物业集团运营期工程管理工作指引.docx

物业集团运营期工程管理工作指引

1、目的

规范运营期项目管理，规避项目工程管理风险。

2、范围

适用于物业集团运营期项目管理。

3、装修管理

3.1 各地物业分公司须在入伙前 3 个月完成装修管理体系的制定，由物业分公司第一负责人审批。

3.2 业户装修申报，须核实业户身份并签署相关协议。业户应提供装修申报资料，物业服务中心需在 3 个工作日内回复审核意见。

3.3 装修过程中，项目物业服务中心经理需每周、秩序维护主任需每日检查装修现场，纠正违章，并做记录。物业分公司须每月 15

日前完成一次抽查。

3.4 装修结束，验收合格后，物业服务中心按规定退还装修保证

金。

3.5 装修资料（含装修图纸技术资料）须放入业户档案。

4、运行管理

4.1 物业服务中心经理每月参与全体工程员工例会；工程部主任每周组织工程员工例会。

4.2 物业服务中心负责人每月对管理区域抽查一次；工程主任需

每日巡场，每月覆盖所有管理区域。

4.3 项目物业服务中心每日按时记录各系统设备的运行数据，每月对各种数据进行汇总分析。

4.4 项目物业服务中心应按规定对特种设备和检测设备进行定期检测、试验，并获得相关部门出具检测、试验报告；对非强制检测的各类仪器、仪表，应按各地物业分公司管理标准进行定期检定、校正。

4.5 紧急事故的处理

4.5.1 项目物业服务中心必须建立停电、停水、电梯困人、给排水、锅炉、制冷等事故的工程应急预案，物业服务中心工程部每季度应组织培训和演练。

4.5.2 紧急事故发生后，按照预定的预案处理，并按照物业突发事件管理办法报送。

4.6 设备房管理

项目物业服务中心严格执行物业集团设备间管理要求，具体操作

参照设备房管理规定。

4.7 工程值班管理规定

4.7.1 值班人员必须严格坚守岗位，掌握并正确实施应急处理方

案；

4.7.2 值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写，具体操作参照工程值班管理规定。

4.8 备品、备件管理规定

工程部应根据日常维修消耗备品、备件情况，设置储备最低量的

维修备品，并在记录表中注明；维修备品应及时整理，保持清洁、整

齐，方便存取。

5、能源管理

5.1 能源使用计划的制定

项目物业服务中心依据上一年能源消耗实际情况，制定本年度能

源使用计划，每年 11 月 10 日前经物业分公司审批后，报备至物业集

团品质及工程管理部。

5.2 能源数据计量和分析

对各功能区域及整体能耗进行分析与连续跟踪，为设备日常管理、

节能改造等提供数据支持。

5.3 节能改造

5.3.1 项目物业服务中心每季度组织节能技术改造建议活动，工程部进行初选汇总，经物业分公司审核后上报物业集团品质及工程管理部。

5.3.2 物业集团品质及工程管理部负责收集整理系统内外节能改造方案，定期组织论证，审批。

5.3.3 节能改造方案审批通过后，由物业分公司指导项目物业服务中心工程部协助制定出具体节能改造方案并落实实施。

5.3.4 节能改造完成后，由物业分公司组织相关专业人员测试节能效果，完成节能改造效果评估，上报物业集团品质及工程管理部。

6、维护保养管理

6.1 维护保养

项目物业服务中心按照设备设施的体系要求开展保养，具体操作

参照设备设施体系文件。

6.2 维保计划的制定

各分公司按照体系要求每年 12 月 15 日前完成审批各项目下一年

维保计划及维保的相关预算。

6.3 维修保养的实施

设备设施维护保养按照年度计划进行开展，并形成记录存档。

7、公共设备设施的维修管理

7.1 项目物业服务中心按照相关建筑规范的要求，结合对建（构）筑物使用情况、检测结果，提出建（构）筑物大中修计划并编制专项维修基金预算。

7.2 按照设备设施管理和行业规范的要求，结合使用情况、检测结果提出机电设备设施大、中修计划并编制年度维修预算。

8、客户维修服务

8.1 维修服务标准的制定

各地物业分公司依据物业集团要求，结合当地市场与营运部门一

起针对本项目制定客户维修服务标准，对维修服务质量要求、时限要

求、有偿维修服务实施范围、收费标准编制专项方案并上报物业集团

品质及工程管理部批准备案后实施。

8.2 维修实施结果反馈

项目物业服务中心客户服务职能每月对维修服务回访，分析维修

服务满意度，并制定相应的整改方案。