理责任书，结合各部门考核打分）营销部、成本控制部、质量监管部、财务部、规划院、设计部、投资部、办公室安全监督部、审计部项目管理中心总经理人力资源部分管项目、成本、财务部、人力资源副总裁总裁董事长6、奖金分配方案6.1时间要求：项目奖金或年终奖金发放方案批复后6.2审核部门：股份公司领导、项目管理中心、财务部、计划部、人力资源部等6.3内容要求： 依据股份公司批准的项目奖金方案或年终奖金发放方案进行编制。 具体奖金分配原则：总经理20%，其他高管级（含）以上人员30%-40%，其他员工40%-50%，最终以股份公司批复确认为准。 奖金分配方案应考虑出勤时间、职务系数和综合评定系数等因素。6.4流程要求：项目公司编制财务部审核计划部审核项目管理中心总经理财务部总经理人力资源部总经理分管项目、财务、人力资源副总裁二、计划管理 1、新项目前期工作计划通知书 1.1时间要求：在项目挂牌或摘牌前视发展部项目拓展推进情况1.2责任部门：计划部牵头负责，股份公司相关部门、项目公司筹备组按通知书开展工作1.3流程要求：获悉新项目信息计划部编制前期工作计划通知书向股份公司各部门发放召开新项目条件评审会各部门及项目筹备组开展前期各项目工作2、项目开发计划控制书2.1时间要求：项目摘牌一个月内2.2会审部门：计划部牵头、规划院、营销部、成本控制部、商管总部等配合2.3上报内容：按计划控制书模板进行编制2.4流程要求：计划部发出指令项目公司组织编制与对口业务部门确认（主要规划院）定稿会签上报计划部牵头组织股份公司各部门等会审项目管理中心总经理主管项目副总裁3、项目开发计划执行书3.1时间要求：项目全面连续开工前30天内3.2会审部门：计划部牵头，规划院、营销部、成本控制部、商管总部等配合3.3上报内容：按计划执行书模板进行编制3.4流程要求：计划部发出指令项目公司组织编制与对口业务部门确认（主要计划部、商管总部、规划院等）定稿会签上报计划部牵头组织股份公司各部门会审项目管理中心总经理主管项目副总裁4、项目计划周报4.1时间要求：每周五4.2上报部门：计划部（备案）4.3上报内容：拆迁、四证、设计、招标、工程等（详见周报模板）4.4流程要求：项目公司编制周报项目公司计划负责人审核计划部项目经理备案项目经理向分管副总裁汇报5、项目计划月报5.1时间要求：每月初2日前5.2上报部门：计划部（考核）5.3上报内容：工程计划实施情况5.4流程要求：项目公司编制项目公司计划负责人审核项目公司总经理审核项目经理组织考核打分月度考核会及年度奖金考核6、项目季度/半年总结/年终总结6.1时间要求：每季度首月2日前6.2审核及责任部门：计划部、营销部6.3上报内容：销售统计表、计划表、土地统计表、施工统计表（半年总结和年终总结需报文字总结）6.4流程要求：项目公司编制项目公司领导班子会签计划部和营销部审核计划部和营销部审核汇总统计统计报表转投资部（半年统计及年度统计需报总裁会）经营计划类文件一览表序号主要内容时间要求审批或核准或备案最高审批权限备注1项目现金流分析初稿土地合同签订（或股份公司批示项目公司成立）后30天审核分管项目副总裁2项目现金流分析阶段审核稿每季度初10日前审核分管项目副总裁3各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表每年6月、12月审核总裁4项目经营期签订决策文件20天前审批分管项目副总裁5项目经营决策文件开盘前一个月审批董事长成本控制部经办6经营目标管理责任书决策文件批后30天内核准分管项目副总裁7项目经营成果核算书项目实际经营期结束且工程结算复核完成审批董事长8年终奖金考核年底前审批董事长9项目或年终奖金发放项目奖金方案或年终奖金考核审批完成审批分管人力资源副总裁10项目计划控制书项目摘牌后一个月内审批分管项目副总裁11项目计划执行书项目开工前一个月审批分管项目副总裁12周报每周五备案13月度计划每月2日前审核分管项目副总裁14经营性租赁（会所、幼儿园、农贸市场）随时审批分管项目副总裁15办公室租赁新项目成立审批分管项目副总裁