银行高校房地产项目评估要点模版.doc

x银行高校房地产项目评估要点一、借款人资信评价（一）借款人概况主要调查借款人办学历史、隶属关系；办学规模、业绩；学生升学、就业情况；院系、学科设置；师资力量、科研能力等，评价其办学水平和能力。（二）经营者素质主要调查学校负责人、财务负责人和基建负责人的经历、管理水平、业绩、信誉品德，对其管理能力进行评价。（三）借款人财务状况分析主要调查学校近3年的总资产、总负债及收入、支出构成情况，分析增减变化的原因和账务处理的真实性、准确性、合理性，以及学校近3年的现金流入、流出的构成及增减变动趋势。评价借款人的长、短期偿债能力和营运能力，判断影响借款人现金净流量的主要业务活动。对于异常变化的科目要重点分析。学校财务状况的主要评价指标有资产负债率、利息保障倍数、经费自给率、人员支出比、公用支出比和学校创收能力等。利息保障倍数（非负债性收入办公经费）利息支出经费自给率事业收入全部支出100人员支出比人员支出事业支出公用支出比公用支出事业支出学校创收能力学校创收收入学校总收入100其中：非负债性收入是指不需偿还的收入；事业收入是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动取得的收入；事业支出是指高等学校开展教学、科研及其辅助活动发生的支出；人员支出主要包括教职工的基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费和社会保障费等；公用支出主要包括公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他有关费用等；学校的创收收入是指学校事业收入、经营收入和其他收入的总和。（四）借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、在x银行及其他金融机构的存款和借款、还本付息等情况，分析借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明，评价借款人的信用状况。主要的评价指标包括：到期贷款偿还率、到期贷款付息率、存贷比率和学校各项收入归行率。（五）根据上述评价情况编制“借款人基本情况表”。二、项目基本情况评价（一）项目建设的必要性根据国家或地方关于教育事业发展的总体规划，以及目前学校的在校生规模、教学、后勤保障的建设情况，调查项目提出的背景，评价项目建设的必要性。（二）项目概况主要调查项目的地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积等经济技术指标，分析项目的建设内容、规模的合理性和建设方案的可行性。（三）项目建设合法性分析主要调查项目的报批和建设手续是否齐全，包括项目的立项批复取得情况、有关项目建设合法性证件的取得情况。调查已取得的各种合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际用地面积和建设规模是否相符。项目建设的合法性证件主要包括国有土地使用证或政府同意划拨土地的批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。在原校区内进行项目建设，分析项目建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证即可。注：对于国家“211工程”高校和省级重点高校房地产项目的建设手续在上报时可以适当放宽要求。（四）项目开发周期及工程进度调查项目从立项、报批、征地拆迁、规划设计、开工直至竣工等整个开发工作的进度安排情况，对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。三、项目投资估算和资金筹措评价根据学校的招生计划和国家有关教学、后勤保障标准，调查了解学校的总体投资规划，对总体投资额度、投资期限、分期投资计划进行分析，重点调查贷款项目的投资和筹资情况。（一）项目总投资估算高校房地产项目的总投资主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、财务费用、管理费用、其他费用和不可预见费用等。土地费用主要包括拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费等。对于新增建设用地还应包括征地费。前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及三通一平费用等。基础设施建设费用主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施的接口费用。建筑安装工程费用主要包括建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。财务费用是指为筹集项目建设资金而发生的费用，主要是指项目建设期利息。管理费用是指借款人的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公正费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不可预见费包括工程不可预见费和材料价格的不可预见费。项目总投资估算中应考虑适当的不可预见费。评估时要重点分析测算项目投资费用构成是否齐全，有无漏项。分析投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的标准，有无任意扩大或压低投资的情况。（二）资金来源评价根据学校的自有资金状况和国家、地方财政对学校的支持程度，对学校的筹资方案进行评价。重点调查各项资金来源是否可靠、落实；项目自有资金比例是否符合总行制度的有关规定。（三）项目投资计划评价主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合，资金使用计划是否与项目实施进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源相适应。（四）根据上述测算编制“项目投资概算表”和“项目资金来源与运用表”。四、招生情况和发展规划评价主要调查学校的办学模式、管理体制、学校的综合实力、在同类高校中的排名情况、学校品牌的社会知名度和认知度、学校的收费情况、生源状况、毕业生就业情况、高等教育的发展现状和未来几年的发展规划等。重点调查学校近三年来各类在校生的数量、结构及近几年录取招生的分数情况和毕业生就业情况；根据国家或地方教育部门制定的在校生规划，结合学校自身的招生能力，分析评价学校所制定招生发展规划的合理性和可行性；调查学校近三年来的各种拨款和学生收费标准，合理预测贷款期内的各种拨款和学生收费标准。高等学校的办学模式主要分为三类：国有高校、民办高校和国有民办形式的二级学院。所谓国有民办形式的二级学院又称公有民办学校，是指依托现有的公立高校延伸办学，实行民办学校运行机制，学校用企业资金建校，以学费收入进行日常运转。该种办学模式的具体形式有二级学院、分校、地方校区、产学研基地等。由于民办高校和国有民办形式的二级学院房地产项目的还款主要依靠学校自身的学费和住宿费收入，因此，对这两类高校要重点分析它们的办学能力、管理水平、运行机制、专业设置、师资力量和未来招生情况等。五、偿债能力分析（一）还款来源分析高校房地产项目贷款偿还的主要来源是学校每年的收支结余。高校未来的收支节余主要依据学校现有的收入、支出情况及合理、可行的招生总体规划测算得出。高校收入主要包括：教育经费拨款、科研经费拨款、其他经费拨款、上级补助收入、教学收入、科研收入、经营收入、附属单位上缴收入、其他收入等（其中，教学收入根据国家确定的收费标准和招生总体计划进行计算）。高校支出主要包括：事业支出（包括教学支出、科研支出和其他辅助活动支出等）、经营支出、对附属单位补助支出和自筹基本建设支出等。根据学校的收入、支出状况和项目资金来源与运用情况，计算学校每年的收支结余，确定计算期内可还款资金来源。（二）现金流量和财务指标分析根据计算期内学校的现金流入和流出情况，测算现金流量，计算项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期等指标。高校房地产项目现金流量计算期的取值一般不超过贷款期的15倍，基准内部收益率取值一般为贷款利率上浮2030。在基准内部收益率情况下，财务净现值大于或等于零的项目在财务上可以接受。注：国家“211工程”高校和省级重点高校的现金流量分析可适当简化。（三）敏感性分析计算分析由于总投资、学生数量、收费标准、拨款标准等因素的变化，对项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期的影响程度，确定敏感因素。（四）编制“学校收支节余测算表”、“财务指标测算表”、“贷款偿还期预测表”和“敏感性分析表”。六、银行效益和贷款风险分析（一）银行效益评价主要包括流动性评价和银行相关效益评价。其中：流动性评价主要分析借款人在农行开户及资金分流情况，计算存贷比率指标；银行相关效益评价主要分析项目建设过程中及建成后银行的结算、信用卡代收代付等业务增长情况，与地方政府和主管部门的关系情况，扩大其他业务发展、提高银行社会知名度和业务竞争力情况等。（二）贷款风险及防范措施综合分析借款人和项目在国家宏观政策变化、办学能力、管理水平、偿债能力、建设条件、资金筹措、项目合法性、招生情况等方面的风险，分析这些风险因素出现的可能性以及对我行贷款的影响程度，提出具体风险防范措施。七、贷款方式风险分析（一）信用贷款方式贷款如采用信用贷款方式，重点调查借款人是否符合总行规定的信用贷款条件，评价信用贷款的可行性。（二）保证担保贷款方式贷款如采用保证担保方式，首先要分析保证担保的合法性，根据我国担保法规定，学校等以公益为目的的事业单位不得作为保证人；其次要分析担保人的基本情况、经营者素质、财务状况、资信状况和偿债能力，评价保证人的担保能力。（三）质押担保贷款方式贷款如采用收费权质押方式，应分析收费权质押的合法、有效性。（四）抵押担保贷款方式贷款如采用抵押担保方式，首先要调查抵押物的合法性，根据担保法司法解释，学校以其教育设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效；对于合法的抵押要调查抵押物的现状、处置难易程度和变现能力等，确定其评估价格，测算抵押率。八、项目总体评价总结以上七个方面的分析评价结果，提出是否贷款、贷款额度、贷款期限、还款方式和贷款风险防范措施等方面的结论和建议。注：1、其他类学校房地产开发贷款项目和其他事业法人单位（如医院等）房地产开发贷款项目的评估参照该评估要点。2、评估报告的格式和管理可参照x银行商品房开发贷款评估暂行办法。